WEG: Abberufung der Erstverwalterin und Kündigung des Verwaltervertrags nur aus wichtigem Grund

Landgericht Düsseldorf · 25 T 195/04 · 27.02.2005

KI-Zusammenfassung

Die Erstverwalterin focht ihre Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrags zum 31.12.2002 an und verlangte Vergütung. Das LG legte Teilungserklärung und beigefügten Verwaltervertrag dahin aus, dass eine vorzeitige Abberufung/Kündigung nur aus wichtigem Grund zulässig ist. Eine nachträgliche Vereinbarung der Eigentümer konnte die bereits begründete feste Bestellungsbindung nicht rückwirkend beseitigen. Wichtige Gründe lagen nicht vor; daher wurden Abberufungsbeschluss und Kündigung für unwirksam erklärt und Vergütung zugesprochen.

Ausgang: Sofortiger Beschwerde stattgegeben; Abberufungsbeschluss für ungültig erklärt, Kündigung für unwirksam festgestellt und Vergütung zugesprochen.

Abstrakte Rechtssätze

Die in der Teilungserklärung enthaltene Verwalterbestellung ist nach §§ 133 BGB anhand des objektiv erkennbaren Regelungszusammenhangs auszulegen; ein als Anlage beigefügter Verwaltervertrag kann hierbei maßgeblich sein.

Ist die Erstverwalterbestellung in Teilungserklärung und beigefügtem Verwaltervertrag als feste Laufzeit mit Abberufungs-/Kündigungsbeschränkung auf den wichtigen Grund ausgestaltet, ist eine vorzeitige Abberufung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes zulässig.

Eine nachträgliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die Abberufbarkeit des Verwalters zu erleichtern, kann eine bereits wirksam begründete Bindung aus fester Verwalterbestellung nicht rückwirkend umgehen; eine Änderung wirkt insoweit nur für die Zukunft.

Schlechterfüllung von Verwalterpflichten rechtfertigt die vorzeitige Abberufung/Kündigung aus wichtigem Grund nur bei schwerwiegenden Leistungsstörungen, die die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses unzumutbar machen.

Wird gerichtlich festgestellt, dass ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Beendigung des Verwaltervertrags nicht vorlag, besteht ein Anspruch auf die vertraglich vereinbarte Vergütung für die Zeit bis zur Vertragsbeendigung, abzüglich ersparter Aufwendungen.

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird wie folgt abgeändert:

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 21. November 2002 zu TOP 9 wird für ungültig erklärt.

Es wird festgestellt, dass die Kündigung des zwischen den Beteiligten bestehenden Verwaltervertrages vom 30. Oktober 2002 zum 31. Dezember 2002 unwirksam ist und das Vertragsverhältnis über diesen Zeitpunkt hinaus fortbesteht.

Die Beteiligten zu 2. werden als Gesamtschuldner verpflichtet, an die Beteiligte zu 1. 3.423,26 Euro nebst 5% Zinsen seit dem 21. Dezember 2004 zu zahlen.

Die Beteiligten zu 2. haben die Gerichtskosten beider Rechtszüge zu tragen. Eine außergerichtliche Kostenerstattung wird nicht angeordnet.

Wert des Beschwerdeverfahrens: 5.923,26 Euro

Gründe

Die Beteiligte zu 1. ist die durch Teilungserklärung vom 14. April 2000 bestimmte erste Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage. Sie ist gemäß § 11 der Teilungserklärung bestellt "für die Zeit ab 1.des Monats der erstmaligen Nutzung eines Wohnungs- bzw. Teileigentums der Gemeinschaft bis zum 31. Dezember des Gründerjahres und darüber hinaus noch weiterer vier Jahre". In der Bestimmung heißt es weiter:

"Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus:

dem Wohnungseigentumsgesetz (§§ 27, 28 WEG) der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung den gültigen Beschlüssen und Vereinbarungen der Eigentümer und dem gültigen Verwaltervertrag als Anlage anbei.

1. dem Wohnungseigentumsgesetz (§§ 27, 28 WEG)
2. der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung
3. den gültigen Beschlüssen und Vereinbarungen der Eigentümer
4. und dem gültigen Verwaltervertrag als Anlage anbei.

Es gilt im Zweifel die vorerwähnte Reihenfolge."

