Mietkaution: Rückzahlung nach Aufrechnung mit Schaden an Gartentürversiegelung
KI-Zusammenfassung
Nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses verlangten die Mieter die Rückzahlung der Kaution; die Vermieterin machte widerklagend Renovierungs- und Schadensersatzansprüche geltend. Das LG bejahte den Kautionsrückzahlungsanspruch nach Ablauf einer (maximal) sechsmonatigen Prüfungsfrist, ließ jedoch eine Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen unsachgemäßer Versiegelung einer Gartentür zu. Ansprüche wegen Schönheitsreparaturen wurden wegen Unwirksamkeit der Klausel (Farbwahl/verkürzte Fristen) und wegen vertragsgemäßen Rauchens verneint; weitere Positionen scheiterten u.a. am Abnahmeprotokoll als negativem Schuldanerkenntnis. Vorgeschlagen wurde ein Vergleich über 1.773,83 € sowie eine Kostenquote von 27 % (Kläger) zu 73 % (Beklagte).
Ausgang: Beschluss mit Vergleichsvorschlag: Zahlung von 1.773,83 € (Kaution abzüglich Schaden) und Kostenquote 27 % zu 73 %.
Abstrakte Rechtssätze
Der Anspruch auf Rückzahlung einer Mietkaution entsteht nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist des Vermieters; diese kann im Regelfall höchstens sechs Monate betragen.
Eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn sie den Mieter durch eine während der Mietzeit geltende Farbwahlbindung unangemessen in der Gestaltung der Wohnung einschränkt.
Eine formularmäßige Fristenregelung zu Schönheitsreparaturen benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie die anerkannten Renovierungsintervalle (z.B. für Toiletten) in wesentlichem Umfang verkürzt.
Ohne vertragliche Einschränkung stellt Rauchen in der Mietwohnung grundsätzlich keinen vertragswidrigen Gebrauch dar; daraus folgende gewöhnliche Nikotinablagerungen begründen regelmäßig keine Schadensersatzpflicht des Mieters.
Werden Mängel im Abnahmeprotokoll nicht vermerkt, kann dies als negatives Schuldanerkenntnis wirken und die spätere Geltendmachung entsprechender Schadensersatzansprüche ausschließen; für protokollierte, vom Mieter verursachte Beschädigungen kommt Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB in Betracht.
Tenor
Die Kammer schlägt den Parteien den Abschluss des folgenden Vergleichs vor:
1. Die Beklagte zahlt an die Kläger einen Betrag von 1.773,83 €.
2. Die Kosten des Rechtsstreits und des Vergleichs tragen die Kläger zu je 13,5 % und die Beklagte zu 73 %.
3. Damit sind alle wechselseitigen Forderungen der Parteien aus dem beendeten Mietverhältnis abgegolten.
Rubrum
II.
Dem liegen folgende Erwägungen zu Grunde, welche die Kammer bereits im Verhandlungstermin vom 11.11.2010 erläutert hat:
Die Kläger haben gegen die Beklagte grundsätzlich einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aus § 20 des Mietvertrages in Höhe von 2.026,28 €. Die Höhe der Kaution ist nunmehr unstreitig. Die Kläger haben diese Kaution vollständig bei Beginn des Mietverhältnisses erbracht. Dieses Mietverhältnisses wurde zum 31.10.2008 beendet und die Prüf- und Überlegungsfrist der Beklagten, welche höchstens mit sechs Monaten anzusetzen ist, ist bereits abgelaufen.
Ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Zahlung von Aufwendungsersatz in Höhe von 1.807,52 € ist hingegen abzulehnen (s.u.).
Dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger steht wiederum der mit der Widerklage geltend gemachte Schadensersatzanspruch der Beklagten gegen die Kläger in Höhe von 252,45 € gegenüber.
Dieses Ergebnis beruht auf folgenden Erwägungen:
1.
