Gewerberaummiete: Kein Mietmangel durch Corona-Schließungen; § 313 BGB nur bei Substantiierung
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verlangte von der Mieterin (Kunstgalerie) Zahlung rückständiger Gewerbemiete/Nutzungsentschädigung und Räumung nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Mieterin berief sich auf Mietminderung wegen Corona-Schließungen sowie auf Vertragsanpassung nach § 313 BGB und verlangte zudem Zahlung nur Zug um Zug. Das LG Düsseldorf bejahte den Zahlungs- und Räumungsanspruch weitgehend: Pandemiebedingte Nutzungsbeschränkungen seien kein Mangel i.S.d. § 536 BGB; eine Anpassung nach § 313 BGB scheitere mangels substantiierten Vortrags zur Unzumutbarkeit. Nur ein kleiner Teil der Zinsen wurde zugesprochen, da Betriebskostenvorauszahlungen keine Entgeltforderung i.S.d. § 288 Abs. 2 BGB seien.
Ausgang: Klage auf Zahlung und Räumung weitgehend stattgegeben; abgewiesen nur hinsichtlich eines geringen Teils des Zinsanspruchs (Betriebskostenvorauszahlungen).
Abstrakte Rechtssätze
Pandemiebedingte behördliche Betriebsschließungen begründen bei Gewerberaummiete regelmäßig keinen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB, wenn die Gebrauchsbeschränkung nicht an Beschaffenheit, Zustand oder Lage der Mietsache anknüpft, sondern an die Nutzungsart.
Das Risiko, mit der angemieteten Gewerbefläche einen geschäftlichen Erfolg zu erzielen (Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko), trägt grundsätzlich der Mieter; eine abweichende Risikoverlagerung auf den Vermieter bedarf konkreter vertraglicher Anhaltspunkte.
§ 313 Abs. 1 BGB bleibt trotz pandemiebezogener Sonderregelungen anwendbar; die Vermutung des Art. 240 § 7 EGBGB betrifft jedoch nicht das normative Merkmal der Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag.
Für eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB muss der Mieter die Unzumutbarkeit einzelfallbezogen substantiiert darlegen und ggf. beweisen, insbesondere zu Umsatzrückgängen, ersparten Aufwendungen, erlangten/erlangbaren staatlichen Hilfen und zumutbaren Alternativmaßnahmen.
Betriebskostenvorauszahlungen sind keine Entgeltforderungen i.S.d. § 288 Abs. 2 BGB; insoweit sind Verzugszinsen nur nach § 288 Abs. 1 BGB geschuldet.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 277.919,91 EUR zu
zahlen, nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz
aus 17.627,27 EUR seit dem 03.01.2020 bis zum 04.02.2020,
aus 17.579,02 EUR seit dem 05.02.2020 bis zum 03.03.2020,
aus 27.046,73 EUR seit dem 04.03.2020 bis zum 02.04.2020,
aus 51.128,51 EUR seit dem 03.04.2020 bis zum 04.05.2020,
aus 75.724,31 EUR seit dem 05.05.2020 bis zum 02.06.2020,
aus 100.470,04 EUR seit dem 03.06.2020 bis zum 02.07.2020,
aus 124.591,92 EUR seit dem 03.07.2020 bis zum 04.08.2020,
aus 148.713,80 EUR seit dem 05.08.2020 bis zum 02.09.2020,
aus 172.835,68 EUR seit dem 03.09.2020 bis zum 04.10.2020,
aus 196.957,56 EUR seit dem 05.10.2020 bis zum 03.11.2020,
aus 221.079,44 EUR seit dem 04.11.2020 bis zum 30.11.2020,
aus 245.201,32 EUR seit dem 01.12.2020 bis zum 04.01.2020,
aus 270.021,28 EUR seit dem 05.01.2021 bis zum 02.02.2021,
aus 294.841,24 EUR seit dem 03.02.2021 bis zum 02.03.2021,
aus 319.661,20 EUR seit dem 03.03.2021 bis zum 15.03.2021,
aus 222.702,46 EUR seit dem 16.03.2021 bis zum 06.04.2021,
aus 247.522,42 EUR seit dem 07.04.2021;
