WEG: Vergleichsangebot zur Fensterkostenerstattung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung
KI-Zusammenfassung
Ein Wohnungseigentümer focht Beschlüsse an, mit denen die Gemeinschaft für früher privat finanzierte Fenstertausche nur gestaffelte Abgeltungszahlungen als Vergleich anbot und darüber hinaus Zahlungen ablehnte. Das LG Düsseldorf wies die Berufung zurück. Die Beschlussfassung sei als Vergleichsangebot zulässig und halte sich im Ermessensspielraum ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Das Angebot unterbinde keine gerichtliche Geltendmachung eines etwaigen Vollerstattungsanspruchs; dieser müsse ggf. gesondert eingeklagt werden.
Ausgang: Berufung gegen klageabweisendes Urteil im WEG-Beschlussanfechtungsverfahren zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Wohnungseigentümerbeschluss, der zur Abwicklung möglicher Ausgleichsansprüche wegen aufgrund eines nichtigen Beschlusses durchgeführter Maßnahmen ein Vergleichsangebot vorsieht, kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (§ 21 Abs. 4 WEG).
Für aufgrund eines nichtigen Beschlusses privat veranlasste Instandsetzungsmaßnahmen können je nach Fallgestaltung Ansprüche u.a. aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht in Betracht kommen.
Bei der Ausgestaltung eines Vergleichsangebots steht der Eigentümerversammlung ein weiter Ermessensspielraum zu; die Grenze ist erst bei nicht zu billigender Benachteiligung, Ausnutzung einer Zwangslage, Willkür oder Ermessensmissbrauch überschritten.
Eine zeit- und betragsbezogene Staffelung eines Abgeltungsangebots kann vertretbar sein, wenn sie als Kompromiss die unterschiedlichen Aufwendungen und den Verzicht der Gemeinschaft auf Einwände (z.B. Erforderlichkeit, Angemessenheit, Verjährung) berücksichtigt.
Ein Beschluss über ein freiwilliges Vergleichsangebot begründet regelmäßig keine Ausschlussfrist und hindert die gerichtliche Durchsetzung eines behaupteten Erstattungsanspruchs nicht.
Tenor
Die Berufung des Klägers zu 1. gegen das am 16. Dezember 2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf - 290a C 9742/13 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger zu 1. auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Streitgegenstand des Berufungsverfahrens: 23.916,45 €.
Rubrum
Gründe
I.
Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft D. in Düsseldorf, deren Verwalterin die Beigeladene ist.
Die Wohnanlage wurde 1959 errichtet und mit einfachverglasten Holzfenstern ausgestattet.
Mit Schreiben vom 15. Juli 1997 (Blatt 71ff. GA) lud die E. zu einer Eigentümerversammlung auf den 29. Juli 1997. Unter TOP 14 kündigte sie folgenden Beschlussantrag an:
Punkt 14 der TO:
Beratung und Beschlußfassung bzgl. einer Kostentragungsregelung in Sachen Instandhaltung, Instandsetzung bzw. Erneuerung der Fensteranlagen.
Die in der Vergangenheit durchgeführten Erneuerungsaktionen von Fensteranlagen gingen grds. zu Lasten der dieses betreibenden bzw. wünschenden Eigentümer.
Um für die Zukunft die einheitliche Gestaltung der äußeren Fassade weitgehend gewährleisten zu können und auch um finanzielle Ungerechtigkeiten innerhalb der WEerGem. zu vermeiden schlägt die Verwaltung einvernehmlich in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat vor, einen Beschluß dahingehend zu fassen, daß die Instandhaltung, Instandsetzung bzw. Erneuerung der Fensteranlagen dem einzelnen Sondereigentümer übertragen werden soll.
Die entstehenden Kosten soll alleinig der Einzeleigentümer tragen. Diejenigen Eigentümer, die in der Vergangenheit entsprechende Maßnahmen auf eigene Rechnung haben durchführen lassen, verzichten unwiderruflich auf eine Erstattung durch die WEerGem.
