Gewerberaummiete Parkhaus: Kündigung trotz § 550 BGB-Formmangels; Miete bis Rückgabe
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verlangte vom Mieter Mietzahlungen für ein Parkhaus bis Ende 2010 sowie vorgerichtliche Anwaltskosten. Der Mieter berief sich auf eine Kündigung zum 31.03.2008 bzw. jedenfalls auf ordentliche Kündbarkeit wegen fehlender Schriftform. Das LG sprach Miete nur für April bis Juni 2008 (bis zur Rückgabe) und die Anwaltskosten zu, wies die weitergehenden Mietforderungen ab. Mangels Wahrung der Schriftform (§ 550 BGB) galt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und war nach § 580a Abs. 2 BGB zum 30.06.2008 kündbar; Treu und Glauben stand dem nicht entgegen.
Ausgang: Klage auf Gewerbemiete überwiegend abgewiesen; zugesprochen wurden Miete April–Juni 2008 (bis Rückgabe) sowie vorgerichtliche Anwaltskosten.
Abstrakte Rechtssätze
Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund setzt Umstände voraus, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin unzumutbar machen; pauschaler Vortrag ohne konkrete Angaben genügt hierfür nicht.
Ist ein auf länger als ein Jahr angelegter Mietvertrag über Geschäftsräume nicht in der Schriftform des § 550 BGB geschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich nach § 580a Abs. 2 BGB kündbar.
Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 BGB müssen sich die wesentlichen Vertragsbedingungen (insbesondere Parteien, Mietgegenstand, Mietzins und Dauer) aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde oder aus mehreren eindeutig miteinander verbundenen Urkunden ergeben.
Eine Aufhebungs- oder Änderungsvereinbarung wahrt die Schriftform des § 550 BGB nur, wenn sie selbst die formbedürftigen wesentlichen Vertragsbestandteile hinreichend dokumentiert oder wirksam auf sämtliche formgerechten Vertragsurkunden Bezug nimmt.
Die Berufung auf einen Schriftformmangel zur ordentlichen Kündigung verstößt grundsätzlich nicht gegen Treu und Glauben; Ausnahmefälle setzen besonders treuwidriges Verhalten bei der Herbeigeführten bzw. Verhinderung der Formwahrung voraus.
Vorinstanzen
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 145/09 [NACHINSTANZ]
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 30.677,49 € nebst
Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus
jeweils 10.225,83 € seit dem 04.04., dem 05.05. und dem 05.06.2008
sowie weitere 1.286,20 € zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 91 % und der
Beklagte zu 9 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 900,00 € abwenden, sofern nicht die Klägerin vorab Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt vom Beklagten Zahlung von Miete.
Die Klägerin ging aus der Stiftung F hervor. Sie war zusammen mit der Stiftung T Gesellschafterin der N GmbH. Der Beklagte bildete zusammen mit E. H eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
Die N GmbH schloss im August 1990 mit der erwähnten Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Mietvertrag über Gewerberäume, u.a. auch ein Parkhaus (Bl. 20 f.). Der Mietvertrag wurde auf die Dauer von 15 Jahren fest abgeschlossen mit der Maßgabe, dass er sich jeweils um weitere 5 Jahre verlängert, wenn er nicht zuvor mit einer Frist von einem Jahr zum Schluss eines Kalenderjahres durch eine der Vertragsparteien gekündigt wird. Unter Ziffer IV. 2. e) ist vereinbart, dass die übrigen mietvertraglichen Regelungen den Standardmietverträgen für gewerbliche Nutzung des I entsprechen sollen, soweit sie im Vertrag nicht abweichend geregelt sind. Der jeweilige Mietzins war bis zum 3. Werktag fällig.
Nach Auflösung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts übernahm der Beklagte die Stellung des Mieters. Die Klägerin rückte in die Stellung als Vermieterin ein.
Zur Beilegung anderweitiger Differenzen zwischen den Parteien schlossen diese am 20.07.2007 eine Aufhebungsvereinbarung (Bl. 33 f.). Darin legten die Parteien indes
ausdrücklich fest, dass das Mietverhältnis „Parkhaus“ T1-straße 0 in N1 zu den bisherigen Bedingungen fortgeführt wird. Seit April 2008 leistete der Beklagte keine Mietzahlungen mehr. Er räumte das Objekt im Juni 2008.
Mit Schreiben vom 28.12.2007 (Bl. 37) kündigte der Beklagte das noch verbliebene Mietverhältnis über das Parkhaus. Die Klägerin ihrerseits kündigte mit Schreiben vom 05.06.2008 (Bl. 129).
