Zahlungsklage nach notariellem Kaufvertrag über Ladenlokal abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger forderte 39.654,99 DM nebst Zinsen aus einem notariellen Kaufvertrag über ein Ladenlokal. Das Landgericht wies die Klage ab: Ein Zinsanspruch sei erst zwei Wochen nach Fälligkeit entstanden, der Kläger habe geleistete Hausgeld- und Grundsteuerzahlungen nicht nachgewiesen, und die Instandhaltungsrücklage sei nicht rechtsgrundlos erlangt. Der Kläger trägt die Kosten; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung.
Ausgang: Klage des Klägers auf Zahlung einschließlich Zinsen abgewiesen; Kläger trägt Kosten; Urteil vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung.
Abstrakte Rechtssätze
Eine vertraglich vereinbarte Verzinsung tritt erst nach Ablauf der in der Vereinbarung vorgesehenen Nachfrist (hier zwei Wochen nach Fälligkeit) ein; vorher besteht kein Zinsanspruch.
Ein Anspruch auf Erstattung geleisteter Hausgeld- oder Grundsteuerbeträge setzt den tatsächlichen Nachweis der geleisteten Zahlungen durch den Anspruchsteller voraus.
Die Instandhaltungsrücklage geht mit dem Teileigentum auf den Erwerber über; ein Erstattungsanspruch des Veräußerers nach § 812 BGB besteht nicht, wenn der Kaufpreis die Rücklage als wertbildenden Faktor berücksichtigt.
Die Kostenentscheidung richtet sich nach § 91 ZPO; die vorläufige Vollstreckbarkeit kann gegen Sicherheitsleistung gemäß § 709 ZPO angeordnet werden.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen eine Sicherheitsleistung von 3.000,--DM, die auch durch die Bürgschaft einer deutschen Bank oder öffentlichrechtlichen Sparkasse erbracht werden kann, vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Beklagte schloß mit dem Kläger einen notariellen Vertrag am 16.07.1991 (BI. 8 f GA) über ein im Sondereigentum stehendes Ladenlokal in B, C-Straße. Der genannte Vertrag wurde durch notariellen Vertrag vom 13.08.1991 (BI. 22 f GA) in einigen Punkten aufgehoben und neu gefaßt. Wegen der Einzelheiten wird auf die genannten Verträge Bezug genommen.
Die Beklagte wollte in dem Ladenlokal eine Speisewirtschaft betreiben. Zu dieser Nutzungsänderung bedurfte es der Genehmigung der B, die am 05.11.1991 dem Geschäftsführer der Beklagten erteilt wurde. Die Beklagte hat den vereinbarten Kaufpreis von 310.000,-DM durch Zahlung von 50.000,--DM und Ablösung einer Hypothek in Höhe von 256.380,49 DM am 26.11.1991, sowie durch eine weitere Zahlung von 3.445,54 DM am 15.12.1991 erbracht (BI. 3 GA).
Der Kläger trägt vor: Es bestehe noch eine Restkaufpreisforderung von 173,97 DM, da die Zahlung von 256.380,49 DM erst am 29.11.1991 bei der D eingegangen sei (BI. 3 GA). Außerdem sei die Beklagte auf Grund einer am 13.08.1991 getroffenen mündlichen Absprache verpflichtet gewesen. sämtliche Hausgeldzahlungen für das Teileigentum für den Zeitraum vom 01.09. bis 31.12.1991 zu übernehmen. Bei monatlichen Hausgeldzahlungen von 2.047,05 DM ergebe sich für 4 Monate ein von der Beklagten zu erstattender Betrag von 8.188,20 DM. Auch schulde die Beklagte den auf 4 Monate entfallenden Betrag für Grundsteuer in Höhe von 504,--DM.
Schließlich sei ein Betrag von 30.788,82 DM für die Übernahme des in der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft angesammelte Guthaben geschuldet. Die Beklagte sei um den genannten Betrag ungerechtfertigt bereichert. Sie müsse daher dem Kläger zusätzlich zu dem vereinbarten Kaufpreis die auf den übernommenen Miteigentumsanteil entfallende Instandhaltungsrücklage erstatten.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 39.654,99 DM nebst 14 % Zinsen seit dem 06.10.1992 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise Vollstreckungsschutz (Bankbürgschaft) zu gewähren.