Die äußere Gestaltung der Fensterfassade darf nicht verändert werden. Aus diesem Grunde schlägt die Verwaltung hier vor, daß die WEerGem. sich auf einen noch näher zu bestimmenden Fabriktyp einigt, jedoch die Auswahl der ausführenden Handwerksfirmen dem Einzeleigentümer überlassen werden soll.
Für den Fall, daß ein Eigentümer zur Instandhaltung, Instandsetzung bzw. Erneuerung der Fensteranlage im erforderlichen Fall nicht nachkommt, wird die Verwaltung ermächtigt, nach Abmahnung als letzte Instanz nach Einholung eines Versammlungsbeschlußes die erforderlichen Maßnahmen zu Lasten des Wohnungseigentümers durchführen zu lassen.
Die hierdurch entstehenden Kosten trägt auch in diesem Fall der betroffene Sondereigentümer wiederum alleine.
Der o.g. Beschlußantragsvorschlag geschieht wie bereits vorstehend ausgeführt zur Vermeidung von finanziellen Ungerechtigkeiten, zur Gewährleistung der zukünftigen Einheitlichkeit der äußeren Fassade und zur Vermeidung von Ersatzansprüchen derjenigen Eigentümer, welche in der Vergangenheit entsprechende Maßnahmen bereits auf eigene Kosten haben durchführen lassen.
In der Eigentümerversammlung vom 29. Juli 1997 (Protokoll Blatt 75f. GA) wurde mit Mehrheit der Beschluss gemäß des Einladungstextes zu TOP 14 beschlossen.
In der Eigentümerversammlung vom 25. Februar 2013 (Protokoll Blatt 77ff. GA) wurde unter TOP 2.2 folgendes festgehalten:
2.2)
Weiteres Vorgehen bezüglich der Fensterthematik
Beschluss:
Alle Eigentümer, die in der Vergangenheit ihre Fenster auf eigene Kosten haben tauschen lassen, werden gebeten eine Kopie der Originalrechnung bis zum 31.03.2013 der Verwaltung zuzusenden. Später eingehende Rechnungen können nicht berücksichtigt werden. Ferner wird die Verwaltung beauftragt, 3 Angebote für die Wartung und Bestandsaufnahme aller Fenster im gesamten Objekt einzuholen und in Abstimmung mit dem Beirat den Auftrag zu vergeben. Während dieser Fensterwartung soll von der jeweiligen beauftragten Firma eine schriftliche Bestandsaufnahme aller Fenster vorgenommen werden. Des Weiteren wird ein Gremium gebildet, welches aus dem Beirat und den Eigentümern Herrn F. und Herrn G. bestehen soll, um in Zusammenarbeit mit dem Rechtsanwalt Herrn H. einen Plan zur Bewertung der Höhe eventueller Erstattungen der bereits getauschten und noch tauschenden Fenster zu erstellen. Dieser wird auf der nächsten Versammlung vorgestellt und als Beschlussvorschlag in der Tagesordnung aufgenommen.
Abstimmungsergebnis: Stimmen Ja 33
Stimmen Nein 0
Enthaltungen 0
Beschlussstatus: Einstimmig angenommen.
Der Kläger hat die Rechnung der Firma I. vom 26. April 2010 (Blatt 37ff. GA) über 12.899,55 € vor dem 31. März 2013 bei der Verwalterin eingereicht und um Kostenerstattung gebeten.
