Berufung: Zustimmung zur Mieterhöhung nach MHRG teilweise stattgegeben
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verlangen Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Nettomiete nach § 2 MHRG. Streitpunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete und die Zulässigkeit der Heranziehung der Düsseldorfer Mietrichtwerttabelle mit Abzug für Ratingen. Das Landgericht gab der Berufung teilweise statt und verurteilte den Beklagten zur Zustimmung bis zur ermittelten Vergleichsmiete von 606,35 DM; im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Die Erhöhung wurde ab 1. Juni 1989 wirksam.
Ausgang: Berufung der Kläger teilweise stattgegeben; Beklagter zur Zustimmung zur Mieterhöhung auf 606,35 DM ab 1.6.1989 verurteilt, im Übrigen Klage abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHRG muss schriftlich erfolgen und die Erhöhung durch hinreichende Vergleichsangaben begründen.
Mangels örtlichen Mietspiegels kann eine Mietrichtwerttabelle einer unmittelbar angrenzenden Gemeinde herangezogen und durch einen regionalen Abzug an die örtlichen Verhältnisse angepasst werden.
Bei widersprechenden Sachverständigengutachten kann das Gericht einen angemessenen Mittelwert der erforderlichen Anpassungsbeträge zugrunde legen; ein Obergutachten ist nur bei erkennbarer Überlegenheit eines weiteren Sachverständigen erforderlich.
Die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHRG ist nicht überschritten, wenn die beabsichtigte Mieterhöhung innerhalb der 30%-Grenze gegenüber der bisherigen Miete bleibt.
Vorinstanzen
Amtsgericht Ratingen, 8 C 397/89
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das am 15. November 1989 verkündete Urteil des Amtsgerichts Ratingen - 8 C 397/89 - teilweise abgeändert und insgesamt, wie folgt, neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung im Erdgeschoss links des Hauses X in X, von bisher 510,-- DM auf 636,35 DM monatlich ab 1. Juni 1989 zuzustimmen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des, ersten Rechtszuges tragen die Kläger 5/14, der Beklagte 9/14.
Von den Kosten des zweiten Rechtszuges tragen die Kläger 5/21, der Beklagte 16/21
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung hat in der Sache zum Teil Erfolg.
Die Klage ist zulässig.
Sie ist vor dem Ablauf der Klagefrist des § 2 Abs. 2 Satz 1 MHRG am 24. Juni 1989 erhoben worden. Die Klagefrist war durch das Mieterhöhungsverlangen der Kläger mit Schreiben vom 30. März 1989 in Gang gesetzt worden. Das Mieterhöhungsverlangen ist wirksam. Es ist von den dazu berechtigten Klägern geltend gemacht worden. Sie nehmen in dem mit dem Beklagten durch schriftlichen Mietvertrag vom 30. April 1977 begründeten Mietverhältnis aus den zutreffenden Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils Vermieterstellung ein. Das Mieterhöhungs-Verlangen der Kläger genügt auch den Erfordernissen des § 2 Abs. 2 MHRG. Es ist schriftlich geltend gemacht und durch den Hinweis auf die Entgelte für drei andere Wohnungen ausreichend begründet worden, die nicht offensichtlich unvergleichbar sind.
Die Klage ist auch insoweit begründet, als die Kläger von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Anhebung des Grundmietzinses für die Wohnung auf 606.35 DM monatlich verlangen können. Im übrigen ist die Klage nicht begründet.
Die Kläger sind nach § 2 Abs. 1 MHRG berechtigt, von dem Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses auf den angegebenen Betrag zu verlangen. Der Mietzins für die Wohnung war seit mehr als einem Jahr unverändert geblieben (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 MHRG). Er ist seit dem Beginn des Mietverhältnisses am 1. Mai 1977 nicht angehoben oder gesenkt worden.
Der verlangte Mietzins übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nur insoweit nicht (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHRG), als er nicht mehr als 606,35 DM beträgt. Die Wohnfläche für die dem Beklagten vermietete Wohnung beträgt nach dem vom Amtsgericht eingeholten schriftlichen Gutachten des Sachverständigen Dr. X 67 qm. Für die Wohnung beläuft sich der ortsübliche Quadratmeterpreis auf 9,05 DM im Monat, so dass sich ein ortsüblicher Nettomietpreis von 606,35 DM ergibt. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung ist in erster Linie von den Feststellungen des Sachverständigen Dr. X auszugehen. Da dieser für seine Ermittlungen zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung mangels eines Mietspiegels für Ratingen die Mietrichtwerttabelle für die Stadt Düsseldorf nach dem Stand vom 1. März 1989 herangezogen hat, ist nicht zu beanstanden. Die Zulässigkeit der Heranziehung dieses Mietspiegels folgt aus § 2 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Satz 2 MHRG. Bei den Städten Düsseldorf und Ratingen handelt es sich um unmittelbar aneinandergrenzende Gemeinden, deren Unterschiedlichkeit nicht derart groß ist, dass eine Vergleichbarkeit ausscheidet. Dem zwischen beiden Städten bestehenden Mietpreisgefälle kann bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung durch einen Abzug von den Werten der Mietrichtwerttabelle von Düsseldorf Rechnung getragen werden. Dieser Abzug ist aber entgegen der Annahme des Sachverständigen Dr. X nicht nur auf 5 %, sondern auf 7,5 % von dem Ausgangswert in Höhe von 9,78 DM je Quadratmeter im Monat zu bemessen. Bei dem Abzug von 7,5 % handelt es sich um den Mittelwert zwischen dem nach Auffassung des Sachverständigen Dr. X vorzunehmenden Abzug und demjenigen, den der Sachverständige XX in seinem Gutachten vom 29. Dezember 1989 für erforderlich hält, das er in Bezug auf eine andere Wohnung in einem anderen Haus der Kläger an derselben Straße in Ratingen erstattet hat. Nach den Ausführungen des Sachverständigen XX beträgt der vorzunehmende Abzug 10 %. Die Gutachten der Sachverständigen Dr. X und XX unterscheiden sich bei der Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen in Ratingen nur hinsichtlich der Höhe des vorzunehmenden Abzuges von den Werten der Mietrichtwerttabelle für Düsseldorf. Angesichts des in dieser Hinsicht bestehenden Unterschiedes in den Auffassungen der beiden Sachverständigen kann die Notwendigkeit eines Abzuges von weniger als 7,5 % nicht als bewiesen angesehen werden. Es ist nicht erforderlich, hierzu ein Obergutachten einzuholen. Es ist nicht ersichtlich, dass ein anderer Sachverständiger eine überragende Sachkunde habe oder über überlegene Forschungsmittel verfüge.
Soweit der verlangte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung in Höhe des Betrages von 606,35 DM nicht übersteigt, wird die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHRG nicht überschritten. Die gerechtfertigte Mieterhöhung beträgt nicht mehr als 30 %. Sie macht nur 18,89 % aus.
Gemäß § 2 Abs. 4 MHRG wird die Mieterhöhung am 1. Juni 1989 wirksam. Dies ist der Beginn des dritten Kalendermonats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens vom 30. März 1989 gefolgt ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO.
Streitwert für die Berufungsinstanz: 844,80 DM.