Gewerberaummiete: Einbruchsschaden durch anfänglichen Mangel (schwache Zumauerung)

Landgericht Duisburg · 13 S 198/03 · 24.03.2004

KI-Zusammenfassung

Die Mieterin eines Elektrogeschäfts verlangte nach einem Einbruch über eine frühere, mangelhaft zugemauerte Öffnung Ersatz für gestohlene Ware sowie restliche Mauersanierungskosten. Das LG bejahte einen anfänglichen Mangel, weil die Räume nach ihrem Innenerscheinungsbild einen üblichen Sicherheitsstandard einer massiven Rückwand erwarten ließen. Für den dadurch verursachten Diebstahlschaden haftet der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 536a Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB; der Grundstückserwerber haftet nach § 566 Abs. 1 BGB, wenn der Schaden während seines Eigentums eintritt. Die weiter geltend gemachten Sanierungskosten wurden wegen bindender Kostenvereinbarung und fehlender Anfechtungsgründe abgewiesen.

Ausgang: Berufung teilweise erfolgreich: Schadensersatz für entwendeten Verstärker zugesprochen, weiterer Zahlungsanspruch abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Ein anfänglicher Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit hinter dem nach dem äußeren Erscheinungsbild geschuldeten Sicherheitsstandard zurückbleibt und dadurch die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt wird.

Die Haftung des Vermieters nach § 536a Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB (Alt. 1) ist eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung; es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter den anfänglichen Mangel kannte oder kennen musste.

Ein Einbruchsschaden kann adäquat kausal auf einem anfänglichen Baumangel beruhen, wenn eine nicht fachgerechte, als Schwachstelle erkennbare Gebäudestelle den Einbruch erleichtert oder ermöglicht.

Der Grundstückserwerber haftet gemäß § 566 Abs. 1 BGB auch für Schadensersatzansprüche aus einem bereits bei Vertragsschluss vorhandenen Mangel, wenn der Schaden erst während der Dauer seines Eigentums eintritt.

Eine vorgerichtliche Vereinbarung über die Kostentragung der Mangelbeseitigung bindet die Parteien, sofern kein Anfechtungsgrund (§§ 119, 123 BGB) vorliegt und eine etwaige Anfechtungsfrist eingehalten ist.

Vorinstanzen

Amtsgericht Dinslaken, 33 C 1126/03

Tenor

für R e c h t erkannt:

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 6. Juni 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Oberhausen, Az.: 33 C 1126 / 03, unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 856,41 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11. April 2003 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen der Beklagte zu 69 % und die Klägerin zu 31 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Klägerin gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird, soweit der Klage stattgegeben wurde, zugelassen.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.237,37 EUR.

Rubrum

I.

Die Klägerin mietete mit Vertrag vom 22. Oktober 1997 von der Firma Gewerberäume in der in an. Der Beklagte trat zwischenzeitlich durch Erwerb des Grundstücks in das Mietverhältnis ein.

Vor Abschluss des Mietvertrages war an der Rückseite des Gebäudes eine Tür- oder Fensteröffnung zugemauert worden ohne Verbund mit dem Restmauerwerk und unter Einsparung von Zement. Die Mauer hatte die Dicke eines halben Ziegelsteins und war nicht so stark wie das übrige Mauerwerk. Im Innenbereich war die Mauer mit einer dünnen Platte der Innenwand angeglichen und mit einem Teppich verklebt worden, sodass von innen die Zumauerung nicht zu erkennen war. Bei Vertragsschluss wurde die Klägerin nicht auf diese ehemalige Öffnung hingewiesen. Die Gebäuderückseite, an der sich die Öffnung befand, grenzt an ein Brachgelände der .

.

Die Klägerin betreibt in den angemieteten Räumen ein Elektrogeschäft. Sie nutzt es zum Verkauf und zur Vorführung von hochwertigen Videoprojektoren, Lautsprechern und Abspielgeräten. Eine Versicherung für diese Geräte schloss die Klägerin aus Kostengründen nicht ab.

In der Nacht vom Samstag, den 29. Juni 2002, auf Sonntag, den 30. Juni 2002, brachen Einbrecher durch die ehemalige Öffnung an der Hinterseite des Gebäudes ein. Sie brachen ein 77 cm x 25 cm großes Loch in einer Höhe von 150 cm in die Mauer und entwendeten eine Vielzahl von Gegenständen aus dem Verkaufsraum der Klägerin, deren Wert sie mit rund 50.000,- EUR beziffert. Die Täter konnten bislang nicht ermittelt werden.

