WEG: Einzelner Eigentümer kann Verwalter auf Beschlussumsetzung verklagen
KI-Zusammenfassung
Wohnungseigentümer verlangten vom Verwalter die Umsetzung eines bestandskräftigen Beschlusses, der die Klage gegen die Vorverwaltung zur Neuerstellung der Jahresabrechnungen 2009–2012 vorsah. Der Verwalter wandte ein, nur der Verband könne die Umsetzung durchsetzen. Das LG Düsseldorf bejahte die Klagebefugnis des einzelnen Eigentümers jedenfalls dann, wenn ein Individualanspruch (Abrechnung) durch Beschluss „an sich gezogen“ wird und effektiver Rechtsschutz sonst unzumutbar erschwert wäre. Nachdem der Verwalter während der Berufung die Klage gegen die Vorverwaltung erhob, stellte das Gericht die Erledigung der Hauptsache fest und wies die Berufung zurück.
Ausgang: Berufung zurückgewiesen und Erledigung der Hauptsache nach nachträglicher Beschlussumsetzung festgestellt; Kosten dem Beklagten auferlegt.
Abstrakte Rechtssätze
Der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung ist ein Individualanspruch, den jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich selbständig gerichtlich geltend machen kann.
Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Individualanspruch durch Beschluss an sich und verpflichtet den amtierenden Verwalter zur Durchsetzung (z.B. Klage gegen den Vorverwalter), besteht ein individueller Anspruch des einzelnen Eigentümers gegen den Verwalter auf Umsetzung dieses bestandskräftigen Beschlusses fort.
Jedenfalls wenn dem einzelnen Wohnungseigentümer die Durchsetzung ordnungsgemäßer Verwaltung andernfalls nur über weitere, vorgelagerte Beschluss- und Beschlussersetzungsverfahren möglich wäre, gebietet effektiver Rechtsschutz eine unmittelbare Klagebefugnis gegen den Verwalter auf Beschlussumsetzung (§ 21 Abs. 4 WEG a.F.).
Erfüllt der Verwalter die geschuldete Beschlussumsetzung erst nach Rechtshängigkeit, entfällt das Rechtsschutzbedürfnis; auf Antrag ist dann die Erledigung der Hauptsache festzustellen.
Die Zulassung der Revision kommt in Betracht, wenn zur Klagebefugnis bei Beschlussumsetzung divergierende obergerichtliche bzw. landgerichtliche Rechtsprechung besteht und die Sache grundsätzliche Bedeutung hat.
Vorinstanzen
Amtsgericht Düsseldorf, 290a C 122/16
Tenor
Unter Zurückweisung der Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 24.04.2017 wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Streitwert für die Berufungsinstanz: bis 5.000,00 Euro.
Gründe
I.
Die Kläger sind Miteigentümer der WEG XXX deren Verwalter der Beklagte ist.
In der Eigentümerversammlung vom 14.12.2015 hatten die Wohnungseigentümer zu TOP 2 B den nachfolgenden Beschluss bestandskräftig wie folgt beschlossen:
„Beschlussfassung über die Beauftragung der Firma XXX, die Verwaltung XXX, im Auftrage der Eigentümergemeinschaft XXX zu verklagen, die falsch erstellten Abrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2009 bis 2012, entsprechend dem ergangenen Gerichtsurteil, neu zu erstellen.
Beschlussantrag
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Firma XXX zu beauftragen, die Verwaltung XXX, im Auftrage der Eigentümergemeinschaft XXX zu verklagen, die falsch erstellten Abrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2009 bis 2012, entsprechend dem ergangenen Gerichtsurteil, neu zu erstellen, sofern die inzwischen erfolgte Aufforderung zur Erstellung der zuvor genannten Abrechnungen von der Firma XXX abgelehnt wird bzw. bis zum 10. Januar 2016 keine Rückäußerung erfolgt.
Auf alle Fälle ist nach dem Gerichtsurteil zu verfahren.
