Berufung zurückgewiesen: Maklerlohn bei Verwalter‑Verflechtung ausgeschlossen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Rückzahlung von DM 2.010,--, die sie als Maklerlohn gezahlt hatte. Das Landgericht bestätigt das erstinstanzliche Urteil und nimmt an, dass die Beklagte als Verwalterin der Eigentumsanlage einen institutionalisierten Interessenkonflikt begründet. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. § 5 WohnVermGes besteht deshalb kein Vergütungsanspruch der Beklagten. Die wiederholte Doppelrolle der Beklagten war entscheidend.
Ausgang: Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen; Klage auf Rückzahlung des als Maklerlohn gezahlten Betrags erfolgreich
Abstrakte Rechtssätze
Zahlt ein Auftraggeber einen Maklerlohn, obwohl der Makler gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. § 5 WohnVermGes als Verwalter anzusehen ist, steht dem Makler kein Vergütungsanspruch zu und der gezahlte Betrag ist nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB herauszugeben.
Der Begriff "Verwalter" i.S.v. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WohnVermGes ist im Interesse des Verbraucherschutzes weit auszulegen; zur Abgrenzung ist die Verflechtungsrechtsprechung heranzuziehen.
Eine institutionalisierte Interessenkollision liegt vor, wenn ein Vermittler, der zugleich Verwalter der betreffenden Eigentumsanlage ist, in mehreren Fällen Wohnungsvermittlungen vornimmt und gleichzeitig als Stellvertreter der Wohnungseigentümer/Mieterträge die Mietverträge abschließt.
Die bloße Verwaltung einer Wohnanlage schließt die Vermittlung zu dieser Anlage nicht zwingend aus; maßgeblich ist das Vorliegen einer dauerhaften oder wiederholten Verknüpfung der Verwaltungs- und Vermittlungstätigkeit, die den objektiven Interessenkonflikt begründet.
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 8. April 1992 verkündete Urteil des Amtsge-richts Neuss -32 C 630/91 -wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung fallen der Beklagten zur Last.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 ZPO abgesehen.
Rubrum
Die Berufung der Beklagten ist nicht begründet, weil das Amtsgericht der Klage zutreffend stattgegeben hat.
Die Klägerin kann von der Beklagten gemäß § 812 Abs. 1, Satz 1 BGB Zahlung von DM 2.010,--verlangen; denn sie hat diesen Betrag an die Beklagte gemäß § 652 BGB als Maklerlohn gezahlt, ohne hierzu verpflichtet gewesen zu sein. Diese Folge ergibt sich aus § 5 in Verbindung mit § 2, Abs. 2, Nr. 2 WohnVermGes. vom 4. November 1971.
1. Die Beklagte war Wohnungsvermittler im Sinne dieses Gesetzes. Sie hat mit der Klägerin einen Maklervertrag abgeschlossen, aufgrund dessen sie den Abschluss eines Mietvertrages über eine Eigentumswohnung des Herrn xxx mit der Klägerin vermittelt hat, der am 26. September 1990 abgeschlossen worden ist. Für diese Maklertätigkeit hat die Klägerin der Beklagten ein Entgelt in Höhe von DM 2.010,--gezahlt.
Dieses der Beklagten als Maklerin grundsätzlich gebührende Entgelt stand ihr im konkreten Fall nicht zu; denn hier sind die Voraussetzungen des § 2, Abs. 2, Nr. 2 WohnVermGes. erfüllt, so dass der Anspruch der Beklagten auf Zahlung des Maklerlohnes ausgeschlossen ist. Die Beklagte war nämlich nicht nur Wohnungsvermittler, sondern auch Verwalter der vermittelten Wohnung.
2. Ob der Wohnungsvermittler auch Verwalter im Sinne des § 2 Abs. 2, Nr. 2 WohnVermGes. der vermittelten Wohnung ist, ist auf dem Hintergrund der sogenannten "Verpflechtungsrechtsprechung" zu entscheiden. deren Grundsätze zur Auslegung des Begriffs "Verwalter" im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WohnVermGes. heranzuziehen sind. Dieser Begriff ist nach dem Sinn und Zweck des Gesetzes weit auszulegen. um dem Gesetzesziel des Verbraucherschutzes gerecht zu werden (vgl. LG Aurich, NJW 1975, 544) •.
a) In der Rechtsprechung ist seit langem anerkannt. dass dem Makler kein Vergütungsanspruch zusteht, wenn durch seine Tätigkeit der Hauptvertrag mit einer Person zustande kommt, mit der der Makler "verflochten" ist (vgl. hierzu: Dehner, NJW 1991, 3254 ff. -3259 rechte Spalte ). Dabei wird inzwischen unterschieden zwischen einer "echten" und einer "unechten" Verflechtung (vgl. aGH NJW 1985, 2473; 198.7. 1008 ff). Von einer . "echten Verflechtung "spricht man, wenn zwischen dem Makler und dem vorgesehen Partner des Hauptvertrages eine so enge Verbindung besteht. dass der rechtlich bedeutsame-Wille des Maklers dadurch fremdbestimmt ist; eine "unechte Verflechtung kommt in Betracht. Wenn auch ohne enge Verbindung einer echten Verflechtung die Beziehung des Maklers zu der Partei des vermittelten Hauptvertrages derart ist. dass sich der Makler bei objektiver Betrachtung in einem Interessenkonflikt befindet. der ihn zur sachgerechten Wahrnehmung der Interessen seines Auftraggebers ungeeignet erscheinen lässt (sogenannter institutionalisierter Interessen konflikt: BGH,. NJW 1985, 1008, 1009; 1991, 168; Dehner a.a.O.). Um einen solchen institutionalisierten Interessenkonflikt handelt es sich im konkreten Fall mit der Folge, dass die Beklagte unter diesen konkreten Umständen als Verwalter im Sinne des §§ 2 Abs. 2, Nr. 2 WohnVermGes. anzusehen ist.
