Berufung zurückgewiesen: Anfechtung von Beschluss zur Verschiebung von Garagen-Instandsetzung
KI-Zusammenfassung
Ein Wohnungseigentümer klagte auf Nichtigkeit eines Beschlusses, bis zur nächsten Versammlung keine Instandsetzungsmaßnahmen an maroden Garagen vorzunehmen. Das Landgericht bestätigt das Urteil des Amtsgerichts und weist die Berufung zurück. Die Garagen sind Gemeinschaftseigentum und die WEG verpflichtet zur Instandhaltung; die Verschiebung war unbegründet. Ein Beschluss von 2007 entlastet die Gemeinschaft nicht von der Instandhaltungspflicht.
Ausgang: Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen; Anfechtungsklage erfolgreich
Abstrakte Rechtssätze
Die Wohnungseigentümergemeinschaft trägt grundsätzlich die Verantwortung und die Pflicht zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, auch wenn Teile ohne entsprechende Grundlage errichtet worden sind.
Der Verwalter hat nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Aufgabe, die für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichen Maßnahmen zu treffen; diese Aufgabe lässt sich nach § 27 Abs. 4 WEG nicht einschränken.
Ein Beschluss, die Entscheidung über erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen aufzuschieben, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein unstreitiger Sanierungsbedarf besteht und keine tragfähige Begründung für das Abwarten vorliegt.
Ein früherer Beschluss, der einzelnen Garageneigentümern ein Recht auf Abriss und Neubau einräumt, begründet nicht zwangsläufig eine Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Instandhaltung und hebt die bestehende Instandhaltungspflicht nicht auf.
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wuppertal vom 10.5.2010 – 95b C 14/10 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten je zur Hälfte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Sowohl die Berufungskläger als auch der Berufungsbeklagte sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft A. in Wuppertal. Auf dem Grundstück befinden sich mit einem Miteigentumsanteil von 24,6/1.000 unter anderem Garagen.
Der Kläger begehrt gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern im Wege der Anfechtungsklage die Erklärung der Beschlussfassung unter den Tagesordnungspunkten 7.5 und 7.6 der Eigentümerversammlung vom 16. Dezember 2009, bis zur nächsten Eigentümerversammlung keine Instandsetzungsmaßnahmen an den Garagen zu veranlassen, für ungültig. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, der Beschluss verstoße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung und darüber hinaus gegen § 7 Abs. 4 der Teilungserklärung, wonach der Verwalter verpflichtet sei, das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß instand zu halten. Hiergegen wenden sich die Berufungskläger mit der Berufung, mit der sie ihr ursprüngliches Klageziel unter Wiederholung und Vertiefung des erstinstanzlich gehaltenen Vortrags weiterverfolgen. Sie tragen vor, der Ansicht des Amtsgerichts, bei den Garagen handele es sich um Gemeinschaftseigentum, weshalb es Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft sei, dieses instand zu setzen, könne aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalles nicht gefolgt werden. Die Garagen seien – jedenfalls teilweise – entgegen den Bestimmungen der Teilungserklärung und insoweit auch nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Bauträgerin errichtet worden, sondern von einzelnen Eigentümern. In einem solchen Fall könne es nicht die Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft sein, das "Gemeinschaftseigentum" instand zu halten. Einer Instandhaltungsverpflichtung Wohnungseigentümergemeinschaft stehe auch ein Beschluss aus dem Jahr 2007 entgegen, der es den Garageneigentümern gestattet habe, die Garagen abzureißen und neu zu errichten. Der Beschluss, die Entscheidung über die Sanierung zu verschieben, widerspreche auch deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil eine Dringlichkeit der Sanierung nur insoweit bestanden hätte, als die fraglichen Dächer provisorisch hätten abgedichtet werden müssen. Schließlich fehle für die Anfechtung eines Negativbeschlusses das Rechtsschutzbedürfnis.
Von der Darstellung tatsächlicher Feststellungen im Übrigen wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO i.V.m. § 62 Abs. 2 WEG abgesehen.
II.
1. Die Berufung ist zulässig.
Sie ist statthaft sowie form- sowie fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 Abs. 2 ZPO. Die Berufungsbegründung genügt den formellen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO. Die Berufungskläger rügen Rechtsverletzungen durch das Amtsgericht i.S.v. § 546 ZPO, die – als wahr unterstellt – entscheidungserheblich wären.
2. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg.