Ein Anspruch der Beklagten gegen die Kläger auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 4.655,02 € abzüglich 19 % Mehrwertsteuer aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB ist nach Ansicht der Kammer abzulehnen.
Dieser Schadensersatzanspruch umfasst die Kosten für eine fachmännische Renovierung der streitgegenständlichen Wohnung entsprechend der Aufstellung auf Bl. 98 d.A. (Seite 25 des Gutachtens des Malermeisters A.), Positionen II. 1. bis 11., sowie die Kosten für die Reinigung des Treppengeländers, Position 12.
Ein solcher Anspruch besteht nach Ansicht der Kammer nicht, da keine Pflichtverletzung der Kläger vorliegt.
Die Reinigung des Treppengeländers ist bereits nicht zu Schönheitsreparaturen im Sinne von § 8 des Mietvertrages zu zählen (vgl. auch § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV), so dass die Kläger zu einer etwaigen Reinigung nicht verpflichtet waren. Aber auch ein Anspruch aus § 280 Abs. 1 auf Grund der Beschädigung des Treppengeländers ist abzulehnen. Insoweit hat das Amtsgericht zu Recht ausgeführt, dass die Beklagte keinen Beweis dafür angeboten hat, dass sich das Treppenhausgeländer zu der Zeit des Mietbeginns noch nicht in dem auf Seite 8 des Gutachtens ersichtlichen Zustand befunden hat. Insbesondere habe die Beklagte kein Übergabeprotokoll bezüglich des Mietbeginns vorgelegt (Bl. 170 d.A.).
Doch auch zur Durchführung der übrigen Schönheitsreparaturen, welche mit den Positionen II. 1. – 11. geltend gemacht werden, waren die Kläger nicht verpflichtet, da § 8 Abs. 2 des Mietvertrages nach Ansicht der Kammer gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist.
§ 8 Abs. 2 des Mietvertrages enthält eine unzulässige Farbwahlklausel. Eine Formularklausel, die den Mieter während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Bereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen (BGH, Urteil vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07; BGH, Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 166/08). Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ist lediglich dann abzulehnen, wenn sich die Farbwahlklausel lediglich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezieht. Dies ist vorliegend jedoch abzulehnen. Denn gemäß § 8 Abs. 2 des Mietvertrages gehen "extreme Gestaltungen des Mieters im Rahmen der Schönheitsreparaturen, insbesondere bezüglich ihrer Beseitigung bei Auszug, zu Lasten des Mieters (z.B. farbiger Anstrich der Decken, Wände, Fenster und Türen einschließlich Rahmungen, Heizkörper und Fußleisten)". Aus der Formulierung "insbesondere bezüglich ihrer Beseitigung bei Auszug" ergibt sich, dass extreme Gestaltungen im Rahmen der Schönheitsreparaturen auch im Übrigen, d.h. ebenfalls während der Mietzeit, zu Lasten des Mieters gehen. Anderenfalls macht die Formulierung "insbesondere" keinen Sinn.
Die Klausel ist nach Ansicht der Kammer weiterhin deswegen nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da als regelmäßige Frist für die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Toiletten eine Frist von drei Jahren angesetzt wird. Die Rechtsprechung nimmt allerdings an, dass Schönheitsreparaturen in Toiletten nur alle fünf Jahre durchgeführt werden müssen. Sie bezieht sich insoweit auf die im Mustermietvertrag 1976 genannten Fristen (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 535 Rn. 359). Eine Klausel, die diese Fristen verkürzt, stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 535 Rn. 361).
Die Kläger waren auch nicht nach § 280 Abs. 1 BGB zur Durchführung der oben genannten Arbeiten verpflichtet, weil die Räume durch den Nikotingeruch vertragswidrig genutzt worden seien. Liegt keine Vereinbarung vor, welche es den Mietern untersagt, in der gemieteten Wohnung zu rauchen oder ein solches Recht einschränkt, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig (BGH, Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05). Da eine solche Vereinbarung von der Beklagten nicht vorgetragen wird, liegen die Nikotinablagerungen noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs, sodass eine Pflichtverletzung der Kläger abzulehnen ist. Ein exzessives Rauchen der Kläger trägt die Beklagte nicht vor.
2.
Die Beklagte hat gegen die Kläger keinen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 110,87 € abzüglich 19 % Mehrwertsteuer (Position 5.) aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB.
Insoweit hat die Beklagte bereits nicht dargelegt, um welche Mängel und Arbeiten es sich hierbei handelt. Der Beschreibung auf Blatt 98 der Akte lässt sich entnehmen, dass es sich insoweit jedoch ebenfalls um Schönheitsreparaturen handelt, welche die Kläger ohnehin nicht schulden (s.o.).
3.
Auch ein Anspruch der Beklagten gegen die Kläger auf Schadensersatz in Höhe von 17,97 € abzüglich 19 % Mehrwertsteuer (Position 4.) aus § 280 Abs. 1 BGB ist abzulehnen.
Es mangelt bereits an einer Pflichtverletzung der Kläger. Auch wenn, wie vom privaten Gutachter dargelegt, davon auszugehen ist, dass die Verfärbung durch Nikotin erfolgt ist, ist ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache abzulehnen (s.o.).
4.
Ebenso ist ein Anspruch der Beklagten gegen die Kläger auf Schadensersatz in Höhe von 73,66 € abzüglich 19 % Mehrwertsteuer auf Grund der Nichtbeseitigung von Kleberesten des Fliegengitters (Position 3.) nach Ansicht der Kammer abzulehnen.
Diese Verschmutzung ist im Abnahmeprotokoll vom 29.10.2008 (Bl. 69 d.A.) nicht aufgeführt. Dies stellt ein negatives Schuldanerkenntnis der Beklagten dar. Auf Grund dessen ist die Beklagte mit einem etwaigen Schadensersatzanspruch ausgeschlossen.
5.
Aus dem gleichen Grund ist ein Schadensersatzanspruch der Beklagten gegen die Kläger in Höhe von 610,72 € abzüglich 19 % Mehrwertsteuer (Position 1.) aus § 280 Abs. 1 BGB abzulehnen. Denn ein mangelhafter Anstrich im Schlafzimmer wird im Abnahmeprotokoll ebenfalls nicht aufgeführt. Im Hinblick auf Mängel des Wand- und Deckenanstrichs wird das Schlafzimmer im Abnahmeprotokoll vielmehr ausdrücklich herausgenommen (vgl. Formulierung: "bis auf das Schlafzimmer").
6.
Nach Auffassung der Kammer ist jedoch ein Anspruch der Beklagten gegen die Kläger auf Schadensersatzersatz in Höhe von 311,66 € abzüglich 19 % Mehrwertsteuer (Position 2.), mithin 252,45 €, aus § 280 Abs. 1 BGB gegeben.
Die fehlerhafte Versiegelung ist im Abnahmeprotokoll aufgeführt. Zwar bestreiten die Kläger im Schriftsatz vom 24.03.2009 (Bl. 109 d.A.), dass die Versiegelung der Gartentür nicht fachgerecht ausgeführt worden sei. Jedoch geht die Kammer aufgrund des privaten Gutachtens und der darin enthaltenen Bilder (Bl. 94 ff. d.A.) davon aus, dass die Versiegelung lückenhaft und verschmiert ist. Die Kläger bestreiten zudem nicht, dass sie diese Versiegelung selbst angebracht haben. Von einer Pflichtverletzung in Form einer vertragswidrigen Behandlung der Mietsache ist daher auszugehen. Das Vertretenmüssen wird nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet. Auch ist die Schadensschätzung durch das Amtsgericht im Hinblick auf das Gutachten nicht zu beanstanden, sodass von einem Schaden in Höhe von 311,66 € auszugehen ist.
Der Beklagten steht gegen die Kläger mithin nach Auffassung der Kammer ein Schadensersatzanspruch in Höhe von insgesamt 311,66 € abzüglich 19 % Mehrwertsteuer, d.h. 252,45 € zu.
