Nachforderung aus Nebenkostenabrechnung: Abrechnung von Kühlkosten nach Verbrauch
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter verlangt Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2007; der Mieter bestreitet insbesondere die Umlage der Kühlkosten. Das LG Düsseldorf sprach dem Vermieter 8.330 EUR zu, da die Abrechnung formell ordnungsgemäß war und der Mieter keine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen geltend gemacht hat. Kühlkosten sind nach Verbrauch zu berechnen, da keine zentrale Umluftkühlung vorliegt. Vorprozessuale Anwaltskosten wurden nicht zugesprochen.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Zahlung von 8.330 EUR nebst Zinsen zugesprochen, übrige Anträge (u.a. Anwaltskosten) abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie die Gesamtkosten, die zugrundegelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung der Mieteranteile und den Abzug der Vorauszahlungen enthält und damit die Anforderungen des § 259 BGB erfüllt.
Erhebliche materielle Einwendungen des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung sind nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter konkret zu den einzelnen Abrechnungspositionen vorträgt; das setzt regelmäßig die zuvor wahrgenommene Einsicht in die Abrechnungsunterlagen voraus.
Sind Kosten im Mietvertrag als nach Verbrauch abrechenbar bezeichnet und liegt keine zentrale Umluftkühlung, sondern eine zentrale wasserbetriebene Kühlanlage vor, sind die hierfür anfallenden Kosten nach Verbrauch (nicht nach Fläche) abzurechnen.
Ansprüche auf Nachzahlung von Betriebskosten begründen Verzugszinsen nach §§ 280, 286, 288 BGB; handelt es sich nicht um eine Entgeltforderung i.S.d. § 288 Abs. 2 BGB, sind die Zinsen mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu bemessen.
Vorprozessuale Anwaltskosten sind nur dann erstattungsfähig, wenn ihr Entstehen und ihre Zusammensetzung schlüssig dargetan und substantiiert vorgetragen sind.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 8.330,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.11.2008 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags.
Tatbestand
Die Parteien streiten um eine Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007.
Die Beklagte, eine Rechtsanwaltskanzlei, mietete mit Mietvertrag vom 19.12.2001 (Anlage K1) Räume im 2. Obergeschoss und Tiefgaragenstellplätze in dem Gebäude J. Düsseldorf an. Der Kläger trat in der Folge als neuer Eigentümer des Grundstücks als Vermieter in den Mietvertrag ein.
Mit Nebenkostenabrechnung vom 30.10.2008 rechnete der Kläger die Nebenkosten für 2007 ab, aus welcher sich ein Nachzahlungsbetrag zulasten der Beklagten in Höhe von 10.448,80 EUR ergab. Die Beklagte zahlte auf diesen Betrag 2.118,80 EUR.
In § 4 Ziffer 3 des Mietvertrages findet sich u. a. die Regelung, dass „b) Betriebskosten II […] im Verhältnis der Mietfläche zur gesamten Fläche, die klimatisiert mit Umluft gekühlt wird, umgelegt“ werden. Ferner wird in § 4 Ziffer 3 c) bestimmt: „Betriebskosten III werden nach Verbrauch abgerechnet, soweit nicht gesetzliche Regelungen entgegenstehen.“
In der Anlage 7c heißt es zu den Betriebskosten II: „ […] Kosten des Betriebs einer zentralen Anlage zur Umluftkühlung; zu den Kosten gehören insbesondere die Kosten des Energieverbrauchs“.
In der Anlage 7d heißt es zu den Betriebskosten III: „Kosten der Lieferung von Kühlung über die zentrale Kühlanlage“.
Unstreitig befindet sich in dem Gebäude A. keine zentrale Anlage zur Umluftkühlung der Mietfläche, sondern nur eine zentrale, mit Wasser betriebene Kühlanlage.
Die Klägerin macht daher geltend, sie habe zu Recht die Kosten für die Kühlung nach Verbrauch und nicht nach Fläche abgerechnet.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 8.330,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.11.2008 sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 603,70 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte redet Verjährung ein. Zudem macht sie geltend, die Klägerin habe nur nach Fläche abrechnen dürfen. Es sei nicht erklärlich, dass die Kosten für die Kühlung um das 3,5fache gegenüber dem Vorjahr gestiegen seien. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 sei hinsichtlich der Kosten für die Kühlung intransparent. Zudem seien leer stehende Flächen mit in die Abrechnung einbezogen worden.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein fälliger Anspruch auf Zahlung rückständiger Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2007 in Höhe von 8.330,00 EUR in entsprechender Anwendung von § 556 BGB i. V. m. § 4 Nr. 2 c sowie der Anlage 7 d) des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags zu.
Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird grundsätzlich mit der Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig (BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05). Nach ständiger Rechtsprechung ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB genügt und bei Gebäuden mit mehreren Mieteinheiten die folgenden Mindestangaben enthält: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Mieter und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Diesen Anforderungen genügt die in Rede stehende Betriebskostenabrechnung des Klägers für 2007.
Erhebliche Einwendungen gegen den Kostenansatz hat die Beklagte nicht erhoben. Will der Mieter sich erfolgreich gegen eine Betriebskostennachforderung des Vermieters verteidigen, darf er sich im Prozess nicht darauf beschränken, die materielle Berechtigung des Kostenansatzes insgesamt oder hinsichtlich einzelner Betriebskostenarten zu bestreiten. Sein Bestreiten erfüllt nur dann die prozessualen Anforderungen des § 138 Abs. 2 ZPO, wenn er konkret zu den einzelnen Abrechnungspositionen Stellung bezieht und seine Bedenken gegen die materielle Berechtigung der Abrechnung plausibel darlegt. Das setzt in Ausübung seines Prüfungsrechts grundsätzlich die vorherige Einsichtnahme des Mieters in die Berechnungsunterlagen voraus. Macht der Mieter- wie hier die Beklagte- von seinem Einsichtsrecht keinen Gebrauch, bleibt sein Bestreiten nach § 138 Abs. 3 ZPO unberücksichtigt (OLG Düsseldorf, NZM 2000, 762).
Dass der Kläger die Einsichtnahme verweigert hat bzw. die Beklagte erfolglos Einsicht verlangt hat, ergibt sich aus dem Vortrag der Parteien nicht. Die Beklagte hat lediglich vorgetragen, sie habe mehrfach versucht, bei dem Kläger zu erfahren, weshalb bei weniger Gesamtverbrauch betreffend die Kühlungskosten diese Kosten um das 3,5fache gestiegen seien. Dass verlangt worden sei, die Berechnungsunterlagen einzusehen, ist beklagtenseits nicht vorgetragen.
Durchgreifende Bedenken gegen die materielle Berechtigung des Kostenansatzes ergeben sich entgegen der Auffassung der Beklagten nicht allein daraus, dass bei weniger Gesamtverbrauch betreffend die Kühlungskosten diese Kosten um das 3,5fache gestiegen sind. Insofern kann sich die Beklagte nicht lediglich aus den Standpunkt stellen, dies sei unplausibel, sondern hätte nach Ausübung ihres Rechts auf Einsichtnahmen konkret darlegen müssen, was an der Berechnung seitens des Klägers nicht nachvollziehbar sei. In der Tat ist es denkbar, dass die gestiegenen Kosten mit einem erhöhten Verbrauch der Beklagten im Zusammenhang stehen. Dass es sich bei den Kosten für die Lieferung von Kühlung nach dem Mietvertrag und der dazugehörigen Anlage 7d um die im Mietvertrag bezeichneten „Betriebskosten III“ handelt, welche nach Verbrauch abzurechnen sind, ergibt sich daraus, dass es in dem Gebäude A. nur eine zentrale Kühlanlage gibt und keine zentrale Anlage zur Umluftkühlung der Mietfläche, was von Seiten der Beklagten letztlich auch nicht bestritten wurde.
Der Einwand hinsichtlich der leer stehenden Flächen ist nicht nachvollziehbar, da schon nicht erkennbar ist, welche Flächen leer stehen und wie diese Eingang in die Abrechnung der Klägerin gefunden haben sollen.
Eine Verjährung der Klageforderung ist nicht ersichtlich. Die Verjährung des Anspruchs wurde durch Klageerhebung rechtzeitig gehemmt, § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Die Voraussetzungen einer wirksamen Klageerhebung ergeben sich aus § 253 ZPO. Danach kommt es nicht darauf an, dass der zugestellten Klageschrift auch die darin in Bezug genommenen Anlagen beilagen.
Der Zinsanspruch der Klägerin ergibt sich aus §§ 280, 286, 288 BGB. Zinsen waren jedoch nur in Höhe von fünf Prozentpunkten zuzusprechen, da es sich bei dem Anspruch auf Nebenkostennachzahlung nicht um eine Entgeltforderung im Sinne von § 288 Abs. 2 BGB handelt (vgl. dazu Palandt, BGB, 70. Auflage 2011, § 288 Rn 8 und § 286 Rn 27).
Die vorprozessualen Anwaltskosten nebst Zinsen stehen der Klägerin nicht zu. Der Anspruch ist nicht schlüssig dargetan. Es findet sich keinerlei Vortrag zum Entstehen und der Zusammensetzung der Kosten.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2 Nr.1, 709 ZPO.
Streitwert:
8.330,00 EUR
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