Berufung im Mietstreit: Kaution, Aufrechnung und rückwirkende Mietminderung
KI-Zusammenfassung
Der Kläger (Vermieter) erstrebt Nachzahlung von Mietzins für Juli–September 1985; die Beklagte machte Kautionsaufrechnung, Mietminderung und Nutzungsentschädigung geltend. Das Landgericht gab der Berufung teilweise statt und verurteilte zur Nachzahlung von 1.049,07 DM zzgl. Zinsen. Rückwirkende Mietminderung und die Erweiterung um Oktober wurden abgewiesen mangels substantiierten Vorbringens.
Ausgang: Berufung des Klägers teilweise stattgegeben – Beklagte zur Nachzahlung von 1.049,07 DM zzgl. Zinsen verurteilt, übrige Ansprüche abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine Aufrechnung mit der Kaution führt zur Erlöschung der Gegenforderung in Höhe des aufgerechneten Kautionsbetrags; eine verbleibende Restkaution ist nach § 366 Abs. 2 BGB auf die älteste Forderung anzurechnen.
Eine rückwirkende Mietminderung ist nur wirksam, wenn der Mieter substantiiert darlegt, wann er Kenntnis der Mängel erlangte und wie er den Vorbehalt bei der Zahlung gegenüber dem Vermieter geltend gemacht hat; bloße Mitteilung an Dritte reicht nicht aus.
Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen Mietausfalls besteht nicht, wenn der Mieter die Wohnung zurückgegeben hat; der Kläger trägt die Darlegungslast, dass der Mietausfall vom Beklagten verursacht wurde.
Zinsansprüche aus rückständigen Mietforderungen oder Schadensersatz richten sich nach den einschlägigen Vorschriften des BGB (u.a. §§ 284, 288 BGB) und können für die Zeit des Verzugs geltend gemacht werden.
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 17. Dezember 1985 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf – 23 C 476/85 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst :
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger und dessen Ehefrau … 1.049,07 DM nebst 4 % Zinsen von 2.037,12 DM für die Zeit vom 03.09. bis 31.12.1985 und von 1.049,07 DM ab 1. Januar 1986 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen, soweit der Rechtsstreit nicht in der Hauptsache erledigt ist (Räumungsanspruch).
Die in der Berufungsinstanz erweiterte Klage wird ebenfalls abgewiesen.
Die Kosten des I. Rechtszuges fallen zu 32/100 dem Kläger, zu 68/100 der Beklagten zur Last.
Von den Kosten des Berufungsrechtszuges tragen der Kläger 57/100, die Beklagte 43/100.
Entscheidungsgründe
De Berufung des Klägers ist zulässig und teilweise begründet. Die in der Berufungsinstanz erweiterte Klage bleibt dagegen ohne Erfolg.
I. Berufung
Mit der Berufung verfolgte der Kläger zunächst seinen abgewiesenen Zahlungsanspruch in vollem Umfang weiter. Es handelte sich um den Mietzins bzw. Nutzungsentschädigung für die Zeit von Juli bis einschließlich September 1985 in Höhe von 3 x 679,04 DM = 2.037,12 DM. Sodann hat der Kläger die Berufung in Höhe von 464,05 DM zurückgenommen und im Wege der Berufung nur noch einen Anspruch in Höhe von 1.573,07 DM geltend gemacht. In Höhe von 464,05 DM hat der Kläger die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch anerkannt, (988,05 DM ./. 524,- DM Schadenersatz für eine beschädigte Tür). In entsprechender Anwendung von § 366 Abs. 2 BGB war die Restkaution von 464,05 DM auf die älteste Forderung, nämlich die Julimiete 1985 anzurechnen, so dass die Klageerweiterung unberührt bleibt.
Statt 1.573,07 DM hat die Beklagte jedoch lediglich für die Monate Juli bis einschließlich September 1985 an Miete bzw. Nutzungsentschädigung nur noch 1.049,07 DM nachzuzahlen. Die ursprüngliche Nachforderung von 2.037,12 DM ist nämlich nicht nur in Höhe eines Kautionsrestbetrages, sondern in Höhe des vollen Kautionsbetrages einschließlich Zinsen von unstreitig 988,05 DM erloschen (§§ 387, 389 BGB).