Der als Anlage K zu UR.-Nr.: 965 vom 14. April 2000 des Notars XXX genommene Verwaltervertrag hat in § 1 folgende Regelung:

"1.1.

Der Vertrag beginnt mit Nutzung des ersten Wohnungs- bzw. Teileigentum und endet mit Ablauf des Bestellungszeitraumes zum 31.12.2006.

1.2.

Erneute Bestellung ist zuläsisg.

1.3.

Eine vorzeitige Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages ist nur aus wichtigem Grund und eines Beschlusses gem. § 43 (I) WEG möglich. Dieser Beschluss hat die Wirkung einer außerordentlichen Kündigung dieses Verwaltervertrages. Wird durch ein Gericht festgestellt, dass ein wichtiger Grund zur Kündigung nicht vorlag, hat der Verwalter für die Zeit bis zur Beendigung des Vertrages Anspruch auf die vertraglich vereinbarte Vergütung."

Der als Anlage zur Teilungserklärung genommene Verwaltervertrag ist lediglich von der Beteiligten zu 1. unterzeichnet. Am 4. März 2001 haben die Eigentümer Eggert und Dr. Klinkhammer in Vollmacht der Eigentümergemeinschaft eine Verwaltervollmacht für die Beteiligte zu 1. unterzeichnet und dieser zugesandt. In dem Verwaltervertrag hat die Beteiligte zu 1. zu einem nicht näher genannten Zeitpunkt die Streichung des Jahres 2006 vorgenommen.

Im Laufe der Tätigkeit der Beteiligten zu 1. für die Wohnungseigentümergemeinschaft kam es zur Unzufriedenheit mit der Verwaltung, welches der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates, der Eigentümer XXX, der Beteiligten zu 1. mit Schreiben vom 19. August 2002 (Bl. 89 GA) mitteilte. Er beanstandete darin, dass die Beteiligte zu 1. nur unzureichend auf ein Schreiben seinerseits Stellung genommen habe und erklärte ihr gegnüber, dass die Eigentümer mit den bisherigen Leistungen der Verwaltung äußerst unzufrieden seien. Es fehle inzwischen das Vertrauen, dass sie Willens und in der Lage sei, die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrzunehmen und die Verwaltung zu führen. Er erklärte deshalb, die Wohnungseigentümergemeinschaft behalte sich vor, demnächst die Verwaltung abzuberufen und den Verwaltervertrag zu kündigen.

Am 2. Oktober 2002 wurde sodann von den Wohnungseigentümern folgende Eigentümervereinbarung zur Abänderung der Gemeinschaftsordnung unterzeichnet. Die Vereinbarung lautet wie folgt:

"Die vollzählig erschienen bzw. aufgrund entsprechender Vollmacht vertretenen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft XXX, XXX, vereinbaren einvernehmlich folgende Änderung der durch die Teilungserklärung vom 14.April 2000 (UR.-Nr.: 965/2000 des Notars XXX in XXX) festgelegten Gemeinschaftsordnung:

§ 11 der Teilungserklärung wird dahingehend abgeändert, dass die Bestellung der Frau XXX (jetzt XXX) zur Verwalterin zunächst bis zum 31.12. des Gründerjahres (2001) Gültigkeit hat. In der Folgezeit gilt die Bestellung auf unbestimmte Zeit weiter, bis die Eigentümergemeinschaft die Abberufung der Verwalterin gemäß § 26 WEG beschließt. Ein wichtiger Grund ist hierfür nicht erforderlich."

Die von der Beteiligten zu 1. erstellte Jahresabrechnung 2001 sowie den Wirtschaftsplan 2002 beanstandete der Beteiligte XXX mit Schreiben vom 5.Oktober 2002. Hierzu nahm die Beteiligte zu 1. mit Schreiben vom 21. Oktober 2002 (Bl. 35 GA) Stellung. Mit Schreiben vom 30. Oktober 2002 erklärte der Beteiligte XXX im Namen sämtlicher Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft die Kündigung des Verwaltervertrages zum 31.Dezember 2002 aus wichtigem Grund und zugleich als ordentliche Kündigung.

In der Eigentümerversammlung vom 21. November 2002 wurde die Beteiligte sodann zu TOP 9 zum 31.12.2002 einstimmig abberufen.

Diesen Beschluss hat die Beteiligte zu 1. fristgerecht beim Amtsgericht angefochten und darüber hinaus in dem später verbundenen Verfahren 91 II 23/03 WEG AG Düsseldorf auch die Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Verwaltervertrages begehrt.

