Ungültigkeit eines Eigentümerbeschlusses zur Gebäudesanierung und Sonderumlage
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin rügt einen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.8.2012 über Sanierungsmaßnahmen und eine Sonderumlage. Zentral ist, ob der Verwalter ermächtigt werden kann, ohne erneuten Beschluss Fachfirmen auszuwählen und zu beauftragen. Das Landgericht erklärt den Beschluss insgesamt für ungültig, da die Entscheidung über "Ob" und "Wie" den Eigentümern vorbehalten ist und die Sonderumlage ohne durchgeführte Maßnahmen keinen Zweck erfüllt. Die Beklagten tragen die Kosten.
Ausgang: Berufung der Klägerin erfolgreich; Eigentümerbeschluss zur Sanierung und Sonderumlage insgesamt für ungültig erklärt, Kosten den Beklagten auferlegt.
Abstrakte Rechtssätze
Die Entscheidung über das Ob und Wie von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern und kann nicht durch Mehrheitsbeschluss einseitig auf den Verwalter übertragen werden.
Dem Verwalter kann zwar die Vergabe von Aufträgen übertragen werden, nicht jedoch die grundsätzliche Ermessensentscheidung über die Auswahl der Vertragspartner, sofern keine wirksame Vereinbarung über eine Übertragung dieser Befugnis vorliegt.
Ein Beschluss, der den Verwalter ermächtigt, unbekannte Dritte in eigener Auswahl zu beauftragen, widerspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung und ist deshalb nichtig.
Eine Sonderumlage, deren Zweck an die Durchführung bestimmter Maßnahmen geknüpft ist, ist mangels Erforderlichkeit und Zweckgrundlage analog § 139 BGB insgesamt für ungültig zu erklären, wenn die Voraussetzungen für die Durchführung der Maßnahmen entfallen oder nicht festgestellt sind.
Vorinstanzen
Amtsgericht Mülheim an der Ruhr, 35 C 91/12
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgericht Mülheim an der Ruhr vom 14.2.2013 - 35 C 91/12 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beschluss über die Gebäudesanierung aus der Eigentümerversammlung vom 28.8.2012 wird für ungültig erklärt.
Die Kosten des Rechtstreits einschließlich der Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten.
Gründe
I.
Die Parteien sind Mitglieder der WEG D. in E..
In der Eigentümerversammlung vom 28.8.2012 fassten die Eigentümer einen Beschluss über die Sanierung der Gebäude. Die Verwalterin wurde bevollmächtigt, auf Grundlage vorliegender Angebote mehrerer Handwerker und weiterer Angebote, die durch einen Architekten einzuholen wären und in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat entsprechende Fachfirmen zu beauftragen. Davon umfasst sind "Balkonabdichtung", "Erneuerung der Geländer sowie Sichtschutzelemente", "Überprüfung und evtl. Ausbesserung Dachrinne und Dachüberstand nach Regeln der Technik" und "Überprüfung der Vorhangfassade".
Wegen des Sach- und Streitstands wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben und den Beschluss hinsichtlich der Erneuerung der Geländer und der Sichtschutzelemente und der Beauftragung des Architekten für ungültig erklärt. Darüber hinaus hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.
Gegen die überwiegende Abweisung der Klage wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung und verfolgt ihr erstinstanzliches Klagebegehren einer vollständigen Ungültigerklärung des Beschlusses weiter.
Wegen der Anträge 1. Instanz und des Tenors der angefochtenen Entscheidung wird auf das erstinstanzliche Urteil Bezug genommen. Hinsichtlich des ergänzenden Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
II.
Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin ist gemäß §§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 und Nr. 3 ZPO zulässig. In der Sache hat sie Erfolg.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.8.2012 ist insgesamt für ungültig zu erklären.
Der Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, da er die Verwalterin ermächtigt, auf den Eigentümern unbekannter Grundlage ohne erneute Herbeiführung eines Eigentümerbeschlusses eine Beauftragung von Fachunternehmen zur Sanierung einzelner Gebäudeteile zu veranlassen.
