WEG: Pauschale Erstattung früherer Fensterkosten als ordnungsgemäße Verwaltung
KI-Zusammenfassung
Ein Wohnungseigentümer focht einen Mehrheitsbeschluss an, nach dem Eigentümer für frühere, eigenfinanzierte Fenstererneuerungen pauschal 1.000 EUR je Einheit aus der Rücklage erhalten sollen. Streitpunkt war u.a. ein mögliches Stimmverbot begünstigter Eigentümer sowie die Frage, ob Erstattungsansprüche verwirkt oder verjährt sind. Das Landgericht wies die sofortige Beschwerde zurück und bestätigte den Beschluss als ordnungsgemäße Verwaltung. Der frühere Kostenbeschluss von 1983 sei mangels Beschlusskompetenz nichtig; Übergangsregelungen seien aus Gleichbehandlung und Vertrauensschutz zulässig, die Pauschale sei ein angemessener Kompromiss.
Ausgang: Sofortige Beschwerde gegen die Abweisung der Beschlussanfechtung zurückgewiesen; Erstattungsbeschluss bleibt wirksam.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mehrheitsbeschluss, der ohne Vereinbarung die Kostentragung für Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum abweichend regelt, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist beschlusskompetent, über gesetzliche Erstattungs- bzw. Vergütungsansprüche im Zusammenhang mit Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden.
Die Umstellung der Kostenverteilung für Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum kann Übergangsregelungen erfordern; dabei sind insbesondere Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer und Vertrauensschutz gegenüber früher praktizierten Regelungen zu beachten.
Eine Verwirkung von Erstattungsansprüchen scheidet aus, wenn die Berechtigten vor einer höchstrichterlichen Rechtsprechungsänderung keine Kenntnis von der Anspruchsmöglichkeit hatten und deshalb keine längere vorwerfbare Untätigkeit vorliegt.
Eine pauschale Teilerstattung aus Gemeinschaftsmitteln kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn sie einen angemessenen Ausgleich zwischen unterschiedlich belasteten Eigentümern schafft und die Gemeinschaft zugleich vor unverhältnismäßiger Inanspruchnahme schützt.
Vorinstanzen
Amtsgericht Düsseldorf, 291 II 83/06 WEG
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beteiligten zu 1. auferlegt.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
Gründe
Die Beteiligten zu 1. bis 13. sind die Mitglieder der eingangs näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwalter der Beteiligte zu 14. ist.
Im Jahre 1983 fassten die Miteigentümer mehrheitlich einen Beschluss des Inhalts, dass jeder Wohnungseigentümer für die Kosten der Instandsetzung bzw. Erneuerung der im Bereich seiner Sondereigentumseinheit gelegenen Fenster selbst aufzukommen habe.
Der Beteiligte zu 1. wurde 1985 oder 1986 Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er war Sondereigentümer der Wohnung im Erdgeschoss rechts - in der Teilungserklärung mit Nr. 1 bezeichnet - mit einem Miteigentumsanteil von 44,99/1.000stel, der Wohnung im Erdgeschoss hinten - in der Teilungserklärung mit Nr. 12 bezeichnet - mit einem Miteigentumsanteil von 63,2/1.000stel sowie dem Ladenlokal im Erdgeschoss vorne links - in der Teilungserklärung mit Nr. 13 bezeichnet - mit einem Miteigentumsanteil von 64/1.000stel. Die Wohneinheiten Nr. 1 und Nr. 12 veräußerte der Beteiligte zu 1. an Frau D.
Aufgrund des Beschlusses aus dem Jahre 1983 erneuerten insgesamt 9 Eigentümer, der größte Teil nach dem Eigentumserwerb durch den Beteiligten zu 1., die Fenster im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheiten auf eigene Kosten.
Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 20. September 2000 fand am 27. September 2005 eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt, in deren Protokoll (Bl. 33-34 GA) es wie folgt heißt:
Tagesordnungspunkte Nr. 2, 3 und 4 (Antrag der RA E. für den Eigentümer F. zur Erneuerung der Fenster Wohnung EG rechts):
Nachdem Herr G. den Anwesenden die rechtliche Situation geschildert (bezogen auf das Urteil des BGH vom 20.09.2000) hat, entwickelte sich eine lange und ausgiebige Diskussion. Neben dem unverständlichen Verhalten des Miteigentümers F. wurden die verschiedenen Varianten zur Reparatur oder Erneuerung des oder der Fenster diskutiert. Aufgrund der bestehenden Energieeinsparverordnung ist nicht zulässig ein neues Fenster mit Einfachverglasung einzubauen. Zum Abschluss der Diskussion wurde einstimmig mit 514 Stimmen beschlossen, dass beide Fenster erneuert werden sollen, wobei die Verwaltung an den preisgünstigsten Anbieter den Auftrag vergeben soll. Die Finanzierung erfolgt über die allg. Rücklage. Evtl. Zusatzkosten (z.B. verputzen, tapezieren etc.) sind vom jeweils betroffenen Sondereigentümer selbst und direkt zu übernehmen.