In der Eigentümerversammlung vom 11. Juni 2013 (Protokoll Blatt 20ff. GA) wurde unter TOP 1 wie folgt festgehalten:
1)
Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über das Angebot der Leistung einer Abgeltungszahlung an diejenigen Wohnungseigentümer, die auf eigene Kosten ohne Beschlussfassung der Gemeinschaft in der Vergangenheit im Bereich des Sondereigentums den Austausch von Fenster- /Türanlagen veranlassten, nebst Finanzierungsbeschluss
Die Eigentümerversammlung vom 25.2.2013 hat zu TOP 2.2 beschlossen, dass ein aus den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats und weiteren Wohnungseigentümern bestehendes Gremium in Zusammenarbeit mit der Verwaltung und Herrn Rechtsanwalt H. einen Vorschlag zur Beschlussfassung über die Leistung einer Abgeltungszahlung an diejenigen Wohnungseigentümer erarbeiten möge, die in der Vergangenheit im Bereich ihres Sondereigentums auf eigene Kosten ohne Beschlussfassung der Gemeinschaft den Austausch von Fenster- / Türanlagen veranlassten. Hierzu wurden alle betroffenen Wohnungseigentümer, die eine Abgeltungszahlung wünschen, gebeten, bis zum Ablaufe des 31.3.2013 entsprechende Kopien der Originalrechnungen der Verwaltung zur Verfügung zu stellen, wobei spätere Anmeldungen nicht zu berücksichtigen sind. Bei der Erarbeitung der Beschlussempfehlung haben sich die Beteiligten, wie in der o.g. Eigentümerversammlung besprochen, davon leiten lassen, dass die Eigentümergemeinschaft sich im Falle einer gütlichen Einigung nicht auf die einer Erstattungszahlung entgegenstehenden juristischen Einwendungen berufen, sondern im Wege eines gütlichen Ausgleichs eine für alle Beteiligten tragbare vergleichsweise Regelung schaffen möchte. Diese sieht nach dem Ergebnis der Tätigkeit des o.g. Gremiums vor, dass die Eigentümergemeinschaft denjenigen Wohnungseigentümern, die bis zum 31.3.2013 entsprechende Ansprüche angemeldet haben, eine angemessene Abgeltungszahlung aus den Mitteln der Gemeinschaft zur endgültigen Erledigung anbietet und im Übrigen sowie für den Fall der Ablehnung des Angebots Zahlungen ablehnt.
Für die Ermittlungen des anzubietenden Abgeltungsbetrags sind folgende Kriterien entwickelt worden:
- Staffelung der zum Ausgleich angemeldeten Rechnungsbeträge nach Zeitablauf:
Gruppe 1: Rechnungsdatum liegt 0-5 Jahre zurück;
Gruppe 2: Rechnungsdatum liegt 6-10 Jahre zurück;
Gruppe 3: Rechnungsdatum liegt 11-15 Jahre zurück;
Gruppe 4: Rechnungsdatum liegt 16-26 Jahre zurück;
Gruppe 5: Rechnungsdatum liegt länger als 26 Jahre zurück.
- Ermittlung des anzubietenden Abgeltungsbetrags nach folgenden pauschalen %-Sätzen:
Gruppe 1: Abgeltungsangebot i.H.v. 30 % des Rechnungsbetrags;
Gruppe 2: Abgeltungsangebot i.H.v. 20 % des Rechnungsbetrags;
Gruppe 3: Abgeltungsangebot i.H.v. 10 % des Rechnungsbetrags;
Gruppe 4: Abgeltungsangebot i.H.v. 5 % des Rechnungsbetrags:
Gruppe 5: kein Abgeltungsangebot.
Über die der Verwaltung zur Verfügung gestellten Rechnungen sowie die sich in Anwendung der erarbeiteten Abgeltungskriterien ergebenden Beträge informiert Sie die als Anlage beigefügte Aufstellung.
