Maklercourtage: Duldungsvollmacht der Ehefrau und kein Provisionsverlust (§ 654 BGB)
KI-Zusammenfassung
Eine Maklerin verlangte von den Erwerbern eines Hausgrundstücks Maklercourtage. Streitig war u.a., ob auch die Ehefrauen ohne eigene Unterschrift am Maklervertrag haften und ob die Provision wegen angeblich falscher Objektangaben ("2‑Familienhaus") nach § 654 BGB verwirkt sei. Das LG bejahte einen Maklervertrag mit allen Beklagten aufgrund Duldungsvollmacht und verurteilte sie zur Zahlung der Courtage. Ein weitergehender Zinsanspruch wurde mangels schlüssigen Vortrags zu höherem Verzugsschaden abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Maklercourtage überwiegend zugesprochen; weitergehender Zinsanspruch abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Maklervertrag kann auch gegenüber einem nicht unterzeichnenden Miterwerber zustande kommen, wenn dieser das Auftreten des Unterzeichners als Vertreter wissentlich duldet und der Makler nach Treu und Glauben von einer Bevollmächtigung ausgehen darf (Duldungsvollmacht).
Nehmen Ehegatten die Dienste eines Maklers zum gemeinsamen Grundstückserwerb in Anspruch, haften sie für die vereinbarte Maklerprovision regelmäßig als Gesamtschuldner, auch wenn nur ein Ehegatte den Maklervertrag unterzeichnet.
Der Provisionsanspruch des Maklers ist nach § 654 BGB (entsprechend) nur verwirkt, wenn der Makler seine Treuepflichten vorsätzlich oder zumindest in vorsatznaher, besonders leichtfertiger Weise verletzt; eine bloß streitige oder nicht erhebliche Unrichtigkeit genügt nicht.
Ein als „Zweifamilienhaus“ bezeichnetes Objekt liegt begrifflich bereits dann vor, wenn das Gebäude tatsächlich zwei in sich abgeschlossene Wohnbereiche/Wohnungen enthält; eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist hierfür nicht erforderlich.
Ein über die gesetzliche Verzinsung hinausgehender Verzugsschaden (höherer Zinssatz) ist nur zuzusprechen, wenn der Gläubiger einen entsprechenden Schaden schlüssig darlegt und substantiiert unter Beweis stellt.
Tenor
Die B e k l a g t e n w e r d e n v e r u r t e i l t , an d ie K l ä g e r i n
1 3 . 2 9 7 , - - DM nebs t 4 Z Z i n s e n se it d e m 27.10.
1992 zu zahl e n .
W e g e n des w e i t e r g e h e n d e n Z i n s a n s p r u c h s wi rd
di e K l a g e a b g e w i e s e n .
Die K o s t e n des R e c h t s s t r e i t s t r a g e n die
K l ä g e r i n zu 15 % u nd die B e k l a g t e n zu 35 %.
Das Urte i l ist v o r l ä u f i g v o l l s t r e c k b a r , für
die K l ä g e r i n ab er n ur g e g e n S i c h e r h e i t s l e i s t u n g
in H ö n e von 2 1 . 5 0 0 , - - DM.
Der K l ä g e r i n wi rd g e s t a t t e t , di e Z w a n g s v o l l s
t r e c k u n g d u r c h d ie B e k l a g t e n g e g e n S i c h e r h
e i t s l e i s t u n g in Hö he von 5 0 0 , - - DM a b z u w e n d e n ,
w e n n n i c h t die B e k l a g t e n vor d er V o l l s t r e c k u n g
S i c h e r h e i t in der g e n a n n t e n Hö he leis t e n .
- 3 -
Die S i c h e r h e i t s l e i s t u n g e n k ö n n e n au ch durc h
u n b e d i n g t e , u n b e f r i s t e t e , u n w i d e r r u f l i c h e
und s e l b s t s c h u l d n e r i s c h e B ü r g s c h a f t e i n e r in
der B u n d e s r e p u b l i k D e u t s c h l a n d g e s c h ä f t s a n s
ä s s i g e n B a n k , G e n o s s e n s c h a f t s b a n k od er
ö f f e n t l i c h - r e c h t l i c h e n S p a r k a s s e e r b r a c h t
w e r d e n
Rubrum
/
5 0 770/53
V e r k ü n d e t am 1 0 . 0 8 . 1 9 9 4
A
als U r k u n d s b e a m t e r
d e r G e s c h ä f t s s t e l l e
LANDGERICHT DÜSSELDORF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
In de m R e c h t s s t r e i t
pp.
d ie 5. Z i v i l k a m m e r des L a n d g e r i c h t s D ü s s e l d o r f
auf d ie m ü n d l i c h e V e r h a n d l u n g v om 5. Juli 1994
durch die ….
für R e c h t erka n n t :
Die B e k l a g t e n w e r d e n v e r u r t e i l t , an d ie K l ä g e r i n
1 3 . 2 9 7 , - - DM nebs t 4 Z Z i n s e n se it d e m 27.10.
1992 zu zahl e n .
W e g e n des w e i t e r g e h e n d e n Z i n s a n s p r u c h s wi rd
di e K l a g e a b g e w i e s e n .
Die K o s t e n des R e c h t s s t r e i t s t r a g e n die
K l ä g e r i n zu 15 % u nd die B e k l a g t e n zu 35 %.
