Teilweise stattgegebene Forderungen aus Gewerbemiete nach Zwangsversteigerung
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Miete, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz nach dem Erwerb eines Gewerbeobjekts in Zwangsversteigerung; der Beklagte hatte zuvor Räume genutzt. Das Gericht stellt eine mündliche Einigung über die Anmietung von Büroräumen ab 1.8.2008 fest und erkennt Mietforderungen für Aug.–Okt. sowie Nov.–Dez. 2008 und Ansprüche wegen verspäteter Räumung an. Ansprüche für Hallennutzung und vorgerichtliche Anwaltskosten werden abgewiesen mangels substantiierten Vortrags.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Beklagter zur Zahlung von 4.876,65 € verurteilt, übrige Forderungen abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die Zahlung der Miete an den Zwangsverwalter befreit den Mieter von der Verpflichtung zur Zahlung an den späteren Erwerber, sofern eine solche Zahlung glaubhaft gemacht und nicht substantiiert bestritten wird.
Ein wirksamer Mietvertragsabschluss kann durch eine mündliche Einigung bei einem Besprechungstermin zustande kommen; übereinstimmende Zeugenaussagen können hierfür ausreichenden Beweis liefern.
Ein einseitiges Schreiben des Mieters, das als Kündigung verstanden werden könnte, beendet das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vertraglich oder gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfrist (§ 580a Abs. 2 BGB), wenn keine anderweitige Vereinbarung vorliegt.
Für einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung ist der Anspruchsteller gehalten, konkret darzulegen und zu beweisen, dass der Gebrauch über die vertraglich vermietete Fläche hinausging.
Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sind nur erstattungsfähig, wenn nachgewiesen wird, dass der Schuldner vor oder mit Mandatierung in Verzug gesetzt wurde und dies substantiiert vorgetragen ist.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.876,65 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 3.042,59 € seit dem 14.11.2008 und aus 1.834,06 € seit dem 15.12.2008 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 45 % und der Beklagte zu 55 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des gegen sie aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von dem Beklagten Miete, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz im Zusammenhang mit der Überlassung von Räumlichkeiten in dem Gewerbeobjekt R.straße 17 in N. für Zeiträume von Juni bis Dezember 2008. Sie erwarb das Objekt am 12. Juni 2008 im Wege der Zwangsversteigerung, nachdem die Immobilie zuvor einige Zeit unter Zwangsverwaltung gestanden hatte.
Der Beklagte hatte von der Voreigentümerin einen Büroraum im Erdgeschoss der Immobilie zu einen monatlichen Mietzins von 416,50 € angemietet. Die Miete für den Monat Juli 2008 für das Büro im Erdgeschoss zahlte der Beklagte unstreitig an die Klägerin. Außerdem hatte der Beklagte mit dem Zwangsverwalter des Objekts im Mai 2008 einen Mietvertrag über eine Lagerfläche von ca. 150 qm für Mai und Juni 2008 zu einem monatlichen Mietzins von brutto 535,50 € geschlossen (Anlage zur Klageerwiderung vom 11.12.2008).
Mit Schreiben vom 27.8.2008 teilte der Beklagte dem Ehemann der Klägerin mit, dass er zum 1.9.2008 aus dem Gebäude R.straße 17 ausziehen müsse. Auf das als Anlage K2 überreichte Schreiben wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen.
Das Gericht hat am 17.12.2008 ein Teilanerkenntnisurteil über einen Betrag von 416,50 € erlassen, den der Beklagte als Miete für das Büro im Erdgeschoss für den Monat August 2008 anerkannt hat.
Die Klägerin behauptet, sie habe den Beklagten noch im Juni 2008 über den Eigentumsübergang informiert. Ihr Ehemann habe sich in ihrem Namen nach dem Erwerb der Immobilie während einer Besprechung mit Mietern und Mietinteressenten im Objekt mit dem Beklagten mündlich darüber geeinigt, dass der Beklagte den Büroraum im Erdgeschoss bis zum Ende des Monats Juli 2008 räumt und stattdessen ab August 2008 Büroräume im Obergeschoss des Objekts zu einer monatlichen Miete von 917,03 € anmietet. Die T. GmbH habe den Büroraum im Erdgeschoss ab August 2008 für eine Miete von 708,00 € angemietet. Der Beklagte habe Mobiliar in die Räumlichkeiten im Obergeschoss eingebracht, das Büro im Erdgeschoss aber nicht vereinbarungsgemäß zum 31.7.2008 geräumt. Der Beklagte habe ferner einen 479 qm großen Teil der Halle noch bis Ende Juli 2008 genutzt. Die Klägerin ist der Ansicht, ihr stehe für die Nutzung der Halle durch den Beklagten ein Anspruch in Höhe von 1.916 € netto (entsprechend 479 qm à 4,00 € netto) monatlich zu.
