Pachtvertrag: Schönheitsreparaturen außerhalb bewohnter Zimmer alle 4 Jahre ohne Bedarf
KI-Zusammenfassung
Die Pächterin begehrte die Feststellung, dass die Verpächterin bzw. deren Rechtsnachfolgerin Schönheitsreparaturen in den Innenflächen außerhalb der bewohnten Zimmer einer Seniorenresidenz turnusmäßig vorzunehmen hat. Streitpunkt war, ob die Klausel eine starre, bedarfsunabhängige Renovierungspflicht begründet und ob sie der AGB-Kontrolle standhält. Das LG bejahte ein Feststellungsinteresse wegen wiederkehrender Leistungspflichten und ernsthaften Bestreitens. Es stellte eine vierjährige, vom Renovierungsbedarf unabhängige Pflicht für sämtliche Innenbereiche außerhalb der Zimmer fest; die Frist beginnt nach Teilvergleich ab 01.11.2012 neu bzw. nach Durchführung für betroffene Bereiche erneut.
Ausgang: Der Feststellungsklage zur bedarfsunabhängigen vierjährigen Renovierungspflicht außerhalb bewohnter Zimmer wurde vollumfänglich stattgegeben.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Feststellungsinteresse nach § 256 Abs. 1 ZPO besteht bei wiederkehrenden Leistungspflichten, wenn der Anspruchsgegner die Pflicht ernsthaft bestreitet und weitere Streitigkeiten zu erwarten sind.
Eine vertragliche Regelung, die den Verpächter zu Schönheitsreparaturen „bei Bedarf, spätestens jedoch“ binnen bestimmter Fristen verpflichtet, kann dahin auszulegen sein, dass spätestens nach Fristablauf eine bedarfsunabhängige Renovierungspflicht entsteht.
Bei der Auslegung einer Schönheitsreparaturklausel ist nach dem objektiven Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) zu prüfen, ob die Unterscheidung zwischen bewohnten Zimmern und übrigen Flächen nur unterschiedliche Renovierungsintervalle festlegt und keine räumliche Begrenzung der Pflicht bezweckt.
Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass Vertragsklauseln Allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.d. § 305 Abs. 1 BGB sind, trifft denjenigen, der sich auf die AGB-Kontrolle beruft.
Eine Fristenregelung zu Schönheitsreparaturen ist nicht allein deshalb unwirksam, weil sie starr ist, wenn sie die ohnehin gesetzliche Erhaltungspflicht des Verpächters aus §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 1 S. 2 BGB lediglich konkretisiert und nicht auf den Pächter verlagert.
Tenor
Es wird festgestellt, dass die Klägerin berechtigt ist, von der Beklagten gem. Ziffer 6.7 des Pacht- und Instandhaltungsvertrags vom 11.10.2005 im Abstand von jeweils vier Jahren ab 01.11.2012 die Durchführung von Schönheitsreparaturen (insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken) außerhalb der bewohnten Zimmer der Seniorenresidenz am P in P2 unabhängig von einem objektiven Renovierungsbedarf zu verlangen; werden vor Ablauf des jeweiligen 4-Jahres-Zeitraums Schönheitsreparaturen vorgenommen, so läuft die Frist für diese Bereiche jeweils ab der Vornahme der Schönheitsreparaturen neu.
Es wird weiter festgestellt, dass sich diese Verpflichtung der Beklagten auf sämtliche Innenbereichsflächen außerhalb der bewohnten Zimmer (Flure, Treppenhäuser, Nebenräume etc.) bezieht.
Die weiteren Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt die Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, in an die Klägerin verpachteten Räumen regelmäßig Schönheitsreparaturen vorzunehmen.
