Berufung: Klage wegen Mietzins und Nebenkosten abgewiesen, Widerklage teilweise stattgegeben
KI-Zusammenfassung
Der Kläger forderte rückständigen Mietzins (Aug.–Okt.1996) und Nebenkostenvorauszahlung (Juli 1996); die Beklagten erhoben Widerklage. Streitgegenstand war, ob das Mietverhältnis durch Aufhebungsvertrag endete, ob §552 S.3 BGB zur Entbindung von Mietzahlungen greift und ob der Vermieter zum Abschluss mit Ersatzmietern verpflichtet war. Das Landgericht wies die Klage ab, verurteilte den Kläger auf die Widerklage zu 136,04 DM und begründete dies mit Renovierung im Vermieterinteresse, der Abrechnungsreife und fehlender Vereinbarung über Ersatzmieter.
Ausgang: Klage des Klägers abgewiesen; Widerklage der Beklagten teilweise stattgegeben (Zahlung des Klägers 136,04 DM an Beklagte).
Abstrakte Rechtssätze
Führt der Vermieter nach Auszug Renovierungs- oder Umbauarbeiten ausschließlich in seinem eigenen Interesse durch, entfällt nach § 552 Satz 3 BGB die Mietzinszahlungspflicht des Mieters für die Dauer der Nutzung durch die Arbeiten.
Nach Eintritt der Abrechnungsreife für Betriebskosten besteht kein Anspruch mehr auf Nebenkostenvorauszahlungen; der Vermieter kann nur noch den sich aus der Abrechnung ergebenden Saldo geltend machen.
Ein Mieter, der vorzeitig aus dem Mietverhältnis ausscheidet, hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter mit einem von ihm vorgeschlagenen Ersatzmieter einen Mietvertrag abschließt; eine entsprechende Verpflichtung setzt eine ausdrückliche Vereinbarung voraus.
Für das Zustandekommen eines konkludenten Mietaufhebungsvertrags können frühere Absprachen mit der Hausverwaltung und das Verhalten bei der Wohnungsübergabe maßgeblich sein; die ausdrückliche Ablehnung vorgeschlagener Nachmieter durch den Vermieter schließt eine konkludente Aufhebung aus.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 9. Juni 1997 - 55 C 20145/96 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Beklagten 136,04 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 11.03.1997 zu zahlen.
Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster In stanz haben die Beklagten zu jeweils 22,5 % und der Kläger zu 55 % zu tragen.
Die: Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten zu jeweils 23 % und der Klä ger zu 54 % zu tragen.
Rubrum
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat sie hinsichtlich der Klage Erfolg, hinsichtlich der Widerklage ist sie unbegründet.
1. Klage
Dem Kläger steht kein Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate August bis Oktober 1996 sowie auf Nebenkostenvorauszahlung für Juli 1996 aus § 535 Satz 2 BGB zu.
a) ,
Es spricht bereits einiges dafür, daß das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Wohnung im Hause C-Straße in Düsseldorf zum 31.07.1996 durch einen Mietaufhebungsvertrag beendet worden ist. Für die Annahme eines zwischen der - unstreitig zu allen das Mietverhältnis betreffenden Erklärungen bevollmächtigten - Hausverwaltung X und den Beklagten im Rahmen der förmlichen Übergabe der Wohnung Ende Juli 1996 geschlossenen Mietaufhebungsvertrags sprechen folgende Umstände Die Hausverwaltung hatte sich auf das Schreiben des Beklagten zu 1) vom 17. März 1996, mit dem er für beide Beklagte um Entlassung aus dem Mietverhältnis zum 31.07.1996 gebeten hatte, zu einer vorzeitigen Vertragsbeendigung bereit erklärt, wenn die Beklagten einen Ersatzmieter stellen würden, der bereit sei, einen Mietzins in Höhe von 13,00 DM pro Quadratmeter zu zahlen. In ihrem Schreiben vom 29.04.1996 beziehen sich die Beklagten auf diese Absprache und benennen fünf Nachmieter mit der Bitte an die Hausverwaltung, sich mit diesen in Verbindung zu setzen. Wenn hierauf keine weitere Reaktion der Hausverwaltung erfolgt ist, dürften die Beklagten die förmliche Übergabe der Wohnung kurz vor dem von den Beklagten gewünschten Beendigungszeitpunkt, bei der ein gemeinsames Übergabeprotokoll wie üblicherweise bei Beendigung des Mietverhältnisses erstellt wurde, in dem die Beklagten als "bisherige Mieter" aufgeführt waren, wohl dahin verstehen, daß die Hausverwaltung der Aufhebung des Mietvertrages zum 31.07.1996 zustimmte. Etwas anderes würde allerdings gelten, wenn die Hausverwaltung die von den Beklagten benannten Nachmieter den Beklagten gegenüber vor Rückgabe der Wohnung ausdrücklich abgelehnt hätten, da in diesem Fall die von der Hausverwaltung geforderte Bedingung für die frühzeitige Vertragsauflösung - für die Beklagten erkennbar - nicht erfüllt gewesen wäre. Ob und in welcher Weise die Hausverwaltung auf die Benennung der Nachmieter reagiert hat, haben die Parteien nicht im einzelnen vorgetragen. Diese für die Frage des Abschlusses eines konkludenten Mietaufhebungsvertrags bedeutsame Umstand kann jedoch ebenso dahinstehen wie die Frage, ob die Hausverwaltung den Beklagten vor oder bei dem Übergabetermin erklärt hat, daß sie den Mietzins bis zur Neuvermietung fortzuentrichten hätten.
