Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses wegen fehlender Regelung zur Kellersituation
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin, Eigentümerin einer Wohnung, focht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.03.2010 an, mit dem eine Regelung zur Nutzung der Kellerräume abgelehnt wurde. Strittig ist ein Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan, der die Entstehung von Sondereigentum an einem Kellerraum infrage stellt. Das LG erklärt den Beschluss für ungültig, weil die Verweigerung einer Regelung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 WEG) widerspricht und die Eigentümer zur Beseitigung des isolierten Miteigentumsanteils verpflichtet sind.
Ausgang: Berufung der Klägerin erfolgreich; Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.03.2010 zu TOP 5 für ungültig erklärt
Abstrakte Rechtssätze
Bei Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan wird keiner der widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig ausgelegt; ein solcher Widerspruch verhindert grundsätzlich die Entstehung von Sondereigentum an den betroffenen Räumen und lässt im Zweifel Gemeinschaftseigentum bestehen.
Besteht infolge eines widersprüchlichen Gründungsakts ein isolierter Miteigentumsanteil ohne wirksames Sondereigentum, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, im Rahmen des Zumutbaren vertraglich eine Lösung zur Beseitigung dieses Anteils herbeizuführen, etwa durch nachträgliche Einräumung von Sondereigentum oder sonstige Vereinbarung.
Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung, die sich darauf beschränken, eine erforderliche Regelung zu verweigern und damit die Beseitigung eines erkennbaren Rechtsproblems unterlassen, verstoßen gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 WEG) und können für ungültig erklärt werden.
Die Anfechtung eines früheren Beschlusses bleibt zulässig, wenn ein späterer Beschluss die ursprünglich beanstandete Entscheidung nicht inhaltlich ersetzt und damit das Rechtsschutzbedürfnis des Klägers fortbesteht.
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 21. Juni 2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Oberhausen – 34 C 40/10 – abgeändert und wie folgt neugefasst:
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft W.-straße vom 17. März 2010 zu TOP 5 wird für ungültig erklärt.
Die Kosten des Verfahrens beider Instanzen tragen die Beklagten.
Entscheidungsgründe
I.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft O.-straße. Die Klägerin ist Eigentümerin der Einheit Nummer 5 in dem Objekt. In den Grundakten wurde Ende 1980 der Antrag auf Vollzug der Teilungserklärung gemäß Urkunde vom 3. November 1980 in Verbindung mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Oberhausen vom 2. September 1980 gestellt. Die Teilungserklärung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt sind jedoch widersprüchlich. Nach der Teilungserklärung ist jeder der 23 Wohneinheiten ein Kellerraum mit der jeweils korrespondieren Nummer 1 bis 23 als Teil des Sondereigentums zugewiesen. Nach dem zur Abgeschlossenheitsbescheinigung gehörenden Aufteilungsplan ist ein Keller Nummer 5 jedoch nicht vorgesehen. Die Klägerin hatte ihre Wohneinheit aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 6. November 1980 erworben, dem ein Plan beigefügt war, der einen der in der Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Nummer 9 bezeichneten Kellerräume als Nummer 5 auswies. Im Jahr 1999 erwarb ein neuer Eigentümer die Wohneinheit Nummer 9 und forderte die Klägerin zur Herausgabe des Kellerraums auf. Die Klägerin beantragte in der Wohnungseigentümerversammlung vom 17. März 2010, eine Regelung zur Nutzung der Kellerräume zu treffen. Unter TOP 5 lehnten die Wohnungseigentümer mehrheitlich eine Beschlussfassung zur Nutzungsregelung ab. Die Klägerin hat beantragt, diesen Beschluss für ungültig zu erklären. In einer weiteren Eigentümerversammlung vom 28. März 2011 beantragte die Klägerin erneut, eine Nutzungsregelung zu treffen und legte eine konkrete Beschlussvorlage zur Abstimmung vor. Unter TOP 4 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, über „diesen TOP“ auf der kommenden Eigentümerversammlung 2012 zu beschließen. Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.
Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung und verfolgt ihr erstinstanzliches Klagebegehren weiter.
Wegen des ergänzenden Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
II.
Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin ist gemäß §§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 und Nr. 3 ZPO zulässig und hat in der Sache Erfolg.
1.
Die Klage ist zulässig, da trotz der erneuten Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vom 28. März 2011 ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtung des Erstbeschlusses vom 17. März 2010 fortbesteht. Mit dem Beschluss vom 28. März 2011 haben die Wohnungseigentümer zwar erneut beschlossen, dem Antrag der Klägerin jedenfalls derzeit nicht nachzugehen. Dieser Beschluss ist bestandskräftig. Es handelt sich jedoch nicht um einen den Beschluss vom 17. März 2010 ersetzenden Zweitbeschluss. Der Beschluss vom 28. März 2011 ist gegenüber dem vom 17. März 2010 wesentlich eingeschränkt. Der Beschluss vom 28. März 2011 sieht lediglich eine Befassung mit dem von der Klägerin vorformulierten Beschlussantrag vor. Ließe die Klägerin den Beschluss vom 17. März 2010 bestandskräftig werden, bestünde die Gefahr, dass die Wohnungseigentümer in der Versammlung im Jahr 2012 lediglich über den konkreten vorformulierten Beschlussantrag befänden, sich jedoch mit der Angelegenheit im Übrigen unter Hinweis auf die Bestandskraft des Beschlusses vom 17. März 2010 nicht mehr befassten. Insoweit besteht ein Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin, den Beschluss vom 17. März 2010 gerichtlich überprüfen zu lassen.
