Gewerberaummiete: Vorschuss/Schadensersatz wegen unterlassener Instandhaltungspflicht
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verlangte von der Mieterin und deren Gesellschaftern Zahlung für die voraussichtlichen Kosten zur Beseitigung von Mängeln am Mietobjekt. Streitpunkt war, ob § 7 des Mietvertrags auch bereits bei Vertragsschluss bekannte, im Gutachten festgestellte Sanierungsbedarfe erfasst und ob die Abrede form- oder AGB-unwirksam ist. Das LG Düsseldorf bejahte eine umfassende Reparaturpflicht aufgrund individualvertraglicher Vereinbarung, gestützt auf Beweisaufnahme und den Mietzinsnachlass als Indiz. Wegen fruchtloser Fristsetzung sprach es Schadensersatz in Höhe der gutachterlich ermittelten (netto) Mängelbeseitigungskosten zu; die Gesellschafter haften analog § 128 HGB.
Ausgang: Zahlungsklage der Vermieterin auf Ersatz der Mängelbeseitigungskosten gegen Mieterin und Gesellschafter vollumfänglich zugesprochen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine mietvertragliche Instandhaltungs- und Reparaturpflicht des Mieters kann im Wege der Auslegung auch bereits bei Vertragsschluss bekannte Mängel erfassen, wenn dies dem übereinstimmenden Parteiwillen entspricht.
Die Einordnung einer Reparaturklausel als Individualvereinbarung kann sich aus dem konkreten Bezug zum Mietobjekt, den Verhandlungsumständen und einem korrespondierenden Mietzinsnachlass ergeben; dann unterliegt sie nicht der AGB-Kontrolle.
§ 550 BGB führt bei fehlender Schriftform grundsätzlich nur zur Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbefristung, nicht zur Unwirksamkeit weiterer (inhaltlicher) Abreden des Mietvertrags.
Unterlässt der Mieter trotz Fristsetzung die geschuldete Mängelbeseitigung, kann der Vermieter Schadensersatz statt der Leistung in Höhe der zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten verlangen, auch wenn er die Arbeiten noch nicht durchgeführt hat.
Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts haften für Verbindlichkeiten der Gesellschaft entsprechend § 128 HGB persönlich als Gesamtschuldner.
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 139.095,80 € nebst Zinsen in Höhe von 8 % über dem Basiszinssatz seit dem 09.10.2009 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin und die Beklagte zu 1), deren Gesellschafter die Beklagten zu 2) und 3) sind, ist Mieterin eines in der A, Düsseldorf, gelegenen, etwa 11.489 m² großen Grundstücks mit aufstehender Halle und einem Sozialgebäude. Dem Mietverhältnis liegt ein Mietvertrag vom 07.08.2001 zugrunde.
Neben dem Mietvertrag existiert ein notarielles Kaufvertragsangebot der Klägerin vom 14.08.2001, durch dessen Annahme bis zum 30.06.2011 die Beklagte zu 1) das Mietgrundstück käuflich erwerben kann.
§ 7 des Mietvertrags enthält unter anderem folgende Regelung:
§ 7 (Instandhaltung)
Der Mieter übernimmt die Mietsache in bekanntem Zustand. Er hat die Tragfähigkeit des Hallenbodens geprüft. Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache schonend zu behandeln und in sauberem Zustand zu halten. Die laufende Instandhaltungeinschließlich aller Reparaturen auch an Dach und Fach sowie die Wartung der Heizungsanlage obliegt dem Mieter. […]
§ 8 des Mietvertrages lautet:
§ 8 (Verkehrssicherungspflicht)
Der Mieter übernimmt die Verkehrssicherungspflicht für das gesamte Mietobjekt.
Ferner ist in § 2 des Mietvertrages geregelt, dass der Mietzins für Juli und August 2001 15.000,00 DM, für September 2001 0,00 DM, für Oktober und November 2001 10.000 DM, von Dezember 2001 bis Oktober 2001 40.000 DM und ab November 2002 monatlich 50.000 DM beträgt.
Mit Schreiben vom 28.07.2008 forderte die Klägerin die Beklagte unter Bezugnahme auf die §§ 7 und 8 des Mietvertrages zur Vornahme einer Reihe von Reparaturen, unter anderem zu einer Sanierung des Hallendaches auf und setzte eine Frist zur Aufnahme entsprechender Arbeiten bis zum 15.08.2008 sowie zum Abschluss der Arbeiten bis zum 15.11.2008.
