Zustimmung zur Mieterhöhung: Begründungspflichten bei Energiezuschlag und Stichtagszuschlag
KI-Zusammenfassung
In der Berufung stritt die Vermieterin mit der Mieterin über die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB sowie über deren Beginn. Das LG sprach der Vermieterin nur eine Erhöhung bis 5,70 €/m² ab 01.09.2018 zu und wies weitergehende Beträge sowie einen früheren Erhöhungszeitpunkt ab. Der einfache Mietspiegel kann zur Schätzung nach § 287 ZPO herangezogen werden; ein Energiezuschlag war materiell gerechtfertigt, im ursprünglichen Erhöhungsverlangen aber nicht hinreichend begründet. Ein „nachgebessertes“ Erhöhungsverlangen löst die gesetzlichen Fristen neu aus; ein Stichtagszuschlag darf im vorprozessualen Erhöhungsverlangen nicht angesetzt werden.
Ausgang: Berufung führte zur Verurteilung zur Zustimmung nur zu einer geringeren Mieterhöhung ab 01.09.2018; im Übrigen Klageabweisung und Zurückweisung der weitergehenden Berufung.
Abstrakte Rechtssätze
Ein einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB ist kein förmliches Beweismittel, kann aber als Grundlage einer Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 287 ZPO dienen.
Geht eine Partei nicht von vornherein von einem Wert oberhalb des Mittelwerts des Mietspiegelfeldes aus, bedarf es für die Einordnung innerhalb der Spanne substantiierter Tatsachen; verlangt der Vermieter mehr als den Mittelwert, hat er die hierfür tragenden Umstände darzulegen.
Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a Abs. 1 BGB muss dem Mieter konkrete Hinweise geben, die eine Überprüfung ermöglichen; Zuschläge, die von einer Merkmals- bzw. Punktekombination abhängen, erfordern die exakte Benennung der herangezogenen Merkmale.
Ein im Prozess „nachgebessertes“ Mieterhöhungsverlangen ist rechtlich als neues Erhöhungsverlangen zu behandeln und setzt die Überlegungs- und Zustimmungsfristen nach § 558b BGB erneut in Lauf.
Zu- oder Abschläge wegen der Aktualität eines Mietspiegels („Stichtagszuschlag“) dürfen im einseitigen Mieterhöhungsverlangen nicht berücksichtigt werden; etwaige Veränderungen seit dem Erhebungsstichtag können nur im gerichtlichen Zustimmungsverfahren berücksichtigt werden.
Vorinstanzen
Amtsgericht Duisburg, 70 C 1214/18
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Duisburg vom 30.08.2018 - 70 C 1214/18 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihr bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause C #, E2 von zur Zeit 327,10 € monatlich um 19,46 € monatlich auf 346,56 € monatlich ab dem 01.09.2018 zuzustimmen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen; die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat die Klägerin zu tragen. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 72 % und die Beklagte 28 % zu zahlen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Rubrum
| 13 S 110/18 70 C 1214/18Amtsgericht Duisburg |  | Verkündet am 18.04.2019 , Justizbeschäftigteals Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle | |
Landgericht DuisburgIM NAMEN DES VOLKESTeilversäumnis- und Schlussurteil
In dem Rechtsstreit
hat die 13. Zivilkammer des Landgerichts Duisburgauf die mündliche Verhandlung vom 04.04.2019durch die Richterin am Landgericht E P als Einzelrichterin
für Recht erkannt:
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Duisburg vom 30.08.2018 - 70 C 1214/18 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihr bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause C #, E2 von zur Zeit 327,10 € monatlich um 19,46 € monatlich auf 346,56 € monatlich ab dem 01.09.2018 zuzustimmen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen; die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat die Klägerin zu tragen. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 72 % und die Beklagte 28 % zu zahlen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird Bezug genommen auf das angefochtene Urteil vom 30.08.2018.
Ergänzend ist Folgendes auszuführen:
Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 04.04.2019 ist für die Beklagte trotz ordnungsgemäßer Ladung niemand erschienen.