Das Urte i l ist v o r l ä u f i g v o l l s t r e c k b a r , für
die K l ä g e r i n ab er n ur g e g e n S i c h e r h e i t s l e i s t u n g
in H ö n e von 2 1 . 5 0 0 , - - DM.
Der K l ä g e r i n wi rd g e s t a t t e t , di e Z w a n g s v o l l s
t r e c k u n g d u r c h d ie B e k l a g t e n g e g e n S i c h e r h
e i t s l e i s t u n g in Hö he von 5 0 0 , - - DM a b z u w e n d e n ,
w e n n n i c h t die B e k l a g t e n vor d er V o l l s t r e c k u n g
S i c h e r h e i t in der g e n a n n t e n Hö he leis t e n .
- 3 -
Die S i c h e r h e i t s l e i s t u n g e n k ö n n e n au ch durc h
u n b e d i n g t e , u n b e f r i s t e t e , u n w i d e r r u f l i c h e
und s e l b s t s c h u l d n e r i s c h e B ü r g s c h a f t e i n e r in
der B u n d e s r e p u b l i k D e u t s c h l a n d g e s c h ä f t s a n s
ä s s i g e n B a n k , G e n o s s e n s c h a f t s b a n k od er
ö f f e n t l i c h - r e c h t l i c h e n S p a r k a s s e e r b r a c h t
w e r d e n .
Tatbestand
Die K l ä g e r i n , di e M a k l e r g e s c h ä f t e b e t r e i b t , n i m m t d ie B e k
l a g t e n als E r w e r b e r des H a u s g r u n d s t ü c k e s B
auf M a k l e r c o u r t a g e in A n s p r u c h .
Die K l ä g e r i n ü b e r s a n d t e d e m B e k l a g t e n ein als " V e r k a u f s a
n g e b o t " ü ö e r s c h r i e b e n e s E x p o s e , b e t r e f f e n d ein " g r o ß z
ü g i g e s B - F a m i l i e n h a u s in C , B .
Als K a u f p r e i s w i r d ein B e t r a g von 5 6 5 . 0 0 0 , - - DM g e n a n n t .
U n t e r d em Titel " C o u r t a g e " h e i ß t es wi e folgt:
“ Bei A b s c h l u ß eine s n o t a r i e l l e n K a u f v e r t r a g e s
ist an uns e i n e N a c h w e i s g e b ü h r von 3 , 4 2 %
e i n s c h l i e ß l i c h M W S T zu z a h l e n . "
W e g e n d er E i n z e l h e i t e n wi rd auf d ie A b l i c h t u n g d es " V e r k a u f s an g e b o t e s " (Bl. 2 5 / 2 6 GA) v e r w i e s e n .
U n t a r d em 2 3 . 0 5 . 1 9 9 2 U n t e r z e i c h n e t e n d ie B e k l a g t e n zu 2.
und zu 4. ( Herr D und Herr E) als A u f t r a g g
e b e r ein als " V e r b i n d l i c h e K a u f e r k l ä r u n g m i t O b j e k t n a c h w e i s
und A u f t r a g f ür N o t a r t e r m i n " ü b e r s c h r i e b e n e s , von d er K l ä g e r i n
v e r w a n d t es , v o r f o r m u l i e r t e s S c h r i f t s t ü c k .
In d e m f ür d ie B e z e i c h n u n g des A u f t r a g g e b e r s v o r g e s e h e n e n
L a e r f e l d des F o r m u l a r s si nd die " E h e l e u t e D/E , F/G " h a n d s c h r i f t l i c h
als A u f t r a g g e b e r e i n g e t r a g e n .
Das K a u f o b j e k t w i r d als " 2 - F a m .-H a u s , 1 G a r a g e , B in C b e z e i c h n e t . Als K a u f prei
s ist ein B e t r a g von 5 3 5 . 0 0 0 , - - DM e i n g e t r a g e n .
Wege n der E i n z e l h e i t e n w i r d auf die A b l i c h t u n g d er U r k u n d e
v om 2 3 . 0 5 . 1 9 9 2 (Bl. 27 GA) v e r w i e s e n .
Am 8. Juli 1992 e r w a r b e n s ä m t l i c h e B e k l a g t e als K ä u f e r
von d en E h e l e u t e n H das H a u s g r u n d stüc
k B . Als K a u f p r e i s ist ein B e t r a g
von 5 3 5 . 0 0 0 , - - DM v e r e i n b a r t w o r d e n . U n t e r "§ 3 - W e i t e r e
V e r e i n b a r u n g e n -" h e i ß t es nach der Ü b e r s c h r i f t "4. Miet -
und P a c h t v e r h ä l t n i s s e " w ie folgt:
"Es b e s t e h t ein M i e t v e r h ä l t n i s in d e m h i e r
v e r k a u f t e n 2 - F a m i l i e n h a u s . D i e s e s M i e t v e r h ä l t n i s
ist z u m 3 0 . 0 9 . 1 9 9 2 g e k ü n d i g t .
W e g e n d er E i n z e l h e i t e n d e r v e r t r a g l i c h e n V e r e i n b a r u n g e n
wi rd auf die A b l i c h t u n g des n o t a r i e l l e n K a u f v e r t r a g e s vom
8. Juli 1992 (UR.Nr. 1 4 9 1 / 1 5 9 2 des N o t a r s I in C ; Bl. 28 - 37 GA) v e r w i e s e n .
- 5 -
Die mi t der C o u r t a g e r e c h n u n g Nr. 9 2 0 7 5 v o m 2 8 . 0 8 . 1 9 9 2 a b g
e r e c h n e t e C o u r t a g e von 1 8 . 2 9 7 , — DM ist G e g e n s t a n d der
v o r l l e g e n d e n Kl a g e .
