Mietrückstände nach Aufhebungsvertrag: Ratenzahlung zugesprochen, NK 2016 abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Das LG Düsseldorf hatte über Ansprüche aus einem beendeten Gewerberaummietverhältnis nach zwei Aufhebungsvereinbarungen zu entscheiden. Es sprach der Vermieterin rückständige Raten aus dem Aufhebungsvertrag zur Ladenfläche sowie künftige Monatsraten bis April 2020 zu und erkannte zudem einen Restmietrückstand zur Bestuhlungsfläche zu. Die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2016 wurde abgewiesen, weil eine nachvollziehbare Zuordnung zu bereits geltend gemachten Nebenkostennachzahlungen fehlte (Gefahr doppelter Inanspruchnahme).
Ausgang: Klage auf Mietraten und Restmiete überwiegend zugesprochen; Nebenkostennachforderung 2016 abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Wird in einem Aufhebungsvertrag für Mietrückstände eine Ratenzahlungsverpflichtung vereinbart, kann der Vermieter bei Ausbleiben der Raten die vereinbarten Ratenbeträge als Anspruch aus § 535 BGB i.V.m. dem Aufhebungsvertrag geltend machen.
Der Einwand, der Vermieter habe einen weiteren Mitverpflichteten nicht in Anspruch genommen, ist unbeachtlich, wenn der Aufhebungsvertrag die Fälligkeit und eigenständige Leistungspflicht eindeutig regelt.
Die Klage auf Zahlung künftig fällig werdender, nicht von einer Gegenleistung abhängiger Geldraten ist nach § 257 ZPO zulässig, wenn die Fälligkeit kalendermäßig bestimmt ist; sie kann zudem auf § 259 ZPO gestützt werden, wenn die Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung besteht.
Ein in einer Aufhebungsvereinbarung erklärtes Anerkenntnis eines bestimmten Mietrückstands begründet die Anspruchsgrundlage für die Zahlung, solange der Schuldner dem Anerkenntnis nicht substantiiert entgegen tritt.
Eine Betriebskostennachforderung ist unschlüssig, wenn der Vermieter nicht nachvollziehbar darlegt, wie sich die geltend gemachte Forderung zu bereits angesetzten Nebenkostennachzahlungen verhält und dadurch eine doppelte Inanspruchnahme nicht ausgeschlossen ist.
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 24.000 EUR (rückständige Miete und Ratenzahlung für die ehemaligen Mietflächen) nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen, und zwar aus:
2.000 EUR seit dem 05.09.2017,
2.000 EUR seit dem 05.10.2017,
2.000 EUR seit dem 06.11.2017,
2.000 EUR seit dem 06.12.2017,
2.000 EUR seit dem 04.01.2018,
2.000 EUR seit dem 05.02.2018,
2.000 EUR seit dem 05.03.2018,
2.000 EUR seit dem 05.04.2018,
2.000 EUR seit dem 04.05.2018,
2.000 EUR seit dem 05.06.2018,
2.000 EUR seit dem 04.07.2018,
2.000 EUR seit dem 03.08.2018.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin monatliche Raten in Höhe von 2.000 EUR jeweils zum 3. Werktag eines Monats, beginnend mit dem Monat September 2018 bis einschließlich April 2020 zu zahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 4.574,49 EUR (Mietrückstände für die (ehemalige) Bestuhlungsfläche) nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.02.2019 zu zahlen.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin zu 23 % und die Beklagte zu 77 %.
6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Zahlung von Mietrückständen.
Zwischen der Klägerin und der Beklagten bestand ein Mietverhältnis laut Mietvertrag vom 15.02.2011 / 08.02.2011 (Anlagenkonvolut K 1) über die Ladenfläche Nr. B-03 A von ca. 129 qm im Untergeschoss sowie über die Lagerfläche Nr. U3-08 B mit einer Größe von ca. 15,81 qm im 3. Untergeschoss des Shopping-Centers O.“, Z.-straße, 40212 Düsseldorf. Es wurden folgende Nachträge abgeschlossen: Nachtrag Nr. 1 vom 26.08.2011 (Anlage K 2), Nachtrag Nr. 2 vom 05.10. / 12.10.2011 (Anlage K 3), Nachtrag Nr. 3 vom 09.01. / 13.01.2012 (Anlage K 4), Nachtrag Nr. 4 vom 04.06. / 09.02.2014 (Anlage K 5). Der Mietvertrag und die Nachträge Nr. 1 und 2 wurden auf Mieterseite von Herrn J. geschlossen. Mit Nachtrag Nr. 3 wurde der Mietvertrag auf die Beklagte übergeleitet.