Die Beklagte beruft sich hinsichtlich des behaupteten Restkaufpreisanspruches auf § 4 Ziff. 3 des notariellen Kaufvertrages. Hinsichtlich der Wohngeldzahlungen bestreitet sie den Vortrag des Klägers zum Zeitpunkt der Obernahme der Zahlungspflicht. Dieser sei erst am 26.11. 1991, dem Zeitpunkt der Fälligkeit des Kaufpreises, eingetreten. Demgemäß habe sie, die Beklagte, ab 27.11.1991 die Wohngeldzahlungen an die Eigentümergemeinschaft direkt geleistet. Hinsichtlich der Grundsteuer bestreitet die Beklagte, daß diese auch tatsächlich von dem Kläger gezahlt worden sei. Schließlich tritt die Beklagte dem Vorbringen des Klägers hinsichtlich der Erstattung der Instandhaltungsrücklage im einzelnen entgegen. Insbesondere rechtfertige sich der klägerische Anspruch nicht aus der von ihm zitierten Rechtsprechung.
Wegen des Vorbringens der Parteien im übrigen wird auf den weiteren Inhalt der gewechselten Schriftsätze und überreichten Unterlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Dem Kläger steht keiner der geltend gemachten Ansprüche zu.
1 •
Wie die Beklagte zu Recht ausführt, wäre eine Verzinsungspflicht für die Beklagte gemäß § 4 Ziff. 3 des notariellen Vertrages vom 13.08.1991 (BI. 24 GA) erst zwei Wochen nach Fälligkeit eingetreten. Bei dem unstreitigen Fälligkeitszeitpunkt vom 26.11.1991 ist danach am 29.11.1991 ein Zinsanspruch des Klägers noch nicht entstanden.
2.
Eine Erstattung geleisteter Hausgeldzahlungen scheidet bereits deshalb aus, weil der Kläger auf das Bestreiten der Beklagten, diese Zahlungen tatsächlich erbracht zu haben (BI. 59 GA) keinen entsprechenden Nachweis geführt hat. Daher kommt es letztlich auf den Zeitpunkt des Überganges der Zahlungspflicht auf die Beklagte nicht an, der nach § 4. 1 des notariellen Vertrages vom 13.08.1991auch erst der 18.12.1991 (nach dem Vortrag des Klägers der Tag der Restzahlung, also der "vollständigen Erfüllung des Zahlungsanspruches") gewesen sein könnte.
Jedenfalls lag der notariell vereinbarte Übergang der Zahlungspflicht nicht vor dem 26.11.1991. Insoweit hat die Beklagte unwidersprochen vorgetragen. die Hausgeldzahlungen an die Eigentümergemeinschaft unmittelbar geleistet zu haben und etwaige diesen Zeitraum betreffende Zahlungen des Klägers bestritten, ohne daß der Kläger dem noch entgegengetreten wäre.
3.
Das gleiche gilt hinsichtlich der anteiligen Grundsteuer. Auch insoweit schuldete die Beklagte allenfalls die auf den Zeitraum seit dem 26.11. oder 18.12.1991 entfallenden Beträge, wobei der Kläger nicht nachgewiesen hat diese Beträge geleistet zu haben.
4.
Schließlich kann der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung des Guthabens der Instandhaltungsrücklage nicht aus dem notariellen Vertrag oder aus § 812 BGB hergeleitet werden. Die von dem Kläger insoweit angeführte Entscheidung des Kammergerichtes vom 15.12.1988 (in NJWRR 88, 844 ff) stützt seinen Standpunkt nicht. Das Kammergericht hat in der genannten Entscheidung lediglich ausgeführt, daß dem Veräußerer von Wohnungseigentum kein Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft auf Auszahlung seines Anteils an der Instandhaltungsrücklage zustehe.
Dieser Anteil gehe mit der Veräußerung auf den Erwerber über. Damit hat zwar die Beklagte den auf den Kläger entfallenden Anteil an der Instandhaltungsrücklage erlangt, nicht jedoch rechtsgrundlos, wie der Kläger meint. Im Innenverhältnis der Parteien ist vielmehr der notarielle Kaufvertrag Rechtsgrundlage des Eigentumsüberganges des Ladenlokales und auch des damit verbundenen Ubergangs der Instandhaltungsrücklage. Es ist dabei unschädlich, daß diese Frage nicht ausdrücklich in dem notariellen Vertrag geregelt wurde. Denn die Höhe der Instandhaltungsrücklage kann Teil der wertbildenden Faktoren des vereinbarten Kaufpreises sein, wie auch die Beklagte inso
weit unwidersprochen vorträgt. Danach sei bei den Vertragsverhandlungen der verlangte Kaufpreis u.a. auch mit der mit dem Teileigentum verbundenen Instandhaltungsrücklage gerechtfertigt worden (BI. 61 GA). Diesem Vorbringen ist der Kläger nicht entgegengetreten, so daß davon auszugehen ist, daß in der Bildung des Kaufpreises auch die Instandhaltungsrücklage als wertbildender Faktor eingeflossen ist. Mit der unstreitig erfolgten Erfüllung der aus dem notariellen Vertrag begründeten Zahlungsansprüche des Klägers hat die Beklagte somit sämtliche ihr obliegenden Verpflichtungen erfüllt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.