W e g e n d er E i n z e l h e i t e n , i n s b e s o n d e r e d er C o u r t a g e b e r e c h n u n g ,
wi rd a uf d ie A b l i c h t u n g d e r R e c h n u n g d er K l ä g e r i n vo m 2 8 . 0 8 . 1 9 3 2
(Bl. 38 GA) v e r w i e s e n .
Die K l ä g e r i n b e h a u p t e t , s ä m t l i c h e A n g a b e n , d ie sie in ihr
V e r k a u f s a n g e b o t auf g e n o m m e n habe, h ä t t e n auf A n g a b e n der
V o r e i g e n t ü m e r des G r u n d s t ü c k s , d er E h e l e u t e K ö n i g s , b e r u h t .
Die K l ä g e r i n b e a n t r a g t ,
die B e k l a g t e n als G e s a m t s c h u l d n e r zu v e r u
r t e i l e n , an s ie 1 5 . 2 9 7 , -- DM n e b s t 10 %
Z i n s e n se it d em 2 7 . 1 0 . 1 9 9 2 zu zahl e n .
Die B e k l a g t e n b e a n t r a g e n ,
die K l a g e a b z u w e i s e n .
Die B e k l a g t e n zu 1. und zu 3. si nd d e r A n s i c h t , sie seien
aus d e m von ihre n E h e m ä n n e r n , den B e k l a g t e n zu 2. und zu
4., m it d er K l ä g e r i n a b g e s c h l o s s e n e n M a k l e r v e r t r a g n i c h t
v e r p f l i c h t e t , da ein V e r t r a g mit i h n e n n i c h t z u s t a n d e g
e k o m m e n s e i .
Die B e k l a g t e n zu 2. und zu 4. si nd d e r A n s i c h t , die K l ä g e r i n
h a b e A n s p r ü c h e aus d em M a k l e r v e r t r a g v e r w i r k t , weil dies e
sie, di e B e kl a g t e n zu 2. u nd zu 4., f a l s c h b e r a t e n
b z w . U m s t ä n d e , dis für den V e r t r a g s sch 1uß w e s e n t l i c h w a r e n ,
v e r s c h w i e g e n h a b e . Bai d e m von ihne n e r w o r b e n e n O b j e k t
B ha be es si ch n ä m l i c h nich t , wie
in d e m v on d er K l ä g e r i n ü b e r s a n d t e n E x p o s é a u s g e f ü h r t , um
e in 2 - F a m i l i e n h a u s , s o n d e r n l e d i g l i c h um e in 1 - F a m i l i e n h a u s
g e h a n d e l t . Sie, die B e k l a g t e n zu 2. und zu 4., s e i e n d a v o n
a u s g e g a n g e n , daß es si ch bei e i n e m 2 - F a m i l i e n h a u s um ein
Haus m it zwei s e l b s t ä n d i g e n W o h n e i n h e i t e n h a n d e l e . Durc h
das A n g e b o t z um E r w e r b e i n e s 2 - F a m i 1 i e n h a u s e s sei d er E i n d
r u c k e r w e c k t w o r d e n , d aß b e z ü g l i c h d er b e i d e n W o h n u n g e n
S o n d e r e i g e n t u m na ch d em W o h n u n g s e i g e n t u m s g e s e t z b e s t e h e .
Als sie si ch bei d e r SSK J um eine Finanzierung zwecks
E r w e r b b e m ü h t h ä t t e n , h ä t t e sich h e r a u s g e s t e l l t , d aß ei ne
g e t r e n n t e F i n a n z i e r u n g für die B e k l a g t e n zu 1. un d zu 2.
bzw. zu 3. und zu 4. n ur dann m ö g l i c h sei, w e n n e i n e A u f t
e i l u n g d er b e i d e n W o h n u n g e n in S o n d e r e i g e n t u m v o r g e n
o m m e n würde.
N a c h d e m s e i t e n s des B a u o r d n u n g s a m t e s d er S t a d t B am
2 0 . 1 1 . 1 9 9 2 die A b g e s c h l o s s e n h e i t s b e s c h e i n i g u n g e r t e i l t w o r d e n
1st, schlossen die Beklagten am 23. J a n u a r 1 993 eine T e i l u n g s v
e r e i n b a r u n g na ch § 3 W EG ab und b e g r ü n d e t e n b e z ü g l i c h der
im E r d g e s c h o ß bzw. im 1. O b e r g e s c h o ß l i e g e n d e n W o h n u n g e n
S o n d e r e i g e n t u m .
W e g e n de r E i n z e l h e i t e n w i r d auf die A b l i c h t u n g des n o t a r i e l l e n
V e r t r a g e s vom 2 3 . 0 1 . 1 9 9 3 (UR.Nr. 2 0 1 / 1 9 9 3 des N o t a r s J in C
; Bl. 112 - 123 GA) v e r w i e s e n .
O b s c h o n die K l ä g e r i n g e w u ß t hätte, d a ß es sich bei d em a n g
e b o t e n e n O b j e k t l e d i g l i c h um ein 1 -Fami l i e n h a u s g e h a n d e l t
habe, na be sie d e n n o c h w i d e r b e s s e r e n W i s s e n s ei n 2 - F a m i l i e n ha
us a n ge b o t e n .
