Geschäftswertfestsetzung bei Übertragung eines Sondernutzungsrechts nach §36 GNotKG
KI-Zusammenfassung
Der Beteiligte beantragt nach §127 GNotKG die Überprüfung einer Notarkostenrechnung, weil der Geschäftswert für die Übertragung eines Sondernutzungsrechts zu hoch angesetzt worden sei. Das Landgericht stellt fest, dass der maßgebliche Wert nach §36 GNotKG zu bestimmen ist und als Bezugswert der in einem früheren Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreisanteil herangezogen werden kann. Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte ist der Wert von 4.500 € angemessen; die Kostenrechnung wird entsprechend geändert.
Ausgang: Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach §127 GNotKG hinsichtlich des Geschäftswerts für die Übertragung des Sondernutzungsrechts erfolgreich; Kostenrechnung entsprechend reduziert
Abstrakte Rechtssätze
Der Geschäftswert bei Beurkundung der Übertragung eines Sondernutzungsrechts bemisst sich nach §36 Abs.1,3 GNotKG nach dem Wert des betroffenen Wirtschaftsgutes und dem Ausmaß der Betroffenheit.
Als Bezugswert gilt grundsätzlich der Verkehrswert; tatsächliche Anhaltspunkte (z. B. ein früherer Kaufpreisanteil) können bei der wertmäßigen Bestimmung nach billigem Ermessen herangezogen werden.
Fehlen genügende Anhaltspunkte für eine andere Bemessung, ist gemäß §36 Abs.3 GNotKG von einem Geschäftswert von 5.000 € auszugehen.
Die im Rahmen der Beurkundung betroffene Wertposition ist maßgeblich; sind die Übertragung des Rechts selbst Gegenstand des Amtsgeschäfts, sind in der Regel keine weiteren prozentualen Abschläge vom Bezugswert vorzunehmen.
Zur wirksamen Einräumung eines Sondernutzungsrechts gegenüber Sondernachfolgern ist dessen Eintragung im Grundbuch erforderlich (vgl. §10 Abs.3 WEG) und führt zu einer inhaltlichen Änderung des Sondereigentums aller Wohnungseigentümer.
Leitsatz
1. Der Geschäftswert für die Übertragung eines Sondernutzungsrechts bestimmt sich nach § 36 Abs. 1, 3 GNotKG.
2. Bezugswert und Anhaltspunkt für die Wertbemessung kann daher der in einem früheren Kaufvertrag für das Sondernutzungsrecht vereinbarte Kaufpreis sein.
Tenor
Auf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 127 GNotKG wird die Kostenrechnung vom 5. Oktober 2016 des Notars Dr. L. in Düsseldorf abgeändert.
In der Rechnung sind 136,85 € zu viel erhoben worden.
Der Gesamtbetrag der Rechnung Nr. wird auf 194,57 € festgesetzt.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Gründe
I.
Der Beteiligte zu 1. und seine Ehefrau H. Q. waren Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft 1C, 1D, 1E in N. und zu je ½ Anteil Sondereigentümer der im Erdgeschoss links gelegenen Wohnung Nr. 6 nebst des Keller Nr. 6 verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an einer Terrasse und Gartenfläche.
Die Eintragung eines zugunsten der jeweiligen Sondereigentümer des Wohnungseigentums Nr. 6 eingeräumten Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz St3 unterblieb; vielmehr war dem Wohnungseigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten und im Erdgeschoß rechts gelegenen Wohnung Nr. 1 das Sondernutzungsrecht an den Stellplätzen St1 und St3 zugeordnet.
Am 7. Oktober 2015 wurde die Übertragung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz St3 von dem Wohnungseigentum Nr. 1 auf das Wohnungseigentum Nr. 6 beurkundet (UR-Nr.).
Mit notariellem Kaufvertrag vom 14. Oktober 2015 (UR-Nr.: des Notars S. E. in N., Bl. 27ff GA) veräußerten der Beteiligte zu 1. und seine Ehefrau die Wohnung Nr. 6 zu einem Kaufpreis von 230.000,-- €. Es wurde ausdrücklich festgehalten, dass auf das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz 4.500,-- € entfallen.