Es ist das Recht und die Pflicht der Wohnungseigentümer, über das "Ob" und "Wie" der Maßnahmen zur Instandhaltung und -setzung des Gemeinschaftseigentums zu entscheiden. Dem Verwalter obliegt demgegenüber die Vorbereitung und Durchführung der Maßnahme (Jennißen/Heinemann, 3. Auflage, § 21 Rn. 72). Das bedeutet, dass die Entscheidung, ob und welche Maßnahmen getroffen werden sollen, gemeinschaftlich von den Eigentümern nach ihrem Ermessen zu treffen ist (Bärmann/Merle, 14. Auflage, § 21 Rn. 105). Dem Verwalter kann zwar die Vergabe des Auftrags übertragen werden, davon sind jedoch gerade nicht grundsätzliche Ermessenserwägungen - wie die Wahl des Vertragspartners - erfasst (Bärmann/Merle aaO). Die Entscheidung über das "Ob" und "Wie" kann nur durch Vereinbarung auf den Verwalter übertragen werden. Dies ist in der WEG nicht erfolgt. Ein Mehrheitsbeschluss ist nicht ausreichend (OLG Düsseldorf NZM 2002, 1031 ff.; Bärmann/Merle aaO Rn. 107).
Der angefochtene Beschluss ermächtigt die Verwalterin zur Beauftragung von Fachfirmen, die durch die Verwalterin selbst in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat ausgewählt werden sollen. Dies ist unzulässig, da die Entscheidung über die zu beauftragenden Firmen direkt durch die Eigentümer gefasst werden muss.
Hinzu kommt, dass auch der zu beauftragende Architekt bislang noch nicht namentlich benannt ist, so dass auch dies der Ermessensentscheidung der Verwalterin obliegen würde.
Auch die Inbezugnahme - unbenannter - weiterer Angebote kann diese Umstände nicht heilen. Denn zum einen sollen durch den Beschluss gerade nicht bzw. nicht zwingend die Unternehmen beauftragt werden, die bereits Angebote abgegeben haben, zum anderen fehlt es an der Einholung mehrerer Alternativangebote. Angesichts des zu erwartenden Umfangs der Arbeiten wäre dies allerdings notwendig gewesen. Tatsächlich ist auch noch keine Ausführungsart der Maßnahmen endgültig bestimmt worden. Da über den Architekten noch weitere Angebote eingeholt werden sollen, ist davon auszugehen, dass auch weitere Ausführungsvarianten angeboten werden.
Die Überprüfung von Gebäudeteilen im Hinblick auf ihre Instandsetzungsbedürftigkeit gehört zwar grundsätzlich zu den Aufgaben des Verwalters. Sofern der Verwalter daher mit einer solchen Überprüfung beauftragt wird, widerspricht dieses Vorgehen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Im vorliegenden Fall soll die Überprüfung allerdings ebenso wie die Instandsetzung der anderen Gewerke nach Angebotseinholung durch einen Architekten erfolgen und damit offenbar umfassendere bauliche Maßnahmen beinhalten, so dass es sich nicht nur um eine erste – nicht kostenpflichtige – Inaugenscheinnahme durch einen Handwerker handelt. In einem solchen Fall ist auch die Beschlussfassung durch die Eigentümer erforderlich.
Im angefochtenen Beschluss ist darüber hinaus eine Sonderumlage in Höhe von 80.000,00 € für die beabsichtigte Sanierung beschlossen worden. Es ist anzunehmen, dass die Eigentümer die Sonderumlage nur für den Fall beschließen wollten, dass auch Sanierungsmaßnahmen beauftragt würden. Ohne die Sanierungsmaßnahmen besteht jedoch kein Bedürfnis für eine Sonderumlage, so dass der Beschluss in entsprechender Anwendung von § 139 BGB insgesamt für ungültig zu erklären ist. Dies gilt auch für die Bevollmächtigung des Verwalters, die Sonderumlage ggf. mit anwaltlicher Hilfe einzufordern.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert.
Streitwert für beide Instanzen: 40.000 €
Gemäß § 49a Abs. 1 GKG ist das hälftige Interesse aller Miteigentümer zugrundezulegen. Das klägerische Interesse ist mit 8.924,00 € anzusetzen, das fünffache klägerische Interesse beträgt danach 44.4620,00 €.