sowie Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz
aus 3.545,50 EUR seit dem 03.04.2020 bis zum 04.05.2020,
aus 7.091,00 EUR seit dem 05.05.2020 bis zum 02.06.2020,
aus 10.636,50 EUR seit dem 03.06.2020 bis zum 02.07.2020,
aus 14.092,62 EUR seit dem 03.07.2020 bis zum 04.08.2020,
aus 17.548,74 EUR seit dem 05.08.2020 bis zum 02.09.2020,
aus 21.004,86 EUR seit dem 03.09.2020 bis zum 04.10.2020,
aus 24.460,98 EUR seit dem 05.10.2020 bis zum 03.11.2020,
aus 31.428,40 EUR seit dem 04.11.2020 bis zum 30.11.2020,
aus 34.884,52 EUR seit dem 01.12.2020 bis zum 04.01.2020,
aus 38.430,02 EUR seit dem 05.01.2021 bis zum 02.02.2021,
aus 41.975,52 EUR seit dem 03.02.2021 bis zum 02.03.2021,
aus 45.521,02 EUR seit dem 03.03.2021 bis zum 15.03.2021,
aus 26.851,99 EUR seit dem 16.03.2021 bis zum 06.04.2021,
aus 30.397,49 EUR seit dem 07.04.2021;
Die Beklagte wird weiter verurteilt, die Laden- und Lagerflächen xy
zu räumen und im geräumten Zustand mitsamt allen ihr
übergebenen und sonst in ihrem Besitz befindlichen Schlüsseln,
Chipkarten etc. zum Mietgegenstand an die Klägerin
herauszugeben.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 %
vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien sind seit dem 06.05.2019 durch ein Mietverhältnis über Gewerberäume in xy
miteinander verbunden. Die Beklagte betreibt in den streitgegenständlichen Räumen eine
Kunstgalerie und Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf verschiedener Kunstgegenstände.
Ab Januar 2020 leistete die Beklagte die Miete nur noch unvollständig, ab April 2020 stellte
die Beklagte die Zahlungen vollständig ein. Mit Schreiben vom 04.03.2021 erklärte die
Klägerin die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Das
Kündigungsschreiben ging der Beklagten spätestens am 10.03.2021 zu. Die Klägerin forderte
die Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 15.03.2021 zur Räumung und Herausgabe bis
spätestens zum 22.03.2021 auf. Die Beklagte kam dieser Aufforderung indes nicht nach.
Mit der vorliegenden Klage nimmt die Klägerin die Beklagte auf Zahlung der im Zeitraum von
Januar 2020 bis einschließlich April 2021 rückständigen Miete sowie auf Räumung und
Herausgabe der Mietsache in Anspruch.
Die Klägerin beantragt,
1.
die Beklagte zu verurteilen, an sie – die Klägerin – 277.919,91 EUR zu zahlen, nebst
Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
aus 17.627,27 EUR seit dem 03.01.2020 bis zum 04.02.2020,
aus 17.579,02 EUR seit dem 05.02.2020 bis zum 03.03.2020,
aus 27.046,73 EUR seit dem 04.03.2020 bis zum 02.04.2020,
aus 54.674,01 EUR seit dem 03.04.2020 bis zum 04.05.2020,
aus 82.815,31 EUR seit dem 05.05.2020 bis zum 02.06.2020,
aus 111.106,54 EUR seit dem 03.06.2020 bis zum 02.07.2020,
aus 138.684,54 EUR seit dem 03.07.2020 bis zum 04.08.2020,
aus 166.262,54 EUR seit dem 05.08.2020 bis zum 02.09.2020,
aus 193.840,54 EUR seit dem 03.09.2020 bis zum 04.10.2020,
aus 221.418,54 EUR seit dem 05.10.2020 bis zum 03.11.2020,
aus 252.507,84 EUR seit dem 04.11.2020 bis zum 30.11.2020,
aus 280.085,84 EUR seit dem 01.12.2020 bis zum 04.01.2020,
aus 308.451,30 EUR seit dem 05.01.2021 bis zum 02.02.2021,
aus 336.816,76 EUR seit dem 03.02.2021 bis zum 02.03.2021,
aus 365.182,22 EUR seit dem 03.03.2021 bis zum 15.03.2021,
aus 249.554,45 EUR seit dem 16.03.2021 bis zum 06.04.2021,
aus 277.919,91 EUR seit dem 07.04.2021;
2.