Der Kostengläubiger erstellte unter dem 19. Oktober 2015 eine Kostenrechnung betreffend die Beurkundung vom 7. Oktober 2015 über 331,42 €, in der er der Berechnung der Gebühren einen Geschäftswert in Höhe von 15.000,00 € zugrunde legte.
In Bezug auf diese Kostenrechnung hat der Beteiligte zu 1. eine Prüfung des Geschäftswertes für das Beurkundungsverfahren beantragt. Er ist der Auffassung, dass ein Wert von 4.500,-- € anzusetzen sei.
Der Präsident des Landgerichts hat unter dem 12. September 2016 und ergänzend unter dem 31. Oktober 2016 Stellung genommen.
II.
Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist nach § 127 GNotKG statthaft und hat in der Sache Erfolg.
Der Beteiligte zu 2. hat die ursprüngliche Kostenrechnung vom 19. Oktober 2015 in zulässiger Weise berichtigt und durch die auf Blatt 25 der Akte befindliche Kostenrechnung vom 5. Oktober 2016 ersetzt, welche nunmehr Gegenstand dieses Verfahrens ist.
Der von dem Beteiligten zu 1. erhobene Einwand hinsichtlich der Höhe des Geschäftswertes ist begründet.
Gemäß § 97 Abs. 1 GNotKG bestimmt sich der Geschäftswert bei der Beurkundung von Verträgen nach dem Wert des Rechtsverhältnisses, das Beurkundungsgegenstand ist.
Vorliegend ist die Übertragung eines Sondernutzungsrechts Beurkundungsgegenstand. Zur Übertragung des Sondernutzungsrechts ist nach herrschender Meinung nur eine Vereinbarung zwischen Käufer / Erwerber und Verkäufer / Übertragenden erforderlich, wobei der Erwerber selbst Miteigentümer oder Teileigentümer sein muss (BGHZ 73, 145, 149; Bundesgerichtshof, NZM 2008, 732).
Unter dem Sondernutzungsrecht für einen Wohnungs- oder Teileigentümer wird eine nach § 10 Abs. 2 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG vereinbarte Nutzungsregelung verstanden, die einem bestimmten Wohnungseigentümer hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums das ausschließliche Recht zum Gebrauch einräumt, den anderen Wohnungseigentümern also insoweit ihr Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG nimmt (vgl. nur OLG München, Beschluss vom 28. September 2015 – 34 Wx 84/14). Das Sondernutzungsrecht hat zwei Komponenten: dem Eigentümer einer bestimmten Wohnung wird (positiv) die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt, alle übrigen Eigentümer werden (negativ) von der ihnen als Miteigentümern zustehenden Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen (vgl. BayObLGZ 1985, 378).
Die Begründung von Sondernutzungsrechten, sofern sie auch gegenüber Sondernachfolgern wirksam sein sollen, setzt nach § 10 Abs. 3 WEG die Eintragung im Grundbuch voraus. Diese führt zu einer inhaltlichen Änderung des Sondereigentums aller Wohnungseigentümer.
Der Geschäftswert für die Übertragung des Sondernutzungsrechts bestimmt sich nach § 36 Abs. 1, 3 GNotKG.
Nach § 36 Abs. 1 GNotKG ist der Geschäftswert, wenn es sich - wie hier - um eine vermögensrechtliche Angelegenheit handelt, nach billigem Ermessen zu bestimmen, soweit er sich nicht aus anderen Vorschriften des GNotKG ergibt und auch sonst nicht feststeht.
Bestehen in den Fällen der Absätze 1 und 2 keine genügenden Anhaltspunkte für eine Bestimmung des Werts, ist von einem Geschäftswert von 5.000,-- € auszugehen, § 36 Abs. 3 GNotKG.
