WEG-Beschlüsse: Nichtigkeit wegen Unbestimmtheit; Einzelabrechnungen/WPläne teilweise ungültig

Landgericht Düsseldorf · 16 S 60/10 · 18.07.2011

KI-Zusammenfassung

Die Kläger fochten mehrere Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung an, u.a. zur Änderung des Umlageschlüssels für das Verwalterhonorar sowie zur Jahresabrechnung 2008, zum Wirtschaftsplan 2009 und zur Verwalterentlastung. Das LG Düsseldorf erklärte den Beschluss zur Umlageschlüsseländerung wegen inhaltlicher Unbestimmtheit für nichtig, da er an eine tatsächlich nicht wirksam beschlossene Vorabverteilung nach Nutzergruppen anknüpfte. Die Gesamtabrechnung und der Gesamtwirtschaftsplan blieben wirksam; wegen fehlerhafter Kostenverteilung der Verwaltungskosten wurden jedoch sämtliche Einzelabrechnungen und Einzelwirtschaftspläne für ungültig erklärt. Die Entlastung des Verwalters wurde wegen der Fehler in Abrechnung/Wirtschaftsplan ebenfalls für ungültig erklärt; im Übrigen blieb die Klage erfolglos.

Ausgang: Berufung teilweise erfolgreich: Umlageschlüsselbeschluss nichtig, Einzelabrechnungen/Einzelwirtschaftspläne und Verwalterentlastung ungültig; im Übrigen Klageabweisung.

Abstrakte Rechtssätze

Ein Wohnungseigentümerbeschluss ist nichtig, wenn sein Inhalt so unbestimmt ist, dass sich auch bei objektiver Auslegung keine nachvollziehbare Rechtsfolge feststellen lässt.

Bei der Auslegung von Wohnungseigentümerbeschlüssen ist maßgeblich auf Wortlaut und nächstliegendes Verständnis aus unbefangener Sicht abzustellen; außerhalb des Beschlussinhalts liegende Umstände dürfen nur berücksichtigt werden, wenn sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

Die Genehmigung der Jahresabrechnung kann teilweise für ungültig erklärt werden, wenn abgrenzbare, selbständige Teile (Gesamtabrechnung einerseits, Einzelabrechnungen andererseits) unterschiedlich fehlerhaft sind.

Sind in den Einzelabrechnungen Kosten entgegen dem geltenden Verteilungsschlüssel umgelegt, sind die Einzelabrechnungen insgesamt ungültig, weil die Abrechnungsspitze als Einforderungsgrundlage nur bei zutreffender Gesamtverteilung verlässlich feststellbar ist.

Weisen Jahresabrechnung oder Wirtschaftsplan Fehler auf, widerspricht die Entlastung des Verwalters ordnungsgemäßer Verwaltung, weil dadurch auf Ansprüche auf ordnungsgemäße Neuerstellung bzw. Korrektur verzichtet würde.

Vorinstanzen

Amtsgericht Düsseldorf, 13 C 85/09

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 9. April 2010 verkündete Teilanerkenntnis- und Schlussurteil des Amtsgerichts B. – 13 C 85/09 – teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass der Beschluss zu Tagesordnungspunkt A 02.3 nichtig ist.

Darüberhinaus werden die in der Eigentümerversammlung vom 15.10.2009 gefassten Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten A 04.1 (Teilanerkenntnis zu der Entlastung des Verwaltungsbeirats), A 03.68(Abrechnung für 2008) nur hinsichtlich sämtlicher Einzelabrechnungen, A 03.8 (Wirtschaftsplan für 2009) nur hinsichtlich sämtlicher Einzelwirtschaftspläne und A 04.2 (Entlastung Verwalter 2008) für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits 1. Instanz tragen die Kläger 45% und die Beklagten 55%, von den Kosten des Rechtsstreits 2. Instanz die Kläger und die Beklagten je 50%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

Die Parteien bilden die aus dem Rubrum ersichtliche Wohnungseigentümergemeinschaft, die Kläger sind Miteigentümer und Sondereigentümer einer im zweiten Obergeschoß des Hauses A. in B. gelegenen Wohnung.