Sie hat die Auffassung vertreten, die vorzeitige Abberufung sei aufgrund der Bestimmung der Teilungserklärung sowie des als Anlage zur Teilungserklärung genommenen Verwaltervertrages nicht möglich. Gründe für eine außerordentliche Kündigung lägen nicht vor.

Sie hat beantragt,

den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 21.November 2002 zu Tagesordnungspunkt 9 für ungültig zu erklären und darüber hinaus festzustellen, dass die Kündigungen des zwischen den Beteiligten bestehenden Verwaltervertrages vom 30. Oktober 2002 zum 31.Dezember 2002 unwirksam ist und das Vertragsverhältnis über diesen Zeitpunkt hinaus fortgesteht.

Die Beteiligten zu 2. haben beantragt,

diese Anträge zurückzuweisen.

Sie haben die Auffassung vertreten, durch die Änderung der Gemeinschaftsordnung sei ein wichtiger Grund für die Abberufung nicht erforderlich, denn nach der einvernehmlichen Änderung sei die Bestellung der Beteiligten zu 1. unbefristet gewesen. Eines wichtigen Grundes für die Abberufung bedürfe es deshalb nicht. Darüber hinaus ergäben sich die Gründe für die Abberufung auch aus dem Schreiben des Miteigentümers XXX vom 30.Oktober 2002 (Bl. 85 GA).

Das Amtsgericht hat mit dem angefochtenen Beschluss die Anträge der Beteiligten zu 1. zurückgewiesen und ausgeführt, aufgrund der Bestimmung der Teilungserklärung in der ursprünglichen Fassung hätte schon die Beteiligte zu 1. ohnehin jederzeit abberufen werden können. Die in der Teilungserklärung ausdrücklich erfolgte Bestellung auf eine bestimmte Zeit sei dahingehend auszulegen, dass die Zeitbestimmung lediglich im Sinne einer Höchstdauer der Bestellung auszulegen sei, denn die Ausnahmevorschrift, wonach die Abberufung des Verwalters auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden könne, sei nicht Gegenstand der Regelung unter § 11 der Gemeinschaftsordnung. Insoweit sei nach der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Hamm (ZMR 1997, 94 ff.) nicht ohne besondere Anhaltspunkte davon auszugehen, dass den Wohnungseigentümern vertraglich das Recht zur ordentlichen Kündigung des Vertragsverhältnisses vorenthalten worden sei. Dafür reiche es nicht aus, dass der organisationsrechtliche Bestellungsakt die jederzeitige Abberufung des Verwalters nicht ausschließe. Die Tatsache, dass in dem als Anlage zur Teilungserklärung genommenen Verwaltervertrag auch die Abberufung wie die Kündigung auf einen wichtigen Grund beschränkt worden sei, ändere daran nichts, da dieser Vertrag zum Zeitpunkt der Beurkundung jedenfalls offensichtlich nur ein Entwurf gewesen sei. Soweit er durch Rücksendung der Vollmacht zustandegekommen sei, könne er nur Regelungen zur Kündigung dieses Verwaltervertrages aus wichtigem Grund treffen, nicht jedoch den Bestellungsakt. Auf das Vorliegen eines wichtigen Kündigungsgrundes komme es deshalb nicht an.

Auch der Feststellungsantrag sei unbegründet. Die in dem Verwaltervertrag vorgenommene Befristigung mit Ablauf des Bestellungszeitraums zum 31. Dezember 2006 verstoße gegen § 9 AGB-Gesetz und benachteiligte die Beteiligten zu 2. als Gegner des Verwenders unangemessen. Die Sonderregelung des § 26 Abs.1 Satz 2 WEG finde keine Anwendung denn es müsse entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1. von der im Vertrag festgelegten Laufzeit bis zum 31. Dezember 2006 ausgegangen werde, sei es, dass sich die Beteiligten zu 1. verechnet habe, sei es aus anderem Grund. Eine Anfechtung der Erklärung sei nicht erfolgt. In der Laufzeit des Vertrages über die in der Bestellung angesetzte Höchstdauer liege eine unangemessene Benachteiligung des Gegners des Verwenders mit der Folge, dass die Klausel unwirksam sei. Werde in allgemeinen Geschäftsbedingungen eine zu lange Laufzeit bestimmt, so werde die Vertragsdauer nicht auf das noch angemessene Maß reduziert.