16 Ja-Stimmen gleich 9434 Miteigentumsanteile
0 Neinstimmen gleich 0 Miteigentumsanteile
0 Stimmenenthaltungen gleich 0 Miteigentumsanteile“
Trotz Aufforderung durch die Kläger, unter anderem mit Anwaltsschreiben vom 21.05.2016 (Bl. 6 f GA), setzte der Beklagte in seiner Eigenschaft als amtierender Verwalter den Beschluss zunächst nicht um.
Die Kläger nahmen den Beklagen daraufhin mit dem vorliegenden Verfahren gerichtlich auf Umsetzung des Beschlusses in Anspruch.
In der Eigentümerversammlung vom 21.07.2016 fassten die Wohnungseigentümer sodann mehrheitlich den nachfolgenden Beschluss:
„TOP 2
Vortrag und Beschlussfassung über die Maßnahmen, wie zu verfahren ist, wenn die Hausgeldabrechnungen 2009; 2010; 2011 und 2012; nicht bis zum Zeitpunkt der von der Anwaltskanzlei RAe XXX gesetzten Frist, komplett und fehlerfrei erstellt vorliegen, entsprechend dem nachstehend aufgeführten Vorschlag.
In Abänderung des alten Beschlusses vom 14.12.2015, TOP 2b, wonach die Firma XXX beauftragt worden ist, die Verwaltung XXX im Auftrag der Eigentümergemeinschaft zu verklagen soll der Beschluss nun wie folgt lauten:
Die Firma XXX wird beauftragt, die Vorverwaltung, die XXX, nochmals im Auftrage der Eigentümergemeinschaft XXX, diesmal über die Anwaltskanzlei RAe XXX, aufzufordern, die Abrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2009 bis 2012 bis zum 15.08.2016, neu zu erstellen und gleichzeitig anzukündigen, dass ansonsten ohne eine weitere Ankündigung eine kostenpflichtige Ersatzvornahme erfolgen wird.
Sollten die Abrechnungen 2009 bis 2012 zu dem vorgenannten Termin nicht ordnungsgemäß und komplett sein, so wird die jetzige Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, die Firma XXX beauftragt, diese Abrechnungen zu erstellen.
In diesem Falle wird die Anwaltskanzlei schon jetzt beauftragt, die mit der Erstellung der Abrechnungen 2009 – 2012 entstehenden Kosten bei der Firma XXX einzuklagen.
Beschlussantrag
Sollte bis zum 15.08.2016 keine Abrechnung durch die Firma XXX, nach Aufforderung durch die RAe XXX, erfolgen, wird folgender Beschluss gefasst:
Da die Firma XXX trotz mehrfacher Aufforderung und trotz Gerichtsurteil die Abrechnungen 2009 – 2012 bisher nicht erstellt hat und auch nicht damit zu rechnen ist, dass diese noch erstellt werden, die Eigentümergemeinschaft aber berechtigterweise die Jahre 2009 – 2012 zum Abschluss bringen möchte, beschließt die Eigentümergemeinschaft, entsprechend Absatz 3 des Vortrages, die Firma XXX zu beauftragen, die noch nicht korrigierten Abrechnungen für die Jahre 2009 – 2012 zu erstellen und die damit verbundenen Kosten, die durch den Verwaltervertrag bekannt sind, über die Anwaltskanzlei RAe XXX, einzuklagen.
Gleichzeitig wird hiermit der Beschluss vom 14.12.2015 aufgehoben.
15 Ja-Stimmen gleich 8.928 Miteigentumsanteile
0 Neinstimmen gleich 0 Miteigentumsanteile
1 Stimmenenthaltung/en gleich 564 Miteigentumsanteile“
Auf die Anfechtungsklage der Kläger wurde dieser Beschluss mit Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 09.01.2017 (290 a C 156/16) für ungültig erklärt. Die Entscheidung ist rechtskräftig.
Auch in der Folgezeit setzte der Beklagte den Beschluss zu TOP 2 B der Eigentümerversammlung vom 14.12.2015 zunächst nicht um.