Gemäß der Teilungserklärung vom 13.12.1988 (Bl. 24 ff. GA) besteht die Gemeinschaft aus 8 Teileigentumseinheiten, bezeichnet mit L 1 bis L 8 (Gewerbeeinheiten), 75 weiteren Teileigentumseinheiten, bezeichnet mit H 1 bis H 75 (Hotel) sowie 47 zu Wohnzwecken dienenden Einheiten, bezeichnet als W 1 bis W 47 (Wohnungen). Teil der notariellen Urkunde ist die Gemeinschaftsordnung, die unter § 8 mit der Überschrift Regelungen zu den Kosten und Lasten des Sondereigentums und derjenigen Gegenstände, die einem Sondernutzungsrecht unterliegen, trifft und in § 9 Regelungen zu den Lasten und Kosten der Gemeinschaft. Insoweit wird auf die eingereichte Ablichtung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung (Bl. 38 bis 41 GA) Bezug genommen. In der Gemeinschaft kommt es regelmäßig zu Beschlussanfechtungsverfahren. So war das Verfahren 13 C 8/08 Gegenstand einer Berufungsurteils der Kammer vom 18.05.2010 zum Aktenzeichen 16 S 63/08. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.10.2009 sind gemäß der Sitzungsniederschrift (Bl. 50 ff. GA) u. a. – soweit noch für das Berufungsverfahren von Interesse – folgende Beschlüsse gefasst worden, deren Ungültigerklärung die Kläger mit der Anfechtungsklage erstreben:

A02.3 Änderung Umlageschlüssel Verwalterhonorar

A03.6 Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2008

A03.7 Beschlussfassung über Rücklage

A03.8 Wirtschaftsplan für 2009

A04.2 Entlastung Verwalter für 2008.

In der Tagesordnung ist zu dem angefochtenen Beschluss A02.3 folgender Beschlussgegenstand aufgeführt (Bl. 50 GA): „Dauerhafte Veränderung des Umlageschlüssels für die Kostenart „Verwalterhonorar“ innerhalb der Sondereigentumsgruppen von jetzt „Miteigentumsanteile“ auf  neu „Anzahl der Einheiten“.