Gegen diesen der Beteiligten zu 1. am 10. März 2004 zugestellten Beschluss hat diese mit einem am 24. März 2004 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie ihre früheren Anträge weiterverfolgt.

Die Beteiligten zu 2. sind dem entgegengetreten.

Die Kammer hat mit den Beteiligten am 11.Oktober 2004 mündlich verhandelt und diese darauf hingewiesen, dass zu den wichtigen Kündigungsgründen nach Auffassung der Kammer ergänzend vorzutragen sei. Es sei auch Sachvortrag dazu erforderlich, wann die Eigentümergemeinschaft in Vollzug (im Protokoll fälschlicherweise Verzug) gesetzt worden sei.

Die Beteiligten zu 2. haben im Wesentlichen auf die Änderung der Teilungserklärung vom 2. Oktober 2002 hingewiesen und darüber hinaus als Kündigungsgründe folgende Beanstandungen vorgebracht:

Die Beteiligte zu 1. habe die Abrechnung nur auf mehrmaliges Drängen innerhalb der Höchstfrist der Teilungserklärung Ende September 2001 gestellt. Die Abrechnung enthielte darüber hinaus Abrechnungsmängel wie sie im Kündigungsschreiben vom 5. Oktober 2002 (Bl. 87, 88 GA) aufgeführt seien. Darüber hinaus habe die Beteiligte zu 1. auch zugunsten des Bauträgers Hausgeldzahlungen ab dem 1. März 2001 von sämtlichen Eigentümern eingezogen, obwohl im März nur eine von acht Wohnungen übergeben worden sei. Die übrigen Wohnungen seien erst im April und Mai bezogen worden. Erst ab diesen Zeiträumen seien dann die übrigen Eigentümer zur Zahlung des Wohngeldes verpflichtet gewesen. Entsprechend hätten die Erwerber XXX ihre Einzugsermächtigung erst ab 1. April 2001 mit Begründung erteilt. Dessen ungeachtet habe die Beteiligte zu 1. schon für März Hausgeld abgebucht. Nachdem die Buchung storniert worden sei, habe die Beteiligte zu 1. dies beanstandet. Darin sei der Straftatbestand der Untreue zu sehen. Dies gelte um so mehr, als die Eigentümer Egger/Dr. Klinkhammer in der Jahresabrechnung mit den Kosten der Rückbuchung belastet worden seien. Auch sonst sei die Abrechnung fehlerhaft gewesen, weshalb sie in der Eigentümerversammlung schließlich auch mit 8 : 0 Stimmen nicht genehmigt worden sei.

Darüber hinaus habe die Beteiligte zu 1. über Monate hinweg Gewährleistungspunkte nicht bzw. nur schleppend bearbeitet. Ein Gutachten über Mängel des Gemeinschaftseigentums habe sie erst auf nachdrückliche Aufforderung zur Verfügung gestellt. Die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft sei erst am 29. August 2001 angelegt worden, obwohl die Zahlungen bereits im März 2001 begonnen hätten. Darüber hinaus habe die Beteiligte zu 1. ganz offensichtlich auch die wichtige Gebäudeversicherung erst mit wesentlicher Verspätung abgeschlossen und zwar am 18. September 2001, etwa fünf Monate nach dem Erstbezug. Es müsse vermutet werden, dass in der Zwischenzeit Versicherungsschutz nicht bestanden habe.

Mit Schriftsatz vom 11. Dezember 2004 hat die Beteiligte zu 1. ausgeführt, ihre Verwaltertätigkeit habe am 31. Dezember 2002 faktisch geendet. Im Hinblick auf die seit dem 1. Januar 2003 verstrichene Zeit könnte dem Feststellungsantrag für die Vergangenheit das Rechtsschutzbedürfnis fehlen. Vorsorglich werde daher Zahlung des Verwalterentgelts für die Jahre 2003 und 2004 beantragt, welches für 24 Monate insgesamt 4.215,84 Euro zuzüglich 16 % Mehrwertsteuer, insgesamt also 4.890,37 Euro betragen habe. Die Beteiligte zu 1. lasse sich eine Aufwandsersparnis von 30 % anrechnen, somit 1.467,11 Euro.

