Berufung wegen Mietrückständen und Mietminderung – Teilweise stattgegeben

Landgericht Düsseldorf · 24 S 174/90 · 30.07.1990

KI-Zusammenfassung

Die Klägerin begehrt ausstehende Mietzahlungen; der Beklagte hielt Mieten wegen Mängeln ein. Streitpunkt war, welche Mängel eine Mietminderung rechtfertigen und ob ein Anerkenntnis/Übernahme des Zustands ein Minderungsrecht ausschließt. Das Landgericht gab der Berufung teilweise statt: nur für fachwidrig tapezierte Decke und damit verbundene Tapetenmängel wurde eine geringe Minderung anerkannt, übrige Einwendungen wurden zurückgewiesen.

Ausgang: Berufung der Klägerin teilweise stattgegeben: Zahlungsklage insoweit begründet (geringe Mietminderung für Tapeziermängel), im Übrigen abgewiesen

Abstrakte Rechtssätze

Eine Mietminderung setzt eine mehr als unerhebliche Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache voraus; bloß geringfügige oder vorübergehende Beeinträchtigungen rechtfertigen keine Minderung.

Ein Mangel berechtigt nicht zur Mietminderung, soweit die beanstandete Beschaffenheit bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestand und der Mieter die Wohnung im vorgefundenen Zustand übernommen hat.

Durch vorbehaltlose Zahlung des vollen Mietzinses nach Kenntnis der Mängel kann der Mieter sein Minderungsrecht nach § 539 BGB verlieren.

Die Änderung der Warmwasserversorgung begründet nur dann ein Minderungsrecht, wenn die Nachteile die wirtschaftlichen und sonstigen Vorteile (z. B. Energieeinsparung) überwiegen; gelegentliche und kurzfristige Druckminderungen rechtfertigen keine Minderung.

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 14. Februar 1990 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neuss -30 C 326/88 ­teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefaßt:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.047,28 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 01.10.1987 sowie weitere 370,85 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 01.02.1989 sowie weitere 932,76 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 03.12.1989 zu zahlen.

Der Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin weitere 2.746,60 DM zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weiterehende Berufung der Klägerin

und die Anschlußberufung des Beklagten

werden zurückgewiesen.

Von den Kosten des ersten Rechtszuges

tragen die Klägerin 7/100, der Beklagte 93/100.

Die Kosten des zweiten Rechtszuges werden zu 5/47 der Klägerin, zu 42/47 dem Be-klagten auferlegt.

Entscheidungsgründe

Beide Rechtsmittel sind zulässig.

Die Berufung der Klägerin hat auch in der Sache überwiegend Erfolg; die Anschlußberufung des Beklagten ist unbegründet.

Die Klage ist in Höhe eines Betrages von insgesamt 6.097,49 DM begründet, darüber hinaus unbegründet.

Die Klägerin ist gemäß § 535 Satz 2 BGB berechtigt, von dem Beklagten nicht gezahlte Mietzinsen für die Zeit von September 1985 bis einschließlich Dezember 1989 in Höhe des genannten Betrages zu verlangen. Im Streit sind Mieteinbehaltungen des Beklagten in dem angegebenen Zeitraum abzüglich verrechneter Nebenkosten-Guthaben für 1985/86 von 219,24 DM und für 1986/87 von 852,08 DM -, insgesamt ein Betrag von 6.556,29 DM.

Dieser Mietzins war nur teilweise gemäß § 537 BGB gemindert.

Eine Minderung ist nicht gegeben, soweit der vom Beklagten beanstandete Zustand der Mietsache schon bei Abschluß des Mietvertrages vorhanden war. Denn insoweit ergibt sich keine Abweichung der Ist -Beschaffenheit zur Soll-Beschaffenheit, also zum vertraglich vereinbarten Zustand. Der Beklagte hat die Wohnung gemäß § 8 des Mietvertrages im vor­handenen und ihm bekannten Zustand übernommen, also als vertragsmäßig anerkannt.

Mangels Abweichung vom vertragsmäßigen Zustand kommt daher eine Minderung von vornherein nicht Betracht bezüglich folgender Positionen:

1.

Fußleisten

2.

zerbrochenes Türschild

3.

Fliesen im Bad

4.

SchlagsteIle an der Badewanne

7.

verzogene Wohnungseingangstür

8.

Pakettboden in der Küche.

Nach dem unwidersprochenen Vortrag der Klägerin waren die insoweit vom Beklagten nach Beginn des Mietverhältnisses erhobenen Beanstandungen bereits bei Mietvertragsabschluß vorhanden. Auch hat die Klägerin eine Reparatur nicht zugesagt. Überdies hat der Beklagte durch vorbehaltlose Zahlung des vollen Mietzinses seit Oktober 1984 -Mängelrügen hat er erstmals mit Schreiben vom 12.02.1985 erhoben -die Ordnungsmäßigkeit der Mietsache bestätigt und hätte daher ein Minderungsrecht gemäß § 539 BGB verloren.