Dieser Anspruch ist nicht durch die Hilfsaufrechnung der Kläger mit einem Anspruch auf Erstattung von Aufwendungen für das in der Wohnung zurückgelassener Parkett in Höhe von 1.807,52 € untergegangen.
Einen solchen Anspruch der Kläger gegen die Beklagte hat das Amtsgericht nach Ansicht der Kammer zu Recht abgelehnt.
Auf die Vereinbarung der Parteien vom 14.06.2000 (Bl. 20 d.A.) lässt sich ein solcher Anspruch nicht stützen. Im Rahmen dieser Vereinbarung verpflichtet sich die Beklagte lediglich dazu, sich mit einem Betrag von 1.600,00 DM an den Kosten zu beteiligen. Eine weitere Kostenbeteiligung ist aus der Vereinbarung nicht herzuleiten. Insbesondere besteht auch keine Regelungslücke im Hinblick darauf, dass die Parteien keine Kostenbeteiligung der Beklagten für den Fall des Verkaufs der Wohnung vereinbart haben. Es wird ausdrücklich geregelt, dass der Parkettboden bei einem Auszug der Kläger in der Wohnung verbleiben soll. Dabei wurde den Klägern gestattet, einen Nachmieter zu stellen, der bereit sei, einen anteiligen Abstand zu zahlen. Hierdurch wird aber ebenfalls klargestellt, dass die Beklagte einen etwaigen Abstand nicht zahlen werde, unabhängig davon, ob die Kläger einen entsprechenden Nachmieter finden oder nicht. Für den Fall des Verkaufs der Wohnung kann sich an der grundsätzlichen Ablehnung der Kostenbeteiligung der Beklagten daher nichts ändern. Die Kammer hält insoweit die Ausführungen des Amtsgerichts (Bl. 161-163 d.A.) für zutreffend.
Mit dem der Beklagten gegen die Kläger zustehenden Schadensersatzanspruch hat die Beklagte laut Schriftsatz vom 17.03.2009 (Bl. 64 d.A.) aufgerechnet. Den Klägern steht daher ein um den Schadensersatzanspruch geminderter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von insgesamt 1.773,83 € (2.026,28 € - 252,45 €) zu.
Bei der Kostenquote hat die Kammer berücksichtigt, dass die Kläger insgesamt 3.833,80 € mit der Klage und die Beklagte 3.753,59 € mit der Widerklage geltend gemacht haben. Dabei haben die Kläger im Hinblick auf die Klage in Höhe von 1.807,52 € verloren, im Hinblick auf die Widerklage mit 252,45 €. Die Beklagte hat im Hinblick auf die Klage mit 2.026,28 € verloren, im Hinblick auf die Widerklage mit einem Betrag von 3.501,14 €. Bei einem Gesamtstreitwert von 7.587,39 € ergibt dies einen Gesamtverlust der beiden Kläger von 2.059,97 €, d.h. 27 % bzw. jeweils 13,5 %, und einen Verlust der Beklagten in Höhe von 5.527,42 €, mithin 73 %.
Hieran orientiert sich auch die Kostenverteilung im Hinblick auf den Vergleich.
III.
Den Parteien wird Gelegenheit gegeben, binnen einer Frist von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses dem Gericht mitzuteilen, ob der vorgeschlagene Vergleich angenommen wird und nach § 278 Abs. 6 S. 2 ZPO verfahren werden kann.
IV.
Für den Fall, dass sich die Parteien mit dem obigen Vergleichsvorschlag nicht einverstanden erklären, wird um Mitteilung ebenfalls binnen einer Frist von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses gebeten, ob Zustimmung zum Übergang ins schriftliche Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO erteilt wird.
| B. Vorsitzender Richter am Landgericht | C. ist wegen einer Erkrankung an der Unterschriftsleistung gehindert. B. | D. Richterin |