die Beklagte zu verurteilen, die Laden- und Lagerflächen xy zu räumen und im
geräumten Zustand mitsamt allen ihr übergebenen und sonst in ihrem Besitz befindlichen
Schlüsseln, Chipkarten etc. zum Mietgegenstand an sie herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie vertritt die Auffassung, das Mietverhältnis sei nicht wirksam beendet worden. Sie meint,
durch die im Zusammenhang mit der SARS-Cov19-Pandemie erlassenen Verordnungen mit
der Folge von vollständigen Schließungen in der Zeit vom 17.03.2020 bis 10.05.2020 sowie
erneut ab dem 01.11.2020 und die unbeliebten Hygienemaßnahmen wie Maskenpflicht und
Preisgabe persönlicher Daten zur Kontaktverfolgung, Kontaktbeschränkungen und
Veranstaltungsverbote hätten eine Minderung der Miete zur Folge, weil die Mietsache zum
vertraglich vorausgesetzten Gebrauch „Nutzung als Einzelhandelsgeschäft zum Verkauf von
Kunstgegenständen [...] sowie Veranstaltungen von Kunden-Events“ zeitweise überhaupt
nicht und zeitweise nur sehr eingeschränkt nutzbar gewesen sei. Sie behauptet aufgrund der
vorstehenden Umstände habe sie während der Pandemie nahezu keine bzw. keine
nennenswerten Einnahmen verbuchen können. Die gesetzlichen Einschränkungen hätten
dazu geführt, dass die Nutzungsmöglichkeit der Mieträume im Zeitraum vom 17.03.2020 bis
21.05.2021 quasi vollständig entfallen sei. Die Nichtzahlung der Miete sei auf die behördlich
angeordnete Schließung zurückzuführen. Nach Auffassung der Beklagten könne sich die
Beklagten jedenfalls auf eine Mietanpassung aus § 313 Abs. 1 BGB wegen einer Störung der
Geschäftsgrundlage durch die Auswirkungen der Pandemie berufen. Es sei ihr unzumutbar,
am unveränderten Vertrag festzuhalten. Insbesondere sei sie nicht in der Lage gewesen, die
Umsatztotalausfälle durch zulässige Maßnahmen wie in anderen Geschäftszweigen durch
„click & collect“, Außer-Haus-Verkauf oder Online-Events aufzufangen.
Hinsichtlich des Zahlungsverlangens vertritt die Beklagte die Auffassung, die Klägerin könne
die Zahlung rückständiger Miete und Nutzungsentschädigung nur Zug um Zug gegen
Freigabe der dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände verlangen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die von den
Prozessbevollmächtigten der Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen
verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist zulässig weit überwiegend, mit Ausnahme eines geringen Teil des
zinsanspruchs, auch begründet.
1.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete bzw.
Nutzungsentschädigung in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe gemäß § 535 Abs. 2 BGB.
Die Miethöhe ist, ebenso wie der Umfang der im streitgegenständlichen Zeitraum geleisteten
Zahlungen zwischen den Parteien unstreitig. Hieraus errechnet sich ein Rückstand in Höhe
der Klageforderung.
Die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf eine Reduzierung des Mietzinses infolge der
SARS-CoV19-Pandemie berufen.
a)
Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte zunächst auf eine Minderung des Mietzinses wegen der
Schließungsanordnungen sowie des reduzierten Zulaufs von Kunden nach der Phase des
„Lockdowns“.
Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die
Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre
Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert, oder wenn ein
solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Unter einem Mangel ist dabei die für den
Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem
vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als
auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen
können. So können bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände - etwa die Behinderung des
beschwerdefreien Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal - einen Fehler des
Mietobjekts begründen. Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu
vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare
Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die
Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als
Mängel zu qualifizieren sind (st. Rspr., vgl. nur BGH Urt. v. 13.7.2011 – XII ZR 189/09,
BeckRS 2011, 21250 Rn. 8; BGH NJW 2000, 1714, jew. m. zahlr. w. N., beck-online). Neben
der physischen Beschaffenheit kommen insoweit auch die tatsächlichen und rechtlichen
Beziehungen des Mietgegenstands zu seiner Umwelt in Betracht, die für die Brauchbarkeit
und den Wert des Mietobjekts von Bedeutung sind. Diese Beziehungen müssen jedoch ihren
Grund in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst haben, von ihm ausgehen, ihm auch für
eine gewisse Dauer anhaften und nicht lediglich durch Heranziehung von Umständen in
Erscheinung treten, die außerhalb der Mietsache liegen (BGH a.a.O.). An einer solchen
unmittelbaren Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache fehlt es insbesondere
bei Einschränkungen im Umfeld der Miete wie etwa dem Fehlen einer überdachten
Zuwegung vom Bahnhof zum Mietobjekt und der Bestand ausreichender Parkmöglichkeiten
(BGH a.a.O). Auch fehlgeschlagene Verkaufs- und Gewinnerwartungen sind grundsätzlich
kein Mangel (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536 Rn. 12).