2.
Die Klage ist auch begründet.
Der Beschluss zu TOP 5 entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Nach § 21 WEG fallen unter Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung alle Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind. Eine Maßnahme erfolgt im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls nützlich ist. Dies ist der Fall, wenn sich die Maßnahme bei einer an den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten ausgerichteten Kosten-Nutzen-Analyse und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft im Einzelfall als vertretbar erweist (Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl, § 21 Rn. 26 f.).
Diese Anforderungen sind vorliegend nicht erfüllt. Die Wohnungseigentümer sind zur Herbeiführung einer Regelung der Kellersituation verpflichtet.
Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, für die Auslegung der Eintragung über den Gegenstand des Sondereigentums seien grundsätzlich die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan heranzuziehen. Stimmten die wörtliche Beschreibung des Gegenstands von Sondereigentum im Text der Teilungserklärung und die Angaben im Aufteilungsplan nicht überein, sei keiner der sich widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig. Der Widerspruch bewirke vielmehr, dass an den hiervon betroffenen Räumen Sondereigentum nicht entstanden sei. Sei Sondereigentum aber nicht begründet worden, liege im Zweifel entsprechend der allgemeinen Regel Gemeinschaftseigentum vor. Dabei werde allerdings die Aufteilung der Miteigentumsanteile nicht berührt. Es bestünden vielmehr nicht mit Sondereigentum verbundene isolierte Miteigentumsanteile, die den anderen Miteigentümer nicht entsprechend § 738 Abs. 1 BGB zuwüchsen, sondern alle Miteigentümer aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses verpflichteten, den Gründungsakt so zu ändern, dass der sondereigentumslose Miteigentumsanteil nicht weiter bestehen bleibe (BGH ZMR 1995, 521; BGH NJW 1990, 447; Armbrüster in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 7 Rn. 97).
Diese Voraussetzungen sind auch vorliegend erfüllt. Zwischen der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan besteht insoweit ein Widerspruch, als die Teilungserklärung einen Miteigentumsanteil der Klägerin verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nummer 5 „nebst Kellerraum Nummer 5“ vorsieht, während der Aufteilungsplan einen Keller Nummer 5 nicht ausweist. Nach dem Aufteilungsplan verbliebe folglich für die Klägerin ein isolierter Miteigentumsanteil an einem „Kellerraum Nummer 5“, der nicht existiert. Für das vorliegende Verfahren kann insoweit dahinstehen, ob dies zur Folge hat, dass lediglich an dem streitgegenständlichen Kellerraum Nummer 9 zwischen Keller Nummer 7 und Keller Nummer 11 oder aber diversen oder gar allen Kellerräumen kein wirksames Sondereigentum begründet worden ist. Jedenfalls sind die Wohnungseigentümer gehalten, ihre Vereinbarungen anzupassen und eine angemessene Lösung zu finden. Dies kann in den Fällen, in denen das Gesetz die Einräumung von Sondereigentum ausschließt, dazu führen, dass der isolierte Miteigentumsanteil durch entsprechende Vereinbarung auf die anderen Anteile übertragen werden muss. Kann das Sondereigentum – wie hier – dagegen noch entstehen, sind die Miteigentümer im Rahmen des Zumutbaren verpflichtet, zur Beseitigung des entstandenen isolierten Miteigentumsanteils an den betroffenen Gebäudeteilen vertraglich Sondereigentum einzuräumen (BGHZ 130, 159, 170 f.) oder jedenfalls einvernehmlich eine andere Vereinbarung zu treffen, wonach der isolierte Miteigentumsanteil beseitigt wird.
Vor diesem Hintergrund erschien es allein sachgerecht, den angefochtenen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 17. März 2010 für ungültig zu erklären. Dabei kann dahinstehen, ob der Beschluss bereits wegen Fehlens der Beschlusskompetenz nichtig ist (für die Nichtigkeit eines Negativbeschlusses bei Fehlen der Beschlusskompetenz: BayObLG ZMR 2005, 891),denn dies stünde der Ungültigerklärung nicht entgegen (vgl klein.in Bärmann, aaO.,§ 46 Rn 77).Die Wohnungseigentümer haben mit dem Beschluss zum Ausdruck gebracht, keinerlei Regelung über die Kellersituation herbeiführen zu wollen. Nach vorstehenden Ausführungen entspricht diese Weigerung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert.
Streitwert für die Berufungsinstanz: 3.000 €