Unabhängig von dem Zustandekommen eines Mietaufhebungs vertrags ist die Verpflichtung der Beklagten zur Weiter zahlung des Mietzinses bis Oktober 1996 jedenfalls ent sprechend § 552 Satz 3 BGB entfallen. Denn unstreitig ist eine Anschlußvermietung nach dem Auszug der Beklagten zu nächst unterblieben, um die Wohnung umfassend zu renovie ren. Zwischen den Parteien besteht Einigkeit darüber, daß die Beklagten nicht zu einer Renovierung oder zu einer Entfernung ihrer Einbauten verpflichtet waren (auf letz teres hat der Kläger jedenfalls im Übergabeprotokoll ver zichtet, ebenso auf etwaige Schadensersatzansprüche aus positiver Vertragsverletzung). Daß diese Renovierung (auch) im Interesse der Beklagten erfolgte, um eine als baldige Neuvermietung zu gewährleisten, wie es das Amts gericht unterstellt, kann bereits aufgrund des eigenen Vortrags des Klägers nicht angenommen werden. Dieser hat vielmehr dargelegt, die Renovierung sei erforderlich ge wesen, um eine Neuvermietung der Wohnung zu dem ortsübli chen Mietzins, der unstreitig mit 13,00 DM pro qm den von den Beklagten bisher gezahlten Mietzins von 8,50 DM pro qm erheblich überstieg, zu ermöglichen. Die Renovierung wäre daher - im Interesse des Vermieters - auch dann er forderlich gewesen, wenn das Mietverhältnis mit den Be klagten bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortgesetzt worden wäre. Es ist daher davon auszugehen, daß der Klä ger die Renovierungs- und Umbauarbeiten nicht im Interes se der Beklagten hat durchführen lassen, sondern aus schließlich im eigenen Interesse. In einem solchen Fall entfällt entsprechend § 552 Satz 3 BGB die Mietzins pflicht des Mieters während der Nutzung der Wohnung zu Renovierungs- und Umbauarbeiten (vgl. LG Köln WuM 1987, 84).
Dem Kläger steht kein Anspruch auf die Nebenkostenvoraus zahlung für den Monat Juli 1996 in Höhe von 190,00 DM mehr zu. Nachdem mehr als ein Jahr nach Abschluß der Ver brauchsperiode vergangen ist, hätte der Kläger über die Betriebskosten für das Jahr 1996 abrechnen müssen. Nach Eintritt der Abrechnungsreife besteht kein Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen mehr. Der Vermieter kann dann ausschließlich den Abrechnungssaldo geltend machen.
2.
Die Widerklage ist unbegründet. Die Beklagten haben kei nen Anspruch aus positiver Vertragsverletzung - der ein zigen in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage - auf Er satz des Schadens, der ihnen nach ihrer Behauptung da durch entstanden ist, daß der Kläger keinen Mietvertrag mit einem der von ihnen benannten Nachmieter abgeschlos sen hat, der angeblich bereit gewesen wäre, einen Betrag in Höhe von 3.000,00 DM für die . Übernahme der Einbauten der Beklagten an diese zu zahlen. Der Kläger hat durch das Unterlassen des Vertragsschlusses mit einem von den Beklagten benannten Nachmieter nicht seine mietvertragli chen Pflichten verletzt. Der auf eigenen Wunsch aus dem Mietverhältnis ausscheidende Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Abschluß eines Mietvertrages mit einem bestimmten Ersatzmieter. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn eine ausdrückliche Vereinbarung darüber getroffen worden wäre, daß die Beklagten berechtigt wa ren, einen Ersatzmieter für die restliche Laufzeit des Vertrages zu stellen, um sich von diesen ihre Investitio nen entgelten zu lassen. Daß eine solche Vereinbarung ge troffen worden ist, haben die Beklagten indessen nicht darge legt.Anlaß für die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung über die Stellung eines Ersatzmieters war nach dem eigenen Vortrag der Beklagten lediglich ihr Wunsch auf vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses.
Sie haben nicht dargetan, daß sie gegenüber dem Kläger zum Ausdruck gebracht haben, daß es ihnen auch darum ging, sich von einem potentiellen Ersatzmieter ihre Investitionen entgelten zu lassen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Streitwert für die 1. Instanz: 6.650,04 DM. Streitwert für die Berufungsinstanz: 6.514,00 DM.