An den Kosten zur Wiederherstellung der Mauer beteiligte sich der Beklagte nach einer Einigung mit der Klägerin zur Hälfte mit einem Betrag in Höhe von 380,96 EUR. Mit der Klage macht die Klägerin die weitere Hälfte der ihr entstandenen Kosten gegenüber dem Beklagten geltend.

Erstinstanzlich hat die Klägerin behauptet, es sei bei dem Einbruch unter anderem auch ein Verstärker mit einem Nettoeinkaufswert von 856,41 EUR entwendet worden, dessen Ersatz sie im Wege einer Teilklage geltend macht. Sie hat gemeint, bei der Zumauerung habe es sich um eine Schwachstelle gehandelt, über die sie der Beklagte hätte informieren müssen. Hierzu hat sie behauptet, die Zumauerung sei von außen erkennbar gewesen; für den Fall, dass sie hiervon Kenntnis gehabt hätte, hätte sie weitere Sicherungseinrichtungen angebracht. Hinsichtlich der geltend gemachten 380,96 EUR hat sie behauptet, von dem Beklagten über dessen Zahlungsverpflichtungen getäuscht worden zu sein.

Erstinstanzlich hat die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.237,37 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 11. April 2003 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat behauptet, er habe die Schwachstelle an der Mauer nicht gekannt. Auch hat er gemeint, er habe sie nicht kennen und die Klägerin nicht darüber aufklären müssen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Einen Schadensersatzanspruch nach den Grundsätzen der positiven Forderungsverletzung wegen des Verstärkers hat es mit der Begründung verneint, dass der Beklagte keine Pflichtverletzung begangen habe; er habe keine Kenntnis von der Schwachstelle im Mauerwerk haben müssen. Einen Anspruch auf Erstattung der hälftigen Mängelbeseitigungskosten hat das Amtsgericht unter Hinweis auf die getroffene Vereinbarung der Parteien über die Kostentragungspflicht verneint.

Die Klägerin hat gegen das Urteil des Amtsgerichts form- und fristgerecht Berufung eingelegt.

Sie wiederholt ihr erstinstanzliches Vorbringen und ist darüber hinaus der Meinung, dass der Beklagte auch unter dem Gesichtspunkt eines anfänglichen Mangels nach § 536 a Abs. 1 BGB Schadensersatz zu leisten habe. Hinsichtlich der geltend gemachten hälftigen Mangelbeseitigungskosten habe sie dadurch konkludent die Anfechtung erklärt, dass sie die Forderung im Prozess geltend mache.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des am 6. Juni 2003 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Oberhausen, Az.: 33 C 1126 / 03, den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.237,37 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 11. April 2003 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin Sattler und Verwertung der Ermittlungsakte der Staatsanwaltschaft Duisburg, Az.: 163 UJs 130 / 02. Wegen der Einzelheiten wird auf die Sitzungsniederschrift vom 9. Dezember 2003 verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung ist teilweise begründet.

Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten gemäß § 536 a Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 856,41 EUR. Der Klägerin ist durch einen anfänglichen Mangel der Mietsache ein Schaden in dieser Höhe entstanden, für den der Beklagte gemäß § 566 Abs. 1 BGB einzustehen hat.

1. Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten gemäß § 536 a Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 856,41 EUR. Der Klägerin ist durch einen anfänglichen Mangel der Mietsache ein Schaden in dieser Höhe entstanden, für den der Beklagte gemäß § 566 Abs. 1 BGB einzustehen hat.

Die Mieträume waren bei Abschluss des Mietvertrages hinsichtlich des Mauerwerkes mangelhaft im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. Ein solcher Mangel liegt vor, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert. Zwar haben die Klägerin und die als Vermieterin den Vertrag abschließende keine ausdrückliche Vereinbarung über die Beschaffenheit des Mauerwerkes getroffen. Auszugehen ist jedoch davon, dass die Räume zu dem von der Klägerin beabsichtigten Nutzungszweck geeignet sein sollten. Dazu gehört nach der Verkehrsanschauung auch, dass die Räume den nach ihrem äußeren Erscheinungsbild erkennbaren Sicherheitsstandard erfüllen. Von innen erweckte die gesamte Rückwand des Gebäudes aufgrund der bei der ehemaligen Öffnung zusätzlich eingezogenen dünnen Innenplatte, die - wie auch die übrige Wand - mit Teppich überklebt war, den Eindruck einer einheitlichen massiven Mauer. Dafür, dass die Geschäftsführer der Klägerin den tatsächlichen, von innen nicht erkennbaren Zustand des Mauerwerks bei Vertragsschluss kannten und deshalb etwas anderes vereinbart sein könnte, liegen keine Anhaltspunkte vor. Derartiges wird von dem Beklagten auch nicht konkret behauptet. Der heutige Geschäftsführer der Klägerin hat vielmehr im Rahmen seiner Anhörung nachvollziehbar erklärt, es sei erforderlich, entweder durch fremde Gärten oder um den gesamten Straßenblock herumzugehen, um auf die Hinterseite des Grundstücks zu gelangen und die äußere Vermauerung zu sehen; daher habe bei Anmietung keine Besichtigung von außen stattgefunden. Dementsprechend durfte die Klägerin nach dem Eindruck, den die Räume von innen bei der Anmietung machten, den von einem massiven Mauerwerk ausgehenden üblichen Sicherheitsstandard als vertraglich geschuldet voraussetzen.