Beschlussvorschlag:
a)
Die Eigentümerversammlung beschließt, den aus der als Anlage beigefügten Aufstellung hervorgehenden Wohnungseigentümern (vorbehaltlich der gesonderten Beschlussfassung zu Buchst. b) das Angebot zu unterbreiten, den sich für den jeweiligen Wohnungseigentümer aus der als Anlage beigefügten Aufstellung ergebenden Zahlbetrag zur vergleichsweisen Abgeltung sämtlicher Ansprüche im Zusammenhang mit dem auf eigene Kosten ohne Beschluss der Eigentümerversammlung durchgeführten Austausch / Einbau von Fenster- / Türelementen im Bereich des jeweiligen Sondereigentums Zug-um-Zug gegen Abgabe der nachfolgend näher bezeichneten Annahme- / Verzichtserklärung zu zahlen. Die betreffenden Wohnungseigentümer können das vorbeschlossene Angebot der Eigentümergemeinschaft bis zum Ablaufe des 31.07.2013 bei der Verwaltung eingehend durch schriftliche Erklärung annehmen, durch welche bestätigt wird, dass mit Zahlung des angebotenen Abgeltungsbetrags sämtliche Ansprüche des jeweiligen Wohnungseigentümers im Zusammenhang mit dem auf eigene Kosten ohne Beschluss der Eigentümerversammlung durchgeführten Austausch / Einbau von Fenster- / Türelementen im Bereich des jeweiligen Sondereigentums, gleich ob bekannt oder unbekannt und gleich aus welchem Rechtsgrund gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft / den einzelnen Wohnungseigentümern erledigt sind. Der Verwalter wird ausdrücklich beauftragt und bevollmächtigt mit Versand des Protokolls das Angebot zu unterbreiten.
b)
Die Eigentümerversammlung beschließt, das zu vorstehendem Buchst. a) beschlossene Angebot mit Blick auf die zwischenzeitlich eingetretene Veräußerung des aus der als Anlage beigefügten Aufstellung hervorgehenden Wohnungseigentums Nr. 12, Wohnung im I. OG rechts, nicht der ehemaligen Eigentümerin, Frau J. , sondern dem zwischenzeitlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragenen Erwerber, Herrn Thomas G. , zu unterbreiten, dies mit der Maßgabe, dass zu dessen Annahme- / Verzichtserklärung zusätzlich eine schriftliche Erklärung Frau J. des Inhalts vorgelegt wird, dass auch diese gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft / den einzelnen Wohnungseigentümern auf sämtliche Ansprüche mit dem auf eigene Kosten ohne Beschluss der Eigentümerversammlung durchgeführten Austausch / Einbau von Fenster- / Türelementen im Bereich des vorgenannten Sondereigentums, gleich bekannt oder unbekannt und gleich aus welchem Rechtsgrund, verzichtet.
c)
Die Eigentümerversammlung beschließt, dass in Ansehung derjenigen Ansprüche von Wohnungseigentümern, die aus dem auf eigene Kosten ohne Beschluss der Eigentümerversammlung durchgeführten Austausch / Einbau von Fenster- / Türelementen im Bereich des jeweiligen Sondereigentums resultieren könnten, und hinsichtlich derer keine Anmeldung beschlussgemäß zum Ablaufe des 31.03.2013 erfolgte bzw. hinsichtlich derer keine Annahme entsprechend dem zuvor beschlossenen Abgeltungsangebot der Gemeinschaft fristgerecht erklärt wird, keine Zahlungen der Eigentümergemeinschaft erfolgen.
d)
Die Eigentümerversammlung beschließt, dass die im Falle der Annahme des beschlossenen Angebots der Eigentümergemeinschaft zu vorst. Buchst. a) und b) zu zahlenden Abgeltungsbeiträge fällig und zahlbar binnen einer Frist von 14 Tagen ab dem Zugang der jeweiligen Annahmeerklärung und aus den Mitteln der Instandhaltungsrückstellung zu bestreiten sind, wobei für die interne Kostenverteilung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer als Kostenverteilungsschlüssel das Verhältnis der Größe des Miteigentumsanteils gilt.
Abstimmungsergebnis: Stimmen Ja 29
Stimmen Nein 2 (Blum-Barth, Terjung)
Enthaltungen 2
Beschlussstatus: Mehrheitlich angenommen.