Sie beantragt nunmehr zusätzlich,

die Beteiligten zu 2. als Gesamtschuldner zu verpflichten,

an sie 3.423,26 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz zu zahlen.

Die Beteiligten zu 2. beantragen,

den Antrag zurückzuweisen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Die zulässige sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. ist begründet.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts legt die Kammer die in der Teilungserklärung vom 14. April 2000 vorgenommene Verwalterbestellung dahingehend aus, dass die Bestellung der Beteiligten zu 1. in der Gemeinschaftsordnung nicht nur bis zum 31. Dezember des Gründerjahres und darüber hinaus noch weitere vier Jahre im Sinne einer Höchstfrist befristet ist, sondern auch, dass die Bestellung nicht jederzeit zurückgenommen werden kann und nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes eine Abberufung des Verwalters vorzeitig möglich ist. Dabei ist die Teilungserklärung gemäß § 133 BGB auszulegen.

Von einer festen Dauer der Bestellung ist in der Regel auszugehen, wenn weitere Anhaltspunkte dafür fehlen, dass die Wohnungseigentümer die Bestellung nur im Sinne einer Höchstfrist oder Mindestdauer regeln wollten (vgl.Staudinger/Bub, Kommentar zum BGB, 12. Auflage, § 26 WEG Rdnr. 192). Vorliegend fehlen solche Anhaltspunkte nicht nur sondern es sprechen darüber hinaus gewichigte Gesichtspunkte für eine Auslegung im Sinne einer festen Dauer der Bestellung, die die Abberufung des Verwalters nur aus wichtigem Grunde zulässt. In § 11 der Teilungserklärung ist nämlich nicht nur der Bestellzeitraum angegeben, sondern hinsichtlich der Aufgaben und Befugnisse des Verwalters auch auf den als Anlage zur Teilungserklärung beigefügten Verwaltervertrag verwiesen. Nach diesem Verwaltervertrag, der als Anlage zur Teilungserklärung dieser angefügt war, ist eine vorzeitige Abberufung des Verwaltes und die Kündigung des Verwalters nur aus wichtigem Grund möglich. Insbesondere die Tatsache, dass dieser Verwaltervertrag Gegenstand der Teilungserklärung war, gebietet es, die möglicherweise zunächst nicht genaue Bestimmung in der Teilungserklärung über die Dauer der Verwalterbestellung im Sinne dieses Verwaltervertrages auszulegen. Es spricht nichts dafür, dass in der Teilungserklärung eine andere Bindungserklärung gewollt war, als sie auch in dem als Anlage beigefügten Verwaltervertrag vorhanden ist.

Dass der als Anlage zur Teilungserklärung genommene Verwaltervertrag nur von der Beteiligten zu 1. unterzeichnet ist und im Zeitpunkt der Beurkundung der Teilungserklärung nicht wirksam abgeschlossen war, spricht nicht gegen eine Auslegung der Teilungserklärung im Sinne dieser Vertragsformulierung. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts handelt es sich nämlich nicht nur um einen Entwurf eines Verwaltervertrages, sondern war gleichzeitig Vertragsangebot, welches durch Beitritt zur Wohnungseigentümergemeinschaft über die Teilungserklärung von dem jeweiligen Erwerber anzunehmen war und vorliegend auch durch Übersendung der Verwaltervollmacht vom 4. März 2001 auch angenommen wurde. Dabei gilt entgegen der Auffassung des Amtsgerichts auch die Bestellungszeit bis zum 31. Dezember 2005. Die Bestellungszeit errechnet sich dabei nach § 11 der Teilungserkärung, wonach die Zeit ab dem 1.des Monats der erstmaligen Nutzung und Invollzugsetzung der Gemeinschaft bis zum 31. Dezember des Gründerjahres gilt und darüber hinaus noch weitere vier Jahre. In Vollzug gesetzt wurde die Gemeinschaft nach dem Vorbringen der Beteiligten zu 2. offenbar im Jahre 2001; denn in diesem Jahr wurde die erste Eigentumswohnung in Besitz genommen, wobei davon auszugehen ist, dass dieser Inbesitznahme zumindest die Eintragung einer Eigentumsvormerkung im Grundbuch vorausging. Dass in dem Vertrag, der Anlage zur Teilungserklärung war, als Ablaufdatum des Bestellungszeitraums der 31. Dezember 2006 genannt ist, ist dabei unschädlich. Denn es sollte hierdurch nicht ein längerer Vertragszeitraum als er dem Bestellungszeitraum der Teilungserklärung entspricht, vereinbart werden, sondern erkennbar liegt hier ein Schreib- oder Rechenfehler vor mit insoweit unschädlicher Falschbezeichnung des Enddatums. Dies folgt schon daraus, dass in dem Verwaltervertrag auf die Bestellung in der Teilungserklärung Bezug genommen wird. Eine nichtige Regelung liegt in Bezug darauf nicht vor.