Tatsächlich war dieser jedoch nicht eingehalten, was zu einem Mangel der Mieträume führt. Die Mauer, mit der die ehemalige Wandöffnung veschlossen worden war, stellte im Verhältnis zu dem massiven Mauerwerk des Gebäudes eine erhebliche Gefahrenquelle für Einbrüche dar. Denn dieser Mauerteil litt unter einem Baumangel, durch den der Einbruch in die Räume der Klägerin jedenfalls erleichtert, wenn nicht sogar erst ermöglicht wurde. Vor Anmietung der Räume durch die Klägerin hatte einer der Rechtsvorgänger des Beklagten eine Öffnung an der Rückseite des Gebäudes zumauern lassen. Dies ist, wie sich auch aus der Rechnung der Firma , die nach dem Einbruch die Maueröffnung neu verschlossen hat, ergibt, nicht fachgerecht erfolgt. Die Vermauerung erfolgte - unstreitig - ohne Verbund mit dem übrigen Mauerwerk. Soweit die Öffnung mit einem Gitter versperrt wurde, ist dieses nicht hinreichend einzementiert worden. Bei der Vermauerung war - ebenfalls unstreitig - mit Zement gespart worden. Überdies war die Mauer auch nicht von der gleichen Stärke wie das Restmauerwerk. Ein Putz - wie er an der umgebenden Wand aufgebracht war - fehlte, so dass sich die eingesetzte Mauer schon optisch von dem Rest des Mauerwerks unterschied. Dies ist auch auf den Fotos der Polizei, die sich in der staatsanwaltschaftlichen Ermittlungsakte befinden, deutlich erkennbar. Durch diese nicht fachgerechte und nach außen in ihrer Andersartigkeit, die den Baumangel ohne Weiteres jedenfalls vermuten lässt, auch erkennbare Vermauerung ist die Gefahr eines Einbruchs erhöht worden und hat sich an dieser Stelle auch tatsächlich realisiert. Den Dieben gelang es, an dieser Schwachstelle ohne größere Schwierigkeiten durch Herausreißen des Gitters und Durchbrechen der Mauer in die Mieträume einzubrechen. Mit diesem Einbruch ist die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mieträume durch diesen Baumangel deutlich geworden.

Da es sich um einen Mangel handelt, der als Gefahrenquelle bereits bei Abschluss des Vertrages vorhanden war, trifft den Beklagten die in § 536 a Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB festgeschriebene Garantiehaftung, so dass es nicht darauf ankommt, ob er von dem Mangel hätte Kenntnis haben können oder müssen und ihn dementsprechend verschuldet hat. Eine Einschränkung des Begriffs des anfänglichen Mangels unter dem Gesichtspunkt der fehlenden Vorhersehbarkeit kommt hier nicht in Betracht. Ein Einbruch, der durch eine nach außen deutlich erkennbare Schwachstelle an einem Gebäude ermöglicht wird, stellt keine völlig außergewöhnliche und nicht vorhersehbare Gefahr dar. Vielmehr ist durchaus mit findigem und dreisten Vorgehen von Dieben zu rechnen.