Die Klageforderung beinhaltet nach dem Vorbringen der Klägerin folgende Positionen:
| Mietzins/Nutzungsentschädigung für die Halle vom 12.6.- 31.7.2008: | 3.677,48 € |
| Miete für die Büroräume im OG für August, September und Oktober 2008: | 2.751,09 € |
| anteilige Miete für das Büro im EG vom 12. Juni - 30. Juni 2008: | 263,78 € |
| Miete für den Büroraum im EG für Juli 2008: | 416,50 € |
| Nutzungsentschädigung/Schadensersatz für das Büro im EG für August 2008: | 704,00 € |
| vorgerichtliche Anwaltskosten: | 661,16 € |
Hilfsweise stützt die Klägerin die Klagesumme auf Mietforderungen für die Büroräume im Obergeschoss für die Monate November und Dezember 2008 in Höhe von jeweils 917,03 €.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 8.601,11 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er behauptet, er habe die Miete für Juni 2008 für das Büro im Erdgeschoss und für die Halle an den Zwangsverwalter gezahlt. Er bestreitet einen Mietvertragsabschluss bezüglich der Büroräume im Obergeschoss und behauptet, er habe sich lediglich auf die Bitte der Klägerin hin zur Räumung des Büros im Erdgeschoss zum 1.9.2008 bereit erklärt. Die Halle habe er bereits zum 30.6.2008 geräumt.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung von Zeugen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 10.2.2010.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nur teilweise begründet. Der Klägerin stehen gegen den Beklagten Ansprüche in Höhe von insgesamt 4.876,65 € zu.
1.
Restliche Mietzins- oder Nutzungsentschädigungsansprüche für die Halle stehen der Klägerin jedoch nicht zu.
Der Beklagte hatte ausweislich des von ihm vorgelegten Mietvertrags mit dem Zwangsverwalter der Immobilie einen Mietvertrag über eine Teilfläche der Lagerhalle des Objekts von 150 qm für die Monate Mai und Juni 2008 geschlossen. Die im Voraus zu zahlende Miete für den Monat Juni 2008 konnte der Beklagte noch schuldbefreiend an den Zwangsverwalter zahlen, da die Klägerin die Immobilie erst im Laufe des Monats Juni 2008 erworben hat. Die Klägerin hat auch nicht bzw. jedenfalls nicht substantiiert bestritten, dass der Beklagte die Miete für Juni 2008 noch an den Zwangsverwalter gezahlt hat. Sie hat eine Zahlung an den Zwangsverwalter nicht ausdrücklich in Abrede gestellt und auch nicht behauptet, mit dem Zwangsverwalter überhaupt insoweit Rücksprache gehalten zu haben, sondern nur darauf verwiesen, dass ihr die Miete ab dem 12.6.2008 aufgrund des Erwerbs in der Zwangsversteigerung rechtlich zustehe.
Nach der Beweisaufnahme steht auch nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte mehr als die ihm vermietete Teilfläche von 150 qm der Halle genutzt hat oder dass überhaupt die Voraussetzungen für einen Nutzungsentschädigungsanspruch für den Monat Juli 2008 vorlagen. Nach den Aussagen der Zeugen V., H., von L. und insbesondere auch des Ehemanns der Klägerin, des Zeugen M., wurde die Halle zunächst einerseits durch den Zeugen von L., andererseits durch den Beklagten und zudem auch durch ein Unternehmen benutzt, das von Verwandten des Beklagten betrieben worden war. Der Zeuge M. hat ausgesagt, dass der Beklagte einen Teil der Halle geräumt hat und ihm erklärt habe, die übrigen Sachen seien nicht von ihm eingebracht worden. Wie lange der Beklagte welchen Teil der Halle noch genutzt hat, konnte im Rahmen der Beweisaufnahme nicht festgestellt werden. Weder der Zeuge M. noch die übrigen Zeugen konnten konkrete Angaben dazu machen, ob und welche Sachen der Beklagte – und nicht seine Verwandten – für welchen Zeitraum in der Halle gelassen hatte. Der Zeuge H. hat überdies bekundet, dass er die Halle teilweise angemietet habe, aber damit einverstanden gewesen sei, dass der Beklagte noch einige Sachen vorübergehend in diesem Teil der Halle lagert.
2.
Der Klägerin steht für die Büroräume im Obergeschoss der Immobilie R.str. 17 ein Mietzins nebst Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von insgesamt 2.751,09 € für die Monate August, September und Oktober 2008 zu.