Tagesordnungspunkt Nr. 5 (Erstattung von Kosten für die bisherigen Fenstererneuerungen):
Verständlicherweise entwickelte sich auch zu diesem Punkt eine ausgiebige Diskussion. Alle anwesenden Eigentümer waren sich darin einig, dass aus Gründen der Gerechtigkeit eine Erstattung (mindestens eine Teilerstattung) der bisher von den anderen Eigentümern aufgebrachten Kosten erfolgen müsse.
Um allen Eigentümern die Möglichkeit zu eröffnen, ihre Kosten oder ein Teil davon zurückzuerhalten werden sie auf diesem Weg aufgefordert, Rechnungen oder andere Belege der damalig entstandenen Kosten der Hausverwaltung G. bis zum 31.12.2005 zu übersenden. Sollten keine Belege mehr vorhanden sein, so soll ein Mittelwert ermittelt werden. Die Hausverwaltung G. wird anhand aller Angaben und Belege für die nächste ordentliche Wohnungseigentümerversammlung einen beschlussfähigen Vorschlag erarbeiten.
In der Eigentümerversammlung vom 03. Mai 2006 war die Erstattung der Fensterkosten wieder Gegenstand der Diskussion. Unter Tagesordnungspunkt 6 wurde Folgendes festgehalten (Protokoll Blatt 5-8 der Akten):
a)
Aufgrund des Hinweises zu TOP 5 aus der Versammlung vom 27.09.2005 erklärte Herr G. , dass anhand der doch sehr unterschiedlichen eingereichten Rechnungen eine gerechte Erstattung dieser Kosten nicht möglich sei und daher der Kompromissvorschlag gemäß TOP 6a) der Einladung vom 19.04.2006 zur Beschlussfassung vorgelegt wird. Er wies weiterhin darauf hin, dass möglicherweise ein Beschluss, der die Gemeinschaft zur Zahlung von Beträgen aus der Rücklage verpflichtet, angefochten wird. Herr F. erklärte den Anwesenden, dass sein Vater beabsichtigt in diesem Fall eine Beschlussanfechtung durchzuführen.
Die neun betroffenen Eigentümer haben nach dem Beschluss aus dem Jahr 1983 im Laufe der darauf folgenden Jahre ihre Fenster auf eigene Kosten austauschen lassen. Diese Eigentümer haben sich entsprechend der seinerzeit herrschenden Rechtsprechung korrekt verhalten. Das durch das BGH-Urteil vom 20.09.2000 die bis dahin herrschende Rechtsprechung von dem einen auf den anderen Tag für null und nichtig erklärt wurde, konnte keiner der Eigentümer vorhersehen.
Um wenigstens einen Bruchteil der getätigten Investitionen zurückzuerhalten, stehen diese Eigentümer auf dem Standpunkt, dass eine symbolische Vergütung in Höhe von 1.000,-- Euro je betroffener Wohnung ausgekehrt werden sollte. Hierbei wurde in ausreichendem Maß auch berücksichtigt, dass das eine oder andere ausgetauschte Fenster zum Zeitpunkt des Austausches hätte möglicherweise repariert werden können. In Anbetracht dessen, dass den Eigentümern Kosten zwischen 1.600,-- Euro und 8.700,-- Euro entstanden waren, ist der geforderte Betrag nicht zu hoch angesetzt.
Über den Punkt 6 a.) wurde mehrheitlich mit 412 Ja-Stimmen, 22 Stimmen Enthaltung und 244 Nein-Stimmen beschlossen diesen Antrag stattzugeben.
b.)
Nach ausgiebiger Erläuterung durch die Hausverwaltung G. wurde von allen anwesenden Eigentümern auf eine Beschlussfassung zum Punkt 6 b.) verzichtet.
c.)