Aufgrund des Vorbringens der Klägerin in der Berufungsschrift , dem der Beklagte nicht entgegen getreten ist, ist davon auszugehen, daß auch die beiden Balkontüren (Positionen 5 und 6) von Anfang an die Beschaffenheit aufwiesen, die der Beklagte späterhin (Schreiben vom 12.02.1985) bemängelt hat. Selbst wenn eine schlechte Verschließbarkeit aber erst im Laufe des Mietverhältnisses eingetreten sein sollte, so läßt sich eine mehr als unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung, wie sie eine Minderung nach § 537 BGB voraussetzt, nicht feststellen. Die im Protokoll über die Ortsbesichtigung sowie im erstinstanzlichen Urteil beschrieben Undichtigkeit der unteren Balkontür durch Fehlen eines Beschlages, der dann im Januar 1989 angebracht wurde, ergibt nicht, daß hierdurch der mit Doppeltüren versehene Ausgang zum Balkon in einer beachtlichen Weise Zugluft oder Nässe durchgelassen hat. Entsprechendes gilt für die obere Balkontür. Daß durch ein Nichtfunktionieren eines von vier Schließmechanismen mit der Folge eines leichten Abstehens der Tür im oberen Bereich die Sicherung der Tür oder aber die Benutzung des Zimmers durch Zugluft oder gar Kälte oder Nässe beeinträchtigt war, ist vom Beklagten weder substantiiert vorgetragen, noch kann dies den Beschreibungen des Amtsgerichts entnommen werden.

Als ein grundsätzlich die Minderung rechtfertigender Umstand kann indessen die unfachgemäße Tapezierung der Wohnzimmerdecke, die die Klägerin nach einem Absenken der Decke veranlaßt hat, angesehen werden. Nach den von der Klägerin nicht mehr bestrittenen Feststellungen des Amtsrichters aufgrund der von ihm durchgeführten Ortsbesichtigung war die Tapezierung nicht fachgerecht ausgeführt, sondern laienhaft und ließ optisch deutIiche Fugen erkennen. Allerdings gibt schon die Bemessung einer Minderung von 1 % Anlaß zu Bedenken, ob es sich um eine mehr als unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung handelt. Immerhin geht es um eine Beeinträchtigung im hauptsächlichen Wohn­bereich. Sie kann im Verein mit den bestehenden Mängeln an den Tapeten in Bad und Diele, die mit der Änderung der Warmwasserversorgung einhergegangen sind und die das Amtsgericht ebenfalls mit einer 1%igen Minderung bewertet hat, als Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit um insgesamt 2% angesehen werden.

Ein Minderungsrecht ist nicht gegeben wegen der Änderung der Wasserversorgung selbst. Die Beurteilung der Gebrauchstauglichkeit ist in der Gesamtschau zu sehen. Dem Nachteil einer gelegentlichen Einschränkung bei der gleichzeitigen Entnahme von warmen Wasser an zwei Stellen der Wohnung steht die nicht unerhebliche Energieeinsparung gegenüber. Es ist gerichtsbekannt und bedarf daher nicht einer Begutachtung durch einen Sachverständigen, daß die bei einer zentralen Warmwasserversorgung gegebene ständige Bereithaltung eines Reservoirs an warmem Wasser sowie den durch die Zuleitung zu den Wohnungen bedingten Wärmeverlust ein Energieverbrauch entsteht. Die Klägerin hat ihn mit ihren konkreten Verbrauchsangaben, denen der Beklagte nicht entgegen getreten ist, belegt. Daß er durch einen Mehrverbrauch an Strom durch die elektrischen Durchlauferhitzer wettgemacht werde, hat der Beklagte nicht anhand konkreter Gegenüberstellungen seines Strom­verbrauchs vor und nach der Umstellung der Warmwasserversorgung dargelegt. Auch hier steht nach den allgemeinen Erfahrungen fest, daß der Energieverbrauch durch das Betreiben einer zentralen Warmwasserbereitungsanlage ganz erheblich höher ist als derjenige, der durch das Betreiben von Durchlauferhitzern entsteht. Es ist anerkannt; daß letzteres in jedem Falle kostengünstiger ist und eine Verbesserung darstellt. Schließlich eröffnet sie den Mietern die bessere Möglichkeit für eine Energieeinsparung. Insgesamt ergibt sich ein Vorteil, der die geringfügigen Nachteile einer nicht stets gleichzeitigen Warmwasserentnahmemöglichkeit mindestens voll aufwiegt.

Eine mehr als unerhebliche Herabsetzung der Ge­brauchstauglichkeit der Wohnung kann insoweit auch nicht durch eine zeitweilige Verminderung des Wasserdrucks angenommen werden. Die Beweisaufnahme hat ergeben, daß sich dieser Zustand nur ganz vorübergehend und auf kurze Dauer in den heißen Sommermonaten gezeigt hat. Die Zeugin X hat glaubhaft bekundet, daß sie in ihrer Wohnung etwa drei-bis viermal in dieser Hinsicht-Probleme gehabt habe, insgesamt in einem Zeitraum von einer Woche, und daß auch Bewohner der Wohnungen in den Obergeschossen sich nicht darüber beschwert hätten. Eine weitergehende Beeinträchtigung in seiner Wohnung hat der Beklagte nicht anhand konkreter Datenangaben dargelegt, jedenfalls aber nicht bewiesen.

Es bleibt daher die oben genannte Minderung wegen der Tapezierarbeiten der Klägerin, d. h. % von März 1986 bis Dezember 1989 von einem Mietzins von 620,00 DM (Position 9) und 1 % von September 1981 bis Dezember 1989 von 620,00 DM. Das sind jeweils 6,20 DM für 46 Monate = 285,20 DM und 6,20 DM für 28 Monate = 173,60 DM, insgesamt 458,80 DM. In diesem Umfang ist der mit der Klage geltend gemachte Betrag zu kürzen. Das Zinverlangen ist aus § 288 BGB begründet. Für den mit der Berufung weiterverfolgten Betrag sind Zinsen nicht geltend gemacht worden.

Die weitergehende Klage ist abzuweisen.

Die Abzüge der Nebenkostenguthaben sind berücksich­tigt.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Streitwert zweiter Instanz:

Berufung der Klägerin: 3.205,40 DM,

Anschlußberufung des Beklagten: 1.100,16 DM,

insgesamt 4.305,56 DM.