WEG: Beschlusskompetenz zur Prozessvollmacht und Sonderumlage in Anfechtungsverfahren
KI-Zusammenfassung
Die Beschwerdeführer wandten sich gegen die Ungültigerklärung von Beschlüssen (TOP 9) zur Prozessvertretung durch die Verwalterin und zur Vorfinanzierung von Prozesskosten. Streitig war, ob die Eigentümergemeinschaft den Verwalter auch in Binnenstreitigkeiten zur (einheitlichen) Vertretung und Anwaltsbeauftragung ermächtigen sowie Vorschüsse per Sonderumlage verlangen darf. Das LG Düsseldorf erklärte die Beschlüsse zu TOP 9 a)–c) für ordnungsgemäße Verwaltung, weil das Recht einzelner Eigentümer zur eigenen Vertretung unberührt bleibt und Kosten/Vorschüsse nur die jeweils auf einer Verfahrensseite beteiligten Eigentümer treffen sollen. Der amtsgerichtliche Beschluss wurde entsprechend abgeändert; andere TOP blieben für ungültig erklärt bzw. wurden abgewiesen.
Ausgang: Sofortiger Beschwerde gegen die Ungültigerklärung der TOP-9-Beschlüsse stattgegeben; amtsgerichtliche Entscheidung insoweit abgeändert.
Abstrakte Rechtssätze
Bei der Anfechtung von Wohnungseigentümerbeschlüssen ist grundsätzlich die Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung maßgeblich; eine spätere Gesetzesänderung wirkt ohne ausdrückliche Rückwirkungsanordnung nicht zurück.
Die Wohnungseigentümer können den Verwalter durch Beschluss ermächtigen, die auf einer Verfahrensseite beteiligten Eigentümer in Beschlussanfechtungsverfahren aktiv und passiv zu vertreten und hierfür einen Rechtsanwalt zu beauftragen; dies kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Eine solche Ermächtigung berührt nicht das Recht einzelner Wohnungseigentümer, im gerichtlichen Verfahren selbst aufzutreten und einen eigenen Verfahrensbevollmächtigten zu beauftragen.
Der Verwalter darf zur Finanzierung laufender Gerichts- und Anwaltskosten Vorschüsse über das Gemeinschaftskonto bzw. durch Sonderumlage erheben, sofern die Belastung nach der jeweiligen Beteiligtenstellung nur die auf derselben Verfahrensseite beteiligten Wohnungseigentümer trifft.
Die gerichtliche Kostenentscheidung hat für das Innenverhältnis Vorrang; eine vorläufige Vorschusserhebung lässt die spätere Kostenverteilung nach der gerichtlichen Entscheidung unberührt.
Tenor
Der angefochtene Beschluss wird abgeändert und zur Klar-stellung wie folgt neu gefasst:
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 21.03.2006 zu den Tagesordnungspunkten TOP 4 b), TOP 4 d) und TOP 6 werden für ungültig erklärt. Im Übrigen wird der Antrag der Beteiligten zu 1. und 2. zurückgewiesen.
Von den Gerichtskosten erster Instanz haben die Beteiligten zu 1.-7. 25 % und die Beteiligten zu 8. 75 % zu tragen.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens haben die Beteiligten zu 1. bis 7. zu tragen.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird für beide In-stanzen nicht angeordnet.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1. bis 8. sind Mitglieder der eingangs näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwalterin die Beteiligte zu 9. ist.
In der Eigentümerversammlung vom 21.03.2006 (Protokoll, Bl. 121 d.A.) beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 9 mehrheitlich:
Die Wohnungseigentümer bevollmächtigen die Verwaltung, in dem Verfahren 40 II 54/05 XXX ./. XXX –Anfechtung der Abrechnung 2004, Anfechtung der Entlastung des Verwaltungsbeirats, Anfechtung der Wahl des Beirats- die Vewalterin zur Vertretung der auf der Antragsgegnerseite befindlichen Miteigentümer. Die Verwalterin ist berechtigt (aus Kostenersparnisgründen), für sich die Anwaltskanzlei XXX zu ihrer Vertretung zu beauftragen. Die Antragsgegner (übrigen Wohnungseigentümer) verpflichten sich, der Verwalterin die entstehenden außergerichtlichen Anwaltskosten zu erstatten. Die Vertretungsvollmacht gilt auch für evtl. Beschwerdeverfahren. Die Verwalterin ist berechtigt, ggf. bei den Antragsgegnern Vorschüsse in Form einer Sonderumlage anzufordern.