Nach der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte mit dem Ehemann der Klägerin bei einem Besprechungstermin am 3.7.2008 Einigung darüber erzielt hat, dass er ab dem 1.8.2008 die vier im Obergeschoss des Objekts R.straße 17 gelegenen Büroräume zu einem Mietzins einschließlich Vorauszahlung auf die Nebenkosten von monatlich 917,03 € anmietet. Dies hat der Zeuge M. glaubhaft bekundet und auch die Zeugen V. und H. haben bestätigt, dass der Beklagte bei dem Besprechungstermin Anfang Juli 2008 erklärt hat, aus dem Büro im Erdgeschoss auszuziehen und dafür die Räume im Obergeschoss beziehen zu wollen. Der Zeuge H. konnte noch gut erinnern, dass der Ehemann der Klägerin deutlich gemacht hat, dass er für alle Büroräume einheitlich einen Preis von 7,50 € je Quadratmeter verlangt. Auch nach der Aussage des Zeugen V. hat der Beklagte diesem Mietzins nicht widersprochen. Das Gericht hat auch keinen Anlass, der Aussage des Zeugen M. keinen Glauben zu schenken, auch wenn er als Ehemann der Klägerin ein eigenes Interesse am Ausgang des Rechtsstreits haben mag. Der Zeuge M. hat ausführlich und überzeugend die Umstände geschildert, an die er sich erinnern konnte. Seine Aussage stimmte in den wesentlichen Punkten mit den Aussagen der übrigen Zeugen überein. Er hat auch nicht einseitig den Vortrag der Klägerin bestätigt, sondern beispielsweise im Bezug auf die Halle eingeräumt, dass der Beklagte diese jedenfalls teilweise geräumt hat und er (der Zeuge) nicht beurteilen konnte, welche Dinge dem Beklagten und nicht dem in Insolvenz gefallenen Unternehmen S. zuzuordnen waren.
Auch wenn man das Schreiben des Beklagten vom 27.8.2008 als Kündigung versteht, konnte der Beklagte mit diesem Schreiben das Mietverhältnis mangels anderer Vereinbarungen zur Kündigungsfrist nicht einseitig vor Ende März 2009 beenden, § 580a Abs. 2 BGB.
3.
Bezüglich des Büros im Erdgeschoss der Immobilie steht der Klägerin lediglich noch ein restlicher Anspruch in Höhe von 291,50 € wegen verspäteter Räumung des Beklagten zu.
Die Klägerin hat nicht dargelegt, dass der Beklagte die Miete für Juni 2008 nicht vollständig schuldbefreiend an den Zwangsverwalter zahlen durfte. Hier gelten die obigen Ausführungen bezüglich der Mietzahlung für die Halle für den Monat Juni 2008 entsprechend.
Die Miete für Juli 2008 für das Büro im Erdgeschoss hat der Beklagte unstreitig gezahlt.
Für den Monat August 2008 hat der Beklagte einen Betrag in Höhe der ursprünglichen Miete von 416,50 € anerkannt, über das Gericht durch Teilanerkenntnisurteil bereits entschieden hat. Allerdings steht der Klägerin ein weiterer Anspruch für August 2008 wegen nicht rechtzeitiger Räumung durch den Beklagten als Schadensersatz zu, da sie die Räumlichkeiten bereits ab dem 1.8.2008 zu einem Mietzins von 708,00 € weitervermietet hatte und der Beklagte sich zur Räumung bis Ende Juli 2008 bereit erklärt hatte. Auch dies steht nach der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest. Der Zeuge V. hat glaubhaft bekundet, dass der Beklagte sich bei dem gemeinsamen Besprechungstermin am 2.7.2008 bereit erklärt hat, das Büro im Erdgeschoss zum 1.8.2008 zu räumen. Er hat überdies ausgesagt, dass die T. GmbH die Räumlichkeiten bereits zum 1.8.2008 anmieten wollte und nur aufgrund der verspäteten Räumung des Beklagten erst zum 1.9.2008 mit dem Einzug bzw. der Renovierung beginnen konnte. Auch der Zeuge H. hat glaubhaft bekundet, dass der Beklagte sich verpflichtete, zum 1.8.2008 das Büro im Erdgeschoss für die Nachmieterin zu räumen. Zudem hat der Zeuge H. ausgesagt, dass ein Quadratmeterpreis von 7,50 € vereinbart worden ist. Unstreitig hat der Beklagte das Büro erst Ende August 2008 vollständig geräumt.
4.
Der Klägerin stehen zudem Ansprüche auf Mietzins und Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von jeweils 917,03 € für die Monate November und Dezember 2008 für die Büroräume im Obergeschoss, mithin weitere 1.834,06 € zu, auf die sie ihre Klageforderung hilfsweise gestützt hat. Auf die obigen Ausführungen unter 2. wird insoweit verwiesen.
5.
Einen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten hat die Klägerin nicht dargelegt. Es ist nach ihrem Vorbringen nicht erkennbar, dass und in Bezug auf welche Beträge der Beklagte bereits in Verzug gesetzt worden war, bevor die Prozessbevollmächtigten der Klägerin ihre Tätigkeit aufnahmen.
6.
Die Zinsansprüche beruhen auf §§ 288, 291 BGB.
7.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
Streitwert: 9.776,91 €
Tigges