Gewerberaummiete: Optionsausübung wahrt Vertragslaufzeit; kein Schriftformmangel (§ 550 BGB)
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verlangte Räumung von Praxisräumen zum 31.12.2018 und Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten. Streitpunkt waren die wirksame Ausübung einer Verlängerungsoption sowie behauptete Schriftformmängel nach § 550 BGB, die eine ordentliche Kündbarkeit begründen sollten. Das LG Düsseldorf hielt die Option wegen nachgewiesenen Zugangs des Optionsschreibens für wirksam und verneinte Schriftformverstöße (u.a. Lageplan, Nachträge, Stellplatzregelung, Index-/Erlassklausel). Die Räumungs- und Zahlungsanträge wurden abgewiesen, da das Mietverhältnis fortbesteht.
Ausgang: Räumungs- und Zahlungsanträge abgewiesen, da Option wirksam ausgeübt und kein Schriftformmangel nach § 550 BGB festgestellt wurde.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB setzt die Beendigung des Mietverhältnisses voraus; besteht das Mietverhältnis fort, ist die Räumungsklage unbegründet.
Die Ausübung einer vertraglichen Verlängerungsoption ist wirksam, wenn die Optionsmitteilung innerhalb der vereinbarten Frist dem Vermieter bzw. dessen zuständiger Verwaltung zugeht; den Zugang hat der Optionsberechtigte zu beweisen.
Die Schriftform des § 550 BGB ist gewahrt, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben und ergänzende Abreden durch hinreichende Bezugnahme als zusammengehörig erkennbar sind (Urkundeneinheit).
Eine im Mietvertrag in Bezug genommene Objektanlage (z.B. Lageplan) kann die Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes in der Vertragsurkunde sichern, wenn sie dem Vertrag tatsächlich beigefügt und als zugehörig erkennbar ist.
Fehlt es an einem Schriftformmangel, entsteht kein auf § 550 BGB gestütztes ordentliches Kündigungsrecht; eine erklärte ordentliche Kündigung ist dann unwirksam, wenn der Vertrag noch befristet bzw. wirksam verlängert ist.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Beklagte mietete von der Rechtsvorgängerin der Kläger mit Mietvertrag vom 05.10.#####/####.10.1989 die im Klageantrag bezeichneten Praxisräume. Des Weiteren schlossen die Mietvertragsparteien ein Stellplatzmietvertrag über zwei Tiefgaragenstellplätze im Gebäude S-T2. Zum Mietvertrag für die Praxisräume erfolgten drei Nachträge, und zwar der Nachtrag Nr. 1 vom 04.04.#####/####.04.2001, der erste Nachtrag Nr. 2 vom 17.05.#####/####.05.2008 sowie der zweite Nachtrag Nr. 2 vom 09.07.#####/####.07.2013. Letzterer sah Folgendes vor:
„1. Der Mietvertrag verlängert sich bis zum 31.12.2018. (…)
2. Der Mieter erhält das Recht über eine Verlängerung des Mietvertrages für zweimal je fünf Jahre. Der Mieter muss dem Vermieter die Verlängerung des Mietvertrages zwölf Monate vor Ablauf des Vertrages schriftlich mitteilen. Sollte der Mieter von seinem Optionsrecht keinen Gebrauch machen, so entfallen alle weiteren Optionsrechte.
3. Der geltende Index zu Berechnung der Mieterhöhung steht zur Zeit bei 105,10. Der Vermieter erlässt die von der letzten Mieterhöhung zum 01.01.2012 erfolgte Differenz von 2,14 %. Die Zählung des Indexes wird bis zum 31.12.2014 ausgesetzt, so dass erst ab 01.01.2015 die Regelung gemäß § 5 des Hauptmietvertrages fortgeführt werden soll.“
Mit Schreiben der T GmbH, der Hausverwaltung der Klägerin, erhielt der Beklagte die Information, dass die Klägerin nunmehr als Vermieter in die bestehenden Mietverträge eintrete und sie mit der Objektverwaltung beauftragt habe. Eine ordnungsgemäße Bevollmächtigung werde versichert. Der Beklagte könne sich in allen Angelegenheiten das Mietverhältnis betreffend an sie wenden. Durch Eintragung der Auflassung am 13.11.2017 in das Grundbuch des Amtsgerichts Düsseldorf, Grundbuch von Pempelfort Blatt 10712 trat die Klägerin sodann in die Vermieterstellung ein.
Im November 2018 wandte sich die Klägerin an den Beklagten und bat um Mitteilung, wann und wie die Räume zum 31.12.2018 übergeben werden würden. Der Beklagte teilte daraufhin mit, dass er mit Schreiben vom 12.11.2017 die Option ausgeübt und sich das Mietverhältnis daher bis zum 31.12.2023 verlängert habe. Außerdem habe es am 15.12.2017 ein Telefonat mit einer vormaligen Mitarbeiterin der Klägerin, der Zeugin H, gegeben, in dem der Eingang des Schreibens bestätigt worden sei. Daraufhin schrieben die Prozessbevollmächtigten der Klägerin den Beklagten unter dem 04.12.2018 an und forderten ihn auf, bis zum 18.12.2018 zu bestätigen, dass er die Mieträume zum 31.12.2018 herausgebe, andernfalls werde vorbeugende Räumungsklage erhoben. Höchst vorsorglich kündigten sie das Mietverhältnis zum 30.06.2019. Mit Schreiben vom 11.12.2018 lehnte der Beklagte es ab, die Mieträume zu räumen.
Die Klägerin, die das Mietverhältnis mit der Klageschrift vorsorglich erneut zum 30.06.2019 gekündigt hat, behauptet, auch nach längerer Recherche in sämtlichen Unterlagen habe sie das angebliche Schreiben des Beklagten nicht auffinden können. Auch Frau H habe dieses Schreiben nie gesehen und auch nie gegenüber dem Beklagten bestätigt, dass es vorliege.
Die Klägerin ist überdies der Auffassung, der Mietvertrag verstoße gegen das Schriftformerfordernis. Denn der zweite Nachtrag des Mietvertrages nehme Bezug auf eine Mieterhöhung vom 01.01.2012. Dies stelle auch einen Formmangel dar. Es handele sich daher um ein Mietverhältnis über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr, so dass gemäß § 550 BGB eine einheitliche Urkunde vorzuliegen habe. Dies sei nicht der Fall, da die Erhöhung zum einen nicht genau bestimmt sei, weil lediglich die rechtliche Wirkung beschrieben werde, zum anderen sei der Nachtrag auch nicht mit der Mietvertragsurkunde verbunden oder sonstig dem Mietvertrag beigefügt. Zudem sei die Annahme des ersten Nachtrages nicht innerhalb der üblichen Frist von zwei Wochen und mithin nicht unverzüglich im Sinne des § 147 Abs. 2 BGB erfolgt. Die ungeachtet davon erfolgte Durchführung des Mietverhältnisses stelle eine nicht schriftliche Vereinbarung dar. Ein weiterer Schriftformverstoß liege in den beiden zweiten Nachträgen, insbesondere jedoch in dem nicht verbundenen Stellplatzmietvertrag. Zudem fehle die im Mietvertrag, dort unter § 1 Abs. 1, bezeichnete Anlage, aus der sich die Lage des Mietobjekts ergebe.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Arztpraxis in der S, 40237 Düsseldorf, dort im ersten Geschoss, zum 31.12.2018 zu räumen und geräumt an sie herauszugeben,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.100,51 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.12.2018 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, der in § 1 Abs. 1 des Mietvertrags in Bezug genommene Lageplan liege vor. Anhand dieses Lageplans lasse sich die genaue Lage des Mietobjekts durch farbliche Markierung eindeutig bestimmen.