Für den damit als Folge aus dem anfänglichen Mangel entstandenen Schaden hat der Beklagte gemäß § 566 Abs. 1 BGB als Erwerber des Grundstücks einzustehen. Denn nach dieser Vorschrift tritt der Grundstückserwerber in die sich aus dem Mietverhältnis während der Dauer seines Eigentums ergebenden Verpflichtungen ein. Zu diesen Verpflichtungen gehören auch Schadensersatzansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben. Dies gilt auch für den vorliegenden Fall, dass der Mangel zwar schon vor dem Eigentumserwerb des Beklagten vorlag, der Schaden aber erst zu einem Zeitpunkt eingetreten ist, als er bereits Eigentümer war. Schon nach seinem Wortlaut greift die Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB hier ein. Der Zweck des § 566 Abs. 1 BGB, den Mieter in seinen Rechten bei einem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen, würde nicht erreicht werden, wenn der Erwerber sich darauf berufen könnte, während der Dauer seines Eigentums sei zwar der Schaden eingetreten, mit der weiteren Voraussetzung des Ersatzanspruchs, dem Vorliegen eines Mangels zur Zeit des Abschlusses des Vertrages, habe er allerdings nichts zu tun (vgl. BGHZ 49, 350 ff.)

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist schließlich davon auszugehen, dass der Klägerin durch den Einbruch unter anderem auch der bislang geltend gemachte Schaden für einen Verstärker der Marke Denon, AVCA 10 SE, DTS in Höhe von 856,41 EUR entstanden ist. Die Zeugin hat glaubhaft ausgesagt, der Verstärker sei unmittelbar vor dem Einbruch noch vorhanden und nach dem Einbruch zusammen mit anderen Elektrogeräten verschwunden gewesen.

Der Zinsanspruch folgt aus § 291 BGB.

1. Der Zinsanspruch folgt aus § 291 BGB.

Einen weitergehenden Anspruch auf Zahlung von 380,96 EUR hat die Klägerin nicht. Sie hat sich, wie sie selbst vorträgt, mit dem Beklagten vorgerichtlich darüber geeinigt, dass dieser nur die Hälfte der Kosten trägt, die für das Verschließen der Wand nach dem Einbruch angefallen sind. An diese Vereinbarung ist sie gebunden. Das hat bereits das Amtsgericht umfassend ausgeführt, so dass auf die dortigen Ausführungen Bezug genommen wird. Soweit sie sich in der Berufung auf eine konkludente Anfechtung beruft, ist ein Anfechtungsgrund nicht ersichtlich. Sie wurde weder im Sinne von § 123 BGB arglisitg getäuscht oder bedroht, noch hat sie sich über eine verkehrswesentliche Eigenschaft oder den Inhalt ihrer Erklärung geirrt (§ 119 BGB). Sie hat sich vielmehr lediglich vor Abschluss des Vertrages über die Voraussetzungen der Haftung des Beklagten geirrt, was jedoch keinen gesetzlich vorgesehenen Anfechtungstatbestand erfüllt. Darüber hinaus ist nicht dargetan, dass die Anfechtungsfrist des § 121 Abs. 1 BGB, wonach die Anfechtung im Falle von § 119 BGB unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Verzögern, zu erfolgen hat, eingehalten ist.

1. Einen weitergehenden Anspruch auf Zahlung von 380,96 EUR hat die Klägerin nicht. Sie hat sich, wie sie selbst vorträgt, mit dem Beklagten vorgerichtlich darüber geeinigt, dass dieser nur die Hälfte der Kosten trägt, die für das Verschließen der Wand nach dem Einbruch angefallen sind. An diese Vereinbarung ist sie gebunden. Das hat bereits das Amtsgericht umfassend ausgeführt, so dass auf die dortigen Ausführungen Bezug genommen wird. Soweit sie sich in der Berufung auf eine konkludente Anfechtung beruft, ist ein Anfechtungsgrund nicht ersichtlich. Sie wurde weder im Sinne von § 123 BGB arglisitg getäuscht oder bedroht, noch hat sie sich über eine verkehrswesentliche Eigenschaft oder den Inhalt ihrer Erklärung geirrt (§ 119 BGB). Sie hat sich vielmehr lediglich vor Abschluss des Vertrages über die Voraussetzungen der Haftung des Beklagten geirrt, was jedoch keinen gesetzlich vorgesehenen Anfechtungstatbestand erfüllt. Darüber hinaus ist nicht dargetan, dass die Anfechtungsfrist des § 121 Abs. 1 BGB, wonach die Anfechtung im Falle von § 119 BGB unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Verzögern, zu erfolgen hat, eingehalten ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

III.

Die Revision ist gemäß 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO wegen der zugesprochenen 856,41 EUR zuzulassen. Die Zulassung der Revision erscheint zur Fortbildung des Rechts für die Frage, inwieweit ein anfänglicher Mangel in Fällen der vorliegenden Art anzunehmen ist, geboten.