Mieterhöhung nach § 2 MHRG: Vergleichsmieten, Pauschalmiete und Zustimmungsklage
KI-Zusammenfassung
Das LG Düsseldorf entschied über eine Zustimmungsklage des Vermieters zur Mieterhöhung nach § 2 MHRG. Es bejahte die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens trotz Pauschal-/Inklusivmiete und ohne Aufschlüsselung des Betriebskostenanteils. Zur Begründung genügte der Hinweis auf Vergleichswohnungen; eine Durchschnittsbildung aus Vergleichsmieten ist jedoch unstatthaft. Der ortsübliche Nettomietzins wurde anhand eines Sachverständigengutachtens (u.a. unter Heranziehung des Düsseldorfer Mietspiegels mit Abschlag) ermittelt; zugesprochen wurde die Zustimmung nur bis zur ortsüblichen Miete (656,66 DM) ab 1.5.1992.
Ausgang: Berufung teilweise erfolgreich; Zustimmung zur Mieterhöhung nur bis 656,66 DM ab 1.5.1992, im Übrigen Klageabweisung und Zurückweisung der weitergehenden Berufung.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHRG ist wirksam, wenn es schriftlich erfolgt und unter Angabe von Vergleichswohnungen hinreichend begründet wird.
Die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens durch Benennung von Vergleichswohnungen erlaubt nicht die Bildung eines Durchschnittswerts; jede Vergleichsmiete muss für sich die behauptete Vergleichsmiete tragen.
Unterschreitet eine benannte Vergleichsmiete den verlangten Mietzins, ist für diese Vergleichswohnung nur der niedrigere Wert heranzuziehen.
Die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHRG hängt bei einer Pauschal-/Inklusivmiete nicht davon ab, dass der Betriebskostenanteil im Erhöhungsschreiben beziffert oder der Nettomietanteil rechnerisch herausgelöst wird.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann bei vergleichbaren Gemeinden ein Mietspiegel einer Nachbarstadt herangezogen und ein örtliches Mietpreisgefälle durch prozentualen Abschlag berücksichtigt werden.
Vorinstanzen
Amtsgericht Ratingen, 9 C 618/92
Tenor
Auf d i e B e r u f u n g d e r K l ä g e r w i r d d a s am 18. F e b
r u a r 1992 v e r k ü n d e t e U r t e i l d e s A m t s g e r i c h t s
R a t i n g e n - 9 C 6 1 8 / 9 2 - t e i l w e i s e a b g e ä n d e r t
und i n s g e s a m t , wi e f o l g t , neu g e f a ß t :
Di e B e k l a g t e n we r d e n a l s G e s a m t s c h u l d n e r v e r u r t
e i l t , e i n e r Er h ö h u n g d e s m o n a t l i c h e n M i e t z i n s e s
f ü r d i e Wohnung im E r d g e s c h o ß d e s Ha u s e s P o s t s
t r a ß e 47 i n R a t i n g e n a u f 6 5 6 , 6 6 DM ab 1. Mai
1992 z u z u s t i m m e n .
Im ü b r i g e n w i r d d i e Kl a ge a b g e w i e s e n .
Di e w e i t e r g e h e n d e B e r u f u n g w i r d z u r ü c k g e w i e s e n .
Von den Ko s t e n d e s e r s t e n R e c h t s z u g e s t r a g e n d i e
K l ä g e r 1 6 / 2 1 , d i e B e k l a g t e n a l s G e s a m t s c h u l d n e r
5 / 2 1 .
Von den Ko s t e n d e s z w e i t e n R e c h t s z u g e s t r a g e n d i e
K l ä g e r 1 3 / 1 8 , d i e B e k l a g t e n a l s G e s a m t s c h u l d n e r
5 / 1 8 .
