Zurückweisung der Beschwerde gegen Eintragung einer Rückauflassungs‑Vormerkung bei GbR-Erwerb
KI-Zusammenfassung
Nach Übertragung eines Grundstücks an eine GbR beantragte der Notar die Eintragung von Eigentumsumschreibung, Nießbrauch und einer Rückauflassungs‑Vormerkung. Der Rechtspfleger lehnte die Vormerkung ab, weil Eigentümerin die Gesellschaft ist und ein Anspruch nur gegen einzelne Gesellschafter im Grundbuch nicht darstellbar sei. Die Kammer wies die Beschwerde zurück: Eine Vormerkung gegen nicht im Grundbuch stehende Gesellschafter oder mit unbestimmter Quote ist eintragungsunfähig.
Ausgang: Beschwerde des Notars gegen Ablehnung der Eintragung einer Rückauflassungs‑Vormerkung abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Erwirbt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Grundstück, ist Eigentümerin die Gesellschaft; dingliche Vormerkungen können nur gegenüber der Gesellschaft im Grundbuch eingetragen werden.
Eine Rückübertragungsvormerkung, die sich ausschließlich gegen einzelne Gesellschafter richtet, ist nicht eintragungsfähig, da das Grundbuch dingliche Rechte am Grundstück und nicht schuldrechtliche Ansprüche gegen Gesellschafter wiedergibt.
Vormerkungen sind nicht eintragungsfähig, wenn die zu belastende Miteigentumsquote nicht festgelegt oder bestimmbar ist; fehlende Bestimmtheit macht die Eintragung unzulässig.
Schuldrechtliche Vereinbarungen zwischen Veräußerer und einzelnen Gesellschaftern über Rückübertragung sind nur schuldrechtlich durchsetzbar und begründen keinen im Grundbuch eintragungsfähigen Anspruch gegen einzelne Gesellschafter.
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1. hat durch Vertrag vom 17. September 2008 (UR-Nr. 1899/2008 des Notars XXX) das Eigentum an dem in Rede stehenden Grundbesitz an die Beteiligten zu 2. bis 4. in Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegen Einräumung eines Nießbrauchs und eines Rückauflassungsanspruches übertragen. Mit Schriftsatz vom 18. September 2008 beantragte Notar XXX für die Beteiligten unter Bezugnahme auf den notariellen Kaufvertrag die Eintragung der Eigentumsumschreibung, des Nießbrauchrechts für die Beteiligte zu 1. und einer Rückauflassungsvormerkung.
Der Rechtspfleger hat mit Zwischenverfügung vom 13. November 2008 darauf hingewiesen, dass dem Antrag noch nicht entsprochen werden könne, da Inhalt der Rückübertragungsvormerkung sein solle, dass bei mehreren Erwerbern nur derjenige zur Rückübertragung verpflichtet sei, bei dem die Voraussetzungen des Rückübertragungsanspruches erfüllt seien. Eine teilweise Rückübertragung sei aber nicht möglich, da die Erwerber in Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwürben.
Im Kaufvertrag heißt es unter Ziff. III. 2. insoweit:
"[Die Beteiligte zu 1.] ist berechtigt, die Rückübertragung des übertragenen Grundbesitzes zu verlangen, wenn:
a) ein Erwerber ohne schriftliche Zustimmung der Rückforderungsberechtigten über den an ihn übertragenen Grundbesitz oder Teile desselben verfügt, insbesondere ihn belastet oder veräußert; oder
b) Dritte die Zwangsvollstreckung in den übertragenen Grundbesitz betreiben oder beantragen, über das Vermögen des Grundstückseigentümers das Insolvenzverfahren zu eröffnen, oder der Grundstückseigentümer eine eidesstattliche Versicherung über seine Vermögensverhältnisse abgeben muß und der jeweilige Antrag nicht binnen zwei Monaten wieder zurückgenommen wird; oder
c) ein Erwerber vor der Veräußerin versterben sollte.
Bei mehreren Erwerbern ist nur derjenige zur Rückübertragung verpflichtet, bei dem die vorstehenden Voraussetzungen erfüllt sind."
Der Notar ist der Zwischenverfügung mit Schriftsatz vom 29. Dezember 2008 entgegengetreten und hat die Auffassung vertreten, die Erwerber hätten sich insgesamt verpflichtet, den Grundbesitz nicht ohne Zustimmung der Beteiligten zu 1. zu veräußern oder zu belasten; dies könne durch eine Rückauflassungsvormerkung gesichert werden. Der Sonderfall, dass nur in der Person eines Erwerbers die Rückübertragungsvoraussetzungen vorliegen, setze eine Auseinandersetzung der Gesellschaft voraus; sei diese erfolgt, spreche nichts gegen die Eintragung einer Vormerkung zu Lasten des gesamten Grundbesitzes. Andernfalls sei eine Auflassungsvormerkung überhaupt nicht eintragungsfähig, weil keine verfügbaren Miteigentumsanteile gebildet wurden.