- Die Wohnungseigentümer bevollmächtigen die Verwaltung, in dem Verfahren 40 II 54/05 XXX ./. XXX –Anfechtung der Abrechnung 2004, Anfechtung der Entlastung des Verwaltungsbeirats, Anfechtung der Wahl des Beirats- die Vewalterin zur Vertretung der auf der Antragsgegnerseite befindlichen Miteigentümer. Die Verwalterin ist berechtigt (aus Kostenersparnisgründen), für sich die Anwaltskanzlei XXX zu ihrer Vertretung zu beauftragen. Die Antragsgegner (übrigen Wohnungseigentümer) verpflichten sich, der Verwalterin die entstehenden außergerichtlichen Anwaltskosten zu erstatten. Die Vertretungsvollmacht gilt auch für evtl. Beschwerdeverfahren. Die Verwalterin ist berechtigt, ggf. bei den Antragsgegnern Vorschüsse in Form einer Sonderumlage anzufordern.
Die Wohnungseigentümer bevollmächtigen die Verwaltung in dem Verfahren 40 II 52/05 XXX ./. XXX – Ungültigkeitsantrag zur Verfahrensbevollmächtigung TOP 8a und 8b vom 30.05.2005- die auf der Passivseite stehenden übrigen Miteigentümer bzw. Antragsgegner bei Gericht zu vertreten und einen Fachanwalt zu ihren Lasten zu beauftragen. Die Verfahrenskosten tragen die v.g. Parteien nach der richterlichen Entscheidung. Die Verwaltung ist berechtigt, ggf. Vorschüsse bei den v.g. Parteien in Form einer Sonderumlage anzufordern.
- Die Wohnungseigentümer bevollmächtigen die Verwaltung in dem Verfahren 40 II 52/05 XXX ./. XXX – Ungültigkeitsantrag zur Verfahrensbevollmächtigung TOP 8a und 8b vom 30.05.2005- die auf der Passivseite stehenden übrigen Miteigentümer bzw. Antragsgegner bei Gericht zu vertreten und einen Fachanwalt zu ihren Lasten zu beauftragen. Die Verfahrenskosten tragen die v.g. Parteien nach der richterlichen Entscheidung. Die Verwaltung ist berechtigt, ggf. Vorschüsse bei den v.g. Parteien in Form einer Sonderumlage anzufordern.
Die Wohnungseigentümer bevollmächtigen die Verwaltung, in zuküftigen Beschlussanfechtungsverfahren die auf der Antragsgegnerseite stehenden übrigen Miteigentümer gerichtlich zu vertreten. Die Verwalterin ist berechtigt nach eigenem Ermessen für sich oder die Wohnungseigentümer einen Anwalt zu beauftragen. Die Kosten tragen die auf der Antragsgegnerseite stehenden Eigentümer bzw. sie verpflichten sich zur Kostenerstattung an die Verwaltung. Die Bevollmächtigung gilt auch für Beschwerdeverfahren sowohl auf der Passiv- als auch auf der Aktivseite. Die Verwalterin ist berechtigt, Vorschüsse in Form einer Sonderumlage, bei den übrigen Wohnungseigentümern zu erheben.
- Die Wohnungseigentümer bevollmächtigen die Verwaltung, in zuküftigen Beschlussanfechtungsverfahren die auf der Antragsgegnerseite stehenden übrigen Miteigentümer gerichtlich zu vertreten. Die Verwalterin ist berechtigt nach eigenem Ermessen für sich oder die Wohnungseigentümer einen Anwalt zu beauftragen. Die Kosten tragen die auf der Antragsgegnerseite stehenden Eigentümer bzw. sie verpflichten sich zur Kostenerstattung an die Verwaltung. Die Bevollmächtigung gilt auch für Beschwerdeverfahren sowohl auf der Passiv- als auch auf der Aktivseite. Die Verwalterin ist berechtigt, Vorschüsse in Form einer Sonderumlage, bei den übrigen Wohnungseigentümern zu erheben.
Diese und weitere zu TOP 4. b und d. sowie TOP 6 gefasste Beschlüsse haben die Beteiligten zu 1. und 2. angefochten.
Die Beteiligten zu 1. bis 2. haben zu TOP 9 a) und 9 b) unter Berufung auf den Beschluss der Kammer vom 17.10.2005 (25 T 29/05) die Auffassung vertreten, dass der Eigentümergemeinschaft kein Recht zustehe, dem Verwalter für die rechtshängigen Verfahren eine Vollmacht zu erteilen, die Rechtsanwälte XXX und zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beauftragen, da sie bereits mit Schreiben vom 25.09.2005 und vom 27. 11.2005 (vgl. Bl.14 und 17 d.A.) gegenüber dem Amtsgericht dargelegt hätten, dass sie sich selbst vertreten wollten. Der zu TOP 9 c gefasste Beschluss widerspreche unter anderem auch deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil der Verwalter nicht berechtigt sei, Vorschüsse in Form einer Sonderumlage anzufordern. Gemäß § 16 Abs. 5 WEG a.F. gehörten die Kosten eines Verfahrens nach § 43 WEG nicht zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG a.F. Dies gelte auch für die vorläufige Aufbringung der Kosten eines Verfahrens. Mit den Verfahrenskosten dürften deshalb nicht alle Wohnungseigentümer belastet werden.