2.)
Antrag von Herrn Blum-Bart zur Erstattung der auf eigene Kosten ohne Beschlussfassung der Gemeinschaft in der Vergangenheit im Bereich des Sondereigentums den Austausch von Fenster- / Türelementen in voller Höhe.
Herr Blum-Barth hat den Antrag gestellt, dass seine neuen Fenster welchen im Jahr 2010 eingebaut wurden, in voller Höhe von 12.899,55 € von der Gemeinschaft erstattet werden.
Beschlussvorschlag:
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dem Eigentümer K. als Eigentümer der Wohnung Nr. 1001301 der Wohnungseigentumsanlage D. in Düsseldorf die von ihm verauslagten Kosten für den Austausch der Fenster des Sondereigentums nach Maßgabe der Rechnung der Firma I. GmbH vom 26.04.2010 in Höhe von 12.899,55 EUR zu erstatten.
Abstimmungsergebnis: Stimmen Ja 5
Stimmen Nein 23
Enthaltungen 5
Beschlussstatus: Mehrheitlich abgelehnt.
Der Kläger zu 1. hat die Beschlussfassungen zu TOP 1 a und c sowie TOP 2 angefochten.
Der Kläger zu 1. hat beantragt,
die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 11. Juni 2013 zu TOP 1a und 1c für ungültig zu erklären,
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11. Juni 2013 zu TOP 2 für ungültig zu erklären,
die Beklagten zu verpflichten, folgendem Beschlussantrag zuzustimmen:
„Die Wohnungseigentümer beschließen, dem Kläger als Eigentümer der Wohnung Nr. 1001301 der Wohnungseigentumsanlage D. in Düsseldorf die von ihm verauslagten Kosten für den Austausch der Fenster des Sondereigentums nach Maßnahme der Rechnung I. GmbH vom 26. April 2010 in Höhe von 12.899,55 € zu erstatten.“
Die Klägerin zu 2. hat die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 11. Juni 2013 zu TOP 1a, b und c, d und TOP 2 angefochten.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Im Übrigen wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil nach § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat durch das angegriffene Urteil vom 16. Dezember 2013 die Klage abgewiesen. Die Anfechtungsklage hinsichtlich der Beschlüsse zu TOP 1a und 1c der Eigentümerversammlung vom 11. Juni 2013 sei ohne Erfolg. Die Beschlüsse entsprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Den Wohnungseigentümern stehe ein Ermessensspielraum zu, ob und inwieweit sie den Eigentümern, die aufgrund eines nichtigen Beschlusses in der Vergangenheit Fenster auf eigene Kosten ausgetauscht haben, ein Angebot zur Abgeltung der Zahlung machen. Der Beschluss vom 29. Juli 1997 sei mangels Beschlusskompetenz nichtig. Die Beschlüsse widersprächen auch nicht hinsichtlich der Höhe der gestaffelten Angebote Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, denn bei den angefochtenen Beschlüssen handele es sich um das Angebot zum Abschluss eines Abfindungsvergleichs. Die Wohnungseigentümer verzichten mit diesem Vergleichsangebot auf einen Nachweis der Berechtigung der Forderung, insbesondere darauf, ob der Fensteraustausch erforderlich sowie die Maßnahme ortsüblich und angemessen gewesen sei. Die Beschlussfassung zu TOP 1 bedeute nicht, dass Wohnungseigentümer mit ihren Erstattungsansprüchen ausgeschlossen seien. Vielmehr sei er im Zusammenhang mit den zuvor zu TOP 1 gefassten Beschlüssen auszulegen und dahingehend zu verstehen, dass über das Vergleichsangebot hinaus keine freiwilligen Zahlungen erfolgen werden.
Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers zu 1.