Oie B e k l a g t e n e r k l ä r e n h i l f s w e i s e die A u f r e c h n u n g m it e i n e m
S c h a d e n e r s a t z a n s p r u c h , den sie aus f o l g e n d e m S a c h v e r h a l t
her lei ten :
Zur Ä n d e r u n g des O b j e k t e s von e i n e m 1- in e in 2 - F a m i l i e n h a u s
sei ein z w e i t e r G a r a g e n s teil p l a t z nöti g , d er m i t e i n e m K o s t e n a
u f w a n d von 9 . 1 4 2 , 5 0 DM h e r g e s t e l l t w e r d e n m ü s s e . D e s w e i t e r e n
m ü s s e e i n e B a l k o n t r e p p e e r r i c h t e t w e r d e n , w o d u r c h w e i t e r e
K o s t e n von 5 . 1 9 5 , - - DM v e r u r s a c h t w ü r d e n . D a n e b e n sei ein
D e c k e n d u r c h b r u c h n o t w e n d i g , w o f ü r K o s t e n in Hö he von 4 . 6 5 0 , - -
- 7 -
DM e n t s t ü n d e n .
Die K l ä g e r i n b e s t r e i t e t , di e B e k l a g t e n u n z u t r e f f e n d a u f g e k
l ä r t zu h a b e n . Sie h a b e v i e l m e h r a u s d r ü c k l i c h d a r a u f h i n g
e w i e s e n , d aß fü r d i e U m w a n d l u n g e i n e s 2 -fami 1 i e n h a u s e s
in e i n e W o h n u n g s e i g e n t u m s e i n h e i t in zwei E i g e n t u m s w o h n u n g e n
ei ne A b g e s c h l o s s e n h e i t s g e n e h m i g u n g s o w i e d i e n o t a r i e l l e
B e u r k u n d u n g e i n e r Tei 1 u n g s e r k l ä r u n g n ö t i g seie n . Es sei
a n g e b o t e n w o r d e n , bei d a r A u f t e i l u n g d es O b j e k t e s in zwei
E i g e n t u m s w o h n u n g e n b e h i l f l i c h zu sein.
W e g e n d er w e i t e r e n E i n z e l h e i t e n des Sach - und S t r e i t s t a n d e s
w i r d a uf die z w i s c h e n den P a r t e i e n g e w e c h s e l t e n S c h r i f t s ä t z e
n e b s t d e r e n A n l a g e n v e r w i e s e n .
E n t s c _h a i d u n g s g r ü n d e
Die K l a g e ist - bis auf e i n e n Teil d er g e l t e n d g e m a c h t e n
Z i n s e n - b e g r ü n d e t .
I .
1 .
Es ist z w i s c h e n den P a r t e i e n u n s t r e i t i g , da ß z w i s c h e n der
K l ä g e r i n und den B e k l a g t e n zu 2. und zu 4 . ein M a k l e r v
e r t r a g z u s t a n d e g e k o m m e n ist, d ar di e B e k l a g t e n zu 2. und
zu 4 . v e r p f l i c h t e t h a t , die v e r e i n b a r t e M a k l e r c o u r t a g e zu
z a hlen.
2 .
E n t g e g e n d e r A n s i c h t d er B e k l a g t e n ist au ch z w i s c h e n dar
K l ä g e r i n und de n B e k l a g t e n zu 1. und zu 3. e in M a k l e r v e r t r a g
z u s t a n d e g e k o m m e n . D ie B e k l a g t e n zu 1. und zu 3. m ü s s e n sich
n ä m l i c h das V e r h a l t e n ihre r E h e m ä n n e r , d er B e k l a g t e n zu
2. und zu 4 ., na ch d en G r u n d s ä t z e n d er D u l d u n g s v o l l m a c h t
- 3 -
z u r e c h n e n l a s s e n . D ie B e k l a g t e n zu 1. u n d zu 3. h a b e n es
n ä m l i c h w i s s e n t l i c h g e s c h e h e n lass e n , d a ß ihre E h e m ä n n e r
für s ie w i e V e r t r e t e r a u f t r a t e n . Die K l ä g e r i n k o n n t e auf
Grun d des V e r h a l t e n s d er E h e m ä n n e r auch d a v o n a u s g e h e n ,
d a ß d i e s e d u r c h ihre E h e f r a u e n b e v o l l m ä c h t i g t w a r e n . Dies e
B e u r t e i l u n g e r g i b t si ch i n s b e s o n d e r e d a r a u s , d aß in der
" v e r b i n d l i c h e n K a u f e r k l ä r u n g “ v om 2 3 . 0 5 . 1 9 9 2 als A u f t r a g g
e b e r s ä m t l i c h e B e k l a g t e m it G e b u r t s d a t u m und B e r u f g e n a n n t
sind. Ei ne E r k l ä r u n g dafü r , w ie n e b e n d en u n t e r z e i c h n e n d e n
E h e m ä n n e r n , den B e k l a g t e n zu 2. und zu 4., au ch d ie Name n
der E h e f r a u e n in d e m für die B e z e i c h n u n g des Auftraggebers vorg
e s e h e n e n Feld u n t e r N e n n u n g d er j e w e i l i g e n G e b u r t s d a t e n
und B e r u f e a u f g e t a u c h t sind, h a b e n d ie B e k l a g t e n n i c h t g e g
ebe n . Es ist d a h e r d a v o n a u s z u g e h e n , d a ß die h a n d e l n d e n
B e k l a g t e n zu 2. und zu 4. die K l ä g e r i n ü b e r die Name n der
E n e f r a u e n und d e r e n G e b u r t s d a t e n u n t e r r i c h t e t haben, da e i n e
aus s o n s t i g e n Q u e l l e n s t a m m e n d e K e n n t n i s d er K l ä g e r i n nich t
a n z u n e h m e n ist. Da ß die B e k l a g t e n zu 2. u nd zu 4. d ie " v e r b
i n d l i c h e K a u f e r k l ä r u n g " in K e n n t n i s d er T a t s a c h e , da ß n e b e n
ihnen a u c h ihre Ehefrauen als Auftraggeber bezeichnet sind, unterzeichnet haben,
k a nn d er G e s c h ä f t s g e g n e r davo n a u s g e h e n , d a ß d ie u n t e r z e i c h n
e n d e n V e r t r a g s p a r t n e r z u g l e i c h aucn b e v o l l m ä c h t i g t sind,
für d ie als M i t a u f t r a g g e b e r b e z e i e b n e t e n P e r s o n e n zu h a n d e l n .