Am 24.03. / 11.04.2017 schlossen die Parteien eine Aufhebungsvereinbarung bezüglich der Ladenflächen (Anlage K 6) sowie eine Aufhebungsvereinbarung bezüglich der Bestuhlungsfläche (Anlage K 16). Das Mietverhältnis endete zum 31.03.2017, die Beklagte räumte das Mietobjekt zum 01.04.2017.
Anders als in dem Aufhebungsvertrag bezüglich der Ladenflächen vorgesehen, hat die A. GmbH die Ausgleichszahlung laut § 2.2 lit. e) des Aufhebungsvertrages bezüglich der Ladenflächen nicht geleistet.
Die Klägerin behauptet, es bestehe ein Zahlungsrückstand der Beklagten bezüglich der Ladenflächen in Höhe von 65.985,94 EUR brutto und bezüglich der Bestuhlungsfläche in Höhe von 5.358,38 EUR. Da eine Schuldübernahme – unstreitig – nicht erfolgt sei, befinde sich die Beklagte mit Ratenzahlungen in Höhe von 24.000 EUR im Rückstand. Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte habe den Zahlungsrückstand nach den Regelungen in den Aufhebungsvereinbarungen anerkannt.
Die Klägerin behauptet weiter, der Beklagten sei am 25.06.2018 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 übersandt worden (Anlage K 12), die eine Nachforderung in Höhe von 19.800,94 EUR ausweise. Der Betrag sei trotz Aufforderung vom 25.06.2018 (Anlage K 13) – unstreitig – nicht ausgeglichen worden. Belege seien bislang von der Beklagten – unstreitig – nicht angefordert worden bzw. es sei – unstreitig – kein Anspruch auf Belegeinsicht geltend gemacht worden. Die Klägerin ist der Ansicht, es sei grob treuwidrig, wenn die Beklagte sich nunmehr auf einen Nichtzugang berufe.
Die Klägerin hat vor der mündlichen Verhandlung am 29.10.2018 angekündigt zu beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 60.985,94 EUR (rückständige Miete für die ehemalige Ladenfläche) und einen Betrag in Höhe von 5.358,38 EUR (Mietrückstände für die ehemalige Bestuhlungsfläche nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 24.000 EUR (rückständige Miete und Ratenzahlung für die ehemaligen Mietflächen) nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen, und zwar aus:
2.000 EUR seit dem 05.09.2017,
2.000 EUR seit dem 05.10.2017,
2.000 EUR seit dem 06.11.2017,
2.000 EUR seit dem 06.12.2017,
2.000 EUR seit dem 04.01.2018,
2.000 EUR seit dem 05.02.2018,
2.000 EUR seit dem 05.03.2018,
2.000 EUR seit dem 05.04.2018,
2.000 EUR seit dem 04.05.2018,
2.000 EUR seit dem 05.06.2018,
2.000 EUR seit dem 04.07.2018,
2.000 EUR seit dem 03.08.2018;
2. die Beklagte zu verurteilen, einen Betrag in Höhe von 19.800,94 EUR (Nachforderung auf die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016) nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.06.2018 zu zahlen;
3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin monatliche Raten in Höhe von 2.000 EUR jeweils zum 3. Werktag eines Monats, beginnend mit dem Monat September 2018 bis einschließlich April 2020 zu zahlen;
3. a) die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 5.358,38 EUR (Mietrückstände für die (ehemalige) Bestuhlungsfläche) nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, sie habe weitere Zahlungen in Höhe von insgesamt 6.000 EUR an die Klägerin wie folgt geleistet: 1.500 EUR am 11.05.2017, 500 EUR am 15.05.2017, 1.000 EUR am 14.06.2017, 500 EUR am 16.06.2017, 500 EUR am 28.06.2017, 1.000 EUR am 13.07.2017, 500 EUR am 14.07.2017 und 500 EUR am 19.07.2017.
Die Nebenkostenabrechnung 2016 sei ihr nicht zugegangen. Sie sei jedenfalls unwirksam. Eine Nachprüfung könne nicht erfolgen, weil überwiegend Belege fehlten. Die Ergebnisse der Unterlagen für Heizungs-, Warmwasser- und Kaltwasserkosten würden sich in der Abrechnung zahlenmäßig nicht wiederfinden. Jedenfalls sei die korrekte Summe der Vorauszahlungen nicht berücksichtigt worden. Die Geltendmachung einer Zahlung in Höhe von 19.800,94 EUR aus der Nebenkostenabrechnung 2016 stelle eine doppelte Inanspruchnahme dar.
Es sei nicht ersichtlich, dass die Klägerin die A. GmbH überhaupt in Anspruch genommen habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Akteninhalt sowie die tatsächlichen Ausführungen in den nachfolgenden Entscheidungsgründen verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
1.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von 24.000 EUR aus § 535 BGB i. V. m. dem Aufhebungsvertrag vom 24.03. / 11.04.2017 bezüglich der Ladenfläche zu.