Rubrum
24 S 1 8 7 / 9 3
9 C 6 1 8 / 9 2
AG Rat i n g e n
V e r k ü n d e t am 16. November 1993
Fuß, J u s t i z a n g e s t e l l t e
a l s U r k u n d s b e a m t e r d e r Ges
c h ä f t s s t e l l e d e s L a n d g e r i c h t s
LANDGERICHT DÜSSELDORF
IM NAMEN DES VOLKES
• URTEIL
In dem R e c h t s s t r e i t
K l ä g e r und B e r u f u n g s k l ä g e r ,
- P r o z e ß b e v o l l m ä c h t i g t e r : R e c h t s a n w a l t
in D ü s s e l d o r f -
g e g e n
1 . ,
2.
B e k l a g t e und B e r u f u n g s b e k l a g t e ,
- P r o z e ß b e v o l l m ä c h t i g t e r : R e c h t s a n w a l t
i n R a t i n g e n –
h a t d i e 24. Z i v i l k a m m e r d e s L a n d g e r i c h t s D ü s s e l d o r f
a u f d i e m ü n d l i c h e V e r h a n d l u n g vom 2 6 . O k t o b e r 1993
u n t e r Mi t w i r k u n g d e s V o r s i t z e n d e n R i c h t e r s am La nd-
g e r i c h t , d e s R i c h t e r s am L a n d g e r i c h t
und d e r R i c h t e r i n am L a n d g e r i c h t
f ü r R e c h t e r k a n n t :
Auf d i e B e r u f u n g d e r K l ä g e r w i r d d a s am 18. F e b
r u a r 1992 v e r k ü n d e t e U r t e i l d e s A m t s g e r i c h t s
R a t i n g e n - 9 C 6 1 8 / 9 2 - t e i l w e i s e a b g e ä n d e r t
und i n s g e s a m t , wi e f o l g t , neu g e f a ß t :
Di e B e k l a g t e n we r d e n a l s G e s a m t s c h u l d n e r v e r u r t
e i l t , e i n e r Er h ö h u n g d e s m o n a t l i c h e n M i e t z i n s e s
f ü r d i e Wohnung im E r d g e s c h o ß d e s Ha u s e s Q. 47 i n S. a u f 6 5 6 , 6 6 DM ab 1. Mai
1992 z u z u s t i m m e n .
Im ü b r i g e n w i r d d i e Kl a ge a b g e w i e s e n .
Di e w e i t e r g e h e n d e B e r u f u n g w i r d z u r ü c k g e w i e s e n .
Von den Ko s t e n d e s e r s t e n R e c h t s z u g e s t r a g e n d i e
K l ä g e r 1 6 / 2 1 , d i e B e k l a g t e n a l s G e s a m t s c h u l d n e r
5 / 2 1 .
Von den Ko s t e n d e s z w e i t e n R e c h t s z u g e s t r a g e n d i e
K l ä g e r 1 3 / 1 8 , d i e B e k l a g t e n a l s G e s a m t s c h u l d n e r
5 / 1 8 .
Entscheidungsgründe
Di e z u l ä s s i g e B e r u f u n g h a t i n d e r S a c h e zum T e i l
E r fo l g .
Di e Kl a g e i s t z u l ä s s i g .
S i e i s t v o r dem A b l a u f d e r K l a g e f r i s t d e s § 2 Abs . 3
S a t z 1 MHRG e r h o b e n w o r d e n . Di e K l a g e f r i s t war d u r c h
d a s M i e t e r h ö h u n g s v e r l a n g e n d e r K l ä g e r m i t A n w a l t s s c h r e i ben
vom 1o. F e b r u a r 1992 i n Gang g e s e t z t wo r d e n . Das
M i e t e r h ö h u n g s v e r l a n g e n i s t w i r k s a m . Es g e n ü g t den E r f
o r d e r n i s s e n d e s § 2 Abs. 2 MHRG. Es i s t s c h r i f t l i c h
g e l t e n d g e ma c h t und m i t dem H i n w e i s a u f d i e E n t g e l t e
f ü r 13 b e n a n n t e V e r g l e i c h s w o h n u n g e n a u s r e i c h e n d b e g
r ü n d e t wo r d e n . Di e Be g r ü n d u n g m i t dem Hi n we i s a u f
d i e E n t g e l t e f ü r V e r g l e i c h s w o h n u n g e n war n a c h § 2 Abs.