Daß den B e k l a g t e n zu 1. und zu 3. au ch b e k a n n t se in mußt e ,
d aß ihre E h e m ä n n e r fü r sie wi e V e r t r e t e r a u f t r e t e n , e r g i b t
sich d a r a u s , d aß d ie O b j e k t b e s i c h t i g u n g m i t a l l e n B e k l a g t e n
s t a t t g e f u n d e n hat und di e n a c h f o l g e n d e K o r r e s p o n d e n z mi t
d er K l ä g e r i n im N a m e n s ä m t l i c h e r B e k l a g t e r g e f ü h r t w o r d e n
ist ( S c h r e i b e n vo m 01.0 2 . und 3 0 . 0 9 . 1 9 9 2 (Bl. 9 2 / 9 3 GA).
E n t s c h e i d e n d fü r d i e M i t v e r p f l i c h t u n g d er E h e f r a u e n s p r i c h t
auch, daß, w ie de r K a u f v e r t r a g v o m 8. Juli 1992 z e i g t , s ä m t liche
B e k l a g t e n E r w e r b e r des O b j e k t e s w a r e n . H a b e n E h el e u t e ,
die ein G r u n d s t ü c k e r w e r b e n , d ie D i e n s t e e i n e s M a k l e r s in
A n s p r u c h g e n o m m e n , so si nd sie als G e s a m t s c h u l d n e r z u r Z a h l u n g
der M a k l e r p r o v i s i o n v e r p f l i c h t e t , w a n n si e das a n g e b o t e n e
G r u n d s t ü c k au ch g e m e i n s a m e r w e r b e n . Di es g i l t a u c h dann,
w e n n nur de r E h e m a n n , w ie hier, d en M a k l e r v e r t r a g u n t e r -
- 9 -
z e i c h n e t h at (vgl. O LG N ü r n b e r g , AI Z 1966, S. 17; LG Köln,
M D R 1963, S. 6 7 7 ) .
Da s o m i t e in M ä k l e r v e r t r a g z w i s c h e n der K l ä g e r i n e i n e r s e i t s
und a l l e n B e k l a g t e n a n d e r e r s e i t s z u s t a n d e g e k o m m e n ist,
si nd s ä m t l i c h e B e k l a g t e n v e r p f l i c h t e t , d ie a uf G r u n d des
M a k l e r v e r t r a g e s ü b e r n o m m e n e n V a r t r a g s p f l i c h t e n , h i e r k o n k r e t
die P r o v i s i o n s z a h l u n g , zu ü b e r n e h m e n .
3.
Da es z w i s c h e n den P a r t e i e n u n s t r e i t i g ist, d aß die K l ä g e r i n
als M ä k l e r i n ihre M a k l e r p f l i c h t e n e r f ü l l t hat, d e r b e a b s
i c h t i g t e H a u p t v e r t r a g z u s t a n d e g e k o m m e n ist und e i n e C o u r t a g e
von 3, 42 % des K a u f p r e i s e s v e r e i n b a r t wurd e , w o r a u s sich
ein P r o v i s i o n s a n s p r u c h von 1 8 . 2 9 7 , - - DM (3,42 % von 5 3 5 . GCQ, - -
DM) e r g i b t , s i n d w e i t e r e A u s f ü h r u n g e n i n s o w e i t e n t b e h r l i c h .
II.
1 .
Die K l ä g e r i n hat de n ihr z u s t e h e n d e n P r o v i s i o n s a n s p r u c h
n i c h t g e m ä ß § 654 BGB v e r w i r k t .