Innerhalb der Frist erfolgte die Begründung der Anfechtungsklage durch die Schriftsätze der Kläger vom 16.11.2009 (Bl. 1 bis 4 GA) sowie vom 14.12.2009 (Bl. 17 bis 23 GA). Ihre Anfechtung zu TOP A02.3 haben die Kläger damit begründet, dass für die Änderung des Umlageschlüssels gemäß § 9 Ziff. 3, Satz 2 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine qualifizierte Mehrheit erforderlich gewesen wäre, die nicht erreicht worden sei. Schließlich rügen sie hinsichtlich der Verabschiedung der Jahresabrechnung zu TOP A03.6, dass diverse Kostenarten (vgl. Bl. 169 GA) nicht nach dem Verteilungsschlüssel 300 (= Miteigentumsanteile Gesamtgemeinschaft) nach Miteigentumsanteil hätten verteilt werden dürfen, sondern auf die betroffenen Sondereigentümer bzw. Sondernutzungsberechtigten. Dies entspreche einer Verteilung nach dem Verursacherprinzip und sei auch in der Vergangenheit so gehandhabt worden. Die Kosten der Position 1000 (Hausmeister/Reinigung allgemein „FL.G10“) sei zwar zutreffend verteilt, es sei jedoch wie in der Vergangenheit beschlossen hinsichtlich der Hausmeisterkosten ein Ansatz in Höhe von lediglich 4.993,08 € gerechtfertigt, nicht dagegen die Verteilung von 9.221,81 €. Für die Kostenpositionen 4000 bis 4004 und 4100 sei zwar der Zahlungsschlüssel 300 zutreffend, nicht jedoch die Vorabverteilung der Kosten auf die jeweiligen Sondereigentumseinheiten. In der Kostenposition 5000 „Instandhaltung: G10 (alle)“ sei – unstrittig – auch die Rechnung der Firma C. vom 30.10.2006 über 13.588,34 € enthalten. Weder seien die Kosten im Jahre 2008 angefallen noch dürften diese Kosten auf alle Miteigentümer umgelegt werden, es handele sich um zusätzliche Fenster im Bereich der Gewerbeeinheit „Hotel“. Mit Schriftsatz vom 12.03.2010 haben die Kläger erstmals zudem behauptet, über den Einbau dieser Fenster sei zu keiner Zeit ein Beschluss gefasst worden. Zu der Kostenart 5050 „Instandhaltung G8 (Wohnung)“ sei der Verteilungsschlüssel 300 falsch, umzulegen sei allein auf die Wohnungseigentümer. Zu der Kostenart 1550 sei die Kostensteigerung nicht nachvollziehbar, die Position 9740 sei ebenfalls nicht nachvollziehbar. Angesichts der Höhe der Instandhaltungsrücklage von knapp 1 Mio. Euro sei eine Erhöhung um weitere 125.000,00 € unnötig. Wegen der Übernahme der Ansätze aus der Jahresabrechnung 2008 sei auch der Beschluss über die Wirtschaftspläne 2009 für ungültig zu erklären. Die Beklagten haben die Beschlussfassungen verteidigt und hierzu hinsichtlich der Änderung des Umlageschlüssels für die Verwalterkosten ausgeführt, damit sei allein der wirksame Beschluss vom 19.12.2007 zu TOP 2.13 modifiziert worden, die einfache Mehrheit genüge gemäß 16 Abs. 5 WEG. Auch der Beschluss zur Verabschiedung der Hausabrechnung sei nicht zu beanstanden, Tiefgarage, Sprinkleranlage und Brandmeldeanlage seien Gemeinschaftseigentum, Kosten daher nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Die Hausmeisterreinigungskosten seien entsprechend dem Beschluss vom 16.01.2003 zu TOP 2.4 umgelegt worden, nämlich gemäß dem zusammen mit Hausmeister- und Verwaltungsbeirat durch den Verwalter erstellten Leistungsverzeichnis nach den anfallenden Arbeitsstunden je Nutzergruppe, dementsprechend sei die Hausabrechnung 2008 insoweit vorgenommen worden, die Kostenposition sei variabel gewesen, so im Jahre 2007 bei 7.214,28 €. Die Kostenarten 4000 bis 4004 und 4100 entsprechen dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 19.12.2007 zu TOP 02.13. Die Rechnung der Firma C.in der Kostenart 5000 beziehe sich auf 5 RWA-Fenster im obersten Geschoss des Hotelbereiches, deren Einbau entspreche der Auflage der Feuerwehr der Stadt B. aufgrund zweier Brandschauen und dienen dem Rauchabzug sowie der Schaffung eines zweiten Rettungsweges. Da es sich um Maßnahmen des Brandschutzes handele, seien die Kosten auf alle Miteigentümer umzulegen, die Zahlung der Rechnung sei bis zur abschließenden Brandschau am 03.07.2008 zurückgestellt worden. Die Verteilung der Kostenart 5050 nach dem Schlüssel 301 allein auf die Miteigentümer der „Wohnungen“ sei zutreffend, da nur diese durch die Instandhaltungsmaßnahme betroffen seien. Die Stromkosten zu Kostenart 1550 folgten aus den Rechnungen der Stadtwerke, bei der Kostenart 9740 gehe es um die Wohngeldausfälle in Höhe von 45.000,00 €, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2008 vorgelegen hätten. Sie seien auf die nicht rückständigen Wohnungseigentümer aufgeteilt worden, dies entspreche einer Sonderumlage, die ebenfalls rückständigen Kläger seien hierdurch nicht belastet worden. Der Beschluss zu TOP A03.7 (Rücklage) sei aufgrund der erteilten Vollmachten an Rechtsanwalt D. tatsächlich einstimmig erfolgt. Angesichts des Sanierungsbedarfes sei auch die Höhe der beschlossenen Rücklagenerhöhung nicht zu beanstanden. Gleiches gelte für den Wirtschaftsplan 2009. Die Entlastung des Verwalters sei mehrheitlich beschlossen worden, aufgrund der enthaltenen Vollmachten habe Rechtsanwalt D., der für die Entlastung gestimmt habe, 5380/10.000stel Miteigentumsanteile vertreten, 5.464/10.000stel Miteigentumsteile Nein-Stimmen seien daher nicht nachvollziehbar.