b) Für diese Annahme ist für sich betrachtet unerheblich, dass die Beklagte Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage ist (v g 1. §§ 20 Ab s. 2; 2 1; 26; 2 7 WEG), zu der die konkret vermittelte Wohnung gehört. Insoweit schließt sich die Kammer der Rechtsprechung an, nach der die bloße Tätigkeit als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage diesem nicht die rechtliche Möglichkeit nimmt, eine zu dieser Anlage gehörende Wohnung zu vermitteln (vgl. OLG München, MDR 1975, 931; LG München), NJW .1974 7 2287).
c} Hier sprechen indes die Umstände dafür, dass die Beklagte über ihre Tätigkeit als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft für Mitglieder eben dieser Gemeinschaft in einer Weise tätig ist, die auf den institutionalisierten Interessenkonflikt schließen lässt, der für den Verwalter der Wohnräume im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WohnVermGes. zum gesetzestypischen Merkmal gehört. Dabei kann offen bleiben, ob und in welchem Umfange die Beklagte oder deren Geschäftsführer für Wohnungseigentümer oder speziell den Vermieter der Wohnung der Klägerin Abrechnungen oder Umlageberechnungen vornimmt; denn im einzelnen zeigt die Kasuistik, dass Handlungen des Maklers zu Gunsten des Vermieters, die mit dem Mietvertrag in Zusammenhang stehen, nicht notwendig zu dem institutionalisierten Interessenkonflikt eines Wohnraumverwalters führen müssen (vgl. z.B.: LG Hamburg f.1DR, 1990, 156; LG Berlin MDR 1990. 721).
Maßgeblich ist jedoch. Dass die 8eklagte nicht nur im konkreten Fall als Wohnungsvermittler und Stellvertreter des Vermieters beim Abschluss des Mietvertrages aufgetreten .ist. Es ist unstreitig. Dass die Beklagte in weiteren Fällen der Vermietung von Eigentumswohnungen der Wohnungseigentumsanlage. deren Verwalterin sie ist, sowo hl Wohnungen vermittelt, als auch im Namen des Wohnungseigentümers die vermittelte Wohnung vermietet hat. So hat die Beklagte z.B. wie hier auch in den Fällen gehandelt. die den Prozessen 32 C 565/90 und 32 C 613/91 -jeweils AG Neuss -zugrunde liegen.
Die Häufung der Fälle der Wohnungsvermittlung einerseits und der Wohnungsvermietung für den jeweiligen Wohnungseigentümer andererseits führt die Kammer zu der Überzeugung (§ 286 ZPO). dass diese Doppelrolle der Beklagten zusammenhängt mit ihrer Eigenschaft als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage.zu der die jeweils vermittelten und vermieteten Wohnungen gehören. Hierfür spricht auch der eigene Sachvortrag der Beklagten. Wenn diese darlegt. ihrer Tätigkeit als Stellvertreter des Wohnungseigentümers/Vermieters habe "keine gesonderte vertragliche Beziehung" zwischen ihr und dem Wohnungseigentümer zugrunde gelegen und die Beklagte habe für den Vermieter unentgeltlich gehandelt. so lässt dies den Schluss zu, dass Grundlage der jeweiligen Stellvertretung der Beklagten bei Abschluss der vermittelten Mietverträge ihre Stellung als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage war.
Dieser Zusammenhang bestätigt die Annahme. die 8eklagte habe hier unter dem institutionalisierten Interessenkonflikt gehandelt. der dem Verwalter im Sinne des § 2. Abs. 2 Nr. 2 WohnVermGes. eigen ist; denn die Beklagte hat in solchen Fällen über Einzelheiten -auch zu Lasten der Mieter und Auftraggeber des Maklervertrages entschieden (vgl. insoweit auch 8GH, NJW 1991, 168, rechte Spalte). Im konkreten Fall zeigt sich die Auswirkung dieses Interessenkonfliktes augenfällig in den besonders vereinbarten Teilen des Mietvertrages vom 26. September 1990. Hier wurden der Klägerin zunächst die Kosten von Einzelreparaturen bis DM 100,--auferlegt. Zum anderen sind Anspruche der Klägerin vertraglich ausgeschlossen, die aus Lärmbelästigungen einer im Erdgeschoß befindlichen Gaststätte gegen den Vermieter oder den Pächter der Gaststätte herrühren könnten.
Nach alle dem gelangte die Kammer zu folgendem Ergebnis:
Die Voraussetzungen des Begriffs "Verwalter" im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WohnVermGes. sind erfüllt, wenn der Vermittler einer Eigentumswohnung, der auch Verwalter der betreffenden Eigentumsanlage ist, in mehreren Fällen der Wohnungsvermittlung gleichzeitig als Stellvertreter der Wohnungseigentümer/Vermieter den Mietvertrag abgeschlossen hat.
3.
Die Entscheidung des Amtsgerichts über den Zinsanspruch der Klägerin ist mit der Berufung nicht angefochten worden.
4.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.