Nach g e s i c h e r t e r R e c h t s p r e c h u n g e r w e i s t sich e in M a k l e r
in e n t s p r e c h e n d e r A n w e n d u n g des § 654 BGB s e i n e s L o h n e s
als " u n w ü r d i g " , w e n n er s e i n e T r e u e p f l i c h t e n v o r s ä t z l i c h ,
w e n n n i c h t g ar a r g l i s t i g , z u m i n d e s t ab er in e i n e r d em V o r s
a tz n a h e k o m m e n d e n l e i c h t f e r t i g e n W e i s e e r s e t z t . Im R a h m e n
s e i n e r V e r t r a g s p f l i c h t e n ist der M a k l e r v e r p f l i c h t e t , s e i n e m
A u f t r a g g e b e r T a t s a c h e n , d ie sich auf das k o n k r e t e G e s c h ä f t
b e z i e h e n und d ie f ür d ie W i l l e n s e n t s c h l i e ß u n g des V e r t r a g s p
a r t n e r s w e s e n t l i c h se in k ö n n e n , r i c h t i g m i t z u t e i l e n , wobe i
si ch d i e s e , a u s d e m M a k l e r r e c h t e r g e b e n d e N e b e n p f l i c h t ab er
r e g e l m ä ß i g n ur auf d i e d em M a k l e r b e k a n n t e n U m s t ä n d e b e z i e h t
(vgl. D e h n e r , NO W 1993, S. 3236, 3242).
Daß d ie B e k l a g t e n d er K l ä g e r i n v o r w a r f e n , d i e s e h a b e im
E x p o s ä ein 2 - F a m i l i e n h a u s a n g e b o t e n , o b w o h l es si ch bei
- 10 -
d em von ihnen e r w o r b e n e n O b j e k t l e d i g l i c h um ein 1-Fami l i e n haus
g e h a n d e l t habe, r e c h t f e r t i g t es au ch da nn nich t , d er
K l ä g e r i n den P r o v i s i o n s a n s p r u c h in e n t s p r e c h e n d e r A n w e n d u n g
des § 654 BGB zu v e r s a g e n , we nn als r i c h t i g u n t e r s t e l l t
wird, d aß die V e r k ä u f e r des O b j e k t e s , d ie E h e l e u t e H,
der K l ä g e r i n den U m s t a n d , daß n i c h t ein 2 - F a m i l i e n h a u s ,
s o n d e r n ein 1-Fami l i e n h a u s zu v e r m i t t e l n sei, m i t g e t e i l t
h a b e n .
Ein 2 - F a m i l i e n h a u s lieg t n ä m l i c h - e n t g e g e n d e r A n s i c h t
der B e k l a g t e n - n i c h t n u r dann vor, w e n n die fü r e i n e n T e i l u n g s v
e r t r a g im S i n n e des W o h n u n g s e i g e n t u m s g e s e t z e s n o t w e n d i g e
A b g e s c h l o s s e n h e i t s b e s c h e i n i g u n g e r t e i l t w o r d e n ist bzw.
auf Grun d d er b a u l i c h e n G e g e b e n h e i t e n e r t e i l t w e r d e n kann,
s o n d e r n scho n dann, w e n n ein Ha us zwei W o h n u n g e n enth ä l t .
Die s t e u e r r e c h t l i c h e R e c h t s p r e c h u n g d e f i n i e r t den B e g r i f f
der W o h n u n g als e i n e M e h r h e i t von Räum e n , d e r e n Z u s a m m e n f
a s s u n g zu e i n e m W o h n b e r e i c h sich aus der La ge d e r Räum e
z u e i n a n d e r , ihre r Z w e c k b e s t i m m u n g und d er d i e s e r Z w e c k b
e s t i m m u n g e n t s p r e c h e n d e n t a t s ä c h l i c h e n N u t z u n g ergi b t .
Die R ä u m e m ü s s e n d ie F ü h r u n g eine s H a u s h a l t e s e r m ö g l i c h e n
und ü b e r Küche, W a s s e r v e r s o r g u n g , A u s g u ß u nd T o i l e t t e v e r füge
n (vgl. 3FH BStB l . II, 30, 175; 74, 403).
Daß di e b a u l i c h e n G e g e b e n h e i t e n des von d en B e k l a g t e n e r w
o r b e n e n H a u s e s die N u t z u n g d u r c h zwei F a m i l i e n z u l i e ß e n ,
e r g i b t si ch aus d er im E x p o s e n i e d e r g e l e g t e n A u f t e i l u n g ,
w o n a c h sowohl das E r d g e s c h o ß , als au ch das 1. O b e r g e s c h o ß
üb er einen Eing a n g , e i n e g r o ß e Diel e , e i n e n E ß p l a t z und
W o h n z i m m e r m it A u s g a n g z ur T e r r a s s e bzw. B a l k o n , ei ne K ü c h e
und ein Bad v e r f ü g e n . Da d ie B e k l a g t e n b e a b s i c h t i g t e n , ein
Haus m it zwei g e t r e n n t e n W o h n u n g e n zu e r w e r b e n und u n s
t r e i t i g ei ne O r t s b e s i c h t i g u n g s t a t t g e f u n d e n hat, w a r es
für d ie Beklagten au ch u n s c h w e r e r k e n n b a r , ob d ie A u f t e i l u n g
der e i n z e l n e n R ä u m e ihre m W u n s c h , in zwei g e t r e n n t e n W o h n u n g e n
zu leben, e n t g e g e n k a m . Da die B e k l a g t e n n i c h t b e s t r i t t e n
habe n , d aß die im E x p o s é e n t h a l t e n e n B e s c h r e i b u n g e n des
E r d g e s c h o s s e s und des 1. O b e r g e s c h o s s e s t a t s ä c h l i c h
r i c h t i g si nd und a uf Grun d d i e s e r B e s c h r e i b u n g von zwei
W o h n u n g e n a u s z u g e h e n ist, h a n d e l t es sich bei de m von den
B e k l a g t e n e r w o r b e n e n Ha us b e g r i f f l i c h um ein 2 - F a m i 1 i e n h a u s .