Mit Vertrag vom 11.10.2005 schloss die Klägerin mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen „Pacht- und Instandsetzungsvertrag“. Hintergrund war, dass die GbR ein Grundstück erworben hatte und darauf ein Gebäude für eine Pflegeeinrichtung errichten wollte. Die Klägerin wollte das Grundstück pachten und die Pflegeeinrichtung betreiben. Der Vertrag lautet auszugsweise wie folgt:
㤠6 Instandhaltung, Instandsetzungen, Erneuerungen
[…]
Nr. 7
Von der Pächterin gemeldete Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind von der Verpächterin unverzüglich durchzuführen. […] Schönheitsreparaturen (insbesondere das Tapezieren, Anstreichen u.ä.) innerhalb der bewohnten Zimmer werden von der Verpächterin bei Bedarf, spätestens jedoch innerhalb einer Frist von dreißig Monaten, durchgeführt. Malerarbeiten in den Pflegezimmern sind nach Meldung durch die Pächterin innerhalb von einem Arbeitstag fertig zu stellen. Schönheitsreparaturen (insbesondere das Tapezieren, Anstreichen u.ä.) außerhalb der bewohnten Zimmer werden von der Verpächterin bei Bedarf, spätestens jedoch innerhalb einer Frist von vier Jahren durchgeführt. […]
§ 12
[…]
Nr. 4
Bei einer Veräußerung des Pachtgegenstandes durch die Verpächterin gehen alle Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag auf den Erwerber bzw. Rechtsnachfolger über. Für diesen Fall wird der Pächterin ein Vorkaufsrecht eingeräumt.“
Die GbR veräußerte das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 29.12.2006 an die Beklagte, eine dänische Kommanditgesellschaft. Diese wurde am 23.01.2008 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Im Juni 2011 führten die Parteien eine Korrespondenz über die Pflicht der Beklagten zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. In einem Schreiben vom 30.6.2011 äußerte die Beklagte hierzu, dass aus ihrer Sicht die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen nicht zur kompletten Renovierung der Flure, Treppenhäuser und Außenfassade verpflichte, sondern „allenfalls ein Ausbessern, da wo nötig“ umfasse (Anlage K8).
In der mündlichen Verhandlung vom 20.06.2012 schlossen die Parteien einen Teilvergleich, in dem sie sich auf eine Regelung für die Vergangenheit einigten, und zwar dergestalt, dass die Beklagte zur Abgeltung des Klageantrags zu I, also einer Zahlungsforderung von 10.374,42 €, einen Betrag von 6.500 € zahlt. Als Datum für den Beginn einer etwaigen 4-Jahres-Frist für die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen legten die Parteien den 01.11.2012 fest. Die Kosten des Rechtsstreits und des Vergleichs hoben die Parteien insoweit gegeneinander auf.
Die Klägerin beantragt,
festzustellen, dass die Klägerin berechtigt ist, von der Beklagten gem. Ziffer 6.7 des Pacht- und Instandhaltungsvertrags vom 11.10.2005 im Abstand von jeweils vier Jahren seit Übergabe des Pachtobjekts im Februar 2007 die Durchführung von Schönheitsreparaturen (insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken) außerhalb der bewohnten Zimmer der Seniorenresidenz am P in P2 unabhängig von einem objektiven Renovierungsbedarf zu verlangen; sowie weiter
festzustellen, dass sich diese Verpflichtung der Beklagten auf sämtliche Innenbereichsflächen außerhalb der bewohnten Zimmer (Flure, Treppenhäuser, Nebenräume etc.) bezieht.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte meint, die Schönheitsreparaturklauseln unterlägen der AGB-Kontrolle und seien unwirksam, weil sie starre Fristen enthielten. Für die Klage fehle das Rechtsschutzinteresse.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
I. Die Klage ist zulässig, insbesondere besteht für beide Anträge ein Feststellungsinteresse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO.
Ein Feststellungsinteresse besteht nur dann, wenn einem subjektiven Recht des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch droht, dass der Beklagte es ernstlich bestreitet oder er sich eines Rechts gegen den Kläger berühmt. Zusätzlich muss das Urteil geeignet sein, diese Gefahr zu beseitigen. Insbesondere dann, wenn eine Klage auf Leistung möglich ist, fehlt es regelmäßig am abstrakten Feststellungsinteresse (Zöller/Greger, 29. Auflage 2012, § 256, Rn. 7a).
Vorliegend droht aufgrund des Charakters der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als wiederkehrende Leistungspflicht erneuter Rechtsstreit zwischen den Parteien über diese Frage, wenn das nächste Intervall zur Vornahme von Schönheitsreparaturen abgelaufen ist. Gleichzeitig bestreitet die Beklagte ihre Verpflichtung zur Vornahme der vollständigen Reparatur (Anlage K8), sodass neben dem Feststellungsantrag zu II) auch der Antrag zu III) zulässig ist.