Der Kläger zu 1. beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Düsseldorf vom 16. Dezember 2013
die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 11. Juni 2013 zu TOP 1a und c für ungültig zu erklären,
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11. Juni 2013 zu TOP 2 für ungültig zu erklären,
die Beklagten zu verpflichten folgendem Beschlussantrag zuzustimmen:
„Die Wohnungseigentümer beschließen, dem Kläger als Eigentümer der Wohnung Nr. 1001301 der Eigentumsanlage D. in Düsseldorf die von ihm verauslagten Kosten für den Austausch der Fenster des Sondereigentums nach Maßgabe der Rechnung I. GmbH vom 26. April 2010 in Höhe von 12.899,55 € zu erstatten.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Die Berufung des Klägers zu 1. ist zulässig. Sie wurde form- und fristgerecht eingelegt. Die Berufungsbegründung genügt den formellen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO.
Der Kläger zu 1. rügt eine Rechtsverletzung des Amtsgerichts, die als zutreffend unterstellt, rechtserheblich wäre. Der Kläger zu 1 hält die Beschlüsse für nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend, da den Beklagten zwar im Rahmen auf verjährte Forderungen ein weiter Ermessensspielraum zustehe, nicht jedoch bei unverjährten Forderungen. Insofern handele es sich bei den Beschlüssen um eine Verkürzung der Rechtsposition des Klägers.
III.
Die Berufung hat keinen Erfolg.
Der Beschluss zu TOP 1a entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, § 21 Abs. 4 WEG. Denn es steht im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen, dass Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft behandelt und ggf. eine Regelung bezüglich deren Ausgleich getroffen wird.
Haben - wie hier - aufgrund eines nichtigen Beschlusses bereits einige Wohnungseigentümer Maßnahmen auf eigene Kosten durchgeführt, so kommen für diese Aufwendungsersatzansprüche in Betracht, soweit die Gemeinschaft die Aufwendungen ohne den nichtigen Beschluss zu tragen gehabt hätte. Insofern könnten Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26. Mai 2008 – I-3 Wx 271/07, 3 Wx 271/07 –, juris; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05. Dezember 2008 – I-3 Wx 158/08, 3 Wx 158/08 –, juris; Oberlandesgericht Düsseldorf NJW 2008, 3227; verneinend OLG Hamburg IMR 2008, 1014) oder aus Bereicherungsausgleich wegen unberechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 684 BGB i.V.m. § 818 Abs. 2 BGB) oder aus einem Bereicherungsausgleich nach §§ 812, 946,951 BGB begründet sein (OLG Hamburg IMR 2008, 1014; vgl. auch OLG Hamburg NZM 2002, 872).
Auf dem Gemeinschaftsverhältnis beruht die Verpflichtung der Wohnungseigentümer eine den Grundsätzen des Vertrauensschutzes und der Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer Rechnung tragende Übergangsregelung zu beschließen. Ein Beschluss, den Wohnungseigentümern, die aufgrund der nichtigen Beschlussfassung aus dem Jahre 1997 die Fenster-, Türanlagen auf eigene Kosten erneuert haben, im Wege eines Vergleichsangebots die Instandsetzungskosten anteilig aus Mitteln der Gemeinschaft zu erstatten, entspricht daher jedenfalls prinzipiell ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 26. Mai 2008 – I-3 Wx 271/07–, juris; Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 5. Dezember 2008 – I-3 Wx 158/08 –, juris; AG Neuss NZM 2002, 31).
Der angefochtene Eigentümerbeschluss hält auch materiell einer Überprüfung unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) stand. Insofern ist hervorzuheben, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft einzelnen Wohnungseigentümern ein Angebot auf Abschluss eines Vergleichs unterbreitet, welches diese frei annehmen oder ablehnen können. Im Rahmen eines Vergleichsvorschlags steht der Eigentümerversammlung ein weiter Ermessensspielraum zu, der erst überschritten ist, wenn sich die Ausgestaltung des Vergleichsangebotes als nicht zu billigende Benachteiligung bzw. Ausnutzung einer Zwangslage darstellen würde.