Die Entscheidung des Amtsgerichts beruht nicht auf einem Rechtsfehler i. S. v. § 546 ZPO, die nach § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung.
Das Vorbringen der Beklagten in der Berufungsinstanz führt nicht zu einer anderen Entscheidung, gibt jedoch Anlass zu folgenden Ausführungen:
Die ordnungsgemäß erhobene und rechtzeitig begründete Anfechtungsklage des Klägers gegen die Beschlussfassung zu den Tagesordnungspunkten 7.5 und 7.6 in der Eigentümerversammlung vom 16. Dezember 2009 ist zulässig. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Negativbeschlusses besteht schon deshalb, weil jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung hat und dieser Anspruch durch jeden Beschluss verletzt wird, der den Erfordernissen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht entspricht (BGH ZWE 2010, 174, 175).
Die Anfechtungsklage des Klägers ist auch begründet. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, widerspricht der angefochtene Beschluss, derzeit keine Instandhaltungsmaßnahmen zu ergreifen, obwohl die Garagen unstreitig marode sind, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und § 7 Abs. 4 der Teilungserklärung, wonach der Verwalter verpflichtet ist, das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß instand zu halten.
Im Rahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ist es nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Aufgabe des Verwalters, die für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichen Maßnahmen zu treffen; diese Aufgabe kann gem. § 27 Abs. 4 auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt werden (Merle in Bärmann, WEG, 10. Auflage, § 21 Rz. 87). Wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat und von der Berufung auch nicht angegriffen wird, handelt es sich bei den Baukörpern der Garagen um Gemeinschaftseigentum. Dies gilt unabhängig davon, ob dieses Gemeinschaftseigentum auf der Teilungserklärung gründet. Auch soweit die Garagen auf dem Grundstück unberechtigt errichtet worden sind handelt es sich bei den Baukörpern bzw. den tragenden Teilen gem. §§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 2 WEG zwingend um Gemeinschaftseigentum. Die Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum und die Pflicht, das Gemeinschaftseigentum instand zu halten, verbleibt auch hinsichtlich etwaiger unberechtigt errichteter Garagen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies belastet die Eigentümergemeinschaft entgegen der Ansicht der Berufungskläger auch nicht entgegen Treu und Glauben. Der Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt es nämlich unbenommen, die Instandsetzungslast für im Gemeinschaftseigentum stehende Gebäudeteile dem Sondereigentümer der jeweils angrenzenden Räumlichkeiten aufzuerlegen, insbesondere, wenn die besondere Nutzung des Gemeinschaftseigentums unzulässig ist, also den nach § 13 Abs. 2 WEG zulässigen Mitgebrauch übersteigt (Merle, a.a.O., § 21 Rz. 88, 154 – 156).
Vor dem Hintergrund der – unabhängig von der Kostenlast – grundsätzlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleibenden Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum, einschließlich der Verpflichtung, dieses instand zu halten, steht auch der Beschluss aus dem Jahr 2007 der Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht entgegen. Wie das Amtsgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, folgt aus diesem Beschluss nur das Recht der Garageneigentümer auf Abriss und Erneuerung nicht aber eine entsprechende Verpflichtung zur Instandhaltung. Ob, wie die Berufungskläger ausführen, ein entsprechender Wille der Garageneigentümer vorhanden war, kann dahinstehen. Jedenfalls besteht keine entsprechende Verpflichtung und es ist in dem Zeitraum bis Dezember 2009 auch noch keine Maßnahme ergriffen worden. Vielmehr ist in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung am 16. Dezember 2009 der Beschluss gefasst worden, die nächste ordentliche Eigentümerversammlung abzuwarten, nachdem die Gesellschafterversammlung der Garagen GbR stattgefunden hat.
Eine Begründung, warum in dem Zeitraum von 2007 bis Dezember 2009 nichts passiert ist, nennen die Berufungskläger nicht. Im Hinblick auf die ohne messbares Ergebnis verstrichene Zeit und den zwischen den Parteien unstreitigen Sanierungsbedarf, der im Dezember 2009 zu dem Erfordernis führte, die Garagendächer provisorisch abzudichten, widerspricht daher auch die ohne weitere Begründung vorgenommene Verschiebung der Entscheidung über die Verpflichtung zur Sanierung auf die nächste ordentliche Eigentümerversammlung ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Für die Zulassung der Revision besteht kein gesetzlich begründeter Anlass, § 543 Abs. 2 ZPO.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 5.000,00 € festgesetzt.