II. Die Klage ist vollumfänglich begründet, denn § 6 Ziffer 7 des Vertrags verpflichtet die Beklagte als Rechtsnachfolger der GbR zu der Vornahme von Schönheitsreparaturen in dem Umfang, in dem seitens der Klägerin Feststellung begehrt wird und die Klausel ist nicht wegen Verstoßes gegen AGB-Recht unwirksam.
1.) Die Beklagte treffen alle Pflichten aus dem Pacht- und Instandhaltungsvertrag. Mit Eintragung im Grundbuch am 23.1.2008 ist die Beklagte gemäß § 12 Abs. 4 des Vertrages in alle Rechte und Pflichten der GbR als vormaliger Verpächterin eingetreten.
2.) Die Beklagte ist zu der Vornahme von Schönheitsreparaturen im festgestellten Umfang verpflichtet.
Ausweislich von § 6 Abs. 7 des ursprünglichen Vertrages zwischen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und der Klägerin trifft den Verpächter die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Klausel nennt zwei verschiedene Anknüpfungspunkte für eine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. Die erste ist bedarfsabhängig, die zweite ist ausschließlich zeitabhängig. Die zweite, zeitabhängige Variante setzt in Abgrenzung zur ersten gerade keinen objektiven Bedarf für die Vornahme der Schönheitsreparaturen voraus. Unabhängig von Verschmutzung oder Abnutzung sollen spätestens alle vier Jahre Schönheitsreparaturen vorgenommen werden.
Räumlich von dieser Pflicht umfasst ist, auch dies ergibt sich aus § 6 Nr. 7 des Pachtvertrags und insbesondere aus der Auslegung des letzten Satzes im Kontext der im dritten Absatz von § 6 Nr. 7 genannten Pflicht, den gesamten Innenbereich der Anlage unter Ausschluss der bewohnten Zimmer. Mit der Unterscheidung innerhalb und außerhalb der bewohnten Zimmer war nach Auslegung der Willenserklärungen nach objektiven Empfängerhorizont gem. §§ 133, 157 BGB lediglich beabsichtigt, unterschiedliche Maximalfristen in Abhängigkeit von der erwarteten Intensität der Nutzung (intensiveren Nutzung innerhalb der bewohnten Zimmer) festzusetzen. Eine räumliche Beschränkung der Renovierungspflicht war damit nicht beabsichtigt. Sie ist auch aus dem Kontext der Klausel nicht ersichtlich.
Aus dem Kontext der Klausel lässt sich entnehmen, dass inhaltlich von dem Wortlaut "Tapezieren, Anstreichen u. ä." zumindest die im Feststellungsantrag als Regelbeispiel genannten Arbeiten Tapezieren und Anstreichen von Decken und Wänden umfasst sind. Die Auslegung der Klausel nach §§ 133, 157 BGB ergibt, dass hinsichtlich des Anstreichens keine Beschränkung auf bestimmte Teile der Räumlichkeiten vorgenommen werden sollte. Darüber hinausgehende Arbeiten lassen Klausel und Feststellungsantrag durch die Hinzufügung des Wortes "insbesondere" möglich erscheinen, sodass auch insoweit eine Verpflichtung der Beklagten festzustellen ist.
3.) Ein Verstoß gegen AGB-Recht durch die Vereinbarung starrer Fristen ist nicht ersichtlich.