Auch bei Punkt 6 c.) wurde nach eingehender Erläuterung, von allen anwesenden Eigentümern, auf eine Beschlussfassung verzichtet.
d.)
Herr H. hatte kurz vor der Eigentümerversammlung einen Brief zu diesem Thema an die Verwaltung geschrieben, so dass aufgrund der Kurzfristigkeit die anderen Eigentümer nicht informiert werden konnten. Der Antrag wurde dann als TOP 6 d.) behandelt.
Herr G. las den anwesenden Wohnungseigentümern das Schreiben des Herrn Rechtsanwalts H. vor. In diesem Schreiben vertrat Herr H. die Meinung, dass alle Kosten die damals den Eigentümern bzw. ihm selbst für die Fenstererneuerung entstanden worden sind von der Gemeinschaft rückwirkend zu erstatten wären. Er betonte ebenfalls, dass bei einer negativen Beschlussfassung er gegebenenfalls gerichtliche Schritte einleiten würde. Dieser Antrag wurde ausgiebig diskutiert und anschließend mehrheitlich mit 605 Nein-Stimmen zu 73 Ja-Stimmen beschlossen abgelehnt.
Es herrscht Einigkeit darüber, dass der Beschluss zu 6 a.) erst dann von der Hausverwaltung umgesetzt wird, wenn zweifelsfrei feststeht, dass keine Beschlussanfechtungen erfolgt sind. Sollten Beschlussanfechtungen erfolgen ist der Ausgang des oder der Verfahren abzuwarten.
Den Beschluss zu TOP 6 a) hat der Beteiligte zu 1. rechtzeitig angefochten.
Er wendet sich gegen seine finanzielle Beteiligung an der teilweisen Erstattung der Fensterkosten an die Miteigentümer, die aufgrund des Beschlusses aus dem Jahre 1983 auf eigene Kosten die Fenster ausgetauscht hätten.
Der Beteiligte zu 1. hat beantragt,
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 03. Mai 2006
zu Tagesordnungspunkt 6 a) für ungültig zu erklären.
Der Beteiligte zu 2) hat beantragt,
den Antrag abzuweisen.
Der Beteiligte zu 2. beruft sich auf den Gesichtspunkt von Treu und Glauben.
Das Amtsgericht hat durch den angefochtenen Beschluss den Antrag abgewiesen.
Der Amtsrichter hat ausgeführt, dass eine wie durch den angefochtenen Beschluss vorgenommene Erstattungsregelung zugunsten derjenigen Eigentümer, die aufgrund des nichtigen Beschlusses aus dem Jahre 1983 in den Folgejahren die Erneuerung der im Bereich ihrer Sondereigentumseinheit gelegenen Fenster durchgeführt haben, unter Berücksichtigung der schuldrechtlichen Sonderverbindung unter den Wohnungseigentümern ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Soweit im Hinblick auf den nichtigen Beschluss aus dem Jahre 1983 insgesamt 9 Eigentümer auf eigene Kosten die Fenstersanierungen durchgeführt hätten, könne es nicht allein ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, nunmehr bei der Fenstersanierung die Fenstersanierung wieder durch die Gemeinschaft auf Kosten der Gemeinschaft durchzuführen, sondern es müsse auch eine Übergangsregelung geschaffen werden, deren Notwendigkeit sich daraus ergebe, dass in der Vergangenheit die bekannte abweichende frühere Regelung praktiziert worden sei. Die Regelungsbefugnis der Eigentümerversammlung im Rahmen des Maßstabes der ordnungsgemäßen Verwaltung werde in diesem Zusammenhang durch tragende Grundsätze des Gemeinschaftsverhältnisses begrenzt (BGH DWE 2007, 23 ff.; OLG Hamm DWE 2007, 27). Dazu gehöre der Grundsatz der notwendigen Gleichbehandlung der einzelnen Wohnungseigentümer sowie die Gewährung von Vertrauensschutz gegenüber früher getroffenen gemeinschaftlichen Regelungen. Diesen Maßstäben könne nur dann zur Geltung verholfen werden, wenn eine wie hier verabschiedete Kostenerstattungsregelung getroffen werde. Die von dem Beteiligten zu 1. vertretene Rechtsposition würde demgegenüber dazu führen, dass eine wirtschaftliche doppelte Belastung derjenigen Eigentümer auftrete, die ihrerseits aufgrund des Beschlusses aus dem Jahre 1983 die Kosten für die Sanierung ihrer Fenster vollständig selbst getragen haben, nun aber über ihre Beiträge zu den Gemeinschaftskosten zusätzlich die Sanierung der Fenster des Beteiligten zu 1. und der übrigen Miteigentümer tragen müssen.