Insbesondere die Fragen, ob und in welchem Umfang potenzielle Kunden die
Fußgängerzone besuchen, die Geschäfte in dem Neubaugebiet aufsuchen, und/oder durch
die Attraktivität des - teil- oder vollbelegten - Einkaufszentrums angezogen werden und damit
letztlich zu einem wirtschaftlichen Erfolg des Gewerbes in dem gemieteten Ladenlokal
beitragen, beurteilen sich hingegen auf Grund von Umständen, die außerhalb des Mietobjekts
liegen (BGH NJW 2000, 1714, beck-online).
Unter Berücksichtigung der vorstehenden Grundsätze stellen die Auswirkungen der
Pandemie keinen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB dar (vgl. so im Ergebnis
insbes. auch OLG München NZM 2021, 226; OLG Karlsruhe NZW 2021, 224; OLG Frankfurt
am Main NZM 2021, 395; jew. m.w.N., beck-online).
Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden
Pachtverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen
Pachtobjekts, kann dies nachträglich einen Mangel iSv §§ 581 Abs. 2, 536 Abs. 1 Satz 1 BGB
begründen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische
Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit,
dem Zustand oder der Lage des Pachtobjekts in Zusammenhang steht. Andere
gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen
in den Risikobereich des Pächters. Denn der Verpächter von Gewerberäumen ist gemäß §§
81 Abs. 2, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB lediglich verpflichtet, den Pachtgegenstand während der
Vertragslaufzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem Pächter die vertraglich vorgesehene
Nutzung ermöglicht. Das Verwendungsrisiko bezüglich der Pachtsache trägt bei der
Gewerberaummiete dagegen grundsätzlich der Mieter. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit
dem Pachtobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Pächters
aufgrund eines nachträglich eintretenden Umstandes nicht, so verwirklicht sich damit ein
typisches Risiko des gewerblichen Pächters. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch
nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des
Gewerbebetriebs des Pächters kommt (BGH Urt. v. 13.7.2011 – XII ZR 189/09, BeckRS
2011, 21250 Rn. 9, m. zahlr. w. N., beck-online).
Unter Anwendung dieser Grundsätze, die auf gewerbliche Mietverhältnisse ohne Weiteres
übertragbar sind, liegt in den Betriebsbeschränkungen durch die hoheitlichen Maßnahmen im
Zusammenhang mit der Pandemie kein Sachmangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB.
Dies gilt sowohl für die Beschränkungen durch zu erstellende
Hygienekonzepte als auch für den vorangegangenen „Lockdown“. Denn die
Stilllegungsverfügung knüpfte nicht an bauliche Gegebenheiten, sondern an die Nutzungsart
der betroffenen Baulichkeiten an (so im Ergebnis auch: OLG Karlsruhe, NZM 2021, 224 Rn.115
OLG München NZM 2021, 226 Rn. 4 ; LG Mönchengladbach BeckRS 2020, 30731 Rn.
4; LG Heidelberg COVuR 2020, 541 Rn. 27; vgl. zum Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-
Pfalz: BGH Urt. v. 13.7.2011 – XII ZR 189/09, BeckRS 2011, 21250, alle beck-online). Zweck
der hoheitlichen Einschränkungen des Betriebs der Beklagten war der Schutz der
Bevölkerung vor der (weiteren) Ausbreitung des Virus SARS-CoV2. Die baulichen
Gegebenheiten der betroffenen Gebäude oder Gebäudeteile waren unerheblich. Den
maßgeblichen Anknüpfungspunkt bildete vielmehr allein die Art der Nutzung der Gebäude
und der Umstand, dass in den Einrichtungen Publikumsverkehr stattfindet (vgl. erneut BGH
aaO). Die erlassenen Einschränkungen betrafen gerade nur das „Wie“, und nicht vielmehr
bereits das „Ob“ der Nutzung. Dies hat auch der weitere Verlauf der Pandemie gezeigt, in
welchem die Gewerbebetriebe durch verschiedenste neue Wege wie zum Beispiel „click and
meet“ oder Lieferdienste den Betrieb in veränderter Form fortführen konnten. Nicht
entscheidend ist hier, dass die Beklagte vorträgt, sie sei zu solchen alternativen
Vertriebsformen nicht in der Lage gewesen, ohne dass sie näher ausführt, warum ihr die
Präsentation und der Verkauf ihrer Waren über das Internet oder die Veranstaltung von
Online-Events nicht möglich gewesen sei.
