Geschäftsführerhonorar: Keine Vergütung nach fiktiven Mieten; § 181 BGB bei Insichgeschäft
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte von der externen Geschäftsbesorgerin Rückzahlung überzahlter Geschäftsführungsvergütung für 2012–2014. Streitpunkt war, ob das Honorar (6 % der Nettomieteinnahmen) auch nach fiktiven Sollmieten bei Leerstand berechnet werden durfte und ob zusätzliche Verträge Vergütung begründeten. Das LG Düsseldorf verneinte dies: Maßgeblich seien nur tatsächlich erzielte Nettomieten; eine Vertragsänderung ergebe sich weder aus Entlastungsbeschlüssen noch aus Kassenprüfung oder Treuhänderhinnahme. Liegenschaftsverwaltervertrag und Kündigungsvereinbarung seien wegen § 181 BGB schwebend unwirksam und durch Genehmigungsversagung endgültig unwirksam; die Beklagte müsse 49.700,44 € aus § 812 BGB erstatten.
Ausgang: Klage auf Rückzahlung überzahlter Vergütung aus § 812 BGB in voller Höhe zugesprochen
Abstrakte Rechtssätze
Eine Vergütungsabrede, die an „Nettomieteinnahmen“ anknüpft, umfasst grundsätzlich nur tatsächlich vereinnahmte Mieten und nicht fiktive Sollmieten bei Leerstand.
Eine Änderung einer Vergütungsregelung erfordert eine entsprechende (auch konkludente) Willenserklärung; die Entlastung der Geschäftsführung oder die Genehmigung von Geschäftsberichten ersetzt eine Vertragsänderung nicht ohne erkennbaren Rechtsänderungswillen.
Eine Kassenprüfung, die sich auf die formale rechnerische Richtigkeit beschränkt, begründet ohne Rechtsbindungswillen keine Genehmigung oder Änderung der zugrunde liegenden Vergütungsabrede.
Schließt ein Vertreter ohne Befreiung nach § 181 BGB im Namen des Vertretenen mit sich selbst bzw. als Vertreter eines Dritten Verträge, sind diese schwebend unwirksam und werden bei Versagung der Genehmigung endgültig unwirksam.
Zahlungen auf eine nicht bestehende Vergütungsgrundlage sind als Leistung ohne Rechtsgrund nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu erstatten.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 49.700,44 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 07.11.2014 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtes und wurde von der Bast Unternehmensgruppe im Jahre 1989 als geschlossener Immobilienfonds gegründet. Treuhandgesellschafter der Klägerin ist der Steuerberater Herr T, darüber hinaus die G mbH. An der Klägerin sind über den genannten Treuhänder rund 75 Treugebergesellschafter beteiligt, der Treuhänder hält auch sämtliche Geschäftsanteile an der genannten GmbH treuhänderisch zugunsten der Treugebergesellschafter. Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstückes, welches mit einer Büroimmobilie bebaut ist und in F liegt. Ein Teil der Immobilie ist an ein Fitness-Studio vermietet, der überwiegende Teil der Flächen ist seit geraumer Zeit unvermietet. Geschäftsführerin und Alleingesellschafterin der Beklagten ist Frau N, die Beklagte betreut diverse geschlossene Immobilienfonds als externer Geschäftsbesorger.
Die Parteien schlossen am 22. Mai 2001 einen Geschäftsführungsvertrag, der zum 30. April 2014 beendet wurde. Wegen der Einzelheiten dieses Vertrages wird auf die eingereichte Ablichtung K 4 Bezug genommen. In § 3 des genannten Vertrages sind die Aufgaben und Befugnisse der Geschäftsführung geregelt unter Bezugnahme auf den Gesellschaftsvertrag der Klägerin vom 12. Juli 1989. Die Geschäftsführung ist in dem dortigen Gesellschaftsvertrag, der als Anlage K 1 zu den Akten gelangt ist, unter Ziffer 8 geregelt. Wegen der Einzelheiten wird insoweit auf die eingereichte Ablichtung K 1 Bezug genommen.