Das Amtsgericht hat die Klage - soweit für das Berufungsverfahren noch von Interesse – abgewiesen und dazu im Wesentlichen ausgeführt, die Änderung des Umlageschlüssels Verwalterhonorar sei mit einfacher Mehrheit unter Berücksichtigung von § 16 Abs. 5 WEG zutreffend beschlossen worden, der Beschluss basiere auf dem „bestandskräftigen Beschluss“ der Wohnungseigentümer vom 19.12.2007 zu TOP 02.13 (von der Kammer im oben genannten Verfahren für ungültig erklärt), er entspreche auch im Übrigen ordnungsgemäßer Verwaltung (Rügen hierzu haben die Kläger nicht erhoben). Die Verteilung diverser Kosten nach dem Verteilungsschlüssel 300, d. h. auf sämtliche Wohnungseigentümer entspreche den Vorschriften der §§ 8 und 9 der Teilungserklärung. Sprinkleranlagen und Brandmeldeanlagen seien Teile der Brandschutzeinrichtungen des Gesamtobjektes und als Gemeinschaftseigentum daher von allen zu unterhalten. Gleiches gelte für die Tiefgarage, diese stehe insgesamt im Gemeinschaftseigentum. Zwar seien die Kosten für die Beleuchtung, Instandhaltung und Instandsetzung, insbesondere auch Reinigungs- und Wartungskosten, Stromkosten, Beleuchtungskosten, Kosten der Be- und Entlüftung solche Kosten, die gemäß § 9 Ziffer 1 der Teilungserklärung allen Eigentümern aufzuerlegen seien. Dies ergebe sich für die Reinigungs- und Stromkosten ausdrücklich aus § 9 Ziffer 2 der Teilungserklärung, Gemeinschaftskosten seien aber der Sache nach auch die Kosten der Be- und Entlüftung der Tiefgarage. Rechte im Sinne von § 8 der Teilungserklärung bestünden lediglich an den Stellplätzen in der Tiefgarage, nicht jedoch an der Tiefgarage selbst. Aus der abweichenden Handhabung in der Vergangenheit sei eine Änderung der Kostenverteilung nicht herzuleiten. Die Hausmeisterkosten seien auch der Höhe nach zutreffend. Eine Begrenzung nach oben gebe es nicht. Die Verteilung der Kosten zu den Kostenarten 4000 bis 4004 und 4100 entspreche dem Beschluss vom 19. Dezember 2007. Auch die Kostenart 5000 Instandhaltung sei nicht zu beanstanden, denn der Einbau der 5 RWA-Fenster habe der Erfüllung der Auflagen der Stadt B. zum Brandschutz entsprochen. Sie dienten dem automatischen Rauchabzug und andererseits Zurverfügungstellung eines zweiten Rettungsweges. Die Kosten seien nach § 9 Ziffer 1 und 3 zu verteilen, die Ausnahme von § 9 Ziffer 1 b liege nicht vor, es handele sich um eine über die Instandhaltung hinausgehende erforderliche bauliche Umgestaltung. Die Rechnung sei in 2008 bezahlt und daher zutreffend angesetzt worden. Nicht zu beachten, da außerhalb der Anfechtungsfrist, sei der Vortrag, es fehle an einer Beschlussfassung zum Einbau der Fenster. Die Kostenart 5050 sei entgegen der Anfechtungsbegründung mit dem zutreffenden Schlüssel „301“ vorgenommen worden. Der für Stromkosten in der Kostenart 5050 angesetzte Betrag sei durch Vorlage der Rechnungen belegt. Zur Kostenart 9740 seien diese nicht beschwert, es fehle am Rechtsschutzbedürfnis. Die Erhöhung der Instandhaltungsrücklage sei angesichts des Sanierungsbedarfes nicht zu beanstanden. Der Beschluss zu A 03.7 sei jedenfalls mit Stimmenmehrheit beschlossen worden. Auch der Wirtschaftsplan sei nicht zu beanstanden, der Entlastungsbeschluss sei mit den Stimmen aufgrund Bevollmächtigung durch Rechtsanwalt D. jedenfalls zustande gekommen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihr ursprüngliches Anfechtungsziel weiter verfolgen.

Von der Darstellung tatsächlicher Feststellungen im Übrigen wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 62 Abs. 2 WEG abgesehen.

II.

1.)