2 MHRG z u l ä s s i g .
A l l e r d i n g s i s t es n i c h t s t a t t h a f t , a u s den E n t g e l t e n
f ü r d i e b e n a n n t e n V e r g l e i c h s w o h n u n g e n e i n e n D u r c h s
c h n i t t s w e r t zu b i l d e n . V i e l m e h r muß j e d e r M i e t w e r t
f ü r s i c h genommen d i e vom V e r m i e t e r b e h a u p t e t e und
v e r l a n g t e V e r g l e i c h s m i e t e r e p r ä s e n t i e r e n . L i e g t d e r
Wer t u n t e r dem v e r l a n g t e n M i e t z i n s , so i s t n u r d e r
g e r i n g e r e Wer t z u g r u n d e zu l e g e n ( v e r g l . OLG K a r l s r
u h e WUM 1984, 2 1 ) . Dem i s t a l l e r d i n g s f ü r den v o r l
i e g e n d e n F a l l e r h e b l i c h e B e d e u t u n g n i c h t b e i z u me
s s e n . Di e K l ä g e r h a b e n m i t i h r e m M i e t e r h ö h u n g s v
e r l a n g e n f ü r d i e den B e k l a g t e n v e r m e i t e t e Wohnung
e i n e n m o n a t l i c h e n Q u a d r a t m e t e r p r e i s von ( 7 9 6 , 9 o :
74 =) 1 0 . 7 7 DM g e l t e n d g e m a c h t . Höhe r a l s d i e s e r
Q u a d r a t m e t e r p r e i s i s t d a s E n t g e l t f ü r i n s g e s a m t
1o d e r von den B e k l a g t e n b e n a n n t e n 13 V e r g l e i c h s wo
hnunge n.
Unwi r ks am ist d a s M i e t e r h ö h u n g s v e r l a n g e n d e r K l ä g e r
auch n i c h t d e s h a l b , w e i l im M i e t e r h ö h u n g s s c h r e i b e n
n i c h t a n g e g e b e n i s t , w e l c h e r B e t r i e b s k o s t e n a n t e i l
im v e r e i n b a r t e n M i e t z i n s e n t h a l t e n i s t . Di e Wi r k s a mk
e i t e i n e s M i e t e r h ö h u n g s v e r l a n g e n s h ä n g t n i c h t da v o n
a b , daß im F a l l e e i n e r I n k l u s i v - , P a u s c h a l - o d e r
G e s a m t mi e t e o d e r e i n e r T e i l p a u s c h a l m i e t e d e r V e r m
i e t e r den a l s Gr und- o d e r N e t t o m i e t e von a l l e n
N e b e n k o s t e n b e r e i n i g t e n M i e t a n t e i l r e c h n e r i s c h
e r m i t t e l t und s e i n a u f § 2 MHRG g e s t ü t z t e s E r h ö h u n g s
v e r l a n g e n a u f den so e r r e c h n e t e n N e t t o m i e t a n t e i l a u s r
i c h t e t und b e g r e n z t ; d e r V e r m i e t e r muß s i c h wegen
d e s r e c h n e r i s c h a u s z u k l a mme r n d e n a u f N e b e n / B e t r i e b s k
o s t e n e n t f a l l e n d e n A n t e i l s d e r v e r e i n b a r t e n P a u s c h a l o
d e r T e i l p a u s c h a l m i e t e n i c h t a u f d a s E r h ö h u n g s v e r f
a h r e n d e s § 4 MHRG v e r w e i s e n l a s s e n ( v e r g i . OLG
Hamm WUM 1984, 1 2 1 ) . Das g i l t h i e r zumal d e s h a l b ,
w e i l d i e K l ä g e r im M i e t e r h ö h u n g s s c h r e i b e n n i c h t e i n e
Er h ö h u n g d e s im v e r e i n b a r t e n M i e t z i n s e n t h a l t e n e n
N e b e n k o s t e n a n t e i l s g e l t e n d ma c h e n , s o n d e r n e i n e E r höhung
d e s v e r e i n b a r t e n M i e t z i n s e s a u f e i n e n B e t r a g
g e f o r d e r t h a b e n , d e r dem o r t s ü b l i c h e n N e t t o m i e t z i n s
ohne B e t r i e b s k o s t e n a n t e i l e n t s p r i c h t .