Mit dem angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht den Beklagten wie folgt verurteilt:
„Der Beklagte wird verurteilt, von ihm auszuwählende Rechtsanwälte mit der Vertretung der WEG XXX zu beauftragen, die Verwaltung XXX, diese vertreten durch den Geschäftsführer, zu verklagen mit folgenden Anträgen:
1.
Die Beklagte wird verurteilt, eine Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2009 zu erstellen, und zwar als Gesamt- und Einzelabrechnung unter Beifügung der Belege.
2.
Die Beklagte wird verurteilt, eine Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2010 zu erstellen, und zwar als Gesamt- und Einzelabrechnung unter Beifügung der Belege.
3.
Die Beklagte wird verurteilt, eine Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2011 zu erstellen, und zwar als Gesamt- und Einzelabrechnung unter Beifügung der Belege.
4.
Die Beklagte wird verurteilt, eine Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2012 zu erstellen, und zwar als Gesamt- und Einzelabrechnung unter Beifügung der Belege.
5.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.“
Dagegen wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung, mit der er beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.
Unter dem 20.04.2017, bei Gericht eingegangen am 26.04.2017, haben auf Veranlassung des Beklagten die Rechtsanwälte XXX im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft XXX Klage gegen die Vorverwalterin auf Erstellung der Jahresabrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2009 bis 2012 erhoben. Das Verfahren wird vor dem Amtsgericht Düsseldorf unter dem Aktenzeichen 290a C 69/17 geführt.
Die Kläger haben daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Der Beklagte hat sich der Erledigungserklärung der Kläger nicht angeschlossen und beantragt weiterhin,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen nunmehr,
unter Zurückweisung der Berufung festzustellen, dass sich der
Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat.
Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird ergänzend Bezug genommen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO.
Die Parteien haben in der Berufungsinstanz ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt und vertieft. Für die Entscheidung erhebliche Änderungen oder Ergänzungen sind in der Berufungsinstanz im Übrigen nicht erfolgt.
Der Beklagte vertritt die Rechtsansicht, die Kläger seien nicht berechtigt, durch eine Klage gegen den Verwalter die Durchführung von beschlossenen Maßnahmen zu erzwingen. Dieser Anspruch stünde nur dem Verband zu, jedoch nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer.
Die Kläger sind hingegen der Ansicht, sie seien selbst zur Durchsetzung des Anspruchs auf Umsetzung beschlossener Maßnahmen berechtigt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
Die von den Klägern gegen den Beklagten gerichtete Klage auf Umsetzung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 14.12.2015 zu TOP 2 B war zulässig und begründet. Erst nachdem der Beklagte durch die Klageerhebung in dem Verfahren AG Düsseldorf 290a C 69/17 seiner Verpflichtung zur Umsetzung des Beschlusses nachgekommen ist, ist das Rechtsschutzbedürfnis für das vorliegende Verfahren entfallen. Auf den Antrag der Kläger war daher die Erledigung des Rechtsstreits festzustellen.
In Übereinstimmung mit dem Amtsgericht vertritt auch die Kammer die Rechtsansicht, dass jedenfalls in der vorliegenden Konstellation der einzelne Eigentümer berechtigt ist, durch eine Klage gegen den Verwalter die Durchführung der beschlossenen Maßnahme zu erzwingen und insoweit klagebefugt ist.
Nach gefestigter Rechtsprechung ist der Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung ein Individualanspruch, den jeder Eigentümer selbständig gegenüber dem Verwalter gerichtlich geltend machen kann (so: OLG München, ZWE 2007, S. 147, Juris Rz. 44; OLG Karlsruhe, WE 1998, S. 500, Juris Rz. 10; OLG Hamm, NJW-RR 1993, S. 847, Juris Rz. 15; vgl. ferner: OLG Karlsruhe, NJW 1969, S. 1968; Bärmann-Becker, WEG 13. Auflage, § 28 Rz. 107; Urteil der Kammer vom 15.11.2017 - 25 S 155/16).