Zwischen den Parteien bestand unstreitig der Mietvertrag vom 15.02. / 08.02.2011, ergänzt um die Nachträge Nr. 1 bis 4. Ausgehend vom Aufhebungsvertrag vom 24.03. / 11.04.2017 bezüglich der Ladenfläche bestand zum Stichtag des 02.03.2017 ein Zahlungsrückstand der Beklagten in Höhe von 65.985,94 EUR (Anlage K 6, S. 3, § 2, 2.1). Dieser Betrag ist durch Zahlungen der Beklagten vom Mai bis August 2017 teilweise erfüllt worden, so dass sich unter zusätzlicher Berücksichtigung einer Erstattung wie ersichtlich aus der Aufstellung auf S. 8 des Schriftsatzes vom 15.08.2018, Bl. 46 GA, ein ausstehender Betrag von 60.985,94 EUR zum August 2017 ergibt.
Da die Mithaftende, die A. GmbH, die Ausgleichszahlung in Höhe von 50.000 EUR laut § 2, 2.2 e) des Aufhebungsvertrages unstreitig nicht gezahlt hat und weitere Ratenzahlungen nach August 2017 nicht rechtzeitig erfolgt sind, besteht die Zahlungsverpflichtung der Beklagten laut § 2, 2.2 g) des Vertrages. Diese ist auf die Zahlung von je 2.000 EUR in Raten, beginnend ab dem 02.09.2017 bis zum 30.04.2020 gerichtet. Ob und warum die Klägerin die Mithaftende nicht in Anspruch genommen hat, ist nicht erheblich. Denn aus dem Aufhebungsvertrag, den ein Vertreter der Mithaftenden unterzeichnet hat, ergibt sich, dass die Ausgleichszahlung bis zum 01.09.2017 zu leisten war. Dieser Zeitpunkt war der Mithaftenden bekannt.
Zwischen September 2017 und August 2018 (Schriftsatz vom 15.08.2018, Bl. 39 ff. GA) liegt ein Zeitraum von 12 Monaten, der den mit Antrag zu 1) geltend gemachten Betrag von 24.000 EUR ergibt.
Soweit sich die Beklagte auf zusätzliche Zahlungen beruft, so dringt sie hiermit nicht durch. Die von ihr angegebenen Beträge korrespondieren mit den Verrechnungen laut der oben genannten Aufstellung nach Zeitpunkt und Höhe, soweit Zahlungen über 500 EUR betroffen sind. Dem ist die Beklagte nach Vorlage der weiteren Vereinbarung bezüglich der Bestuhlungsfläche nicht hinreichend entgegengetreten. Die Beträge, die die Beklagte im Zeitraum Mai bis August 2017 gezahlt hat, sind von den Ratenzahlungen nicht abzuziehen. Denn die Ratenzahlungsverpflichtung knüpft an den Zahlungsrückstand abzüglich etwaiger Zahlungen bis August 2017 an, § 2, 2.2 g).
Der Zinsanspruch folgt aus § 286 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB i. V. m. dem Aufhebungsvertrag vom 24.03. / 11.04.2017, dort § 2, 2.2 g). Der Zinsanspruch ist nicht erloschen, weil eine pünktliche Zahlung der Raten abgesehen von den Zahlungen bis August 2017 nicht erfolgte. Die Zinshöhe ergibt aus § 288 Abs. 2 BGB, wobei das Gericht insoweit nicht befugt ist, mehr zuzusprechen als beantragt worden ist, § 308 Abs. 1 ZPO.
2.
Hinsichtlich des Ratenzahlungsanspruchs der Klägerin gegen die Beklagte vom September 2018 bis zum April 2020 wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Der Anspruch auf Zahlung künftiger Raten ist zulässig nach § 257 ZPO. Denn die Beklagte schuldet nicht von einer Gegenleistung abhängige Geldforderungen, deren Geltendmachung an den Eintritt eines Kalendertages – jeweils der dritte eines Monats laut Aufhebungsvertrag, § 2, 2.2. g) – geknüpft ist. Im Übrigen besteht auch nach § 259 ZPO die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung, da die Beklagte die Raten bislang nicht erbracht hat.
3.
Weiter steht der Klägerin gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von 4.574,49 EUR aus § 535 BGB i. V. m. dem Aufhebungsvertrag vom 24.03. / 11.04.2017 bezüglich der Bestuhlungsfläche zu. Ein weiterer Anspruch besteht nicht.