Di e h i e r n a c h m i t dem Zugang d e s M i e t e r h ö h u n g s s c h r e i b e n s
b e i den B e k l a g t e n i n Lauf g e s e t z t e K l a g e f r i s t h a t na c h
§ 2 Abs. 3 MHRG am 3 o . J u n i 1992 g e e n d e t . Vo r h e r
i s t d i e Kl a g e am 19. Mai 1992 e r h o b e n wor de n (§ 253
Abs. 1 ZPO).
Die Kl a g e i s t n u r i n s o w e i t b e g r ü n d e t , a l s d e r v e r l a n g t e
M i e t z i n s n i c h t mehr a l s 6 5 5 , 5 6 DM m o n a t l i c h b e t r ä g t .
Nur i n s o w e i t s i n d d i e K l ä g e r n a c h § 2 Abs. 1 MHRG b e r
e c h t i g t , von den B e k l a g t e n Zus t i mmung zu e i n e r M i e t e
r h ö h u n g f ü r d i e i h n e n d u r c h s c h r i f t l i c h e n M i e t v e r t r a g
vom 27 . J u n i 1978 v e r m i e t e t e n Wohnung zu v e r l a n g e n .
Bei Abgabe d e r M i e t e r h ö h u n g s e r k l ä r u n g m i t S c h r e i b e n
vom 1o . F e b r u a r 1992 war d e r b i s h e r i g e M i e t z i n s f ü r
d i e Wohnung von m o n a t l i c h 6 1 3 , - - DM s e i t mehr a l s
e i n e m J a h r u n v e r ä n d e r t g e b l i e b e n . Er war s e i t dem
1. J u l i 1987 n i c h t e r h ö h t w o r d e n . Der v e r l a n g t e M i e t z
i n s ü b e r s t e i g t i n Höhe d e s B e t r a g e s von 6 5 6 , 6 6 DM d i e
o r t s ü b l i c h e V e r g l e i c h s m i e t e n i c h t , d i e i n d e r Gemei nde
o d e r i n v e r g l e i c h b a r e n Gemei nden f ü r n i c h t p r e i s g e b
u n d e n e n Wohnraum v e r g l e i c h b a r e r A r t , G r ö ß e , Au s s
t a t t u n g , B e s c h a f f e n h e i t und Lage i n den l e t z t e n
d r e i J a h r e n v e r e i n b a r t o d e r , von E r h ö h u n g e n n a c h § 4
MHRG a b g e s e h e n , g e ä n d e r t w u r d e . Nachdem vom A m t s g e r i c h t
e i n g e h o l t e n G u t a c h t e n d e s S a c h v e r s t ä n d i g e n Dr . S c h ü t t -
n e r s vom 19. November 1992 b e t r u g b e i Abgabe d e r M i e t e
r h ö h u n g s e r k l ä r u n g d e r o r t s ü b l i c h e N e t t o q u a d r a t m e t e r p
r e i s f ü r d i e Wohnung 7 , 8 9 DM. Dem i s t zu f o l g e n .
Der S a c h v e r s t ä n d i g e h a t den o r t s ü b l i c h e n N e t t o q u a d r a t m
e t e r p r e i s f ü r d i e Wohnung z u t r e f f e n d e r m i t t e l t . S o w
e i t e r f ü r d i e E r m i t t l u n g d i e M i e t r i c h t w e r t t a b e l l e
f ü r D ü s s e l d o r f n a c h dem S t a n d von J a n u a r 1992 h e r a n g e z
o g e n und vom d a n a c h e r m i t t e l t e n Wer t wegen d e s z w i s
c h e n D ü s s e l d o r f und R a t i n g e n b e s t e h e n d e n M i e t p r e i s g
e f ä l l e s e i n e n Abzug von 7 , 5 % vor genommen h a t , i s t
d a s n i c h t zu b e a n s t a n d e n . Di e H e r a n z i e h u n g d e s M i e t s
p i e g e l s von D ü s s e l d o r f war n a c h § 2 Abs . 1 Nr . 2,
Abs . 2 S a t z 2 MHRG z u l ä s s i g . Bèi den g e n a n n t e n S t ä d t e n
h a n d e l t e s s i c h wegen i h r e r u n m i t t e l b a r e n N a c h b a r s c h a f t
und i h r e s ä h n l i c h e n G e p r ä g e s um v e r g l e i c h b a r e Ge me i n d
e n . Dem z w i s c h e n i h n e n b e s t e h e n d e n M i e t p r e i s g e f ä l l e
i s t d u r c h den v or ge nomme ne n Abzug von 7 , 5 % n a c h
s t ä n d i g e r R e c h t s p r e c h u n g d e r Kammer z u t r e f f e n d R e c h nung
g e t r a g e n .