Die Berufung ist zulässig, sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 Abs. 2 ZPO.

2.)

Die Berufung ist im tenorierten Umfang begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht teilweise auf einer Rechtsverletzung zum Nachteil der Kläger im Sinne der §§ 513, 546 ZPO, die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in Teilen eine abweichende Entscheidung.

a)

Der Beschluss zu TOP A0.2.3 ist nichtig, worauf die Kammer in der mündlichen Verhandlung gem. § 46 Abs. 2 WEG hingewiesen hat. Die Nichtigkeit war festzustellen, auch wenn die Ungültigerklärung beantragt war, denn beiden Entscheidungsformen liegt ein identischer Streitgegenstand zugrunde, die verbindliche Klärung der Wirksamkeit von Beschlüssen ( BGH NJW 2009, 2132, 2134). Nach dem Hinweis auf die mögliche Nichtigkeit des Beschlusses haben die Kläger sich die Gründe hierfür zudem zu Eigen gemacht.

Dem Beschluss fehlt entgegen der Auffassung des Amtsgerichts und der Beklagten die inhaltliche Bestimmtheit. Die Auslegung des Beschlusses lässt eine nachvollziehbare Rechtsfolge nicht erkennen, denn der Beschluss setzt eine wirksame Änderung der Kostenverteilung auf die einzelnen Nutzergruppen als bestehend voraus, die jedoch nicht existiert , eine eigene Regelung hierzu trifft er gerade nicht. Daher konnte auch nicht  in entsprechender Anwendung von § 139 BGB von der Feststellung der Nichtigkeit abgesehen werden.

Eigentümerbeschlüsse sind wie Eintragungen im Grundbuch auszulegen, nämlich nach dem Wortlaut der Erklärung, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Auslegung ergibt. Umstände außerhalb des Beschlussinhalts dürfen nur herangezogen werden, soweit sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. u.a. BGH NJW 1998, 3713, 3714). Nach dem Text der Tagesordnung, die den Beschlussfassungen in der Sitzungsniederschrift vorangestellt ist, wollten die Wohnungseigentümer die Veränderung des Verteilungsschlüssels für die Kostenart „Verwaltungshonorar“  von Miteigentumsanteilen auf Anzahl der Einheiten innerhalb der Sondereigentumsgruppen ändern (vgl. 50 GA). Der in dem Protokoll wiedergegebene Text der Beschlussfassung lautet dahin, das Verwalterhonorar werde, wie bisher, auf die einzelnen Sondereigentumsgruppen vor verteilt, und dann innerhalb der einzelnen Gruppen nach dem Umlageschlüssel „Anzahl der Einheiten“ weiter verteilt. Hier gilt bei der Auslegung der Willensentschließung der Wohnungseigentümer dasjenige entsprechend, was bereits in der Entscheidung der Kammer vom 18.05.2010 zu dem dort angefochtenen Beschluss unter TOP 2.13 der Eigentümerversammlung vom 19.12.2007 unter B.II.2 ausgeführt wurde. Hier wie dort fehlte der Wille der Wohnungseigentümer, die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der Verwalterkosten auf die jeweiligen Sondereigentumsgruppen zu beschließen, denn auch am 19.12.2007 gingen die Eigentümer aufgrund der erteilten Informationen davon aus, dass die Vorabverteilung der Kosten bereits 1997 wirksam beschlossen worden sei. Diese Änderung der Kostenverteilung gem. § 9 Nr. 3 Satz 1 der Teilungserklärung aber hatte das Oberlandesgericht bereits in der Entscheidung vom 16.03.2009 – I-3 Wx 50/08- für nicht wirksam erachtet und im übrigen entschieden, dass eine solche Vorabverteilung der Kosten zudem ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Die Kammer hat sich in ihrer Entscheidung vom 18.5.2010 der zutreffenden Begründung des Oberlandesgerichts angeschlossen. Bei der nunmehrigen Willensbildung haben die Wohnungseigentümer mit dem Beschluss erneut an die tatsächlich nicht wirksam gefassten Vorbeschlüsse zur Verteilung der Kosten auf die Sondereigentumsgruppen  angeknüpft, auch das Amtsgericht ist der Auffassung der hier angefochtene Beschluss beruhe auf dem bestandskräftigen Beschluss vom 19.12.2007. Dementsprechend soll die Verteilung insoweit auch „wie bisher“ erfolgen. Dann aber knüpft die Modifikation der Verteilung innerhalb der Sondereigentumsgruppen, die einzig mit dem angefochtenen Beschluss geregelt werden sollte, an nicht existente Vorbeschlüsse an und ist daher hinsichtlich der Rechtsfolgenbestimmung vollkommen unklar. Dies führt zur Nichtigkeit des Beschlusses mangels hinreichender Bestimmtheit seines Inhalts. Anderes lässt sich auch nicht der Rechtsprechung des BGH entnehmen, wie die Beklagten im nachgelassenen Schriftsatz meinen. In der herangezogenen Entscheidung (BGH NJW 1998, 3713, 3716) ist ausgeführt, dass die Frage, ob bei inhaltlicher Unbestimmtheit auch die Nichtigkeit des Beschlusses in Betracht kommt, umstritten sei und nur die Anfechtbarkeit jedenfalls dann in Betracht komme, wenn er eine durchzuführende Regelung noch erkennen lasse. Damit aber lässt der BGH dies ausdrücklich offen für den Fall, wenn es an einer nachvollziehbaren Rechtsfolge überhaupt fehlt. In dem Fall jedoch ist nach zutreffender Auffassung von der Nichtigkeit des Beschlusses auszugehen (Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., §23 Rn 148). Denn der Beschluss knüpft an eine Regelung zur Verteilung nach Sondereigentumsgruppen an, die die Gemeinschaft überhaupt nicht wirksam getroffen hat und setzt diese voraus.  Auch in entsprechender Anwendung von § 139 BGB gilt nichts anderes. In Kenntnis der fehlenden Regelungen zur Unterverteilung der Kosten nach Sondereigentumsgruppen hätten die Wohnungseigentümer keinen Beschluss zur Modifikation dieses Verteilungsmaßstabes getroffen, zumal bei dem Fehlen eines wirksamen Beschlusses hierzu die Kriterien der Verteilung auf die Gruppen nicht wirksam festgeschrieben sind.