Der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag bezog sich ausweislich der Planunterlagen (Anlagenkonvolut K 1) auch auf eine Bestuhlungsfläche. Ausgehend vom Aufhebungsvertrag vom 24.03. / 11.04.2017 bezüglich der Bestuhlungsfläche bestand zum Stichtag des 15.03.2017 ein Zahlungsrückstand der Beklagten in Höhe von 8.074,49 EUR (Anlage K 16, S. 2, § 2, 2.1). Diesen Zahlungsrückstand hat die Beklagte laut § 2, 2.4 des Aufhebungsvertrages anerkannt.
Die Auflistung in Ziff. II. 1. c) bb) des Schriftsatzes vom 15.08.2018 (Bl. 48 GA) zeigt einen höheren Zahlungsrückstand von 8.858,38 EUR. Dieser bestrittene Zahlungsrückstand wurde bis auf die Vorlage des zweiten Aufhebungsvertrages bezüglich der Bestuhlungsfläche trotz des Hinweises im Beschluss vom 19.12.2018 nicht weiter aufgeklärt, so dass das Gericht von einem Zahlungsrückstand zum März 2017 in Höhe von 8.074,49 EUR ausgeht. Da die Ratenzahlungen nach August 2017 ausgeblieben sind, ist dieser Zahlungsrückstand fällig, § 2, 2.5 b) des Aufhebungsvertrages.
Von diesem Zahlungsrückstand sind die Zahlungen der Beklagten in den Monaten Mai bis August 2017 in Höhe von insgesamt 3.500 EUR abzuziehen. Diese Zahlungen in Höhe von je 500 korrespondieren in Höhe und Zahlungsdatum mit denjenigen, die die Beklagte im Schriftsatz vom 10.07.2018 für Mai, Juni und Juli 2017 eingewandt hat. Weiterer Vortrag der Beklagten dahingehend, dass es sich um weitere bzw. andere Zahlungen handeln soll, ist nicht erfolgt, so dass der Betrag von 3.500 EUR zugrunde zu legen ist.
Als Differenz zwischen 8.074,49 EUR und 3.500 EUR ergibt sich ein ausstehender Betrag in Höhe von 4.574,49 EUR.
Der Zinsanspruch folgt – mangels anderweitiger Angaben – aus §§ 291, 288 Abs. 2 BGB. Mangels Angabe des Beginns der Zinszahlungspflicht im Antrag 3 a) war der Antrag dahingehend auszulegen, dass Zinsen ab Rechtshängigkeit (Bl. 102 GA) begehrt werden. Der Zinsanspruch ist nicht erloschen, weil eine pünktliche Zahlung der Raten nach August 2017 nicht erfolgte, siehe hierzu Aufhebungsvertrag vom 24.03. / 11.04.2017, dort § 2, 2.5 a). Die Zinshöhe ergibt aus § 288 Abs. 2 BGB, wobei das Gericht insoweit nicht befugt ist, mehr zuzusprechen als beantragt worden ist, § 308 Abs. 1 ZPO.
4.
Der Klägerin steht ein Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von Nebenkosten für das Jahr 2016 in Höhe von 19.800,94 EUR gem. § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. dem Mietvertrag nicht zu.
Die Nebenkostenabrechnung 2016 weist einen ausstehenden Betrag in Höhe der begehrten 19.800,94 EUR aus. Als Nebenkostenvorauszahlungen wurden 5.804,66 EUR in Abzug gebracht. Allerdings weist die vorgelegte Auflistung der Zahlungsrückstände in Ziff. II. 1. c) aa) des Schriftsatzes vom 15.08.2018 Nebenkostennachzahlungen in Höhe von insgesamt 27.216,47 EUR aus. Ob und wie diese in der Nebenkostenabrechnung einen Niederschlag gefunden haben, ist weder von der Klägerin – trotz Einwandes der doppelten Inanspruchnahme durch die Beklagte – dargelegt worden noch ist dies ersichtlich. Selbst bei Abzug der in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Vorauszahlungen von dem Betrag der Nachzahlungen verbleibt ein Betrag, der den geltend gemachten Betrag übersteigt.
Mangels Anspruchs in der Hauptsache steht der Klägerin auch kein Zinsanspruch zu.
II.
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 und 2, 709 S. 1 und 2 ZPO.
Eine teilweise Klagerücknahme liegt im Schriftsatz vom 15.08.2018 nicht vor, sondern eine Erweiterung des Klageantrags in der Hauptsache, § 264 Nr. 2 ZPO (Geltendmachung der Ratenzahlungen).
III.
Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:
Bis zum 16.08.2019: 66.344,32 EUR,
danach: 89.159,32 EUR, dabei entfallen auf:
Antrag zu 1): 24.000 EUR
Antrag zu 2): 19.800,94 EUR
Antrag zu 3): 20 x 2.000 = 40.000 EUR
Antrag zu 3 a): 5.358,38 EUR.
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