Es i s t a uch n i c h t f e h l e r h a f t , da ß d e r S a c h v e r s t ä n d i g e
d i e Wohnl age a l s m i t t e l e i n g e s t u f t und d i e E r d g e s c h o ß l
a g e d e r Wohnung w o h n w e r t m i n d e r n d b e r ü c k s i c h t i g t h a t .
Der S t a n d o r t d e s Ha u s e s w e i s t n i c h t a l l e Mer kmal e
e i n e r g u t e n Wohnl age a u f . Di e Beba uung i s t n i c h t
a u f g e l o c k e r t , s o n d e r n g e s c h l o s s e n . Es h e r r s c h t n i c h t
b l o ß A n l i e g e r v e r k e h r , s o n d e r n l e i c h t e r D u r c h g a n g s v
e r k e h r . Di e E r d g e s c h o ß l a g e b i e t e t n i c h t d i e V o r z ü g e ,
d i e e i n e Lage im e r s t e n O b e r g e s c h o ß e i n e s Ha u s e s h a t .
I s t h i e r n a c h von e i n e m o r t s ü b l i c h e n N e t t o q u a d r a t m e t e r p
r e i s f ü r d i e Wohnung von m o n a t l i c h 7 , 8 9 DM a u s z u g e h e n ,
so b e t r ä g t d e r o r t s ü b l i c h e N e t t o m i e t z i n s f ü r d i e n a c h
- 6 -
dem u n w i d e r l e g t e n V o r t r a g d e r K l ä g e r 72 qm g r o ß e Wohnung
( 7 , 8 9 X 72 =) 5 6 8 , o8 DM. Er i s t um den na c h d e r
Be h a u p t u n g d e r K l ä g e r im v e r e i n b a r t e n M i e t z i n s e n t h
a l t e n e n B e t r i e b s k o s t e n a n t e i l von m o n a t l i c h 8 8 , 5 8 DM
( 5 6 8 , o 8 + 8 8 , 5 8 =) 6 5 6 , 6 6 DM zu e r h ö h e n . Di e B e k l a g t e n
h a be n d i e Höhe d e s b e h a u p t e t e n B e t r i e b s k o s t e n a n t e i l s
n i c h t a u s r e i c h e n d b e s t r i t t e n . Es kann a uch a l s a l l g e me
i n k u n d i g a n g e s e h e n w e r d e n , daß s i c h e i n m o n a t l i c h e r
B e t r i e b s k o s t e n a n t e i l von ( 8 8 , 5 8 : 72 =) 1 , 2 3 DM j e
Q u a d r a t m e t e r im Rahmen d e s O r t s ü b l i c h e n h ä l t .
Nach § 2 Abs . 4 MHRG t r i t t d i e g e r e c h t f e r t i g t e M i e t e
r h ö h u n g am 1. Mai 1992 e i n .
Di e K o s t e n e n t s c h e i d u n g b e r u h t a u f §§ 92 Abs. 1, 97
Abs . 1, 1oo Abs . 1, Abs. 4 , 269 Abs . 3 ZPO.
S t r e i t w e r t f ü r d i e B e r u f u n g s i n s t a n z :
ab 1 . 4. 1993 1 . 8 7 9 , 9 2 DM,
ab 1 7 . 9 . 1993 1 . 8 4 8 , 9 2 DM.