Nach § 4 des Geschäftsführungsvertrages steht der Beklagten für ihre Geschäftsführungstätigkeit ein Aufwendungserstattungsanspruch sowie ein Honoraranspruch zu. Dieser bestimmte sich gemäß Ziffer 8.6 des Gesellschaftsvertrages (Anlage K 1):
„Durch die Geschäftsführung entstehende angemessene Aufwendungen, insbesondere für Vergütung von Personen, deren sie sich zur Erfüllung der Geschäftsführungsaufgaben bedient, sind Kosten der Gesellschaft und von ihr zu ersetzen. Mit dem Geschäftsführungshonorar sind jedoch Aufwendungen für Buchführung, laufenden Schriftverkehr, Telefonate usw. mit abgegolten. Dies gilt auch für Mitbenutzung von Büroräumen und EDV-Anlagen und sämtliche Erklärungspflichten gegenüber Finanzbehörden, soweit nicht die Erklärungen von einem Steuerberater erstellt werden.
Als laufendes Geschäftsführungshonorar erhält der geschäftsführende Gesellschafter eine Vergütung in Höhe von 6 % der Nettomieteinnahmen und sonstiger Einnahmen (z.B. Zinsen, jedoch ohne umlagefähige Nebenkosten) der Gesellschaft. In den Jahren 1989 und 1990 beträgt die Vergütung jeweils 2,5 % des Gesellschaftskapitals lt. Investitionsplan.
Für die technische Baubetreuung (Einholung der Baugenehmigung, Koordination und Überwachung der Baudurchführung, Abnahme des Bauwerks usw.) erhält der geschäftsführende Gesellschafter eine Vergütung von 3 % des Gesellschaftskapitals lt. Investitionsplan, für die Beschaffung des Mietvertrages und Vertragsverhandlungen mit dem Mieter eine Vergütung in Höhe von 4 Monatsmieten.
Soweit die vorgenannten Vergütungen der Umsatzsteuer unterliegen, erhöhen sie sich um die jeweils gesetzliche Umsatzsteuer.“
Unter dem 1. Juli 2008 schloss die Geschäftsführerin der Beklagten für diese einerseits und gleichzeitig für die Klägerin den Liegenschaftsverwaltervertrag, welcher als Anlage K 5 zu den Akten gereicht wurde. Eine Befreiung von der Vorschrift des § 181 BGB bestand im Zeitpunkt dieses Vertragsschlusses nicht.
In dem Vertrag ist unter § 3 mit der Überschrift „Verwaltervergütung“ Folgendes geregelt:
„§ 3 Verwaltervergütung
Die Verwaltervergütung beträgt jährlich 3.000,00 € zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer.
Im Rahmen von Instandhaltungsmaßnahmen und Sanierungsmaßnahmen, die über einen Betrag i.H.v. 5.000,00 € im Einzelfall hinausgehen, erhält die Verwalterin zusätzlich eine Gebühr von 0,5 % der Auftragssumme.
Für die Vermietung und die Neuverhandlung von Mietverträgen erhält die Verwalterin eine Aufwandsprovision von einer halben Monatsmiete, bis max. 3.000,00 € im Einzelfall, netto, zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer.
Bei Leerstand gilt die zuletzt gezahlte Miete, soweit nachgewiesene Vermietungsaktivitäten nicht zu einer kurzfristigen Neuvermietung führen (Leerstand länger als 8 Monate).
Die Vergütung ist jeweils am 3. Werktag des Monats im Voraus zur Zahlung fällig.“
Am 30. August 2013 fand eine Gesellschafterversammlung statt, dort wurde beschlossen, dass der Geschäftsführungsvertrag sowie sämtliche weiteren Verträge mit der Beklagten bzw. deren Geschäftsführerin zum nächstmöglichen Termin ordentlich beendet werden sollen (Anlage K 6). Bei der Abwicklung und Beendigung des Vertragsverhältnisses überreichte die Beklagte zudem eine Kündigungsvereinbarung vom 12. September 2013 (Anlage K 12). Hierin wurde der Beklagten ein Geschäftsführungshonorar von insgesamt 11.939,21 € zugebilligt und zudem eine Provision für den Fall, dass das Objekt der Klägerin in den kommenden Jahren veräußert werde. Auch diese Vereinbarung schloss die Geschäftsführerin Beklagte auch für die Klägerin ohne die vorgenannte Befreiung.
Die Parteien streiten unter anderem darüber, ob der Vergütungsanspruch der Beklagten unter Heranziehung von § 4 des Geschäftsführungsvertrages in Verbindung mit Ziffer 8.6 des Gesellschaftsvertrages von dieser zutreffend berechnet worden ist.
Die Beklagte errechnete für die Jahre 2012 bis 2013 eine Vergütung in Höhe von insgesamt 72.093,61 €, die sie auch in Vertretung der Klägerin ausweislich der Zahlungsübersicht in der Anlage K 14 an sich überwiesen hatte. So vereinnahmte sie für das Jahr 2013 ein Geschäftsführungshonorar in Höhe von 20.472,48 € brutto ausgehend von einer teilweise fiktiven Sollmiete, soweit denn Räumlichkeiten in dem Objekt der Klägerin nicht vermietet waren. Angesichts von Nettomieteinnahmen in Höhe von 134.410,00 € für die Jahre 2012 und 2013 errechnet demgegenüber die Klägerin eine Bruttovergütung in Höhe von je 9.569,87 € und für das Jahr 2014, allein den Zeitraum Januar bis April 2014 (Vertragsende) betreffend in Höhe weiterer 3.199,43 €. Da nach Auffassung der Klägerin der Beklagten eine weitere Vergütung nicht zusteht, verbringt sie die Summe in Höhe von 22.393,17 € in Abzug und begehrt den Restbetrag in Höhe von 49.700,44 € mit der hier vorliegenden Klage von der Beklagten zurück.
In der Vergangenheit bis einschließlich des Jahres 2011 wurden die Geschäftsberichte mit der jeweils errechneten Vergütung seitens der Beklagten im Wege der Beschlussfassung akzeptiert und die Geschäftsführung jeweils entlastet. Dies ist für die Jahre 2012 bis 2014 nicht geschehen.
Die Klägerin trägt im Wesentlichen vor:
Die Vergütung nach dem Geschäftsführungsvertrag in Verbindung mit dem Gesellschaftervertrag sei eindeutig geregelt und beziehe sich auf 6 % der Nettomieteinnahmen und sonstigen Einnahmen. So aber habe die Beklagte – unstrittig – die Vergütung nicht berechnet, sie habe vielmehr darüber hinaus für die nicht vermieteten Räumlichkeiten einen fiktiven Mietzins zusätzlich der Vergütung zugrunde gelegt. Hierfür aber gebe die Vereinbarung nichts her, diese Vereinbarung sei auch in der Folgezeit nicht geändert worden. Hieran könne ein vermeintliches Einvernehmen mit dem Treuhänder ebenso wenig ändern wie die in der Vergangenheit erfolgte Beschlussfassung. Einvernehmen ändere den Vertrag nicht, ebenso wenig könne die Beschlussfassung mit der Entlastung der Verwalterin bis 2011 für die Jahre 2012 ff. irgendeine Wirkung zugunsten der Beklagten entfalten. Gleiches gelte für die durchgeführte Kassenprüfung für die Jahre 2012 und 2013 die natürlich keine Willenserklärung zugunsten einer vertraglichen Änderung der Vergütungsregelung enthielten, dies zumal die Kassenprüfer lediglich die formale Richtigkeit überprüfen konnten. Der Liegenschaftsvertrag sei nicht wirksam abgeschlossen worden, da unwidersprochen vorgetragen worden sei, dass die Geschäftsführerin der Beklagten zu diesem Insichgeschäft überhaupt nicht berechtigt war, gleiches gelte für die ebenso unwirksame Kündigungsvereinbarung. Daher habe die Beklagte lediglich einen Anspruch auf Vergütung in errechneter Höhe und müsse den Restbetrag gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückzahlen.
Die Klägerin beantragt,
wie tenoriert zu entscheiden.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie trägt im Wesentlichen vor:
Die Vergütung sei zutreffend unter Berücksichtigung der letzten Mieten für die nunmehr leer stehenden Gewerbemieträume errechnet worden. Hierüber habe jederzeit Einvernehmen bestanden, zudem seien die Vergütungen in der Vergangenheit auch ausdrücklich gebilligt worden. Daher seien die Jahresabrechnungen zutreffend, zudem habe ein Bedürfnis zum Abschluss des Liegenschaftsvertrages bestanden aus dem mithin auch die insoweit berechnete Vergütung geschuldet sei. Bei Nichtvermietung führe die vertragliche Regelung dazu, dass keine Vergütung geschuldet wäre. Dies sei sittenwidrig.
Die Geschäftsführerin der Beklagten wurde im Termin gemäß § 141 ZPO angehört. Insoweit wird auf die Sitzungsniederschrift vom 20. Mai 2015 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin kann von der Beklagten aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB Rückzahlung in tenorierter Höhe verlangen. Denn insoweit ist die Beklagte ungerechtfertigt bereichert, denn die Vergütungsregelung zwischen ihr und der Klägerin rechtfertigt lediglich ein Honorar in Höhe von insgesamt 22.393,17 € brutto. Demgegenüber kann die Beklagte weder aus dem unwirksamen Liegenschaftsverwaltungsvertrag vom 6. Juli 2008 für die Folgejahre Vergütung verlangen, hier für den streitgegenständlichen Zeitraum von 2012 bis 2014 noch aus der Kündigungsvereinbarung vom 12. September 2013.
1.)
Aus den zwischen den Parteien geschlossenen Geschäftsführungsvertrag vom 22. Mai 2001 kann die Beklagte lediglich Vergütung in Höhe von 6 % der Nettomieteinnahmen verlangen. Dies folgt aus der Auslegung der vorgenannten vertraglichen Bestimmungen gemäß den §§ 133, 157 BGB. Dabei folgt aus dem Wortlaut der hier einschlägigen Vergütungsvereinbarung eindeutig, das Basis der Vergütung der Beklagten die Nettomieteinnahmen sein müssen. Das bedeutet aber, dass nicht etwa, wie die Beklagte meint, auch etwaige fiktive Mieteinnahmen der Vergütung zugrunde zu legen wären, soweit Teile der Gewerberäumlichkeiten überhaupt nicht vermietet bzw. nicht mehr vermietet sind. Eine solche Vergütungsregelung ist nicht getroffen worden. Eine andere Auslegung würde zudem dem Wortlaut der Vorschrift widersprechen, dass dieses gewollt gewesen wäre bei Abschluss des Vertrages ist weder vorgetragen noch sonst wie ersichtlich. Das Verhalten der Klägerin in den Jahren bis einschließlich 2011 lässt darüber hinaus keinen Willen zur Änderung der vertraglichen Vereinbarungen erkennen. Dafür kann weder die Beschlussfassung der Klägerin über die Entlastung der Beklagten herangezogen werden, da diese ohnehin keine Außenwirkung hat, noch eine wie auch immer geartete stillschweigende Billigung durch den Treuhänder, Herrn T. Hierauf weist die Klägerin zutreffend hin. Schließlich kann eine Änderung des Vertrages auch nicht in der beanstandungsfreien Kassenprüfung gesehen werden, in der die Kassenprüfer weder einen Willen zur Rechtsänderung hatten noch überhaupt irgendetwas anderes als die formale Richtigkeit der Berechnungen bestätigen konnten. Auch hierauf weist die Klägerin zutreffend hin. Dann aber waren für die Jahre 2012 und 2013 als Basis der Vergütung der Beklagten lediglich die tatsächlichen Mieteinnahmen zugrunde zu legen, sowie sie von der Klägerin in ihrer Aufstellung auf Seite 10 der Klageschrift beziffert sind, nämlich je 134.410,00 €. Hieraus errechnet sich für die Jahre 2012 und 2013 eine Bruttovergütung in Höhe von je 9.596,87 €. Der Vertrag am 30. April 2013 endete schuldet die Klägerin der Beklagten darüber hinaus für ein Drittel des Jahres 2014 weitere 3.199,43 € auf der Basis von anteiligen Nettomieteinnahmen in Höhe von 44.810,00 € für die Monate Januar bis einschließlich April 2014.
Diese vertragliche Vereinbarung ist auch nicht sittenwidrig. Angesichts der vereinbarten Laufzeit des Dauerschuldverhältnisses und der Kündigungsmöglichkeit in § 2 des Vertrages war es der Beklagten jederzeit möglich auf die geänderten Verhältnisse zu reagieren und so auf eine für sie nicht rentierliche Geschäftsbesorgung zu verzichten.
2.)
Sowohl der Liegenschaftsverwaltervertrag vom 1. Juli 2008 wie auch die Kündigungsvereinbarung vom 12. September 2013 sind unwirksam wegen des Verstoßes gegen die Vorschrift des § 181 BGB. Danach kann ein Vertreter, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.
Hier hat die Klägerin unwidersprochen vorgetragen, dass die Geschäftsführerin der Beklagten als Organ der Beklagten und mithin als Vertreterin eines Dritten mit sich als Vertreterin der Klägerin sowohl den Liegenschaftsverwaltervertrag vom 1. Juli 2008 als auch die Kündigungsvereinbarung vom 12. September 2013 abgeschlossen hat. Damit sind die Voraussetzungen des § 181 BGB gegeben, beide Rechtsgeschäfte bestehen zudem nicht ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit.
Rechtsfolge dieser Regelung in § 181 BGB ist zunächst, dass der bzw. die hier genannten Verträge schwebend unwirksam sind. Die Unwirksamkeit hängt mithin von der Versagung der Gestattung des Vertretenen, hier der Klägerin ab. Eine ausdrückliche Gestattung hinsichtlich des Liegenschaftsvertrages vom 1. Juli 2008 wie auch zu der Kündigungsvereinbarung vom 12. September 2013 trägt die Beklagte nicht vor. Sie hat vielmehr in der Anhörung der Geschäftsführerin klargestellt, dass insoweit keine Absprachen mit dem Treugeber Herrn T getroffen wurden, lediglich, dass er die Abrechnungspraxis in der Vergangenheit unwidersprochen hingenommen habe. Daraus aber lässt sich eine ausdrückliche Gestattung nicht entnehmen, ohnehin nicht für die Kündigungsvereinbarung am 12. September 2013. Zu dieser wird eine wie auch immer geartete Gestattung nicht vorgetragen.
Allerdings kann die Gestattung auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen (vgl. BGH NJW 1983, 1186, 1187). Dabei muss aber zweifelsfrei aus den Umständen hervorgehen, dass das Insichgeschäft gestattet werden soll. Auch hierzu fehlt es an der Darlegung hinreichender Anknüpfungstatsachen. Aus der Genehmigung der Geschäftsberichte wie auch der Entlastung der Verwaltertätigkeit lässt sich eine solche Gestattung im Sinne des Willens und eines Bewusstseins zur Rechtsänderung gerade nicht schließen.
Auch die weiteren von der Beklagten angeführten Gesichtspunkte, die ihre Auffassung stützen sollen, vermögen die Gestattung der beiden hier in Rede stehenden schwebend unwirksamen Verträge nicht herbeizuführen. Dies gilt sowohl für die Kassenprüfung als auch für das Einvernehmen mit dem ohnehin nicht in Person gestattungsberechtigten Treuhänders, Herrn T. Auch hier fehlt ein entsprechendes Erklärungsbewusstsein der Klägerin zur Begründung der vertraglichen Vereinbarungen. Dies gilt ohnehin ausschließlich für den Liegenschaftsverwaltervertrag vom 1. Juli 2008 und nicht für die Kündigungsvereinbarung.
Jedenfalls mit der Rückforderung der insoweit von der Beklagten auch aufgrund dieser beiden – schwebend unwirksamen vertraglichen Vereinbarungen errechneten Vergütung – hat die Klägerin die bis dahin schwebend unwirksamen Verträge durch Versagung der Genehmigung unwirksam gemacht.
Mithin kann die Beklagte hieraus keine Vergütung verlangen. Dabei kommt es nicht darauf an, wie von der Geschäftsführerin der Beklagten vorgetragen, dass ein Bedürfnis für diese Erweiterung der Leistungen bestand. Soweit dies der Fall war, hätte sie mit den dazu berechtigten Vertretungsorganen der Klägerin einen Vertrag verhandeln und abschließen müssen.
3.)
Daraus folgt der genannte Erstattungsbetrag, denn die Beklagte konnte ausweislich der unangegriffen gebliebenen Aufstellung der Klägerin lediglich eine Vergütung von höchstens 22.393,17 € verlangen, vereinnahmt hat sie indes 72.093,61 €. Der Erstattungsbetrag in Höhe von 49.700,44 € war der Klägerin daher aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung gemäß dem § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zuzusprechen.
Die tenorierten Zinsen auf die Hauptforderung folgen aus §§ 291 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 709 Sätze 1 und 2 ZPO.
Der Streitwert wird auf 49.700,44 € festgesetzt.