b)

Der Beschluss zu der Verabschiedung der Jahresabrechnung widerspricht nur hinsichtlich der Einzelabrechnungen ordnungsgemäßer Verwaltung und war daher insoweit für ungültig zu erklären.

aa)

Demgegenüber ist die Gesamtabrechnung nicht zu beanstanden.

Zutreffend hat das Amtsgericht entschieden, dass die unter der Kostenart 1000 angesetzten Kosten zutreffend in der Gesamtabrechnung dargestellt seien und die Kläger nicht aufgezeigt hätten, was an der Berechnung der Beklagten zu den Gesamtkosten fehlerhaft sei. Zudem wäre eine sich aus der Vergangenheit ergebende Limitierung der Kosten auf den von den Klägern aufgeführten Betrag ohnehin im Rahmen der Gesamtabrechnung unbeachtlich, da dort die tatsächlichen Kosten, wie sie angefallen sind, im Wirtschaftjahr aufzuführen sind. Demgegenüber ist die Frage der Verteilung auf die Nutzergruppen ausschließlich eine Frage der Einzelabrechnungen, die die Wirksamkeit der Gesamtabrechnung als reine Ausgaben- und Einnahmenrechnung nicht beeinflusst.

Gleiches gilt für die Einbeziehung der Rechnung der B. vom 30.10.2006, die nach dem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen der Beklagten erst nach der abschließenden Brandschau und damit im Jahre 2008 von der Gemeinschaft gezahlt wurde. Die Frage, wer die Kosten zu tragen hat, ist für die Richtigkeit der Gesamtabrechnung unerheblich, denn die Ausgaben wurden getätigt, worauf das Amtsgericht zurecht hinweist. Die Verteilung der Kosten ist eine Frage der Einzelabrechnungen. Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht zudem entschieden, dass die Kostenart „9740 Rückstellung“ nicht zur Ungültigerklärung der Gesamtabrechnung führt, denn insoweit sind die Kläger mit Kosten nicht belastet, so dass ihnen mangels Beschwer das Rechtsschutzbedürfnis fehlt.