Die körperliche Beschaffenheit des streitgegenständlichen Mietobjekts ist durch die
coronabedingten Betriebsuntersagungen nicht einmal vorübergehend gestört gewesen; die
Räumlichkeiten waren - wie vor der Pandemie - prinzipiell zum Betrieb eines
Einzelhandelsgeschäfts für den Verkauf von Kunstgegenständen geeignet. Auch ist es der
Klägerin als Vermieter weder tatsächlich noch rechtlich verwehrt gewesen, der Beklagten als
Mieterin die Mietsache zu überlassen bzw. zu belassen. Der Beklagten war es allerdings
öffentlich-rechtlich auf Grund der landesrechtlichen Corona-Schutzverordnung untersagt, die
Räumlichkeiten dem vertraglichen Zweck entsprechend zu nutzen. Das ist eine Störung des
Vertragszwecks, die nur dann einen Mangel darstellt, wenn die Verwirklichung des
Vertragszwecks - jedenfalls soweit es die hier in Rede stehende pandemiebedingte
Betriebsuntersagung betrifft - zum Leistungserfolg des Vermieters gehört. Das ist nicht der
Fall, die pandemiebedingte Betriebsuntersagung gehört vielmehr zu dem gemäß § 537 BGB
dem Mieter zugewiesenen Verwendungsrisiko (vgl. LG Krefeld Urt. v. 30.6.2021 – 2 O
546/20, BeckRS 2021, 17484 Rn. 21, beck-online). Die Parteien können die Risikoverteilung
vertraglich ändern und vereinbaren, dass der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters -
ganz oder zum Teil - übernimmt. Ob das der Fall ist, ist durch Auslegung der getroffenen
Vertragsvereinbarungen zu ermitteln (BGH NJW 2000, 1714, beck-online). Diese gemäß §§
133, 157 BGB vorzunehmende Auslegung lässt indes die Annahme einer Verlagerung der
Risikoverteilung auf den Vermieter gerade nicht. Dies gilt auch für eine nur teilweise
Risikobeteiligung. Erforderlich hierfür wäre, dass der Vertrag konkrete Anhaltspunkte für eine
(teilweise) Risikoübernahme durch den Vermieter erkennen ließe. Dabei kann es sich um
Vereinbarungen handeln, die den Mieter in seinen unternehmerischen Entscheidungen über
das übliche Maß hinaus einschränken, sein Geschäft nach dem äußeren Erscheinungsbild zu
einem eingefügten Teil einer Anlage werden lassen, oder etwa dem Vermieter das Risiko
einer Betriebsunterbrechung auch dann auferlegen, wenn nicht das vermietete Geschäft,
sondern nur ein anderer Teil der Anlage dem Publikumsverkehr nicht mehr zugänglich ist
(BGH NJW 2000, 1714, beck-online). Solche Vereinbarungen sind dem hier streitigen Vertrag
nicht zu entnehmen. Nicht ausreichend dafür ist insbesondere die Festlegung eines
Mietzwecks, die in einem Mietvertrag über Gewerberäume üblich (vgl. hierzu BGH a.a.O zu
weitergehenden Regelungen im Fall eines in einem Einkaufszentrum gelegenen Mietobjekts)
und dient – auch außerhalb des Bereichs von Einkaufszentren – einem übergeordneten
Interesse von Vermieter und Mieter bei der Mitgestaltung des Umfelds des Gewerbebetriebs.
Grundsätzlich will und soll der Vermieter dem Mieter die beabsichtigte Nutzung ermöglichen.