Durch die nachträgliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Änderung der Gemeinschaftsordnung im Hinblick auf die Bestellung der ersten Verwalterin durch Vereinbarung vom 2. Oktober 2002 ist die Abberufung nicht jederzeit möglich geworden. Mit der Bestellung und Annahme des Verwalteramtes ist die Beteiligte zu 1. bis zum 31. Dezember 2005 als Verwalterin in ihr Amt berufen worden. Danach war eine Abberufung nur noch bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Die dadurch hervorgerufene Bindung der Wohnungseigentümer können diese nicht dadurch umgehen, dass sie nachträglich in einen abgeschlossenen Sachverhalt eingreifen und die Bestellung der Verwalterin nur noch bis zum 31. Dezember 2001 und die Verlängerung des Verwaltervertrages auf unbestimmte Zeit mit dem Recht der jederzeitigen Abberufung erklären. Dies wäre eine Umgehung der Bindung der Verwalterbestellung. Eine Änderung der Teilungserklärung ist insoweit nur für die Zukunft möglich.

Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 21. November 2002, wonach die Beteiligte zu 1. als Verwalterin zum 31. Dezember 2002 abberufen wurde, ist ungültig, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht im Hinblick darauf, dass er der ursprünglichen Verwalterberufung entgegensteht ebenso wie der Dauer des angeschlossenen Verwaltervertrages. Dieser war nur aus wichtigem Grunde vorzeitig kündbar.

Ein wichtiger Grund, der die Beteiligten zu 2. zur Kündigung des Verwaltervertrages und vorzeitigen Abberufung der Verwalterin berechtigt hätte, lag nicht vor.

Als solcher kommt insbesondere nicht in Betracht, dass die Beteiligte zu 1. im Verfahren die Teilungserklärung vom 14. April 2000 mit dem als Anlage beigefügten Verwaltervertrag vorgelegt und in diesem Verwaltervertrag das Jahr 2006 nachträglich gestrichen hat, was sie auch nicht bestreitet. Diese Streichung erfolgte nicht zur Täuschung im Rechtsverkehr im Sinne einer Urkundenfälschung, sondern in dem Bestreben, kund zu tun, dass das Jahr 2006 als Ablauf des Bestellzeitraums unzutreffend war. Dies zeigt sich schon darin, dass die Beteiligte zu 1. anstelle des Jahres 2006 auch kein anderes Datum eingefügt hat. Sie hat zu keinem Zeitpunkt den Anschein erweckt, ein anderes Ablaufdatum sei Gegenstand der notariellen Urkunde gewesen. Sie hat auch zu keinem Zeitpunkt in Abrede gestellt, diese Streichung selbst vorgenommen zu haben in vermeintlicher Richtigstellung des gewollten. Eine Pflichtverletzung, auf die die vorzeitige Abberufung des Verwalters deshalb gestützt werden könnte, liegt hierin nicht.

Es liegt auch keine Pflichtverletzung der Verwalterin darin vor, dass sie die Abrechnung des Jahres 2001 erst zum Ende des Septembers 2002 vorgelegt hat. Nach § 9 Nr. 3 der Teilungserklärung war der Verwalter verpflichtet, nach dem Ende eines jeden Wirtschaftsjahres die Abrechnung zu erstellen, spätestens bis zum Ende des dritten Quartals des darauffolgenden Wirtschaftsjahres. Dass die Beteiligte zu 1. diese Frist in vollem Umfang ausgenutzt hat, kann ihr nicht als besondere Pflichtverletzung zum Nachteil gereichen; denn diese Frist war ihr als späteste Frist durch die Teilungserklärung eingeräumt worden. Soweit die Beteiligten zu 2. behaupten, dies sei jedoch nur auf Drängen geschehen, ist dies, abgesehen davon, dass dies gänzlich unsubstantiiert ist, unerheblich.