Insgesamt ist der Teil der Beschlussfassung, welcher sich auf die Gesamtabrechnung 2008 bezieht, nicht zu beanstanden.

bb)

Demgegenüber widersprechen die Einzelabrechnungen schon deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Kosten der Verwaltung in der Kostenposition 4000 auch auf die Kläger und im Übrigen auch die Kosten der Positionen 4001 bis 4004 entgegen dem nach der Teilungserklärung geltenden Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden und damit die Abrechnungsergebnisse aller Abrechnungen fehlerhaft sind. Mangels einer wirksamen Änderung der Verteilung der Kosten der Verwaltung gilt hier nach wie vor § 9 Nr. 3 Satz 1 der Teilungserklärung, so dass die Kosten insgesamt nach Miteigentumsanteilen zu verteilen sind, wie die Kammer bereits in dem Urteil vom 18.05.2010 entschieden hat. Auf die dortigen Ausführungen und auf die obigen Ausführungen unter Ziffer II. 2. a) wird Bezug genommen.

Entgegen der Ansicht der Beklagten führt dies auch zur Ungültigerklärung des Beschlusses hinsichtlich sämtlicher Einzelabrechnungen. Die Ungültigerklärung kann nicht auf den Teil der Einzelabrechnung beschränkt werden, der von dem fehlerhaften Verteilungsschlüssel betroffen ist, wie die Beklagten meinen. Die Einzelabrechnungen verteilen unter Anwendung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels die Gesamtkosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer, damit ein Guthaben bzw. ein Nachzahlungsbetrag festgestellt werden kann. Den umzulegenden Kosten sind dabei die nach dem Wirtschaftsplan gezahlten Beträge der einzelnen Sondereigentümer gegenüberzustellen. Am Ende wird dadurch die Abrechnungsspitze festgestellt, für die die Abrechnung den Anspruch erst begründet und damit die Einforderungsgrundlage darstellt. Sind nun Kosten entgegen der geltenden Kostenverteilung fehlerhaft umgelegt worden, ändert sich für alle die Kostenverteilung und damit das Ergebnis der Abrechnung, welches das eigentliche Ziel dieser Rechenoperation darstellt. Damit aber müssen zur Feststellung des zutreffenden Ergebnisses der Einzelabrechnungen und damit zur Festlegung der Abrechnungsspitze sämtliche Abrechnungen neu erstellt werden. Dies hindert es auch, die Einzelabrechnungen nur hinsichtlich der fehlerhaft umgelegten Kosten für ungültig zu erklären, wie die Beklagten meinen. Allerdings war die Ungültigerklärung in diesem Fall auf die Einzelabrechnungen zu beschränken. Eine solche teilweise Ungültigerklärung wird für möglich erachtet, soweit selbständige Teile der Abrechnung zur Disposition stehen, dies sind auf der einen Seite die –hier fehlerfreie- Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen andererseits (vgl.Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 28 Rn 121; Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn 154). Dies entspricht auch der Auffassung des BGH in der von den Beklagten herangezogenen Entscheidung vom 15.03.2007 (NZM 2007, 358ff). Sie steht im Übrigen aber der hier getroffenen Entscheidung auch nicht entgegen, denn der Entscheidung des BGH ging eine Entscheidung des Beschwerdegerichts voraus, die ihrerseits die Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses innerhalb der Einzelabrechnungen auf eine Position beschränkt hatte und die Beschwerdeführer diese Beschränkung hingenommen hatten (BGH, a.a.O., Tz 14 und 15). Ausdrücklich offengelassen aber hat der BGH, ob denn in entsprechender Anwendung von § 139 BGB davon auszugehen sei, dass die Eigentümer einen solchen Beschluss nicht gefasst hätten, wenn sie von seiner teilweisen Fehlerhaftigkeit Kenntnis gehabt hätten und ebenso, ob denn nach neuem Recht ebenso zu entscheiden wäre, soweit die Abrechnung insgesamt angegriffen wird.  Nach zutreffender Auffassung hätten die Eigentümer einen solchen Beschluss mit falschen Abrechnungsergebnissen nicht getroffen, so dass auch nicht von der Wirksamkeit im Übrigen ausgegangen werden kann, weil die Eigentümer die Abrechnung auch ohne den fehlerhaften Teil beschlossen hätten (vgl. Staudinger/Bub, WEG, 12. Bearb., § 28 Rn 551). Vielmehr hätten die Eigentümer dann von einer Beschlussfassung abgesehen, um zu vermeiden, dass eine Abrechnung mit falschen Abrechnungsspitzen beschlossen wird, die dann nicht als Einforderungsgrundlage herhalten kann, weil niemand weiß, welcher Betrag bei zutreffender Anwendung des Verteilungsschlüssels herausgekommen wäre.