Die Klägerin meint, das Mietverhältnis bestehe noch bis zum 31.12.2010 fort. Sie sieht die auch von ihr als erforderlich erkannte Schriftform insbesondere durch die Aufhebungsvereinbarung gewahrt.
Die Klägerin beantragt,
1.
den Beklagten zu verurteilen, an sie 143.161,62 € nebst Zinsen in Höhe von
5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem
04.04.2008 für 10.225,83 €, seit dem 04.05.2008 für 10.225,83 €, seit dem
05.06.2008 für 10.225,83 €, seit dem 04.07.2008 für 10.225,83 €, seit dem
05.08.2008 für 10.225,83 €, seit dem 04.09.2008 für 10.225,83 €, seit dem
06.10.2008 für 10.225,83 €, seit dem 05.11.2008 für 10.225,83 €, seit dem
04.12.2008 für 10.225,83 €, seit dem 05.01.2009 für 10.225,83 €, seit dem
04.02.2009 für 10.225,83 €, seit dem 04.03.2009 für 10.225,83 €, seit dem
03.04.2009 für 10.225,83 € und seit dem 04.05.2009 für weitere 10.225,83 €
zu zahlen,
2.
den Beklagten weiter zu verurteilen, am 05.06.2009, am 06.07.2009,
am 05.08.2009, am 04.09.2009, am 06.10.2009, am 05.11.2009,
am 04.12.2009, am 06.01.2010, am 04.02.2010, am 04.03.2010, am
07.04.2010, am 06.05.2010, am 05.06.2010, am 05.07.2010, am
05.08.2010, am 04.09.2010, am 05.10.2010, am 05.11.2010 und am
04.12.2010 jeweils 10.225,83 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten
über dem Basiszinssatz der EZB seit diesen Tagen zu zahlen,
sowie weitere 1.286,20 €.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er geht davon aus, seine Kündigung vom 28.12.2007 habe das Mietverhältnis zum 31.03.2008 beendet. Hierzu behauptet er, die Klägerin habe ihn diffamiert und gezielt verleumdet, darüber hinaus auch versucht, Mitarbeiter abzuwerben. Wegen der Einzelheiten hierzu wird auf die Darlegungen des Beklagten unter Ziffer I. 1) bis 7) verwiesen. Schließlich misst er seiner Kündigung jedenfalls die Bedeutung einer wirksamen
ordnungsgemäßen Kündigung bei, da mangels Einhaltung der Schriftform die ursprünglich vereinbarte Vertragsbindung nicht mehr gelte.
Wegen der weiteren Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zum Teil begründet.
Die Klägerin kann vom Beklagten Zahlung von 30.677,49 € aus § 535 Abs. 2 BGB für die Monate April bis einschließlich Juni 2008 verlangen.
Zwischen den Parteien ist außer Streit, dass auf sie die Verpflichtungen von Vermieterin und Mieter aus dem ursprünglich im Jahre 1990 geschlossenen Mietvertrages übergegangen sind. So kann die Klägerin jedenfalls vom Beklagten für die tatsächliche Überlassung des Parkhauses monatlich 10.225,83 € verlangen.
Die Kündigung des Beklagten hat das Mietverhältnis nicht bereits zum 31.03.2008 beendet.
Das wäre allenfalls anzunehmen, wenn der Beklagte berechtigt gewesen wäre, aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen, mithin Umstände vorgelegen hätten, die es für ihn unzumutbar gemacht hätten, das Mietverhältnis bis zur nächstmöglichen ordentlichen Kündigung weiterzuführen. Dies ist nicht der Fall.
Solche Umstände lassen sich nicht feststellen. Der Vortrag des Beklagten hierzu ist nicht ausreichend konkret. Er teilt in der Klageerwiderung nicht hinsichtlich eines jeden erwähnten Gesprächs den Zeitpunkt, den Ort, die beteiligten Personen und den konkreten Gesprächsablauf vor. So wird die Kammer nicht in die Lage versetzt, einen etwaigen Vertragsverstoß zu prüfen.
Vor dem Hingergrund, dass der Beklagte das Mietobjekt indes erst im Juni 2008 zurückgegeben hat, kommt es hierauf mit Blick auf § 546 a BGB auch nicht mehr an. Nach dieser Vorschrift hätte der Beklagte den vereinbarten Mietzins auch dann zahlen müssen, wenn zwar das Mietverhältnis beendet ist, er indes das Mietobjekt nicht zurückgibt. So bedarf es auch keines weiteren Eingehens auf die seitens der Klägerin ausgesprochene Kündigung vom 05.06.2008.