Zieht die Eigentümergemeinschaft, wie vorliegend, diesen Anspruch im Beschlusswege an sich und beschließt, den amtierenden Verwalter mit einer Klageerhebung gegen den Vorverwalter auf Erstellung der Abrechnungen zu beauftragen, wirkt der Individualanspruch des Eigentümers auf Abrechnungserstellung in der Weise fort, dass nunmehr ein individueller Anspruch gegen den Verwalter auf Umsetzung des Beschlusses besteht. Jedenfalls in einer solchen Konstellation erfordert ein effektiver Rechtsschutz des Miteigentümers, dass dieser sich direkt an den Verwalter wenden kann, um seinen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG durchsetzen zu können (vgl. auch LG München, Beschluss vom 05.08.2009 – 1 S 916/09; Bärmann-Merle, WEG, 13. Auflage, § 21 Rz. 52).
Die Kammer folgt insoweit ausdrücklich nicht den Entscheidungen des LG Frankfurt (ZWE 2017, S. 232) und des LG Hamburg (ZMR 2016 S. 393). Abgesehen davon, dass es in den dortigen Entscheidungen um die Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen ging und damit um Maßnahmen, welche (auch) das Gemeinschaftseigentum betreffen, während es vorliegend um die Umsetzung eines Individualanspruchs - des Anspruchs auf Abrechnungserstellung - geht, führt die dortige Ansicht auch dazu, dass dem einzelnen Eigentümer die Durchsetzung seines Anspruchs aus § 21 Abs. 4 WEG unzumutbar erschwert wird.
Jedenfalls in der vorliegenden Konstellation könnten die Kläger ihren individuellen Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung gegen den Vorverwalter, nachdem die Eigentümergemeinschaft den Anspruch an sich gezogen hat, nur noch in der Weise durchsetzen, dass sie nunmehr in einer weiteren Klage die übrigen Wohnungseigentümer dahingehend in Anspruch nehmen, einer Beschlussfassung, gerichtet auf die gerichtliche Inanspruchnahme des amtierenden Verwalters zur Umsetzung des Beschlusses betreffend die Klageerhebung gegen den Vorverwalter, zuzustimmen. Zur Umsetzung dieses Beschlusses wäre aber wiederum der amtierende Verwalter verpflichtet, wobei absehbar ist, dass er auch dieser Verpflichtung zur Beschlussumsetzung nicht nachkommen wird. Alternativ könnten die Kläger allenfalls darauf dringen, einen Wohnungseigentümer zu ermächtigen, gegen den amtierenden Verwalter gerichtlich vorzugehen. Auch insoweit wäre jedoch eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich, welche die Kläger gerichtlich erzwingen müssten. In jedem Fall wären die Kläger daher gezwungen, ein weiteres Klageverfahren, möglicherweise über mehrere Instanzen, zu führen, bevor eine Klage gegen den Vorverwalter erhoben werden kann. Dies ist nach Ansicht der Kammer jedenfalls in der vorliegenden Konstellation unzumutbar. Dies wird besonders deutlich dadurch, dass die Eigentümer durch die - später auf Veranlassung durch die Kläger gerichtlich aufgehobene - Beschlussfassung zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 21.07.2016 gezeigt haben, dass sie keinen Wert (mehr) auf eine Umsetzung des Beschlusses zu TOP 2 B der Eigentümerversammlung vom 14.12.2015 legen.
Ein effektiver Rechtsschutz erfordert es daher, den Klägern selbst eine Klagebefugnis dahingehend zuzubilligen, den amtierenden Verwalter auf Umsetzung des bestandskräftigen Beschlusses in Anspruch zu nehmen.
Daraus folgt, dass die Klage ursprünglich zulässig und begründet war. Erst nachdem der Verwalter seiner Verpflichtung im Zuge des Berufungsverfahrens nachgekommen ist, ist das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage entfallen.
Auf den Antrag der Kläger war daher festzustellen, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat.
Unter Zurückweisung der Berufung war daher wie erfolgt zuerkennen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf den § 91, 97 ZPO.
IV.
Die Entscheidung betreffend die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
V.
Die Kammer hat die Revision zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und darüber hinaus auf Grund der abweichenden oben zitierten Entscheidungen eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist.