Berufungsrüge: Mieterhöhung wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Kläger als Testamentsverwalter verlangten Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung, nachdem eine Schönheitsreparaturklausel als unwirksam angesehen wurde. Das Landgericht wies die Berufung zurück. Ein Mietzuschlag kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter vor Klageverfolgung Verhandlungen über eine Vertragsänderung anbietet und dabei die Übernahme nach dem Mustermietvertrag mit „weichem“ Fristenplan und Fristbeginn ab Vertragsänderung anbietet. Das vorgelegte Änderungsangebot genügte diesen Anforderungen nicht.
Ausgang: Berufung der Kläger auf Zustimmung zur Mieterhöhung wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel zurückgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Zuschlag zur ortsüblichen Miete wegen Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel kann auf Grundlage des Rücksichtnahmegebots (§ 241 Abs. 2 BGB) verlangt werden, setzt jedoch ein vorheriges Verhandlungsangebot des Vermieters über eine Vertragsänderung voraus.
Ein Verhandlungsangebot muss dem Mieter die Übernahme der Schönheitsreparaturen in der Form des § 7 des Mustermietvertrags (1976) und den sog. weichen Fristenplan anbieten; die Fristen beginnen ab dem Wirksamwerden der Vertragsänderung.
Eine Vereinbarung, die Fristen rückwirkend ab Beginn des Mietverhältnisses beginnen lässt, stellt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB dar, da sie dem Mieter Pflichten vor dem Wirksamwerden der Änderung auferlegt.
Weicht das vorgestellte Änderungsangebot in wesentlichen Punkten (z. B. Fristbeginn, abweichende Fristen) vom erforderlichen Mustermodel ab, genügt es nicht den Anforderungen, um einen Mieterhöhungsanspruch wegen Wegfalls der ursprünglichen Klausel zu begründen.
Tenor
Die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 01.07.2005 – 41 C 2845 – wird zurückgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten der Berufung.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Kläger verlangen von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Beklagte mietete mit Mietvertrag vom 25.08.1988 (Bl. 5 GA) die Wohnung im 4. Obergeschoss des Hauses E. vom Eigentümer F., der am 17.07.1997 verstorben ist. Es wurde Verwaltungstestamentsvollstreckung mit den beiden Klägern als Testamentsverwaltern angeordnet. Die Monatsmiete beträgt derzeit 313,06 EUR. In § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages findet sich für Schönheitsreparaturen die folgende Regelung:
"Diese Arbeiten sind regelmäßig bei Küchen in einem Abstand von 2 Jahren, bei Dielen und Bädern von 3 Jahren, bei Wohnräumen von 4 Jahren und bei Schlafräumen von 6 Jahren zu tätigen, darüber hinaus soweit im Einzelfall erforderlich."
Am 29.09.2004 schrieben die Kläger den Beklagten an und teilten diesem mit, dass § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages unwirksam sei und baten ihn, die Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag gemäß Bl. 31 GA zu unterzeichnen. Darin ist die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter geregelt. In der Vereinbarung heißt es unter anderem:
"Diese Arbeiten sind im allgemeinen in folgendem zeitlichem Abstand auszuführen:
a) Wand- und Deckenanstriche, Tapezierarbeiten
in Küchen, Bädern und Toiletten alle 3 Jahre, in Wohnräumen, Kinderzimmern, Arbeitszimmern und Schlafräumen sowie den Fluren/Dielen alle 5 Jahre"
Der Beginn der Fristen ist wie folgt geregelt:
"Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an."
Der Beklagte unterzeichnete die Vereinbarung nicht, woraufhin die Kläger mit Schreiben vom 29.11.2004 (Bl. 10 GA) unter Berufung auf die Unwirksamkeit von § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages die Miete auf 362,44 EUR erhöhten.
Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 01.07.2005 abgewiesen. Es sei treuwidrig, wenn sich die Kläger zur Begründung der Mieterhöhung auf die unwirksame Regelung gemäß § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages beriefen.
Gegen dieses Urteil, das ihnen am 18.07.2005 zugestellt worden ist, haben die Kläger mit am 29.07.2005 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese in demselben Schriftsatz begründet.
Die Kläger sind der Ansicht, dass sie vom Beklagten die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen könnten, da dieser wegen der Unwirksamkeit von § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages nicht mehr zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sei.
Sie beantragen,
in Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Düsseldorf vom 01.07.2005 den Beklagten zu verurteilen, einer Erh öhung der monatlichen Grundmiete für die im 4. Obergeschoss des Hauses E. angemietete Wohnung auf 362,44 EUR mit Wirkung ab dem 01.02.2005 zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er ist der Ansicht, es verstoße gegen Treu und Glauben, wenn die Kläger unter Berufung auf die unwirksame Klausel in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages eine Mieterhöhung verlangen.
II.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden. In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.
1. Ob dem Anspruch der Kläger das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion entgegensteht, kann offen bleiben. Ebenso kann offen bleiben, ob ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Kläger vorliegt, weil sie sich zur Begründung ihres Erhöhungsverlangens auf die Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages berufen.
Die Kläger können im vorliegenden Fall von den Beklagten nicht die Zustimmung zur Mieterhöhung auf 362,44 EUR verlangen. Die Kammer ist zwar grundsätzlich der Ansicht, dass der Vermieter auf der Grundlage des Rücksichtnahmegebotes gemäß § 241 Abs. 2 BGB infolge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen kann (vgl. Börstinghaus, WM 2005, 675, 682; AG Bretten, DWW 2005, 293). Dies setzt aber voraus, dass der Vermieter dem Mieter vor einer entsprechenden Zustimmungsklage Verhandlungen über eine Vertragsänderung anbietet. Darin muss dem Mieter die Übernahme von Schönheitsreparaturen in der Form von § 7 des Mustermietvertrages des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 und dem weichen Fristenplan gemäß der Fußnote zu § 7 des Mustermietvertrages angeboten werden (vgl. Börstinghaus, aaO). Nach Ansicht der Kammer sind die Ausführungen von Börstinghaus, wonach "die Fristen ab dem Wirksamwerden der Mieterhöhung zu laufen beginnen" dahingehend zu verstehen, dass die Fristen in dem Falle, in dem sich der Mieter zur Übernahme der Schönheitsreparaturen entscheidet, ab dem Zeitpunkt der entsprechenden Vertragsänderung zu laufen beginnen sollen. Ein Fristbeginn schon ab Beginn des Mietverhältnisses ist nach Ansicht der Kammer eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 S. 1 BGB, da damit eine Rückwirkung auf den Zeitpunkt vor der Vertragsänderung verbunden wäre. Für den Zeitpunkt vor der Vertragsänderung war der Mieter wegen der Unwirksamkeit der Klausel nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Das Schreiben der Kläger vom 29.09.2004 (Bl. 29 GA) genügt den vorgenannten Anforderungen nicht, da als Fristbeginn der Beginn des Mietverhältnisses festgelegt ist. Überdies ist in Abweichung von der fünfjährigen Frist für Toiletten gemäß § 7 des Mustermietvertrages des Bundesjustizministeriums von 1976 in der Änderungsvereinbarung für die Toiletten eine dreijährige Frist vorgesehen.
2. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, § 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und 2 ZPO zuzulassen, da die Frage der Mieterhöhung wegen Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel grundsätzliche Bedeutung hat und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes erfordert.
Der Streitwert beträgt für beide Instanzen 592,56 EUR.
B. C.