Berufung zurückgewiesen: Mieterhöhung nach §2 MHG mangels Nachweis der Ortsüblichkeit
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verweigerten die Rüge gegen die Zurückweisung ihrer Mieterhöhungsklage nach §2 MHG; das Landgericht bestätigte das Amtsgericht und wies die Berufung zurück. Zentrales Problem war der Nachweis der ortsüblichen Miete: Die Kläger legten nur Vergleichswohnungen dar, nicht aber die erforderliche Beweisführung zur Ortsüblichkeit. Der Mietspiegel wurde als maßgeblicher freier Beweis gewertet; die behauptete höhere Wohnlage war unbegründet.
Ausgang: Berufung der Kläger gegen die Mieterhöhungsklage als unbegründet abgewiesen; Mieterhöhung nicht nachgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mieterhöhungsverlangen nach §2 MHG ist nur gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Ortsüblichkeit der verlangten Miete substantiiert nachweist.
Bezweifelt der Mieter die Repräsentativität herangezogener Vergleichswohnungen, obliegt dem Vermieter die Darlegung und der Beweis der für die Ortsüblichkeit maßgeblichen Vergleichsmieten.
Ein Mietspiegel kann im Wege des freien Beweises herangezogen werden; er ist als allgemein kundige Tatsache von besonderem Beweiswert, ersetzt aber nicht die richterliche Einzelfallwürdigung nach §287 ZPO.
Bloße pauschale Kritik an der Entstehung oder angeblichen Interessenabsprachen zum Mietspiegel genügt nicht, die Verwertbarkeit des Mietspiegels substantiiert in Frage zu stellen.
Die Kostenentscheidung bei Zurückweisung der Berufung richtet sich nach §§97 Abs.1, 100 Abs.1 ZPO.
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das
am 6. April 1989 verkündete Urteil
des Amtsgerichts Düsseldorf
- 55 C 5 1 6 / 8 9 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens
werden den Klägern auferlegt.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Kläger ist nicht begründet.
Das auf § 2 MHG gestützte Mieterhöhungsverlangen der
Kläger vom 26. 9.1988 (Bl. 5, 6 GA) ist nicht gerechtfertigt, wie das Amtsgericht
im angefochtenen Urteil mit zutreffender Begründung, auf die Bezug genommen wird, fest-
gestellt hat. Dem haben die Kläger mit ihrer Berufung nichts Erhebliches entgegengesetzt:
Die Kläger haben ihre Mieterhöhung mit der Bezugnahme auf die Mieten von drei Vergleichswohnungen begründet. Sie verkennen jedoch, daß es sich hierbei
lediglich um eine im Rahmen der Wirksamkeit der
Mieterhöhung bedeutsame Möglichkeit der Erhöhungsbegründung handelt. Es kann zugunsten der Kläger unterstellt werden, daß die in Bezug genommenen Wohnungen mit der Wohnung der Beklagten vergleichbar sind. Darum war und ist dem Beweiserbieten der Kläger bezüglich der Vergleichbarkeit der Wohnungen nicht zu entsprechen. Mögen die Wohnungen auch vergleichbar sein, so ist damit jedoch noch nicht die letztlich entscheidende Frage nach der Ortsüblichkeit der Miete beantwortet.
Dem Mieter ist nicht verwehrt, die Repräsentanz der
für die Vergleichsobjekte gezahlten Mieten für die ortsübliche Miete zu bestreiten (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, Anm. I I I, 738). Bestreiten, wie hier geschehen, die Mieter, daß die genannten Vergleichs objekterepräsentativ für die Ortsüblichkeit der verlangten Miethöhe sind, so hat der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete zu beweisen. Die Kläger
sind insoweit beweisfällig geblieben. Sie haben für
die Ortsüblichkeit keinen Beweisangetreten, lediglich- was unerheblich ist - für die Vergleich-barkeit der Wohnungen.
Abgesehen davon ist aber auch unter Anwendung der Düsseldorfer Mietrichtwerttabelle, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, die Behauptung der Kläger, die verlangte Mieterhöhung entspreche der ortsüblichen Miete, widerlegt. Die Angriffe der Kläger gegen die Verwertung der Düsseldorfer MietrichtwerttabeIle liegen neben der
Sache. Die Abqualifizierung als "Kuhhandel " zwischen den Interessenverbänden und einer "Absegnung" seitens der Stadt Düsseldorf ist als bloße Redensart ohne konkrete Sachsubstanz zu werten. Mangelnde Substanz wird nicht durch starke Worte ersetzt. -
Prozessual ist ein sog. Mietspiegel im Wege des Freibeweises zu verwenden, da es sich bei dem Begriff der ortsüblichen Miete ebenso wie bei der Feststellung einer Ortsübung oder einer Verkehrssitte um eine allgemein kundige Tatsache handelt, deren Ermittlung nicht an die von der ZPO aufgeführten Beweismittel gebunden ist (Sternel, Anm. III,743; Schmidt- Futterer/ Blank, Wohnraumschutzgesetze,5. Auflage, Anm. C 151 a). Für die Ermittlung der
ortsüblichen Miete ist einem Mietspiegel ein besonderer Beweiswert bei zu messen. Er ist zwar nur auf das allgemeine Mietenniveau bezogen und kann daher
nicht die wertende Entscheidung des Gerichts im Rahmen des § 287 Abs. 2 ZPO für den konkreten Einzelfall ersetzen. Die konkrete Anwendung unter Auswertung der Mietrichtwerttabelle hat das Amtsgericht hier mit überzeugen der Begründung, auf die
Bezug genommen wird, durchgeführt. Hiernach beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 650,25 DM, so daß die Beklagten mit ihrer bisher gezahlten Miete von 665,50 DM bereits mehr als die ortsübliche Miete zahlen. Auch der Vorwurf der Kläger, daß Amtsgericht habe völlig außer acht gelassen, daß die Zoo - Gegend eine
der begehrtesten Wohnlagen in Düsseldorf sei, liegt neben der Sache. Das Amtsgericht hat, was auch der Auffassung der Kammer entspricht, mit Recht festgestellt, daß die S-straße nur als mittlere Wohnlage einzustufen ist. Das entspricht im übrigen auch
der Auffassung der Kläger selbst in ihrer Mieterhöhung vom 26.9.1988 - " es liegt in mittlerer Wohnlage " - ( Bl. 5 GA) .
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 100 Abs . 1 ZPO.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 960, - - DM ( 8 0 , — DM X 12) .