D i e s e r B e u r t e i l u n g s t e h t n i c h t e n t g e g e n , d aß im S c h l u ß a b n
a h m e s c h e i n v om 2 3 . 0 2 . 1 9 8 2 (31. 111 GA) das B a u v o r h a b e n
als " 1 - F a m i l i e n h a u s m i t G a r a g e “ b e z e i c h n e t ist. Da 1- bzw.
2 - F a m i 1 i e n h ä u s e r n i c h t n o t w e n d i g auch. 1 bzw. 2 W o h n u n g s h
ä u s e r sind, k a n n au ch ein Haus m i t 2 W o h n u n g e n als 1-Fami 11 a n haus
b e z e i c h n e t w e r d e n (vgl. L i t t m a n n / B i t z / M e i n c k e , Eink
o m m e n s s t e u e r rech :, Band 1, 1 935, | ? b Rn. 32). Da - 'wie
ob en a u s g e f ü h r t - auf Grun d der b a u l i c h e n G e g e b e n h e i t e n
t a t s ä c h l i c h 2 W o h n u n g e n im Haus B
b e f i n d l i c h sind, s t e h t die B e z e i c h n u n g des O b j e k t e s als
111 -Fami 1 i a n h a u s " im S c h l u ß a b n a h m e s c h e i n d er t a t s ä c h l i c h e n
N u t z u n g als 2 - F a m i l i e n h a u s n i c h t e n t g e g e n .
Daß bei A b s c h l u ß des n o t a r i e l l e n K a u f v e r t r a g e s v o m 3. Juli
1992 d ia b a u l i c h e n G e g e b e n h e i t e n des O b j e k t e s B d ie E r t e i l u n g eine r A b g e s c h l o s s e n h e i t s b
e s c h e i n i g u n g n i c h t z u l i e ß e n , w ie si ch aus d em S c h r e i b e n
des B a u o r d n u n g s a m t e s der S t a d t C v om 20. S e p t e m b e r 1993
(Bl. 50 GA) ergi b t , r e c h t f e r t i g t ei ne a b w e i c h e n d e B e u r t e i l u n g
nich t . Die K l ä g e r i n ha t de n B e k l a g t e n n ä m l i c h das z um V e r ka
uf s t e h e n d e O b j e k t als ''2-Fami 1 i e n h a u s 11 u nd n i c h t a 1 s Haus mit
zwei v o n e i n a n d e r g e t r e n n t e n E i g e n t u m s w o h n u n g e n a n g e b o t e n .
D a ß d ie K l ä g e r i n ihne n zwei E i g e n t u m s w o h n u n g e n a n g e b o t e n
hätt e , b e h a u p t e n di e B e k l a g t e n a u c h s e l b e r n i c h t , si e t r a g e n
n ä m l i c h v o r , da ß ihnen "ein 2 - F a m i 1 i e n h a u s a n g e b o t e n wurd e ,
das den E i n d r u c k v on S o n d e r e i g e n t u m in F o r m von zwei a b g
e s c h l o s s e n e n W o h n u n g e n im Sinn e des § 3 Abs. 2 W EG
e r w e c k t e " . Die B e h a u p t u n g , d ie K l ä g e r i n h a b e v o r g e s p i e g e l t ,
s t a t t e i n e s G r u n d s t ü c k e s m it auf s t e h e n d e m Ha us stünden zwei Eigent
u m s w o h n u n g e n z u m V e r k a u f , ist in d i e s e m V o r b r i n g e n
de r B e k l a g t e n n i c h t zu sehen.
- 12 -
Da U m s t ä n d e , die es r e c h t f e r t i g e n w ü r d e n , d ie K l ä g e r i n als
ihres M a k l e r a n s p r u c h e s f ü r " u n w ü r d i g " zu e r k l ä r e n , nich t
v o r l i e g e n , k ö n n e n d i e B e k l a g t e n die E r f ü l l u n g des P r o v i s i o n s a
n s p r u c h e s nich t in e n t s p r e c h e n d e r A n w e n d u n g d es § 654 BGB
v e r w e i g e r n .
2 .
Die von den B e k l a g t e n e r k l ä r t e H i l f s a u f r e c h n u n g ist m a n g e l s
a u f r e c h e n b a r e n G e g e n a n s p r u c h e s e r fo l g l o s.
Den B e k l a g t e n s t e h e n n ä m l i c h k e i n e S c h a d e n e r s a t z a n s p r ü c h e
w e g e n p o s i t i v e r V e r t r a g s v e r l e t z u n g d es a b g e s c h l o s s e n e n M a k i e r -
v a r t r a g s s zu, SS 552, 242, 276, 230, 20 6 3GB.
Die B e k l a g t e n s t e l l e n G e g e n f o r d e r u n g e n zu r A u f r e c h n u n g ,
die d a r a u f b e r u h e n soll e n , daß "zur Ä n d e r u n g des O b j e k t e s
in ein 2 - F a m i 1 i e n h a u s " e in z w e i t e r G a r a g e n s t e l l p l a t z , eine
B a l k o n t r a p p e und e in D e c k e n d u r c h b r u c h e r f o r d e r l i c h seien.