Auch die Tatsache, dass die Abrechnung des Jahres 2001 nicht ordnunggemäß erfolgt sein soll, begründet noch kein Abberufungsrecht des Verwalters aus wichtigem Grunde. Schlechterfüllung übernommener Aufgaben und Pflichten führt nur dann zur Möglichkeit der vorzeitigen Abberufung aus wichtigem Grunde, wenn es sich dabei um schwerwiegende Leistungsstörungen handelt, die eine Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses für die Wohnungseigentümer unzumutbar erscheinen lässt. Derartige schwerwiegende Verfehlungen haben die Beteiligten zu 2. nicht näher dargelegt. Sie berufen sich allgemein nur auf das Kündigungsschreiben vom 30. Oktober 2002 in Verbindung mit dem Schreiben vom 5. Oktober 2002, in welchem angebliche Abrechnungsmängel aufgelistet, diese aber nicht in überprüfbarer Weise dargestellt wurden. Die Kammer sieht keine Veranlassung hier näher aufzuklären, da allein Unstimmigkeiten über die Art der Abrechnung bei einer ersten Abrechnung durch die bestellte Verwalterin noch nicht als so schwerwiegend angesehen werden können, dass sie zu einer vorzeitigen Beendigung des Verwaltervertrages berechtigten würden. Hier ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst darauf zu verweisen, dass sie die Abrechnung nicht genehmigen muss und die Entlastung des Verwalters verweigern kann, wie dies auch geschehen ist. Erst wenn nach einer solchen Maßnahme der Verwalter sich beharrlich weigert, eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen, kommt eine vorzeitige Beendigung des Verwaltervertrages und vorzeitige Abberufung des Verwalters in Betracht. So lange nicht geklärt ist, ob die Abrechnung des Verwalters fehlerhaft war, kann auf diese unterschiedlichen Rechtsauffassungen die vorzeitige Beendigung des Verwaltervertrages nicht gestützt werden.

Auch soweit die Beteiligten zu 2. geltend machen, die Beteiligte zu 1. habe zu Unrecht ab März 2001 von sämtlichen Wohnungsgeigentümern Wohngelder eingefordert, obwohl diese zum damaligen Zeitpunkt noch nicht zur Leistung von Vorauszahlungen verpflichtet gewesen wären, stellt dies keinen wichtigen Grund zur vorzeitigen Beendigung des Verwalterverhältnisses dar. Auch insoweit kann erwartet werden, dass die Wohnungseigentümer sich mit dem Verwalter auseinandersetzen und ggfs. eine gerichtliche Klärung, ab wann Wohngelder zu zahlen sind, herbeiführen. Die Tatsache, dass die Verwalterin eine andere Rechtsauffassung als die Beteiligten zu 2. vertritt, kann jedoch nicht als schwerwiegender Pflichtenverstoß gewertet werden.

Dies gilt auch in Bezug darauf, dass der Beteiligte XXX eine Einzugsermächtigung erst ab April 2001 abgegeben hat, die Beteiligte zu 2. dennoch auf Grundlage dieser Einzugsermächtigung für März 2001 das Hausgeld abgebucht hat. Die Buchung wurde storniert. Die Beteiligte zu 1. hat sich insoweit auf einen Irrtum infolge anderer Rechtsauffassung berufen. Das Verhalten kann deshalb nicht als so schwerwiegender Pflichtenverstoß bewertet werden, dass er die vorzeitige Abberufung des Verwalters rechtfertigen würde.

Soweit die Beteiligten zu 2. behaupten, die Beteiligte zu 1. habe Gewährleistungsansprüche nur schleppend bearbeitet, ist schon unklar, was die Beteiligten zu 2. darunter verstehen. Zu den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters gehört lediglich die Feststellung eventueller Gewährleistungsansprüche und Information der Gemeinschaft darüber. Die Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche ist nicht Aufgabe des Verwalters. Diese haben die Wohnungseigentümer zu beschließen und erst dann ist der Verwalter im Rahmen des § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet, einen entspechenden Beschluss der Wohnungseigentümer durchzuführen. Inwiefern sich die Beteiligte zu 1. insoweit einen schwerwiegenden Pflichtenverstoß hat zu Schulden kommen lassen, ist nicht näher dargelegt.