Bei der Gewerbemiete bedeutet das i. d. R. die Möglichkeit, dort einen Geschäftsbetrieb zu
führen. Der Vermieter schuldet aber nicht die Überlassung des Betriebs selbst, sondern nur
die Überlassung der dazu notwendigen Räume. (Gewerberaum-) Miete ist ein
Rechtsgeschäft, das eine körperliche Sache als Vertragsgegenstand hat, nicht eine
Gesamtheit von materiellen und immateriellen Gütern. Soweit die Parteien einen
Nutzungszweck vereinbaren, verspricht der Vermieter nicht ohne Weiteres die Verwirklichung
dieses Zwecks. Aus seiner Sicht hat eine Nutzungszweckvereinbarung vielmehr zunächst
beschränkende Funktion dahingehend, dass der Mieter die Mietsache ausschließlich im
Rahmen dieses Zwecks nutzen darf. Er verspricht weitergehend nur, das Seine zur
Verwirklichung des Nutzungszwecks beizutragen. Dieser Beitrag beschränkt sich aber darin,
eine hierfür körperlich geeignete Sache zur Verfügung zu stellen. Alles andere betrifft eine
erfolgreiche Nutzung des Mieters und damit sein Verwendungsrisiko (LG Krefeld Urt. v.
30.6.2021 – 2 O 546/20, BeckRS 2021, 17484 Rn. 24, 25, beck-online).
b)
Eine Reduzierung der Miete kann die Beklagte auch nicht mit Erfolg auf eine Anpassung des
Vertrags wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB stützen.
Gemäß § 313 Abs. 1 BGB kann die Anpassung des Vertrags verlangt werden, wenn sich die
Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss
schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt
abgeschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, soweit einem Teil
unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen und
gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet
werden kann. Dies ist hier nicht der Fall.
(1) Die Vorschrift des § 313 BGB ist anwendbar. Soweit in Rechtsprechung und Literatur
zunächst Zweifel im Hinblick auf eine mögliche Sperrwirkung des Art. 240 § 2 EGBGB
geäußert wurden, ist die Frage durch eine entsprechende Klarstellung des Gesetzgebers als
ausdrückliche Reaktion auf diese Unsicherheit zwischenzeitlich geklärt. Die Regelung des
Art. 240 § 7 EGBGB erlaubt keine Umkehrschlüsse außerhalb ihres direkten
Anwendungsbereichs. Von ihr geht keine Sperrwirkung aus. Insbesondere wird die
Anwendbarkeit von mietrechtlichen Vorschriften, etwa die Regelung zur Minderung wegen
eines Mangels oder das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem
Grund, nicht ausgeschlossen. Auch die Vorschriften des allgemeinen Schuldrechts, zum
Beispiel zur Unmöglichkeit der Leistung und zum Wegfall der Gegenleistungspflicht, bleiben
unberührt. Insbesondere bleibt auch § 313 BGB im Grundsatz anwendbar, wenn die
Voraussetzungen von Art. 240 § 7 EGBGB bei Miet-oder Pachtverhältnissen nicht erfüllt sind;
lediglich die durch Artikel 240 § 7 EGBGB neu eingeführte Vermutungswirkung tritt in diesem
Fall nicht ein (BT-Drs. 19/25322, 19, 20).
(2) Ferner ist auch von einer Störung der Geschäftsgrundlage auszugehen. Dass eine
Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt, wird gemäß Art. 240 § 7 EGBGB nun grundsätzlich
vermutet. Die Klägerin hat nichts vorgetragen, was diese Vermutung widerlegen könnte.
(3) Allerdings fehlt es an der Unzumutbarkeit, am unveränderten Vertrag festzuhalten.
Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage berechtigt gemäß § 313 Abs. 1 BGB noch nicht zu
einer Vertragsanpassung. Es muss hinzukommen, dass dem betroffenen Vertragspartner
unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder
gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet
werden kann. Durch diese Formulierung kommt zum Ausdruck, dass nicht jede
einschneidende Veränderung der bei Vertragsabschluss bestehenden oder gemeinsam
erwarteten Verhältnisse eine Vertragsanpassung oder eine Kündigung (§ 313 Abs. 3 BGB)
rechtfertigt. Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten
Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (BGH NJW
2012, 1718 Rn. 30). Das sogenannte normative Merkmal des § 313 Abs. 1 BGB, dass also
dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der
vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag
nicht zugemutet werden kann, wird von der Vermutungsregelung des Art. 240 § 7 EGBGB
nicht erfasst. Im Rahmen der Zumutbarkeit ist von Bedeutung, wie stark sich die staatlichen
Beschränkungen auf den Betrieb des Mieters auswirken. Ein Indiz für starke
Beeinträchtigungen kann in erheblich zurückgegangenen Umsätzen, zum Beispiel im
Vergleich zum Vorjahreszeitraum, liegen. Zu berücksichtigen ist auch, ob der Mieter
öffentliche oder sonstige Zuschüsse erhalten hat, mit denen er die Umsatzausfälle infolge
staatlicher Beschränkungen jedenfalls teilweise kompensieren kann, und ob er
Aufwendungen erspart hat, weil er etwa Kurzarbeit angemeldet hat oder der Wareneinkauf
weggefallen ist. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls. § 313 BGB gewährt keine
Überkompensation (BT-Drs. 19/25322, 21). Dabei kann weiter eine Rolle spielen, wie viele
Jahre der Mietvertrag schon besteht und wie der Umsatz und Gewinn der letzten Jahre
waren, so dass eine Möglichkeit bestand, Rücklagen zu bilden (OLG München NZM 2021,
226 Rn. 35, beck-online). Die Darlegungs- und Beweislast für die Merkmale des § 313 Abs. 1
BGB trägt dabei die Partei, die sich auf sie beruft (BT-Drs. 19/25322, 20), vorliegend mithin
die Beklagte. Schon nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers ist danach kein
Raum für die teilweise vertretene pauschale Betrachtungsweise, wonach angesichts des
Umstands, dass keine der Parteien die Pandemie und die damit verbundenen
Geschäftsschließungen und weiteren Folgen habe vorhersehen können, eine hälftige Teilung
des Risikos und damit eine hälftige Teilung der Miete anzunehmen sei, weshalb es einer
Darlegung der Umsatzausfälle nicht bedürfe (so auch OLG Karlsruhe NZM 2021, 224 Rn. 27;
OLG München NZM 2021, 226 Rn. 35; a.A.: OLG Dresden NZM 2021, 231 Rn. 39; jew. beck-
online). Denn dann würde die Vertragsanpassung lediglich an die Stelle der Minderung nach
§ 536 Abs. 1 BGB treten, bei der es auf die Unzumutbarkeit der Zahlung der vollständigen
Miete für den Mieter nicht ankommt (OLG München a.a.O.). Im Hinblick darauf, dass die
Motive des Gesetzgebers vor allem klarstellenden Charakter haben und den vor der
Pandemie bereits anerkannten Rechtsgrundsätzen entsprechen, bestehen auch keine
Bedenken, diese Klarstellung zu den Wertungskriterien für die Annahme der Unzumutbarkeit
auf den Zeitraum vor der gesetzgeberischen Klarstellung zu erstrecken.
Unter Anwendung dieser Grundsätze hat die darlegungs- und beweisbelastete Beklagte auch
auf den Hinweis der Kammer die Unzumutbarkeit, am unveränderten Vertrag festzuhalten,
nicht substantiiert dargetan. Vielmehr stellt sich der erbrachte Vortrag als nur pauschal dar.
Es fehlt bereits an konkretem Vortrag zu den Umsatzeinbußen. Der Vortrag der Beklagten,
sie habe „während der Pandemie nahezu keine Einnahmen verbuchen können“ legt nahe,
dass es gerade nicht – wie an anderer Stelle behauptet – vollständigen Umsatzausfall gab.
Nähere Einzelheiten zu dem Umfang der tatsächlich generierten Einnahmen hat die Beklagte
indes nicht mitgeteilt. Die Beklagte hat auch ungeachtet des Hinweises der Kammer nicht
dazu vorgetragen ob und in welchem Umfang die Beklagte Aufwendungen durch geringere
Wareneinkäufe erspart hätte oder zur Inanspruchnahme staatlicher Hilfen berechtigt gewesen
wäre, womit sie die Umsatzeinbußen jedenfalls teilweise hätte kompensieren können. Keinen
berücksichtigungsfähigen Vortrag hat die Beklagte weiter zu der Frage geleistet, welche
Möglichkeiten alternativer Vertriebsformen die Beklagte genutzt hat, um die Umsatzeinbuße
einzudämmen. Der pauschale Vortrag, sie sei nicht in der Lage gewesen, die Ausfälle durch
zulässige Maßnahmen wie click & collect oder Online-Events aufzufangen, ist nicht
nachvollziehbar. Denn es erschließt sich nicht, warum eine Präsentation und ein Angebot von
Kunstgegenständen über das Internet per se ausscheiden sollte. Schon insoweit überzeugt
die Annahme der Beklagten, in den Monaten der vollständigen Schließung liege ein
kompletter Umsatzausfall auf der Hand, nicht. Dies gilt umso mehr als die Beklagte die durch
die Klägerin mit Schriftsatz vom 08.10.2021 vorgetragenen Umsatzzahlen nicht bestritten hat,
die sich im Zeitraum der Schließung zwar als geringer, jedoch schwerlich als „nicht
nennenswert“ bezeichnen lassen. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis
der Parteien mit einigem zeitlichen Abstand zum Beginn der Pandemie seinen Anfang nahm
und die Beklagte nach ihrem eigenen Vortrag vor der Pandemie wirtschaftlich leistungsfähig
war, was sich auch aus den unstreitigen Umsatzzahlen andeutet. Vor diesem Hintergrund ist
mangels anderweitigen Vortrags der Beklagten davon auszugehen, dass ihr die Möglichkeit
zur Rücklagenbildung zur Verfügung stand.