Die Beteiligten zu 3. bis 7. haben sich der Argumentation der Beteiligten zu 1. und 2. angeschlossen.
Die Beteiligten zu 1. bis 7. haben beantragt,
die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 21.03.2006 zu den Tagesordnungspunkten 4 b. und d., 6 und 9. a)-c) für ungültig zu erklären.
Die Beteiligten zu 8. haben beantragt,
den Antrag abzuweisen.
Sie haben die Auffassung vertreten, dass die angefochtenen Beschlüsse ordnungemäßer Verwaltung entsprechen.
Durch den angefochtenen Beschluss hat das Amtsgericht Ratingen die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt. Hinsichtlich der zu TOP 9 gefassten Beschlüsse hat es zur Begründung ausgeführt, diese würden nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Für die Vewalterin sei aufgrund vorausgegangener Verfahren bekannt, dass mehrere Wohnungseigentümer keine anwaltliche Vertretung wünschten. Vor diesem Hintergrund hätte bei Beschlussfassung genau zwischen den jeweiligen Antragstellern und den Antragsgegnern, die sich selbst zu vertreten wünschten, sowie den übrigen Wohnungseigentümern differenziert werden müssen. Es entspreche darüber hinaus auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, Vorschüsse in Form einer Sonderumlage bezüglich der Rechtsverfolgungskosten anzufordern. § 16 Abs. 5 WEG nehme Rechtsverfolgungskosten, die aus Binnenstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern entstanden sind, von den nach § 16 Abs. 2 WEG umzulegenden Kosten aus. Dies gelte auch für die vorläufige Aufbringung der Kosten. Darüber hinaus seien Rechtsverfolgungskosten nur unter den kostenpflichtigen Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Auch dies schließe die Anforderung einer Sonderumlage aus, da nicht alle Wohnungseigentümer mit den Verfahrenskosten belastet werden dürften.
Gegen diesen den Beteiligten zu 8. am 17. Juli 2008 zugestellten Beschluss haben diese mit am 29. Juli 2008 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt. Sie sind der Auffassung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig die Beschlusskompetenz besitze, für eine einheitliche rechtliche Vertretung im Beschlussanfechtungsverfahren zu sorgen. Eine einheitliche Rechtsvertretung sei ein schützenswertes rechtliches Interesse der Gemeinschaft.
Sie beantragen,
den Beschluss des Amtsgerichts Ratingen insoweit aufzuheben und nach den Anträgen der antragsgegnerischen Partei/beschwerdeführenden Partei erster Instanz zu erkennen, soweit das Amtsgericht Ratingen in der Entscheidung ausgesprochen hat, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 21.03.2006 zu den Tagesordnungspunkten 9 a) bis 9 c) für ungültig erklärt werden.
Die Beteiligten zu 1. und 2. beantragen,
die Beschwerde zurückzuweisen.
Die Beteiligten zu 1. und 2. vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen und nehmen auf die Begründung des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung Bezug.
II.
Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 8. ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, 21, 22 Abs. 1 FGG) und begründet.
Das Amtsgericht hat zutreffend die materiellrechtlichen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes in der vor dem 01.07.2007 in Kraft getretenen Fassung angewandt. Im vorliegenden Verfahren ist, da die Rechtmäßigkeit der in der Eigentümerversammlung vom 21.03.2006 gefassten Beschlüsse zu überprüfen ist, auf die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bestehende Rechtslage abzustellen. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn der Gesetzgeber die Anwendbarkeit der Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes in der neuen Fassung ausdrücklich rückwirkend auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung bezogen hätte. Eine derartige Vorschrift gibt es aber nicht (Bergerhoff, NZM 2007, 553, Bärmann, WEG, 10. Auflage, § 62 Rdnr. 2).
Die sofortige Beschwerde ist begründet. Die zu TOP 9 a. bis c. gefassten Beschlüsse entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Grundsätzlich entsprechen Beschlüsse, die die Verwaltung bevollmächtigen, die Wohnungseigentümer in Verfahren gegen einen Antragsteller aktiv und passiv zu vertreten und einem Rechtsanwalt Vollmacht zu erteilen, ordnungsgemäßer Verwaltung (BayObLG WuM 1997, 396; NZM 2001, 959; WuM 2004, 112). § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG sieht dies für Ansprüche der Gemeinschaft ausdrücklich vor. Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 1. und 2. kann die Mehrheit der Wohnungseigentümer auch grundsätzlich über § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG hinaus den Verwalter durch Eigentümerbeschluss bevollmächtigen, sie in einem gerichtlichen Verfahren gegen einen anderen Wohnungseigentümer zu vertreten und auch einen Rechtsanwalt beauftragen. Eine generelle Ermächtigung kann sich als zweckmäßig erweisen und die Wahrnehmung der Interessen der überwiegenden Mehrheit von Wohnungseigentümern vor Gericht erleichtern; dies gilt besonders dann, wenn die große Mehrheit von Wohnungseigentümern –wie im vorliegenden Fall auch- von einzelnen Wohnungseigentümern mit einer Vielzahl von Verfahren befasst wird. Das Recht eines einzelnen Wohnungseigentümers, in einem Verfahren selbst aufzutreten und einen eigenen Verfahrensbevollmächtigten zu bestellen, wird dadurch nicht berührt (BayObLG WuM 1997, 396; NZM 2001, 959).