Als eine Mängelbeseitigung durch die Beklagte ausblieb, leitete die Klägerin ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht Düsseldorf unter dem Aktenzeichen 7 OH 14/08 ein. Im Rahmen dieses Verfahrens wurde unter dem 15.07.2009 ein Gutachten des Sachverständigen B erstellt, welches den Kostenaufwand für die Beseitigung der an dem Mietobjekt festgestellten Mängel auf 165.524 € brutto (139.095,80 € netto) bezifferte.
Bereits am vor Abschluss des Mietvertrages, am 02.11.2000, war ein Verkehrswertgutachten des Dipl.-Ing. C erstellt worden, welcher einen Sanierungsbedarf des Mietobjekts feststellte, dessen Kosten auf rund 490.000 DM eingeschätzt wurden.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass ihr aufgrund der unterlassenen Mängelbeseitigung durch die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zusteht. Sie behauptet, dass Hintergrund der Regelung in § 7 des Mietvertrages sei, dass der Geschäftsführer der Klägerin dem verstorbenen Gesellschafter der Beklagten zu 1), Herrn D, vor Abschluss des Mietvertrages angeboten habe, das Objekt selbst zu reparieren. Herr D habe darauf erwidert, er wolle das Objekt sofort beziehen und werde die Reparaturen selbst durchführen, da er dass billiger könne. Zu diesem Zeitpunkt habe das Gutachten C bereits vorgelegen und die Vereinbarung der Parteien habe sich auf den durch dieses Gutachten festgestellten Reparaturbedarf bezogen. Herr D habe weiterhin gesagt, dass sich dies aber im Mietpreis widerspiegeln müsse.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 139.095,80 € nebst Zinsen in Höhe von 8 % über dem Basiszinssatz seit dem 09.10.2009 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, dass es sich bei der Klausel des § 7 des Mietvertrages um eine allgemeine Geschäftsbedingung handele und sind der Ansicht, dass eine solche Klausel jedenfalls wegen des Fehlens einer Obergrenze der geschuldeten Arbeiten unwirksam sei. Sie behaupten weiter, dass Hintergrund der Vereinbarung in § 7 des Mietvertrages gewesen sei, den bei Abschluss des Mietvertrages bestehenden Zustand des Mietobjekts beizubehalten. Schließlich sind sie der Ansicht, dass der durch die Klägerin behauptete weitergehende Inhalt der Klausel formunwirksam sei, da er nicht schriftlich fixiert worden sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst der dazu gehörenden Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung des begehrten Betrages gegen die Beklagte zu 1) aus den §§ 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 S. 1 BGB in Verbindung mit § 7 des Mietvertrages.
Auf Grundlage des Mietvertrages bestand eine Verpflichtung der Beklagten zu 1) zur Vornahme sämtlicher Reparaturen an dem Mietobjekt, einschließlich der in dem Gutachten des Sachverständigen Neuendorf genannten.
Eine solche Verpflichtung der Beklagten zu 1) lässt sich indes dem Wortlaut des § 7 des Mietvertrages nicht unmittelbar entnehmen. Statt dessen könnte dieser auch dahingehend verstanden werden, dass der Mieter lediglich den bei Abschluss des Mietvertrages bestehenden Zustand beizubehalten hat und daher lediglich zu solchen Reparaturen verpflichtet ist, die durch eine Verschlechterung der Mietsache während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werden.
Nach durchgeführter Beweisaufnahme steht jedoch zur Überzeugung der Kammer fest, dass durch § 7 des Mietvertrages eine Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien beabsichtigt war, wonach auch solche Reparaturen durch den Mieter übernommen werden sollten, deren Notwendigkeit bereits in dem Gutachten C aus dem Jahr 2000 festgestellt worden war.
Diese Überzeugung hat sich die Kammer aufgrund der Aussage des Zeugen E gebildet.
Dieser hat ausdrücklich bestätigt, dass die Vereinbarung in § 7 des Mietvertrages nach dem Willen der vertragschließenden Parteien auch die Schäden, die in dem Gutachten C genannt werden, umfassen sollte. Auch diese Schäden sollten durch die Beklagten am Ende des Mietverhältnisses beseitigt worden sein.