a) Es liegen bereits keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen vor. Gem. § 305 Abs. 1 BGB sind Allgemeine Geschäftsbedingungen für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen. Die Tatsachen dafür, dass AGB vorliegen, hat der Gegner des Verwenders darzulegen und zu beweisen, denn für ihn ist das Vorliegen von AGB günstig (MünchKomm-BGB/Basedow, 6. Auflage 2012, § 305, Rn. 45). Die Beklagte hat hierzu lediglich ohne Beweisantritt behauptet, der Vertrag sei nicht individuell ausgehandelt worden und bringt insoweit vor, die mehrfache Verwendung des Formulars liege nahe, weil die Klägerin mehrere Altenpflegeeinrichtungen betreibe und die Regelungen für sie günstig ausgestaltet seien. Die Behauptung, dass die Klägerin mehrere Altenheime gepachtet habe und deshalb den Vertrag mehrfach nutzen könne, ist dem Vortrag der Beklagten nicht zu entnehmen. Auch bei Wahrunterstellung des Vortrags der Beklagten, dass die Klägerin mehrere Altenwohnheime betreibt, ist dem Vortrag nicht zu entnehmen, dass gerade ein Pacht- und Instandsetzungsvertrag von der Klägerin mehrfach genutzt werden sollte. Darüber hinaus hat die Klägerin in der Replik die Anlagen K 16 bis K 18 als Nachweis der Vertragsgenese vorgelegt. Aus diesen Anlagen ergibt sich, dass der Vertrag insgesamt und die Schönheitsreparaturenklausel im Besonderen nicht von der Klägerin gestellt, sondern zwischen der Klägerin und der GbR individuell ausgehandelt wurden. So enthält der vorgelegte Vertragsentwurf der Anlage K 17 unter § 6 Nr. 1 gerade noch keine detaillierte Regelung zu den Intervallen bezüglich der Vornahme von Schönheitsreparaturen.
b) Darüber hinaus ist die Klausel nicht unwirksam, denn sie entspricht gerade dem gesetzlichen Leitbild, denn § 6 Nr. 7 des Pachtvertrags ist lediglich eine Konkretisierung der Pflichten des Verpächters aus §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 1 S. 2 BGB.
Die zu Schönheitsreparaturen ergangene Rechtsprechung, die starre Fristen teilweise für unwirksam erklärt, betrifft den hier nicht vorliegenden Fall, dass die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, die grundsätzlich gem. §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 1 S. 2 BGB dem Vermieter bzw. Verpächter obliegt, auf den Mieter bzw. Pächter übergebürdet wird. Die Rechtsprechung bezweckt, zum Schutze des Mieters bzw. Pächters die Abweichung vom gesetzlichen Leitbild zu beschränken. Eine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild liegt für den vorliegenden Rechtsstreit jedoch nicht vor, denn es handelt sich lediglich um eine Ausgestaltung der auch nach dem Gesetz beim Verpächter liegenden Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Neben der Überlassung des Gebrauchs als einmaliger Leistung in Form der Übergabe trifft den Verpächter die Pflicht, dem Pächter den Gebrauch des Pachtgegenstandes während der Pachtzeit zu belassen. Der Verpächter ist verpflichtet, den verpachteten Gegenstand während der Pachtzeit in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese allgemeine Erhaltungspflicht setzt sich aus einer Reihe von Einzelpflichten zusammen (Staudinger/Sonnenschein/Veit, Neuauflage 2005, § 581, Rn. 156).
Die gesetzlichen Ausnahmen von dem Grundsatz, dass dem Verpächter die Erhaltung des Pachtgegenstands obliegt, die sich aus §§ 582 ff BGB ergeben, liegen nicht vor, insbesondere ist das Altenwohnheim, auf das sich die Pflicht zur Schönheitsreparatur bezieht, nicht Inventar des Grundstücks, denn der Begriff des Inventars setzt bewegliche Sachen voraus (Palandt/Weidenkaff, 70. Auflage 2011, § 582, Rn. 2).
4.) Aufgrund des in der mündlichen Verhandlung geschlossenen Vergleichs haben die Parteien jedoch insoweit eine Änderung der bis dato gültigen Regelung getroffen, als dass die Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen am 01.11.2012 neu beginnen sollten. Dies war im Tenor zu berücksichtigen.
5.) Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Bei der Kostenentscheidung war zu berücksichtigen, dass aufgrund des Teilvergleichs die Kosten bis zu einem Streitwert von 10.374,42 € bereits unter den Parteien verteilt waren. Es war nur noch über die Differenz der bereits verteilten Kosten zu den Gesamtkosten des Rechtsstreits zu befinden.
Streitwert: 20.374,42 € (Antrag zu I 10.374,42 €; Anträge zu II und zu III zusammen 10.000 €)