Die Klägerin beantragt, dass der Klägerin am 04.09.2018 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Duisburg vom 30.08.2018 abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihr bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause C # in E2 von zur Zeit 327,10 € monatlich um 28,61 €monatlich auf 355,71 € monatlich ab dem 01.02.2018, hilfsweise jedoch ab dem 01.09.2018 zuzustimmen.
Die Klägerin beantragt ferner den Erlass eines Versäumnisurteils gegen die Beklagte.
Im Übrigen wird von einer Darstellung des Sach- und Streitstandes gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.
II.
Die Berufung der Klägerin ist teilweise begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete von 327,10 € (5,38 € x 60,80 m²) auf 346,56 € (5,70 € x 60,80 m²) gemäß § 558 Abs. 1 BGB ab dem 01.09.2018. Insoweit war gemäß § 331 Abs. 2 ZPO aufgrund der Säumnis der Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung nach dem Klageantrag zu erkennen, da das tatsächliche Vorbringen der Klägerin schlüssig ist.
Ein weitergehender Anspruch der Klägerin auf eine über 346,56 € hinausgehende monatliche Miete und einen vor dem 01.09.2018 liegenden Beginn der Mieterhöhung besteht hingegen nicht.
1.
Unter Berücksichtigung des Mittelwerts und der zu berücksichtigenden Zuschläge ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,70 €/m² (5,33 € – Mittelwert + 0,37 € – energetische Ausstattung = 5,70 €/m²).
Ausgangspunkt des geltend gemachten Mieterhöhungsverlangens ist ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB. Danach kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB gebildet. Anknüpfungstatsachen für die Frage der Ortsüblichkeit der geltend gemachten Miete sind danach die Größe der Wohnung, die Ausstattung, die Beschaffenheit, die Lage und schließlich die Art der Wohnung (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 558b BGB Rn. 99). Die konkrete, objektbezogene ortsübliche Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) wird in der Regel durch Einstufung der Mietsache innerhalb einer Spanne (hier: des Mietspiegels) näher bestimmt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass für die streitgegenständliche Wohnung ein einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB existiert (Mietspiegel Stadt E3). Dieser Mietspiegel ist kein förmliches Beweismittel im Sinne der ZPO, jedoch stellt er eine mögliche Grundlage für eine Schätzung nach § 287 ZPO dar. Zulässig ist es im Grundsatz bei der Ermittlung der konkreten Einzelvergleichsmiete gem. § 287 ZPO vom Median des Mietspiegelfeldes auszugehen (vgl. BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/10; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 558b BGB Rn. 120). Davon ausgehend kann anhand des Sachvortrages bewertet werden, ob das Baualter der Wohnung an den Anfang oder das Ende der Baualtersklasse fällt, ob bei Lage- oder Ausstattungskriterien gerade das erforderliche Minimum erreicht ist oder die nächste Stufe gerade verpasst wird.
Die von der Klägerin vorgenommene Einordnung der hiesigen Wohnung in Gruppe II mit einem Mittelwert von 5,33 € ist nicht zu beanstanden. Die Klägerin selbst geht bei ihrer Berechnung von diesem Mittelwert aus. Auch dies ist nicht zu beanstanden, da keine Partei zu einer Abweichung vom Mittelwert vorgetragen hat. Die Parteien müssen zur Spanneneinordnung substantiiert vortragen und zwar der Vermieter, wenn er mehr als den Mittelwert verlangt und der Mieter, wenn er weniger zahlen will (Börstinghaus, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 558 b Rn. 33). Die Klägerin hat hier lediglich verschiedene Zuschläge geltend gemacht, jedoch nichts dazu vorgetragen, wieso von vornherein von einem Wert oberhalb des Mittelwerts auszugehen sein soll.