Der Zeuge hat hierzu ausgeführt, dass ursprünglich ein Verkauf des Mietobjekts beabsichtigt gewesen sei, der dann aber an Liquiditätsproblemen auf Seiten der Beklagten gescheitert sei. Aus diesem Grund habe man ersatzweise den Abschluss eines Mietvertrags vereinbart. Der Zeuge hat auch bestätigt, dass bei Abschluss des Mietvertrages die in dem Gutachten C genannten Schäden bekannt und für den Inhalt der Vereinbarung auch relevant waren. Nachdem die Klägerseite zunächst die Mängelbeseitigung selbst habe vornehmen wollen, habe man sich schließlich auf eine Reduktion des Mietzinses im Gegenzug zu einer Übernahme der Reparaturen durch die Beklagte zu 1) bzw. den verstorbenen Herrn D geeinigt. Diese Vereinbarung habe auch den beiderseitigen Interessen entsprochen, da eine Reparatur durch die Klägerin wesentlich teurer geworden wäre, während Herr D sich in der Lage gesehen habe, diese billiger durchzuführen. Auch sei die Mietzinsreduktion der Beklagtenseite entgegen gekommen. Der Zeuge konnte auch mögliche Zweifel an der Zweckmäßigkeit einer solchen Vereinbarung ausräumen, die sich daraus ergeben könnten, dass letztlich ohnehin ein Verkauf des Objekts an die Beklagte zu 1) beabsichtigt war. Hierzu hat der Zeuge ausgeführt, dass durch die Reparaturverpflichtung die Möglichkeit berücksichtigt worden sei, dass ein solcher Verkauf letztlich scheitert.
Gegen die Darstellung des Zeugen E spricht nicht, dass sich in § 7 des Mietvertrags keine Bezugnahme auf das Gutachten C, bzw. auf die darin beschriebenen Mängel befindet. Auch dies hat der Zeuge nachvollziehbar damit erklärt, dass zwischen den Parteien Klarheit darüber herrschte, dass sich die Regelung auch diese Mängel beziehen sollte, auch weil ansonsten die Reduktion des Mietzinses keinen Sinn ergeben hätte. Tatsächlich ist die vereinbarte Mietzinsreduktion kaum anders erklärbar, als dadurch eine erhöhte Belastung der Beklagten zu 1) durch die Vornahme der geschuldeten Reparaturen kompensiert werden sollte. Wären die bestehenden Mängel gemäß dem Gutachten C zwischen den Parteien nicht thematisiert worden, so wäre überhaupt kein Grund für die getroffene Mietzinsregelung ersichtlich. Dies gilt auch für den Fall, dass zwar die Mängel zwischen den Vertragsparteien bekannt waren, jedoch nicht von der Reparaturverpflichtung umfasst sein sollten. In diesem Fall hätte es nahegelegen, den Mietzins dauerhaft zu reduzieren, um damit den Verlust des Rechtes zur Mietminderung, welches aus der Übernahme des Mietobjekts in bekannt mangelhaftem Zustand resultiert, zu kompensieren. Die Tatsache, dass der Mietzins lediglich über einen bestimmten Zeitraum hinweg reduziert werden sollte, lässt dagegen den Schluss zu, dass man von einer baldigen Beseitigung der Mängel ausging, die – da eine diesbezügliche Verpflichtung der Klägerin erkennbar nicht gewollt war – nur seitens der Beklagten erfolgen konnte. Dementsprechend hat auch auch der Zeuge E ausgesagt, dass dann, wenn die im Gutachten C festgestellten Schäden nicht hätten erfasst sein sollen, ein entsprechender Ausschluss vereinbart worden waren, da diese Schäden ja bekannt waren. Diese Darstellung des Zeugen erfährt eine Bestätigung dadurch, dass die Beseitigung bestimmter Schäden, wie etwa Vertiefungen im Hallenboden ausdrücklich der Klägerin zugewiesen wurde.
Die Aussagen der übrigen Zeugen stehen der des Zeugen E nicht entgegen. Der Zeuge F hatte an die Vorgänge keine Erinnerung mehr und konnte daher die Darstellung der Klägerin weder bestätigen noch widerlegen.
Der Zeuge G hat zwar ausgesagt, dass ihm das Gutachten C aus dem Jahr 2000 nicht bekannt sei, jedoch hat er zugleich bekundet, dass er erst spät in die Verhandlungen der Vertragsparteien einbezogen worden sei. In dem Zeitraum, in dem er mit der Angelegenheit befasst gewesen sei, habe der Mietvertrag zwischen den Parteien keine wesentliche Rolle gespielt; seine Tätigkeit habe sich auf die Verhandlung des notariellen Kaufangebots beschränkt.