Der Beteiligte zu 14. habe im übrigen zutreffend darauf hingewiesen, dass durch die getroffene pauschale Regelung auch die Belastung der Gemeinschaft gering gehalten worden sei, da die Kosten der Fenstererneuerung in den meisten Fällen wesentlich darüber gelegen hätten.
Gegen diesen Beschluss hat der Beteiligte zu 1. rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt.
Er wendet sich zum einen dagegen, dass der Beschluss nicht wirksam zustande gekommen sei, da von den 412 Ja-Stimmen 339 von Miteigentümern stammen, die durch den Beschluss begünstigt worden seien. Diese begünstigten Eigentümer hätten jedoch gemäß § 25 Abs. 5 WEG nicht an der Abstimmung teilnehmen dürfen.
In der Sache trägt er vor, dass die Miteigentümer, denen ein Erstattungsanspruch für ihre Fenster gegen die WEG zugestanden hätte, auf diese Ansprüche mit Bekanntwerden der BGH-Entscheidung vom 20. September 2000 verzichtet hätten, indem sie derartige Ansprüche nicht gegenüber der WEG geltend gemacht hätten. Da von den 12 Wohnungseigentümern 9 ihre Fenster im Laufe der Jahre auf eigene Kosten ausgetauscht hätten, würden lediglich drei verbleiben, bei denen die Fenster nicht ausgetauscht worden seien. Die Nichtigkeit des Beschlusses aus dem Jahre 1983 führe daher nicht zu einer überwiegenden Ungleichbehandlung der Miteigentümer.
Der Beteiligte zu 1. beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses dem Anfechtungsantrag stattzugeben.
Die Beteiligten zu 3. bis 13. beantragen,
die Beschwerde zurückzuweisen.
Der Beteiligte zu 2. beantragt,
die Beschwerde zurückzuweisen.
Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
Die Kammer hat mit den Beteiligten am 08. Oktober 2007 mündlich verhandelt.
Die sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, 21, 22 Abs. 1 FGG), in der Sache jedoch nicht begründet.
Der Beschwerdewert ist erreicht. Bei neun Eigentümern, welche auf eigene Kosten die Fenster saniert haben, ergeben sich Gesamtkosten in Höhe von ca. 9.000,-- Euro. Unter Zugrundelegung eines Gesamtmiteigentumsanteils von 172,19/1.000stel Miteigentumsanteilen ergibt sich eine Belastung des Beteiligten zu 1. in Höhe von 1.549,71 Euro.
Der Beschlussanfechtungsantrag hinsichtlich TOP 6 a) der Eigentümerversammlung vom 3. Mai 2006 ist seitens des Amtsgerichts zu Recht nicht für ungültig erklärt worden.
Dabei kann dahinstehen, ob ein Teil der Wohnungseigentümer nach § 25 Abs. 5 WEG von der diesbezüglichen Beschlussfassung ausgeschlossen war, da ein Verstoߠ gegen diese Vorschrift nicht zur Nichtigkeit sondern nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses gemäß §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F. führt (Oberlandesgericht Düsseldorf WuM 1998, 437; BayObLG ZMR 1986, 249, 250; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 25 Rdn. 138; Münchener Kommentar/Röll, WEG, 3. Aufl., § 25 Rdn. 1; Palandt/Bassenge, BGB, 65. Auflage, § 25 WEG Rdn. 12; Weitnauer, WEG, 8. Aufl. 1995, § 23 Rdn. 24). Das Amtsgericht hat zu Recht darauf abgestellt, dass sich bei einer Aufspaltung in neun Beschlussfassungen über je einen der Eigentümer, die Erstattung ihrer auf eigene Kosten sanierten Fenster, begehren, die Stimmabgabe des jeweiligen Eigentümers sich nicht auf das jeweilige Beschlussergebnis ausgewirkt hätte (vgl. Aufstellung Bl. 43 GA).