Die Klägerin kann vom Beklagten nicht für die weiteren Monate und bis einschließlich Dezember 2010 Zahlung von 10.225,83 € verlangen. Denn mit der Kündigung des Beklagten ist jedenfalls zum 30.06.2008 das Mietverhältnis beendet gewesen; an diesem Tag war das Mietobjekt auch bereits zurückgewährt.
Dies ergibt sich aus § 580 a Abs. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift ist bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume die ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Diese
Voraussetzungen liegen vor, weil die Kündigung des Beklagten vom 28.12.2007 ausweislich der handschriftlichen Vermerke auf der seitens der Klägerin eingereichten Kopie jedenfalls bis zum 3. Werktag im Januar 2008 bei der Klägerin eingegangen ist.
Diese Kündigung ist auch als ordentliche wirksam.
Entgegen der Ansicht der Klägerin hat sich das Mietverhältnis nicht mangels Kündigung im Jahr 2005 bis Ende 2010 verlängert. Denn insoweit ist die gemäß § 550 BGB erforderliche Vertragsform nicht eingehalten. Wird nämlich ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. nur NJW 2008, 2181; NJW 2008, 2178). Ist die Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche vertraglichen Abreden, die für den Inhalt des Vertrages, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind. Das gilt erst Recht für Bestimmungen, die nicht über das hinausgehen, was bereits im Vertragstext seinen Niederschlag gefunden hat oder die dessen Inhalt nicht modifizieren, sondern lediglich erläutern oder veranschaulichen sollen. Nehmen die Vertragsparteien wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht in die Vertragsurkunde auf, genügt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarungen aus dem Zusammenspiel verschiedener Urkunden ergeben muss, wenn sie zur Wahrung der Urkundeneinheit ihre
Zusammengehörigkeit in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, so ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen wird, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Es gibt keine schriftliche Vereinbarung, aus der sich die Klägerin und der Beklagte als Vermieterin und Mieter ergeben. Der ursprüngliche Mietvertrag aus 1990 ist von anderen Parteien geschlossen worden. Es ergibt sich zudem keine schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien, aus denen sich der unstreitige monatliche Mietzins in Höhe von 10.225,83 € ergibt. Schließlich wurde schon im Ursprungsmietvertrag in weitem Umfang auf Standardmietverträge für gewerbliche Nutzung des I Bezug genommen, ohne dass die damals Vertragschließenden insoweit die Schriftform erfüllt hätten.
Entgegen der Ansicht der Klägerin ist die Schriftform auch nicht durch die Unterzeichnung des Aufhebungsvertrages durch die Parteien gewahrt. Der Aufhebungsvertrag enthält nicht diejenigen Bestandteile, die von der Schriftform erfasst sein müssen (s. o.); seine Regelung beschränkt sich darauf, dass ein Teil eines ursprünglich geschlossenen Mietvertrages nicht aufgehoben wird.
Entgegen der Annahme der Klägerin verstößt der Beklagte auch nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, wenn er sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels
Einhaltung der Schriftform ordentlich kündbar. Jede Partei darf sich grundsätzlich darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Zwar mag es Ausnahmen geben, wenn eine Vertragspartei die andere in besonders treuwidriger Weise von der Einhaltung der Schriftform abgehalten hat. Solche Umstände liegen hier indes ersichtlich nicht vor. Auch ist es nicht so, dass der auf die Parteien des Rechtsstreits übergegangene Mietvertrag mangels Einhaltung der Schriftform nichtig gewesen wäre. Vielmehr hat er entsprechend der Regelung in § 550 BGB lediglich den Parteien die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung eröffnet (vgl. BGH NJW 2004, 1103).
Der Ausspruch zu den Zinsen ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB.
Mit Blick auf die mietvertragliche Regelung, wonach die Miete bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen sei, ist Verzug in den Monaten Mai und Juni 2008 jeweils am 5. des Monats eingetreten.
Die Klägerin kann darüber hinaus vom Beklagten Zahlung hinsichtlich der ihr außergerichtlich entstandenen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von unstreitig 1.286,20 € verlangen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 709 ZPO.
Streitwert:
Für den Klageantrag Ziffer 1): 143.161,62 €,
für den Klageantrag Ziffer 2): 194.290,00 €,
insgesamt 337.452,39 €.