Eine Diskrepanz zwischen den Aussagen der Zeugen E und G besteht lediglich insoweit, als der Zeuge E zunächst angegeben hat, auch den Mietvertrag mit dem Zeugen G ausgehandelt zu haben, was dieser ausdrücklich zurückgewiesen hat. Die Tatsache, dass der Zeuge E auf Vorhalt der entgegenstehenden Aussage des Zeugen G seine Aussage insoweit revidieren musste, begründet indes nach Auffassung der Kammer keine erheblichen Zweifel an der Richtigkeit der Aussage des Zeugen E im Übrigen. Vielmehr hält es die Kammer für durchaus nachvollziehbar, dass der Zeuge E bei diesem Teil seiner Aussage aufgrund der großen zeitlichen Distanz einem Irrtum unterlegen ist, der auch dadurch begünstigt wurde, dass der Zeuge G zumindest bei den späteren Verhandlungen über das notarielle Kaufangebot tatsächlich Verhandlungspartner war. Dass der Zeuge E auch hinsichtlich des Kerns seiner Aussage, dem Hintergrund des § 7 des Mietvertrages, einem Irrtum unterlag, ist nicht ersichtlich. Im Übrigen hat auch der Zeuge G bekundet, dass es mit ziemlicher Sicherheit im Vorfeld Verhandlungen über den Mietvertrag gegeben hat.
Die Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien ist nicht formunwirksam. § 550 BGB sieht lediglich vor, dass eine Befristung eines Vertrages unwirksam ist, wenn dieser Vertrag nicht schriftlich geschlossen wird. Die Unwirksamkeit anderer Vertragsinhalte lässt sich der Vorschrift hingegen nicht entnehmen, da § 550 S. 2 BGB lex specialis gegenüber der Vorschrift des § 125 BGB ist.
Die Vereinbarung ist auch nicht als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Es ist nicht ersichtlich, dass die Klauseln des Mietvertrages zwischen den Parteien für eine mehrfache Verwendung vorgesehen war. Nicht allein daraus, dass die Klausel durch die Erwähnung einzelner vorhandener Mängel des Mietobjekts einen konkreten Bezug zu dem individuellen Mietverhältnis zwischen den Parteien aufweist, sondern auch aus dem Zusammenhang mit dem gewährten Mietnachlass ergibt sich ein deutlicher Individualbezug, der darauf hindeutet, dass die Klausel zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt wurde. Auch dies wird durch die Aussage des Zeugen Ebestätigt. Die Tatsache, dass der Zeuge E die Frage nach Alternativen zu der Regelung des § 7 des Mietvertrages tendenziell verneint hat, kann nicht so verstanden werden, als dass diese Regelung einseitig durch die Klägerin vorgegeben wurde. Vielmehr ist die Aussage des Zeugen so zu verstehen, dass die Regelung deshalb alternativlos war, weil sie dem übereinstimmenden Willen beider Parteien entsprach und weil allenfalls noch Verhandlungsbedarf hinsichtlich der Höhe des Mietnachlasses bestand..
Ihre Pflicht aus dem Mietvertrag hat die Beklagte zu 1) bzw. deren Organe auch dadurch verletzt, dass sie trotz entsprechender Aufforderung und Fristsetzung durch die Klägerin die geschuldeten Reparaturen nicht vorgenommen hat. Dass sie hinsichtlich der Pflichtverletzung kein Verschulden trifft, haben die Beklagten nicht dargelegt.
Der Schaden der Klägerin liegt darin, dass das Mietobjekt weiterhin Mängel aufweist. Dieser Schaden besteht unabhängig davon, dass die Klägerin noch keine Maßnahme zur Mängelbeseitigung getroffen hat und ihr insoweit auch noch keine Kosten entstanden sind. Die Höhe des Schadens ergibt sich aus den Feststellungen des Sachverständigen im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens. Der Höhe des geltend gemachten Anspruchs sind die Beklagten auch nicht entgegen getreten.
Dem klägerischen Anspruch steht auch nicht der Einwand der Rechtsmissbräuchlichkeit entgegen. Die bloße Möglichkeit, dass die Beklagten das Mietobjekt in Zukunft selbst erwerben, kann die Klägerin nicht an der Durchsetzung der ihr vertraglich gewährten Rechte hindern. Im Übrigen hat die Klägerin unwidersporchen auf Zahlungsschwierigkeiten auf Seiten der Beklagten hingewiesen, aufgrund derer sie Zweifel hat, dass die Beklagten finanziell zu einem Erwerb des Mietobjekts in der Lage sein werden.
Der Anspruch der Klägerin auf die geltend gemachten Prozesszinsen ergibt sich aus § 291, 288 Abs. 2 BGB.
Die Haftung der Beklagten zu 2) und 3) als Gesellschafter der Beklagten zu 1) ergibt sich aus einer entsprechenden Anwendung des § 128 HGB, der auch auf die Gesellschaft bürgerlichen Rechts Anwendung findet (BGHZ 146, 341).
Die Kostenentscheidung richtet sich nach § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt § 709 ZPO.
Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Beklagten vom 22.06.2010 gibt keinen Anlass zu Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.
Der Streitwert wird auf 139.095,80 € festgesetzt.
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