Durch den Austausch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster wurden bewegliche Sachen mit dem Grundstück dergestalt verbunden, dass sie wesentlicher Bestandteil desselben wurden. Hierfür sieht § 901 Abs. 1
BGB eine Vergütung in Geld nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB) vor. Damit liegt eine gesetzliche Regelung als Rechtsgrundlage für eine mehrheitliche Abstimmung nach § 23 Abs. 1 WEG und somit eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Entscheidung über die geltend gemachten Erstattungsansprüche vor. Aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vom 20. September 2000 (NZM 2000, 1184 ff. = BGH NJW 2000, 3500) ist davon auszugehen, dass der Beschluss der Gemeinschaft aus dem Jahre 1983 mangels Beschlusskompetenz nichtig ist.
Grundsätzlich sind Fenster Gebäudebestandteile im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG, da ihre Veränderung zwangsläufig auch das äußere Bild des Gebäudes verändern würde. Deren Instandhaltung und Instandsetzung als gemeinschaftliches Eigentum ist somit Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung, die den Wohnungseigentümern gemäß §§ 21 Abs. 1, Abs. 3, Abs. 4 Nr. 2 WEG unterliegt. Eine hiervon abweichende Kostenvereinbarung z.B. in der Teilungserklärung ist nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG grundsätzlich möglich (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1998, 516; BayObLG, NJW in Mietrecht 1996, 231). Hiervon ist aber vorliegend kein Gebrauch gemacht worden.
Denn die Miteigentümer fassten im Jahre 1983 lediglich mehrheitlich einen Beschluss hinsichtlich der Kostentragungspflicht, so dass eine Auslegung als Vereinbarung nicht in Betracht kommt.
Ist eine Angelegenheit weder durch das WEG noch durch Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, kann eine Regelung durch Mehrheitsbeschluss nicht erfolgen. Der Mehrheit fehlt von vornherein jede Beschlusskompetenz, die Wohnungseigentümerversammlung ist für eine Beschlussfassung absolut unzuständig.
In Konsequenz der neueren Rechtsprechung obliegt die Instandhaltung der Fenster ungeachtet der früheren Beschlussfassung der Gemeinschaft. Weiterhin steht den Sondereigentümern, welche ihre Fenster auf eigene Kosten saniert haben, unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für die notwendige Erneuerung bzw. Sanierung der Fenster zu, wenn sie die Erneuerung in der Annahme einer eigenen Kostenverpflichtung veranlasst haben, diese tatsächlich aber die Gemeinschaft trifft (OLG Hamburg, NZM 2002, 872).
Von einer Verwirkung kann dann ausgegangen werden, wenn der Berechtigte seinen Anspruch längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde.
Eine Verwirkung scheitert vorliegend bereits daran, dass den erstattungsberechtigten Miteigentümern ein längeres Untätigsein nicht vorgeworfen werden kann, denn sie hatten vor dem zitierten sogenannten Jahrhundertbeschluss des BGH keine Kenntnisse von einem möglichen Erstattungsanspruch. Dieser ergab sich erst als Konsequenz der geänderten Rechtsprechung, mit der keiner der Beteiligten rechnen musste.
Entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1. ist auch nicht von einer Verjährung auszugehen.
Die in den 80er und 90er Jahren des vergangenen Jahrhunderts entstandenen Ansprüche unterlagen vor Änderung des Schuldrechts der regelmäßigen 30jährigen Verjährung. Zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 waren sie demnach noch nicht verjährt. Nach Artikel 229, § 6 Abs. 1, Abs. 4 EGBGB finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Verjährung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung auf die an diesem Tag bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche Anwendung. Die in § 195 BGB neue Fassung geregelte regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Der Beginn der Verjährung setzt neben der Anspruchsentstehung aber auch die Kenntnis des Gläubigers von den den Anspruch begründenden Umständen voraus. Da die Wohnungseigentümer anlässlich der Eigentümerversammlung vom 27. September 2005 über die geänderte rechtliche Situation seit dem Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 20. September 2000 und somit über die tatsächlichen Umstände des gesetzlichen Erstattungsanspruches informiert wurden, begann die dreijährige Verjährungsfrist entsprechend der neuen Gesetzgebung erst mit der Kenntnissetzung in der Versammlung vom 27. September 2005. In dieser Versammlung wurde unter Tagesordnungspunkt 5 den Eigentümern aufgegeben, bis spätestens 31. Dezember 2005 ihre Aufwendungen darzulegen und zu belegen.