Die Beschlüsse widersprechen auch nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Verwalterin durch sie berechtigt wird, ggf. bei den Antragsgegnern Vorschüsse in Form einer Sonderumlage anzufordern.
Es ist zulässig, dass der Verwalter die Gerichts- und Anwaltskosten, die in einem laufenden Verfahren anfallen, vom Gemeinschaftskonto bestreitet bzw. diese in Form einer Sonderumlage geltend macht. Es ist nur auf die jeweilige Beteiligtenstellung Rücksicht zu nehmen (vgl. BayObLG, WuM 1997, 396; NZM 2001, 959; BayObLG ZMR 2004, 763; KG Berlin, ZMR 2006, 224, LG Leipzig, Beschluss v. 15.01.07; 1 T 420/06). Diesen Anforderungen genügen aber die zu TOP 9 gefassten Beschlüsse, da sie ausdrücklich vorsehen, dass die Kosten nur von den Wohnungseigentümern erhoben werden, die in dem jeweiligen Verfahren als Beteiligte auf einer Seite stehen. Zudem ergibt sich aus den gefassten Beschlüssen auch, dass dies nur für die vorläufige Kostentragungspflicht gelten soll. Der Vorrang der gerichtlichen Kostenentscheidung, die auch für das Innenverhältnis maßgebend ist (vgl. BGH NJW 2007, 1869), wird dadurch nicht berührt, so dass nach Abschluss des jeweiligen gerichtlichen Verfahrens die Kosten nur entsprechend der gerichtlichen Kostenentscheidung zu verteilen sind (BayObLG, NJW-RR 1992, 1431; OLG München, ZMR 2007, 140).
Der Beschluss der Kammer vom 17.10.2005 (25 T 290/05) steht diesem nicht entgegen. In dem damaligen Verfahren ist der Beschluss zu TOP 2 nur deshalb für ungültig erklärt worden, weil er eine (vorläufige) Kostentragungspflicht für alle Wohnungseigentümer vorsah, aus den oben genannten Gründen aber mit den Verfahrenskosten nicht alle Wohnungseigentümer belastet werden dürften. Im vorliegenden Fall sieht der Beschluss jedoch eine Kostentragungspflicht nur für diejenigen Eigentümer vor, die auf der Antragsgegnerseite sind.
Der angefochtene Beschluss des Amtsgerichts war daher auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1. und 2. abzuändern.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Die Beteiligten zu 8. haben mit Schriftsatz vom 08.10.2008 klargestellt, dass sich die mit Schriftsatz vom 28.07.2008 eingelegte Beschwerde auf die Entscheidung des Amtsgerichts zum Tagesordnungspunkt 9 beschränken sollte. Von einer teilweisen Rücknahme der Beschwerde ist daher nicht auszugehen, so dass die Gerichtskosten allein den im Beschwerdeverfahren unterlegenen Beteiligten zu 1. bis 7. aufzuerlegen waren.
Es entspricht in Wohnungseigentumsangelegenheiten der Regel, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat. Außergewöhnliche Umstände, die eine andere Beurteilung rechtfertigen könnten, sind im vorliegenden Verfahren nicht zu Tage getreten.
Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 3000,00 € festgesetzt (TOP 9 a. bis 9 c. je 1000,00 €).
Der Geschäftswert für das erstinstanzliche Verfahren wird auf 11.111, 84 € festgesetzt (TOP 4 b: 7.111, 64 €; TOP 4 d: 500,00 €, TOP 6: 500,00 €; TOP 9: 3000,00 €).
Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der sofortigen weiteren Beschwerde gegeben. Sie ist binnen einer Frist von 2 Wochen nach der Zustellung des Beschlusses bei dem Amtsgericht Ratingen, dem Landgericht Düsseldorf oder dem Oberlandesgericht Düsseldorf durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle eines der genannten Gerichte einzulegen, wobei der Eingang bei einem der Gerichte entscheidet. Erfolgt die Einlegung durch Einreichung einer Beschwerdeschrift, so muss diese von einem Rechtsanwalt unterzeichnet sein.