Tatsächliche Anhaltspunkte für die nach § 36 Abs. 1 GNotKG nach billigem Ermessen vorzunehmende Bestimmung des Geschäftswerts ist der Wert des durch das Amtsgeschäft betroffenen Wirtschaftsgutes und das Ausmaß, in welchem dieses durch das Amtsgeschäft betroffen wird.
Der Bezugswert ist der Wert im wirtschaftlichen Verkehr, d.h. im Regelfall der Verkehrswert (§ 46 Abs. 1 GNotKG; vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 20. Oktober 2016 – I-15 W 169/16; Korintenberg-Bormann, GNotKG, 19. Aufl., § 36 Rn.15).
In der Praxis wird der Wert nach § 36 Abs. 1 GNotKG grundsätzlich dadurch gebildet, dass von dem Bezugswert prozentuale Ab- oder Zuschläge vorgenommen werden. Als Ergebnis ist der Kostenberechnung dann ein Wert in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes des Bezugswertes zugrunde zu legen, dessen Maß sich nach der Einwirkung des Geschäfts auf das Wirtschaftsgut richtet. Ein Überschreiten des Bezugswertes ist allerdings nur bei Vorliegen besonderer Fallkonstellationen, wie z.B. bei Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträgen zulässig (Korintenberg-Bormann, GNotKG, 19. Aufl., § 36 Rn.15).
Vorliegend ist der Wert des Nutzungsrechts maßgebend für die Geschäftswertfestsetzung (vgl. OLG München, Beschluss vom 21. November 2011 – 34 Wx 357/11).
Das Sondernutzungsrecht wurde im notariellen Kaufvertrag vom 14. Oktober 2015 zu einem Kaufpreisanteil in Höhe von 4.500,-- € bei einem Gesamtkaufpreis in Höhe von 230.000,-- € veräußert.
Vorliegend ergeben sich keine Anhaltspunkte, dass der Verkehrswert des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz Nr. 6 mit dem in dem notariellen Kaufvertrag vom 14. Oktober 2015 angesetzten Betrag in Höhe von 4.500,-- € zu niedrig bemessen ist.
Der Beteiligte zu 2. hat lediglich unter dem 15. Oktober 2016 darauf hingewiesen, dass ihm kein anderer Anhaltspunkt vorliege und er dem Wert von 15.000,-- € nicht für unbillig halte.
Es sind keine Abschläge vorzunehmen, da die Übertragung des Sondernutzungsrechts selbst Gegenstand des Amtsgeschäftes war.
Die Kostenberechnung ist daher wie folgt zu ändern:
| Gebührentatbestand | Wert (EUR) | Gebühr (EUR) | EUR |
| KV 21100 Beurkundung: Vertrag (§ 36 Abs. 1 GNotKG) | 4.500,00 | 90,00 | |
| KV22110, 22112, 22113 Vollzug: Vollzug eines Geschäfts (§ 112 GNotKG) | 4.500,00 | 22,50 | |
| KV 32001 Auslagen: Dokumentenpauschale schwarz/weiß | 10,50 | ||
| KV 32002 Auslagen: Dateipauschale | 4,50 | ||
| KV 32005 Auslagen: Pauschale Post- und Telekommunikationsdienstleistungen | 20,00 | ||
| KV 32011 Auslagen: Abrufgebühren Registereinsichten | 16,00 | ||
| Summe netto | 163,50 | ||
| Ihr Anteil | 163,50 | ||
| KV 32014 19 %Umsatzsteuer | 31,07 | ||
| Rechnungsendbetrag | 194,57 | ||
| Gesamtsumme | 194,57 |
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der Beschwerde zulässig, die bei dem Landgericht Düsseldorf durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder zu Protokoll der Geschäftsstelle eingelegt werden kann. Die Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen den Beschluss eingelegt werde. Sie ist von dem Beschwerdeführer oder seinem Bevollmächtigten zu unterzeichnen. Die Einlegung der Beschwerde muss binnen einer Frist von einem Monat nach schriftlicher Bekanntmachung des Beschlusses erfolgen, wobei der Eingang beim Landgericht entscheidend ist.