Das Mietobjekt stand Anfang Oktober 1985 dem Kläger wieder zur Verfügung, nachdem das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges mit den Mieten für Juli und August 1985 vom 08.08.1985 beendet worden ist. Ab Januar 1986 war daher die Kaution zur Rückzahlung fällig. Bis zu diesem Zeitpunkt hätte der Kläger über die Kaution abrechnen können und müssen. Die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen, die erst mit Schriftsatz vom 17. April 1986 (Bl. 45 d. A.) erfolgte, ging ins Leere, weil die Beklagte ihrerseits bereits wirksam mit Schriftsatz vom 17. Februar 1986 (Bl. 36 d. A.) die Aufrechnung mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch erklärte hatte.
Zur Mietminderung ist die Beklagte dagegen nicht berechtigt. Da es sich um eine rückwirkende Minderung handeln soll, hätte die Beklagte substantiiert darlegen müssen, wann genau der Kläger von etwaigen Mängeln Kenntnis erhalten hat und wie sie den behaupteten Vorbehalt bei der Mietzahlung ab Januar 1985 geltend gemacht hat.
Die Unterrichtung nur des Hausmeisters reicht nicht aus, denn der Hausmeister ist nicht Vertreter des Klägers. Ebensowenig genügt die pauschale Behauptung, ab Januar 1985 habe sie – die Beklagte – die Miete nur noch unter Vorbehalt gezahlt, was der Kläger bestreitet.
Die Minderung ist daher unwirksam, so dass die Beklagte zur Nachzahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.409,07 DM zu verurteilen war.
II. Erweiterte Klage
Die in der Berufungsinstanz um 679,04 DM erweiterte Klage ist nicht begründet. Bei diesem Betrag handelt es sich um Mietausfallentschädigung für den Monat Oktober 1985. Eine Nutzungsentschädigung ist nicht mehr geschuldet, da die Beklagte die Wohnung Anfang Oktober 1985 zurückgegeben hat.
Der Kläger hat nicht schlüssig dargelegt, dass ein etwaiger Mietausfall von der Beklagten verursacht worden ist.
Wie die Beklagte unwidersprochen vorgetragen hat, war ihre Wohnung ab 1. Oktober 1985 an den Hausmeister … vermietet. Unter diesen Umständen hätte der Kläger darlegen müssen, warum es zum Bezug der Wohnung durch den Hausmeister im Monat Oktober 1985 nicht gekommen ist.
0.
Der Zinsanspruch beruht auf §§ 284, 288 BGB.
Die Kostenentscheidungen folgen aus §§ 92, 271 III., 91 a. 97 und 515 III. ZPO.
Den Antrag, die Beklagte für die Zeit, die sie noch in der Wohnung verbleibt, zur Zahlung eines Betrages in Höhe des monatlichen Mietzinses zu verurteilen, hat der Kläger zwar rechtshängig gemacht, aber in der mündlichen Verhandlung nicht gestellt. Insoweit ist von einer Klagerücknahme auszugehen, für die der Kläger gemäß § 271 III. ZPO die Kosten zu tragen hat.
Soweit der Kläger mit Zustimmung der Beklagten den Räumungsrechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, entspricht es billigem Ermessen, unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes, die Kosten dem Kläger aufzuerlegen. Der Kläger war zwar nicht alleiniger Inhaber des Räumungsanspruchs, sondern nur gemeinsam mit seiner Ehefrau. Wäre der Rechtsstreit jedoch fortgeführt worden, so hätte das Amtsgericht auf eine richtige Antragstellung hinwirken müssen. Der Mangel wäre dann dadurch behoben worden, dass der Kläger Räumung und Herausgabe an sich und seine Ehefrau verlangt hätte. Dass der Anspruch aufgrund der fristlosen Kündigung vom 08.08.1985 berechtigt war, wurde bereits dargelegt (§ 554 Abs. 1, I. alt. BGB ). Die Beklagte hat daher nach billigem Ermessen die Kosten zu tragen.
Für die Kosten der Berufungsrücknahme in Höhe von 464,05 DM haftet dagegen der Kläger gemäß § 515 III. ZPO.
Streitwert für die I. Instanz : DM 10.864,64
(Räumung 12 x 679,04 DM = 8.148,48 DM
Zahlung 2.037,12 DM
Zukünftige Zahlung 679,04 DM)
ab 20.11.1985: DM 2.037,12.
Streitwert für die Berufungsinstanz : DM 2.716,16
(Berufung: 2.037,12 DM
Klageerweiterung: 679,04 DM.)
ab 18.04.1986 : DM 2.252,11.
… … …