Einen schwerwiegenden Pflichtenverstoß kann die Kammer auch nicht insoweit erkennen, als die Beteiligte zu 1. den Mangel unter Nr. 12.1 des Gutachtens des Sachverständigen Grün vom 27. April 2001, wonach Entwässerungsöffnungen mit dazugehöriger Horizontalsperre fehlten, als erledigt vermerkt hat, obwohl dies nicht ordnungsgemäß erfolgt sein soll. Die Beteiligte zu 1. hat hierzu vorgetragen, am 8. August 2001 bei einer Nachbegehung festgestellt zu haben, dass die Entwässerungsöffnungen hergestellt worden sind, weil die senkrechte Verfugung des Klinkers an einigen Stellen zum Ablauf des Wassers geöffnet war. Selbst wenn dies nicht zur ordnungsgemäßen Erledigung der Mängelbeseitigung führte, kann dies der Beteiligten zu 1. nicht als Grund für die fristlose Kündigung angelastet werden. Die Beteiligte zu 1. ist aufgrund ihrer Verwalterbestellung nicht berufen, die ordnungsgemäße Mängelbeseitigung zu überprüfen und festzustellen. Wenn sie selbst den Mangel als erledigt betrachtet hat, obwohl dies möglicherweise tatsächlich nicht der Fall war, kann dies nicht zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages herhalten.

Auch die Tatsache, dass die Beteiligte zu 1. die Instandhaltungsrücklage erst zum 29. August 2001 angelegt hat, obwohl bereits ab März 2001 zumindest teilweise Zahlungen des Wohngeldes erfolgten, in welchen auch Zahlungen auf die Instandhaltungsrückstellung enthalten waren, ist dies keine schwerwiegende Pflichtverletzung. Der Verwalterin muss insoweit eine gewisse Zeit eingeräumt werden, über die zinsgünstige Anlage der Instandhaltungsrücklagen sich zu informieren und auch erst einen gewissen Betrag anzusammeln, um diese Instandhaltungsrücklagen zinsgünstig anzulegen.

Schließlich stellt auch die Tatsache, dass die Beteiligte zu 1. einen Nachweis für den Abschlus eines Versicherungsvertrages im Sinne § 6 der Teilungserklärung erst aus September 2001 überreicht hat, keinen wichtigen Kündigungsgrund dar. Dadurch ist nicht belegt, dass das Gebäude nicht versichert war. Auf eine reine Vermutung der fehlenden Versicherung können die Beteiligten zu 2. eine vorzeitige Abberufung des Verwalters und fristlose Kündigung des Verwaltervertrages nicht stützen.

Nach alledem ist der Beschluss zur Abberufung der Beteiligten zu 1. vom Amt des Verwalters zum Ende des Jahres 2002 ungültig. Die Feststellung, dass die Kündigung des Verwaltervertrages ungültig ist, ist ebenfalls begründet.

Soweit die Beteiligte zu 1. im Beschwerdeverfahren nunmehr das Verwalterhonorar für die Jahre 2003 und 2004 geltend gemacht hat, handelt es sich um eine Antragserweiterung, die die Kammer im Beschwerdeverfahren für zulässig hält und die die Beteiligten zu 2. auch nicht beanstandet haben. Der Anspruch ist seitens der Beteiligten zu 1. der Höhe nach ausreichend dargelegt und aus dem Verwaltervertrag begründet, da dieser nicht vorzeitig beendet wurde. Der Höhe nach haben die Beteiligten zu 2. keine Einwendungen erhoben, so dass der Anspruch in vollem Umfang zuzusprechen war.

Der Zinsanspruch folgt aus § 288 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten zu 2. als im Beschwerdeverfahren unterliegende die Gerichtskosten beider Rechtszüge zu tragen haben. Dagegen entspricht es in Wohnungseigentumsverfahren der Regel, dass jeder Beteiligte seine eigenen außergerichtlichen Auslagen selbst trägt. Von dieser Regel abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der sofortigen weiteren Beschwerde gegeben. Sie ist binnen einer Frist von zwei Wochen nach der Zustellung des Beschlusses bei dem Amtsgericht Düsseldorf, dem Landgericht Düsseldorf oder dem Oberlandesgericht Düsseldorf durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle eines der genannten Gerichte einzulegen, wobei der Eingang bei einem der Gerichte entscheidet. Erfolgt die Einlegung durch Einreichung einer Beschwerdeschrift, so muss diese von einem Rechtsanwalt unterzeichnet sein.