2.
Der Zinsanspruch beruht auf §§ 288 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB.
Allerdings war die Klage abzuweisen, soweit die Klägerin hinsichtlich der rückständigen
Betriebskostenvorauszahlungen eine Verzinsung über fünf Prozentpunkte hinaus verlangt.
Denn bei der Betriebskostenvorauszahlung handelt es sich nicht um eine Entgeltforderung im
Sinne des § 288 Abs. 2 BGB.
Die Vorschrift des § 288 II BGB verfolgt in Übereinstimmung mit der Richtlinie 2000/35/EG
den Zweck, sicherzustellen, dass die Folgen des Zahlungsverzugs von der Überschreitung
der Zahlungsfristen im Geschäftsverkehr abschrecken, und so der Gefahr von Insolvenzen
von Unternehmen und dem Verlust von Arbeitsplätzen vorzubeugen. Dieser Sinn erfordert die
Einbeziehung einer Geldforderung dann, wenn sie auch – wenn auch nicht ausschließlich –
die Vergütung einer vom Gläubiger erbrachten oder zu erbringenden Gegenleistung darstellt
(BGH NJW 2010, 3226, beck-online). Gerade dies ist im Fall einer
Betriebskostenvorauszahlung indes nicht anzunehmen. Die Betriebskostenvorauszahlung
stellt keine Vergütung für eine vom Vermieter zu erbringende Gegenleistung dar, sondern
eine Übernahme bzw. Beteiligung des Mieters an den Kosten, die dem Eigentümer oder
Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den
bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen
und des Grundstücks ohne eine Leistungshandlung laufend entstehen (vgl. im Ergebnis:
MüKoBGB/Ernst, 8. Aufl. 2019, BGB § 286 Rn. 82).
Bezüglich der Zinsberechnung war die Tilgungswirkung der seitens der Klägerin erklärten
Aufrechnung mit der Mietsicherheit in der Art vorzunehmen, dass jeweils zunächst die
Betriebskostenforderung und anschließend die Mietzahlungen, bezogen auf den jeweils am
weitesten zurückliegenden Rückstand zu tilgen waren. Zahlungen des Mieters, die zur
Deckung der Gesamtforderung nicht ausreichen, sind bei Fehlen einer Tilgungsbestimmung
unter Heranziehung der abgestuften Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zu
verrechnen.
Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn es nicht um Zahlungen des Mieters geht, sondern der
Vermieter Gutschriften (etwa wegen Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen oder wegen
unstreitiger Mietminderungen) erteilt und gegen diese Forderungen des Mieters mit
Mietforderungen aufrechnet, ohne zu bestimmen, welche Forderungen gegeneinander
aufgerechnet werden sollen. § 396 Abs. 1 2 Alt. 1 BGB verweist nämlich für diese Fälle auf §
366 Abs. 2 BGB. Rechnet der Vermieter nicht (auch nicht stillschweigend) auf, sondern stellt
er solche Gutschriften seinen Forderungen lediglich gegenüber, ohne eine Zuordnung zu
bestimmten Forderungen vorzunehmen, ist darin regelmäßig ein konkludenter Verweis auf
die in § 366 Abs. 2 BGB beschriebene Anrechnungsreihenfolge zu sehen. Da es sich hierbei
aber nicht um eine Leistung des Schuldners handelt, ist die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB
hier allerdings nicht direkt anwendbar, sondern entsprechend heranzuziehen (BGH NZM
2018, 444 Rn. 46, beck-online).
II.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO.
III.
Der Streitwert wird auf bis zu 290.000,00 EUR festgesetzt.