Wie d ie B e z u g n a h m e auf d ie z w i s c h e n den B e k l a g t e n und dem
B a u o r d n u n g s a m t d er Stad t C g e f ü h r t e K o r r e s p o n d e n z , i n s b
e s o n d e r e das S c h r e i b e n d er B e k l a g t e n vom 2 1 . 1 0 . 1 9 9 2 (Bl.
7 1 / 7 2 GA) zeigt, g i n g es den B e k l a g t e n n i c h t daru m , das
von ihnen e r w o r b e n e O b j e k t als 2 - F a m i 1 i e n h a u s zu n u t z e n ,
s o n d e r n v i e l m e h r darun, d a ß sie f ür ihre F i n a n z i e r u n g d r i n g e n d
eine Tei 1u n g s e r k 1ä r u n g , somi t au ch d ie A b g e s c h l o s s e n h e i t s e
r k l ä r u n g für ein 2 - F a m i 1 i e n h a u s b e n ö t i g t e n , w ie si ch aus
dem v om I n g e n i e u r b ü r o K u n t e r d e m 1 5 . 0 9 . 1 9 9 2 v e r f a ß t e n
" A n t r a g auf A b g e s c h l o s s e n h e i t s e r k l ä r u n g " (Bl. 7 3 / 7 4 GA)
e rgi b t . Da sich m it d er B e s c h r e i b u n g des z um V e r k a u f s t e h e n d e n
O b j e k t e s als " 2 - F a m i 1 i e nh a u s " n i c h t di e ( f a l s c h e ) Z u s i c h e r u n g
d er K l ä g e r i n als M ä k l e r i n v e r b i n d e n läßt, das a n g e b o t e n e
O b j e k t w e i s e - o h n e z u s ä t z l i c h e K o s t e n - b e r e i t s j e t z t
s ä m t l i c h e M e r k m a l e a u f , die d ie E r t e i l u n g e i n e r
A b g e s c h l o s s e n h e i t s b e s c h e i n i g u n g z u l i e ß e ,
und d ie B e k l a g t e n d e r K l ä g e r i n au ch n i c h t v o r w e r f a n , sie
h ä t t e k o n k r e t e A n g a b e n in d i e s e m S i n n e g e m a c h t , k a n n ei ne
s c h u l d h a f t e V e r l e t z u n g des z w i s c h e n d en P a r t e i e n a b g e s
c h l o s s e n e n M a k l e r v e r t r a g e s m it der R e c h t s f o l g e e i n e s An-
13 -
s p r u c h s s auf E r s t a t t u n g d ar K o s t e n , die zur E r l a n g u n g der
T a i l u n g s a r k l ä r u n g n ö t i g sind, n i c h t a n g e n o m m e n w e r d e n .
Da d ie K l ä g e r i n ihre n P r o v i s i o n s a n s p r u c h w e d e r v e r w i r k t
hat, no ch den B e k l a g t e n auf r e c h e n b a r e G e g e n a n s p r ü c h e z u s t e h e n ,
sind die B e k l a g t e n v e r p f l i c h t e t , di e v e r e i n b a r t e P r o v i s i o n
an d ie K l ä g e r i n zu zahl e n .
III.
Die Z i n s e n t s c h e i d u n g e r g i b t sich aus § 234 Abs. 1 Sa tz 1
5 2 3 2 Abs. 1 S a t z 1 BG3.
D u r c h d i a M a h n u n g e n v o m : : . 1 3 . 1 3 9 2 (31. 3 9 / 4 0 bzw. 4 1 / 4 2
GA, sind d ie B e k l a g t e n mi; der Z a h l u n g der C o u r t a g e ab
2 7 . 1 0 . 1 9q 1 n arzu ara tei.
Der Höhe n a c h w ar als v e r z u g s s c h a d e n l e d i g l i c h d ie g e s e t z l
ich e V e r z i n s u n g z u z u s p r e c h e n , da d ie K l ä g e r i n eine n
d a r ü b e r h i n a u s g e h e n d e n V a r z u g s s c h a d e n n i c h t s c h l ü s s i g ucrg
e l a g t ha:. Da di e K l ä g e r i n ihr D e w e i s a n g e b o t im Schriftsatz
vom 0 3 . 0 2 . 1 994 t r o t z B e s t r e i t ans des Z i n s s c h a d e n s durc h
die B e k l a g t e n n i c h t k o n k r e t i s i e r t hat, k a m eine B e w e i s e
r h e b u n g zu de r Frage, ob d ie K l ä g e r i n in Hö he des m i t d e r Klag e
g e l t e n d g e m a c h t e n B e t r a g e s B a n k k r e d i t in A n s p r u c h n i m m t und
h i e r f ü r m i n d e s t e n s 10 % Z i n s e n zu z a h l e n h a t , nicht in
B e t r a c h t . Die V e r z i n s u n g w a r d a m i t auf das g e s e t z l i c h v o r g
e s e h e n e Maß von 4 % zu b e s c h r ä n k e n .
Die Kos ten ent s e n e idün g e r g i b t sich aus § § 92 A b s . 1
Satz i, 10 0 ZP O : di e E n t s c h e i d u n g z ur v o r l ä u f i g e n Vol 1 -
S t r e c k b a r k e i t hat ih re r e c h t l i c h e G r u n d l a g e in § 7 08 Nr. 11, 709
S a tz 1 , 711, 1 DB A b s . 1 ZPO.
S t r e i t w e r t : 3 6 . 5 9 4 , - - DM (§ 19 Abs. 3 Satz 1 G K G ).