Sofortige Beschwerde gegen Einbeziehung von Vorjahressaldo in Jahresabrechnung (WEG)
KI-Zusammenfassung
Der Beschwerdeführer richtete eine sofortige Beschwerde gegen die Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung, Vorjahressalden wie bisher in die Jahresabrechnung vorzutragen. Streitgegenstand war, ob Vorjahressalden Bestandteil der Jahresabrechnung sein dürfen. Das Landgericht wies die Beschwerde ab: Vorjahressalden sind keine Einnahmen/Ausgaben des Abrechnungsjahrs und dürfen nicht unmittelbar in das Abrechnungsergebnis einfließen. Eine nachträgliche Mitteilung des Vorjahressaldos als ausstehende Zahlungsverpflichtung ist jedoch zulässig.
Ausgang: Sofortige Beschwerde gegen Ungültigkeitserklärung des Vorjahressaldo-Beschlusses als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG hat nur über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des abzurechnenden Geschäftsjahrs Auskunft zu geben; Vorjahressalden sind keine Einnahmen oder Ausgaben des Abrechnungsjahrs und gehören nicht in die Jahresabrechnung.
Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft verletzt die ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 5 WEG), wenn er den Vorjahressaldo unmittelbar in das Abrechnungsergebnis des aktuellen Jahres einbezieht und dadurch die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung beeinflusst.
Der Vorjahressaldo kann nach Feststellung des Abrechnungsergebnisses der aktuellen Jahresabrechnung als ausstehende Zahlungsverpflichtung nachrichtlich mitgeteilt werden, sodass der Eigentümer seine Gesamtverpflichtung aus der Addition ermitteln kann, ohne dass hierfür eine besondere Beschlussfassung erforderlich ist.
Eine sofortige Beschwerde nach § 45 Abs. 1 WEG ist unbegründet, wenn das Amtsgericht zu Recht einen Beschluss für ungültig erklärt hat, weil er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.
Bei der Kostenentscheidung trifft die Kammer nach § 47 WEG nach billigem Ermessen; die gerichtlichen Kosten sind dem unterliegenden Beteiligten aufzuerlegen, eine Erstattung außergerichtlicher Kosten kann unterbleiben.
Tenor
1.
Die sofortige Beschwerde wird zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegner. Die Erstattung der außergerichtlichen Kosten wird nicht angeordnet.
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Beschwerdewert: 10.000,- DM:
Gründe
Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG zulässige sofortige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.
Zu Recht hat das Amtsgericht den in der Eigentümerversammlung vom 7.4.1992 zu Top 2 gefassten Beschluss wonach "Salden...- wie bisher – aus der Jahresabrechnung auf neue Rechnung vorzutragen" sind, für ungültig erklärt.. Denn der Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 5 WEG). Die Jahresabrechnung soll gemäß § 28 Abs. 3 1 WEG Aufschluss über die tatsächlichen Einnahmen und Auskünfte der Gemeinschaft in dem abzurechnenden Geschäftsjahr geben. Bei dem Saldo aus der Vorjahresabrechnung handelt es sich jedoch weder um Einnahmen noch um Ausgaben des abzurechnenden Geschäftsjahrs, so dass für ihn kein Raum in der Jahresabrechnung ist. Vielmehr kann der Vorjahressaldo erst nach Feststellung des sich aus der Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben ergebenden Ergebnisses der aktuellen Jahresabrechnung und dessen Umlegung auf den einzelnen Wohnungseigentümer — als ausstehende Zahlungsverpflichtung mitgeteilt werden (BavObLG, WuM 1990, 616 f.; ebenso OLG Düsseldorf WuM 1991, 623). Dem wird die beschlossene Verfahrensweise jedoch nicht gerecht. Zwar ist dem Beschluss nicht unmittelbar zu entnehmen, in welcher Weise die jeweiligen Vorjahressalden vorgetragen werden sollen. Insoweit nimmt der Beschluss lediglich auf die bisherige Übung Bezug. Der im Kammertermin von dem Verwalter als Beispiel für diese Abrechnungsweise vorgelegten Einzelabrechnung für 1992 ist jedoch folgende Gliederung zu entnehmen:
Zusammengefasste anteilige Abrechnung für Ihr Sondereigentum
Ihr Anteil an den Gemeinschaftskosten
Zuweisungen zu den Rücklagen
Ihr Anteil an den Gemeinschaftserträgen
Guthaben a.d. vorherigen Abrechnung Hausgeldzahlungen Abrechnungsergebnis: Fehlbetrag"
Diese Abrechnungsweise wird aber den vorstehend angegebenen Grundsätzen nicht gerecht. Der Vorjahressaldo findet in diesem Fall nämlich unmittelbar Eingang in das Abrechnungsergebnis für das abzurechnende Geschäftsjahr. Das folgt schon daraus, dass das Guthaben bzw. der Fehlbetrag aus der vorherigen Abrechnung noch vor Angabe der anteiligen Hausgeldzahlungen in die Einzelabrechnung eingestellt wird. Dadurch wird aber die Gefahr begründet, dass sich die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft über die Einzelabrechnung nicht allein auf die anteiligen Einnahmen und Ausgaben des abzurechnenden Geschäftsjahrs, sondern auf das Abrechnungsergebnis unter Einschluss des darin bereits enthaltenen Vorjahressaldos bezieht. Das ist aber nach der herrschenden Rechtsprechung unstatthaft (BayObLG, WUM 1990, 616 f.; ebenso OLG Düsseldorf WuM 1991, 623).
Die vorstehenden Erwägungen, die die Zurückweisung der sofortigen Beschwerde gebieten, schließen jedoch nicht aus, dass in der Gesamt- und Einzelabrechnung nach Feststellung des sich aus der Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben ergebenden Ergebnisses der aktuellen Jahresabrechnung auch noch der Vorjahressaldo als ausstehende Zahlungsverpflichtung nachrichtlich mitgeteilt wird, so dass der jeweilige Eigentümer im Falle der Einzelabrechnung unschwer durch die Addition des Ergebnisses des abzurechnenden Geschäftsjahres und des mitgeteilten Saldos des Vorjahres seine sich daraus ergebende Gesamtzahlungsverpflichtung ermitteln kann. Eine solche unbedenkliche Verfahrensweise, die auch keiner besonderen Beschlussfassung bedürfte, haben hier aber die Beteiligten - wie sich aus der beispielhaft vorgelegten Einzelabrechnung ergibt — offenbar nicht gewollt, da der Vorjahressaldo in unzulässiger Weise unmittelbar in das Abrechnungsergebnis Eingang gefunden hat.
Über die Tragung der Kosten des Beschwerdeverfahrens hat die Kammer gemäß § 47 WEG nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dementsprechend sind die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens den Antragsgegnern aufzuerlegen, weil diese unterlegen sind. Eine Abweichung von dem Grundsatz, wonach jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat erscheint im vorliegenden Fall nicht als geboten.