Unter dieser Prämisse steht nach Auffassung der Kammer den neun Miteigentümern, die in der Vergangenheit die Fenster auf eigene Kosten saniert haben, aus § 21 Abs. 4 WEG ein Anspruch auf eine Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses zu, nach der Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen und daher nach § 16 Abs. 2 WEG von allen Eigentümern gemeinschaftlich zu tragen sind, die aber mit Rücksicht auf den Beschluss aus dem Jahr 1983 von den einzelnen Wohnungseigentümern allein übernommen worden sind, dem Grunde nach von der Eigentümergemeinschaft erstattet werden.
Nach § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
Die seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahre 2000 geänderte Ausgestaltung hinsichtlich der Kostentragungspflicht bezüglich der Fenstersanierung muss jedoch auch Übergangsregelungen umfassen, deren Notwendigkeit sich daraus ergibt, dass in der Vergangenheit die bekannte abweichende frühere Regelung praktiziert worden ist. Insoweit unterscheidet sich diese Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nicht grundlegend von der Rechtssetzungsbefugnis des Gesetzgebers. Die Regelungsbefugnis der Eigentümerversammlung im Rahmen des Maßstabes der ordnungsgemäßen Verwaltung wird in diesem Zusammenhang durch tragende Grundsätze des Gemeinschaftsverhältnisses begrenzt. Dazu gehört der Grundsatz der notwendigen Gleichbehandlung der einzelnen Wohnungseigentümer sowie die Gewährung von Vertrauensschutz gegenüber früher getroffenen gemeinschaftlichen Regelungen.
Insofern ist zu beachten, dass der Beschluss aus dem Jahre 1983 nicht allein die Übernahme der Kosten durch den jeweiligen Wohnungseigentümer für die Sanierung der Fenster trug, sondern ihn zugleich von den Kosten der Sanierung der Fenster der übrigen Wohnungseigentümer freistellte. In der Konsequenz der Abstandnahme von diesem Beschluss liegt es, dass die Kosten einer Sanierung, soweit Gemeinschaftseigentum betroffen ist, wieder von allen Wohnungseigentümern solidarisch getragen werden müssten. Eine Ungleichbehandlung dahingehend, die Eigentümer, die aufgrund des Beschlusses aus dem Jahre 1983 die Kosten für die Sanierung der Fenster vollständig selbst getragen haben, nunmehr über ihre Beiträge zu den Gemeinschaftskosten zusätzlich die Sanierung der Fenster anderer Wohnungseigentümer mittragen lassen zu müssen, ist nicht hinnehmbar und führt, wenn man die Gesamtheit der für die Tragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten innerhalb der Gemeinschaft geltenden Regelung ins Auge fasst, zu einer ausfüllungsbedürftigen Regelungslücke (OLG Hamm, ZWE 2007, 135).
Nach Auffassung der Kammer stellt die von der Eigentümergemeinschaft in dem angefochtenen Beschluss gefundene Regelung einen allen Wohnungseigentümer gerecht werdenden Kompromiss dar. Zum einen werden nicht sämtliche Kosten ersetzt, da die von den einzelnen Eigentümern für die Sanierung aufgewandten Beträge deutlich differieren. Die Ansetzung eines pauschalen Betrages von 1.000,-- Euro erscheint angemessen und erreicht bei keinem der neun Eigentümer den von ihm selbst aufgewandten Betrag. Den Interessen der Wohnungseigentümer, die ihre Fenster noch nicht saniert haben, wird auch ausreichend Rechnung getragen, indem die Kosten der Sanierung ihrer Fenster von der Gemeinschaft getragen werden und sie an den Kosten der bisher sanierten Fenster nur mit einem pauschalen Betrag pro Wohneinheit gemäß ihrem Anteil belastet werden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.
Für eine Überbürdung außergerichtlicher Kosten bestand kein Anlass. Es entspricht in Wohnungseigentumsangelegenheiten der Regel, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat. Außergewöhnliche Umstände, die eine andere Beurteilung rechtfertigen könnten, sind im vorliegenden Verfahren nicht zu Tage getreten.
Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der sofortigen weiteren Beschwerde gegeben. Sie ist binnen einer Frist von 2 Wochen nach der Zustellung des Beschlusses bei dem Amtsgericht Düsseldorf, dem Landgericht Düsseldorf oder dem Oberlandesgericht Düsseldorf durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle eines der genannten Gerichte einzulegen, wobei der Eingang bei einem der Gerichte entscheidet. Erfolgt die Einlegung durch Einreichung einer Beschwerdeschrift, so muss diese von einem Rechtsanwalt unterzeichnet sein.