Da schon aus diesem Grund die Ungültigerklärung der Einzelabrechnungen insgesamt veranlasst war, kommt es auf die weiteren Einwendungen gegen die Richtigkeit der Einzelabrechnungen nicht an. Weitere Ausführungen hierzu sind daher entbehrlich.

c)

Aus den Gründen zu Ziffer II. 2.b) ist auch der Beschluss zu der Verabschiedung des Wirtschaftsplans 2009 teilweise hinsichtlich der Einzelwirtschaftspläne für ungültig zu erklären. Der Gesamtwirtschaftsplan ist fehlerfrei erstellt, insoweit ist die Entscheidung des Amtsgerichts nicht zu beanstanden.  Die Einzelwirtschaftspläne sind aus dem Gesamtwirtschaftsplan unter Heranziehung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels abzuleiten. Auch hier kommt eine Teilungültigkerklärung in Betracht, die sich auf die abgrenzbaren Einzelwirtschaftspläne bezieht. Die Einzelwirtschaftspläne stellen wiederum die Einforderungsgrundlage für die laufenden Zahlungen der Sondereigentümer dar, so dass sich ein Fehler der Kostenverteilung auf alle auswirkt und die Einzelwirtschaftspläne unbrauchbar macht, so dass hier die selben Erwägungen zu den fehlenden Voraussetzungen der Teilungültigerklärung der Einzelwirtschaftspläne nur hinsichtlich der fehlerhaften Kostenposition gelten, die bereits oben angestellt wurden. Hierauf wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.

d)

Die Fehlerhaftigkeit der Einzelabrechnungen wie auch der Einzelwirtschaftspläne zieht die Ungültigerklärung der Entlastung des Verwalters, die unter A04.2 verabschiedet wurde, nach sich. Macht der Verwalter bei der Erstellung der Abrechnung oder des Wirtschaftsplans Fehler, so widerspricht die Entlastung des Verwalters ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. Merle, a.a.O., § 28 Rn 130). Dies entspricht allgemeiner Auffassung, denn gegen den Verwalter besteht ein Anspruch auf Neuerstellung, auf den zu verzichten, kein Anlass besteht.

d)

Demgegenüber hat das Amtsgericht zutreffend den Beschluss über die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage nicht für ungültig erklärt. Der Beschluss widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die ausführlichen und zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen. Ergänzend sei auf die Ausführungen im Urteil der Kammer vom 18.05.2010 unter C. 2. verwiesen. Angesichts des konkreten Sanierungsbedarfs in der Anlage, der von dem Sachverständigen Heimberg aufgezeigt wurde und den das Amtsgericht seiner Entscheidung zutreffend zugrundegelegt hat, haben die Wohnungseigentümer ihr weites Ermessen bei der Bestimmung der Höhe der Zuführung zu der Instandhaltungsrücklage nicht fehlerhaft ausgeübt. Auch die formalen Einwände gegen die Beschlussfassung greifen nicht durch, jedenfalls ist der Beschluss mehrheitlich verabschiedet worden. Eine abweichende Beurteilung rechtfertigen die Ausführungen in der Berufung nicht.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.

Die Revision war zuzulassen, da die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Der Bundesgerichtshof hat in der oben zitierten Entscheidung offen gelassen, unter welchen Voraussetzungen die Teilunwirksamkeit bei der Genehmigung einer Jahresabrechnung entsprechend § 139 BGB zur Unwirksamkeit des gesamten Beschlusses führen kann (vgl. BGH, a.a.O., Tz 15).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gem. § 49a Abs. 1 GKG auf 22.404,10 € entsprechend der Festsetzung des Amtsgerichts festgesetzt, wobei die Entlastung des Verwaltungsbeirates mit einem Wert von 3.000,- € nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens war

Henning	Dr. Stapper	Zlobinski