Mit weiterer Zwischenverfügung vom 07. Januar 2009 hat der Rechtspfleger darauf hingewiesen, dass dem Antrag nach wie vor nicht entsprochen werden könne. Es gebe nur einen Erwerber, nämlich die Gesellschaft; der Text
des Kaufvertrages lasse in der eingangs zitierten Passage aber darauf schließen, dass auch das Verhalten eines einzelnen Gesellschafters gemeint sei. Dies werde durch den letzten Satz des Zitats bestätigt. Da nicht die Gesellschafter, sondern die Gesellschaft Eigentümerin sei, könne es keinen Rückübertragungsanspruch gegen einzelne Gesellschafter geben.
Der hiergegen eingelegten Beschwerde des beurkundenden Notars hat der Rechtspfleger nicht abgeholfen und sie der Kammer zur Entscheidung vorgelegt. Mit der Beschwerde stellt der Notar darauf ab, dass der Vertrag für den Sonderfall, dass ein Rückforderungstatbestand nur "von einem der in Gesellschaft bürgerlichen Rechts verbundenen Erwerber" erfüllt werde, dahin auszulegen sei, dass die Gesellschaft an den Veräußerer einen neu zu bildenden Miteigentumsanteil, der der Beteiligungsquote des betroffenen Gesellschafters entspreche, übertragen solle.
II.
Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 Abs.1, 73 GBO), in der Sache jedoch nicht begründet.
Die Kammer schließt sich den überzeugenden Ausführungen des Rechtspflegers uneingeschränkt an.
Der Rechtspfleger hat zutreffend darauf hingewiesen, dass Eigentümerin die Gesellschaft wird (vgl. zuletzt BGH, Beschluss vom 04. Dezember 2008, Az. V ZB 74/08). Eine Rückauflassungsvormerkung könnte daher nur hinsichtlich des gesamten Grundbesitzes zu Lasten aller – in Gesellschaft verbundenen – Erwerber eingetragen werden (vgl. BeckOK GBO/Kral, Stand: 01.10.2008, Sonderbereich "Gesellschaftsrecht" Rn 83a; Schöner/Stöber, 14. Aufl. 2008, Rn 982i). Einen solchen Rückübertragungsanspruch haben die Beteiligten hingegen der Beteiligten zu 1. vertraglich nicht eingeräumt; vielmehr soll sich der Anspruch ausdrücklich nur gegen denjenigen Erwerber richten, in dessen Person der Rückübertragungsgrund entstanden ist. Mithin würde das Grundbuch bei Eintragung einer Vormerkung zu Lasten der Erwerberin unrichtig. Zu Lasten einzelner Gesellschafter ist die Einräumung eines
Rückübertragungsanspruchs zu Gunsten der bisherigen Eigentümerin nur schuldrechtlich möglich, da nicht das Grundstück oder ein Anteil dessen belastet ist, sondern lediglich ein – im Grundbuch als solcher nicht eingetragener – Gesellschaftsanteil betroffen ist (vgl. aaO.).
Nicht zu folgen vermag die Kammer der mit der Beschwerdeschrift vertretenen Auffassung, der Kaufvertrag sei in dem Sinne auszulegen, dass der Anspruch sich gegen die Gesellschaft richte, die bei einem Rückübertragungsgrund, der nicht in der Person aller Gesellschafter vorliege, verpflichtet sein solle, einen dem Anteil des Gesellschafters entsprechenden Miteigentumsanteil zu bilden und diesen rückzuübertragen. Ausgehend vom Wortlaut "ein Erwerber" [in Ziff. III. 2. a) und c)] sowie "Bei mehreren Erwerbern […] nur derjenige […]" (in Ziff. III. 2. am Ende) ergibt die Auslegung einen solch eindeutigen Wortsinn der Vereinbarung, über den hinaus ein Verständnis in dem von den Beteiligten vorgetragenen Sinn nicht möglich ist.
Überdies steht der Umstand, dass die Rückübertragung verschieden großer Anteile geschuldet sein kann, je nachdem ob der Grund in der Person eines, zweier oder aller Gesellschafter bzw. der Gesellschaft vorliegt, der Eintragung entgegen. Selbst wenn man die Belastung eines Bruchteils eines ungeteilten Grundstückes zuließe (vgl. dazu Staudinger/Gursky, Neubearb. 2008, § 883 BGB Rn 97 und 100, jeweils mwN), wäre die Vormerkung zu unbestimmt, da zumindest die Miteigentumsquote festgelegt oder bestimmbar sein müsste (aaO., Rn 100). Daran fehlt es. Erst recht kann für den nicht auszuschließenden Fall, dass – unter Einhaltung der vertraglichen Voraussetzungen – Veränderungen bei den Gesellschaftsanteilen eintreten, keine bestimmte Quote festgelegt werden. Im Hinblick auf die grundsätzliche freie
Übertragbarkeit der Anteile an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts wäre diese nicht einmal bestimmbar.