Er habe mit Schreiben vom 12.11.2017 gegenüber der Hausverwaltung der Klägerin unter Bezugnahme auf den letzten Nachtrag vom 09.07.#####/####.07.2013 die erste Option zur Verlängerung des Mietvertrages um zunächst fünf Jahre ausgeübt. Das Schreiben sei der Klägerin auch zugegangen. Als er auf sein Schreiben vom 12.11.2017 zunächst keine Bestätigung der Klägerin erhalten habe, habe er mit E-Mail vom 01.12.2017 an sein Schreiben vom 12.11.2017 erinnert und dieses in der Anlage noch einmal beigefügt. Weil er auch auf seine E-Mail keine Bestätigung erhalten habe, habe er die Klägerin am 15.12.2017 telefonisch kontaktiert. Als Vertreterin für die Klägerin habe er fernmündlich mit der damaligen Mitarbeiterin der Klägerin, der Zeugin H, gesprochen. Diese habe ihm gegenüber den Eingang seines Schreibens zur Optionsausübung vom 12.11.2017 bestätigt und darauf verwiesen, dass das Schreiben noch in Bearbeitung sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Frau H. Des Weiteren hat sie den Beklagten nach § 141 ZPO informatorisch angehört. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie der Anhörung des Beklagten wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 05.06.2019 (Bl. 55 – 61 GA).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten weder einen Anspruch auf Räumung und Rückgabe der streitgegenständlichen Mieträume noch auf Zahlung von 1.100,52 €.
I. Ein Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB besteht nicht, denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist nicht beendet.
1. Das Mietverhältnis hat nicht gemäß Z. 1 des vom 09.07.#####/####.07.2013 datierenden Nachtrags Nr. 2 zum Mietvertrag vom 05.10.#####/####.10.1989 seine Beendigung zum 31.12.2018 gefunden, weil der Beklagte mit Schreiben vom 12.11.2017 (Anl. B4) das ihm in Z. 2 des vorbezeichneten Nachtrags eingeräumte Recht zur Verlängerung des Mietvertrags für zweimal je fünf Jahre für die ersten fünf Jahre ausgeübt hat. Dieses Recht hat er auch rechtzeitig ausgeübt, denn das Schreiben vom 12.11.2017 ist der Klägerin innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist von zwölf Monaten vor Ablauf des Vertrages zugegangen.
Zwar hat die Klägerin den Zugang des Schreibens vom 12.11.2017 bestritten. Der Beklagte hat indes den ihm obliegenden Beweis für den Zugang des Schreibens noch in 2017 erbracht. Die Zeugen H, die in 2017 für die Bearbeitung der Post für die Hausverwaltung der Klägerin zuständig war, hat in aller Deutlichkeit bestätigt, dass ein Schreiben des Beklagten mit dem Inhalt des Schreibens vom 12.11.2017 der für die Mietangelegenheiten der Klägerin zuständigen T GmbH zugegangen war, und dies vor dem Telefonat mit dem Beklagten am 15.12.2017. Sie hat darüber hinaus bestätigt, mit dem Geschäftsführer der Hausverwaltung der Klägerin am 15.12.2017 über das Schreiben des Beklagten bezüglich der Verlängerungsoption gesprochen und die Information erhalten zu haben, dass er noch mit dem Eigentümer reden müsse. Die Kammer hat an der Glaubhaftigkeit dieser Aussage keine Zweifel. Die Aussage war von einem klaren Erinnerungsvermögen der Zeugin getragen und in sich widerspruchsfrei sowie überzeugend. Die Zeugin konnte zudem plausibel erklären, warum sie sich ausgerechnet an das Schreiben des Beklagten und an das Telefonat mit ihm erinnern konnte. Dass dies deshalb der Fall war, weil sie sich mit diesem Vorgang zu Beginn ihrer Tätigkeit für die Hausverwaltung zu beschäftigen hatte, ist nachvollziehbar. Der Zeugen war des Weiteren zugute zu halten, dass sie für die Klägerin nicht mehr tätig ist und schon von daher kein Interesse am Ausgang dieses Rechtsstreits erkennbar war.
2. Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die Kündigungen der Klägerin vom 04.12.2018 sowie 19.12.2018 beendet worden. Ein ordentliches Kündigungsrecht gemäß § 580a Abs. 2 BGB stand der Klägerin zu diesen Zeitpunkten nicht zu. Dies wäre nur dann der Fall, wenn ein zeitlich unbegrenzter Mietvertrag zustande gekommen wäre, der durch ordentliche Kündigung beendet werden kann. Hiervon wäre auszugehen, wenn die gemäß § 550 BGB erforderliche Vertragsform nicht eingehalten wäre. Wird nämlich ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. etwa BGH, NJW 2008, 2178; BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16 Rn. 17, juris) ist die Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche vertraglichen Abreden, die für den Inhalt des Vertrages, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind. Nehmen die Vertragsparteien wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht in die Vertragsurkunde auf, genügt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarungen aus dem Zusammenspiel verschiedener Urkunden ergibt, wenn sie zur Wahrung der Urkundeneinheit ihre Zusammengehörigkeit in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, so ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen wird, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind. Zweck dieser Norm ist es, „dass der Erwerber die Bedingungen, zu denen er in ein Mietverhältnis eintritt, im Grundsatz aus der Mietvertragsurkunde ersehen kann. Er soll davor geschützt werden, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich, […], anders als erwartet und deshalb finanziell einkalkuliert darstellen“ (BGH, a.a.O. Rn. 29, juris). Lediglich unwesentliche Vereinbarung bedürfen der Schriftform des § 550 BGB hingegen nicht (BGH, Urteil vom 30.06.1999 – XII ZR 55/97, Rn. 32, juris).
Nach Maßgabe dieser Grundsätze ist das Schriftformerfordernis des § 550 Abs. 1 BGB vorliegend nicht verletzt worden. Die dagegen vorgebrachten Einwände der Klägerin überzeugen nicht. Dabei kann schon dahinstehen, ob ein angeblich fehlender Lageplan zum Mietvertrag die Annahme eines Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis rechtfertigen würde, denn, wie der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 14.03.2019 nachgewiesen hat, war dem Mietvertrag ein solcher Lageplan beigefügt, an dessen Authentizität kein Zweifel besteht, weil er die gleichen Paraphen aufwies wie der Mietvertrag selbst (Bl. 37 f. GA). Dem ist der Prozessbevollmächtigte der Klägerin nach Einsichtnahme auch nicht weiter entgegengetreten. Auch soweit die Klägerin im Hinblick auf den zweiten Nachtrag des Mietvertrags eine einheitliche Urkunde vermisst, führt dies nicht zu einem Schriftformverstoß, denn der Nachtrag nimmt auf den Ursprungsvertrag Bezug, was nach der dargestellten Auflockerungsrechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausreicht. Gleiches gilt im Hinblick auf den Nachtrag Nr. 1 über Stellplätze (Anl. K3). Auch dass die Vereinbarung zum Erlass der Mieterhöhung und zur Aussetzung der Zählung des Indexes zur Berechnung der Mieterhöhung bis zum 31.12.2014 in Z. 3 des Nachtrags vom 09.07.#####/####.07.2013 nicht näher beziffert ist, ist unschädlich. Warum es einer solchen Bezifferung bedurfte, legt die Klägerin weder dar, noch ist dies erkennbar. Auch der Auffassung der Klägerin, dass der Nachtrag Nr. 1 zum Mietvertrag nicht ordnungsgemäß zustande gekommen sei, weil zwischen dem Datum der Unterzeichnung durch den Beklagten am 04.04.2001 und dem Datum der Unterzeichnung durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin am 19.04.2001 eine nach § 147 Abs. 2 BGB unüblich lange Zeitspanne liege, vermag sich das Gericht nicht anzuschließen. Bei Mietverträgen beträgt die Annahmefrist typischerweise 2-3 Wochen (BGH NJW 2016, 1441, 1443). Diese Frist ist vorliegend eingehalten.
II.
Aus dem Vorstehenden folgt, dass die Klägerin gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Ersatz der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten hat, § 280 BGB.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.
Streitwert 18.278,76 €
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Oberlandesgericht Düsseldorf, D-Allee, 40474 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.