Es ist hier jedoch ein Aufschlag auf den Mittelwert um 7 % (0,37 €) gerechtfertigt wegen der energetischen Ausstattung des Objekts. Der Mietspiegel sieht in Ziffer 5.1. a) Zuschläge für die energetische Ausstattung in Höhe von bis zu 8 % vor, wenn ein Punktewert von 8 oder höher erreicht ist. Dies ist vorliegend der Fall. Denn das von der Beklagten bewohnte Mehrfamilienhaus, dessen Fertigstellung vor 1995 erfolgte, verfügt über ein modernes Heizungssystem (4 Punkte), eine Dachbodendämmung (2 Punkte), über eine Fassadendämmung an der Vorderseite (2 Punkte), eine Fassadendämmung der Rückseite (2 Punkte), eine Giebeldämmung links (1 Punkt) und eine Giebeldämmung rechts (1 Punkt).
Ein Stichtagszuschlag ist hingegen nicht zu gewähren. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der Vergleichsmiete ist der Zugang des Erhöhungsverlangens (nicht das Wirksamwerden gemäß § 558 b Abs. 1 BGB). Mithin kommt es auf den Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens an (BGH, Urteil vom 26.10.2005 – VIII ZR 41/05; Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Auflage 2018, § 558 Rn. 18). Dies gilt auch in Kenntnis und Würdigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum sog. Stichtagszuschlag. Danach ist der Tatrichter bei der Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 295/15). Diese Voraussetzungen liegen vorliegend nicht vor. Es ist bereits keine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne der Rechtsprechung ersichtlich. Der hiesige Mittelwert hat sich nach dem Klägervortrag über einen Zeitraum von 32 Monaten lediglich um 7 % erhöht. In der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs sind die Mittelwerte der einschlägigen Mietspiegelfelder in 19 Monaten hingegen um 12,35 % gestiegen. Darüber hinaus bezieht sich die von der Klägerin angeführte Erhöhung des Mittelwerts auf einen Vergleich des Mietspiegels vom 01.01.2015 (Erhebungsstichtag: 01.03.2014) mit dem aktuellen Mietspiegel vom 01.10.2017 (Erhebungsstichtag: 01.11.2016). Ob seit dem neueren, hier maßgeblichen Mietspiegel weitere Steigerungen eingetreten sind, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
2.
Die Klägerin hat nur einen Anspruch auf Zustimmung zur oben angegebenen Mieterhöhung ab dem 01.09.2018 wie mit ihrem Hilfsantrag geltend gemacht und nicht schon ab dem 01.02.2018.
Das Amtsgericht hat zu Recht die Klage als unschlüssig abgewiesen, soweit die Klägerin ihr Klagebegehren auf das Mieterhöhungsverlangen vom 23.11.2017 stützt und die Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 01.02.2018 begehrt. Insoweit wird zunächst auf die zutreffenden und ausführlichen Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen. Die Ausführungen in der Berufungsbegründung rechtfertigen keine andere rechtliche Beurteilung.
Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen; auf diese Weise sollen überflüssige Prozesse vermieden werden (BGH, NJW 2008, 573). Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter „konkrete Hinweise“ auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt (BGH, NJW 2008, 573). Verlangt die Einordnung, dass aus einer Liste von mehreren Merkmalen eine bestimmte Anzahl gegeben sein muss, damit die Wohnung entsprechend eingeordnet werden kann, dann müssen die Merkmale, die nach Ansicht des Vermieters bei der Vertragswohnung gegeben sind, exakt bezeichnet werden, damit der Mieter dies überprüfen kann und später der Vermieter diese nicht auswechselt (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 558a, Rn. 42). In dem Mieterhöhungsverlangen vom 23.11.2017 hat die Klägerin den Zuschlag für energetische Ausstattung in Höhe von 7 % (0,37 €) ohne jegliche weitere Erläuterung geltend gemacht. Aus dem Mietspiegel ergibt sich in Ziffer 5.1.a), dass ein Punktewert von 8 oder höher erreicht sein muss, damit ein solcher Zuschlag vorgenommen werden darf. Da der Mietspiegel insoweit zahlreiche Ausstattungsmerkmale auflistet, hätte die Klägerin jedenfalls angeben müssen, auf welche sie sich bei der Berücksichtigung des Zuschlags bezieht. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Beklagten die Austattungsmerkmale, welche einen Zuschlag wegen energetischer Ausstattung rechtfertigen, aus eigener Anschauung bekannt sind, da sie die Modernisierungsmaßnahmen selbst miterlebt hat. Denn die Beklagte ist jedenfalls ohne Weiteres nicht in der Lage zu beurteilen, ob die vorgenommenen Arbeiten fachgerecht ausgeführt wurden, und deshalb ein entsprechender Punktewert anzusetzen ist und ob die Vermieterin sich auch wirklich auf diese Maßnahmen stützen will. Da sich die erforderlichen 8 Punkte für die Ansetzung des Zuschlags aus einer Vielzahl von Kombinationen von Ausstattungsmerkmalen ergeben können, kann dem Mieter nicht zugemutet werden, ohne eine nähere Begründung von Vermieterseite sämtliche Ausstattungsmerkmale widerlegen zu müssen, um feststellen zu können, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. So würde es den Mieter etwa einseitig benachteiligen, wenn er unter Hinweis auf eine nicht fachgerechte Dämmung der Außenwand an der Vorderseite den Zuschlag wegen energetischer Ausstattung verweigert, der Vermieter sich dann aber einfach auf eine andere Ausstattungsalternative berufen könnte.
Auch bezüglich des begehrten Stichtagszuschlags ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Dies folgt bereits daraus, dass beim Mietspiegel die Überzeugungskraft daher stammt, dass nur bestimmte Mietspiegelaufsteller einen Mietspiegel aufstellen können und aus der Autorität dieser Verbände eine gewisse Richtigkeitsgewähr hergeleitet wird, die zumindest im vorprozessualen Bereich ausreicht. Der Vermieter darf deshalb zu den Werten eines Mietspiegels im einseitigen Erhöhungsvrlangen keine Stichtagsdifferenz berücksichtigen (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 558 a, Rn. 68; LG München, WuM 1998, 726). Zu- oder Abschläge wegen des Alters des Mietspiegels sind dem Vermieter nicht gestattet. Soweit Mietspiegel auch zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Zustimmungsverfahren herangezogen werden, ist es den Gerichten, aber auch nur diesen, gestattet, Veränderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete, die seit der Datenerhebung eingetreten sind, als Zu- oder Abschlag zu berücksichtigen (Börstinghaus, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 558 a, Rn. 29 m.w.N.; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 142).
Das im Schriftsatz vom 05.06.2018 nachgebesserte Mieterhöhungsverlangen stellt juristisch gleichermaßen ein neues Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 558 a BGB dar, das die gleichen Fristen wie bei einem originären Mieterhöhungsverlangen auslöst, wie sich aus § 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB ergibt. Aufgrund der Zustellung des Schriftsatzes vom 05.06.2018 bei der Beklagten am 16.06.2018 lief die Überlegungsfrist gemäß § 558b Abs. 3 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB am 31.08.2018 ab.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 ZPO. Im Rahmen der Kostenentscheidung war zu berücksichtigen, dass das Amtsgericht die Klage wegen der noch nicht abgelaufenen Überlegungsfrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB zu Recht insgesamt abgewiesen hat. Mit der Berufung hat die Klage nur teilweise Erfolg, nämlich hinsichtlich eines Teils des eingeklagten Erhöhungsbetrags ab einem späteren als mit dem Hauptantrag geltend gemachten Zeitpunkt. Die Kostenquote ergibt sich, wenn man den eingeklagten Jahresbetrag der Mieterhöhung (343,32 €) mit dem Betrag ins Verhältnis setzt, der sich bei einer Mieterhöhung von monatlich nur 19,46 € für fünf Monate ergibt (97,30 €). Denn der Klägerin stand hier kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 01.02.2018, sondern erst sieben Monate später zum 01.09.2018 zu.
IV.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 2, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
V.
Anlass zur Zulassung der Revision besteht nicht. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO.
Streitwert: 343,32 € (Jahreswert der begehrten Mieterhöhung)
| E P | ||