Die von der Eigentümergemeinschaft in dem angefochtenen Beschluss gefundene Regelung stellt einen allen Wohnungseigentümern gerecht werdenden Kompromiss dar. Zum Einen werden nicht sämtliche Kosten ersetzt, da die von den einzelnen Eigentümern für die Sanierung aufgewandten Beträge deutlich differierten. So wurden Beträge laut der Abgeltungsliste Fenster (Bl. 23 GA) zwischen 1.257,63 € und 12.899,55 € angemeldet. Zum Anderen berücksichtigt aber auch eine Staffelung nach Alter und Prozentsätzen sowohl das Alter der bereits vorgenommenen Ersatzbeschaffung als auch die hierfür aufgebrachten Kosten.
Die Staffelung der prozentualen Erstattungsbeträge erscheint vertretbar. Auch wenn der Ansatz lediglich eines 30%igen Erstattungsbetrages bei in demselben Jahr erfolgtem Austausch knapp bemessen ist, hält er sich in dem der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehenden Ermessen. Die Kammer sieht keine Anhaltspunkte für einen Ermessensmißbrauch oder Willkür. An dem Vergleichsangebot wird vielmehr deutlich, dass versucht worden ist, eine für beide Seiten annehmbare Vorgehensweise zu finden. Wäre jedem Wohnungseigentümer allein ein Pauschalbetrag – ausgerichtet an dem minimalsten Kostenaufwand - zum Ausgleich angeboten worden, was nach der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Düsseldorf in seiner Entscheidung vom 26. Mai 2008 ebenfalls nicht zu beanstanden wäre (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26. Mai 2008 – I-3 Wx 271/07, juris), wäre den tatsächlich verauslagten Kosten noch weniger Gewicht beigemessen worden. Entscheidend ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im Gegenzug auf eine Feststellung und Bewertung des seinerzeitigen Erneuerungsbedarfs der jeweiligen Fensteranlagen und eine Angemessenheit der in der nachgewiesenen Höhe entstandenen Kosten sowie ggf. der Einrede der Verjährung verzichtet. Das Wesen eines Vergleichs liegt darin, dass der Streit oder die Ungewissheit der Parteien über ein Rechtsverhältnis im Wege gegenseitigen Nachgebens beseitigt wird (§ 779 Abs. 1 BGB). Die beschlossene Regelung ist mithin als Vergleichsangebot nicht zu beanstanden.
Den Interessen der Wohnungseigentümer, die ihre Fenster noch nicht saniert haben, wird auch ausreichend Rechnung getragen, indem die Kosten der Sanierung ihrer Fenster von der Gemeinschaft getragen und sie an den Kosten der bisher sanierten Fenster nur prozentual und dann gemäß ihrem Anteil belastet werden.
Im Übrigen ist nochmals hervorzuheben, dass durch den Beschluss allein die Vorgaben eines Vergleichs statuiert werden.
Durch den Beschluss wurde keine anderweitige gerichtliche Geltendmachung unterbunden noch eine Ausschlussfrist hierfür normiert.
Dementsprechend sind auch die Beschlüsse zu TOP 1c und 2 der Eigentümerversammlung vom 11. Juni 2013, wie die Amtsrichterin zutreffend ausgeführt hat, nicht für ungültig zu erklären.
Der Kläger zu 1. war bzw. ist nicht gehindert, einen Anspruch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft einzuklagen. In diesem Verfahren wären die Voraussetzungen eines Erstattungsanspruch im Einzelnen darzulegen und ggf. zu beweisen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wiederum könnte ihr ggf. zustehende Einreden erheben. Die Wohnungseigentümer haben sich durch die beschlossene Vorgehensweise im Hinblick auf mögliche Erstattungsansprüche gebunden und der Kläger kann einen eventuellen Anspruch auf Erstattung des vollen Betrages nur gerichtlich durchsetzen.
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO.