Hausverwalter haftet für falschen Umlageschlüssel und verspätete Mieterhöhung
KI-Zusammenfassung
Der Kläger machte aus abgetretenem Recht Ansprüche aus einem gekündigten Hausverwaltervertrag geltend, u.a. wegen fehlerhafter Betriebskostenabrechnungen, Mietminderungen, Mieterhöhung und vorab abgebuchter Verwaltervergütung. Das LG Düsseldorf sprach Schadensersatz für Betriebskosten (2010/11–2013/14) und wegen verzögerter Mieterhöhung sowie Rückzahlung der nach fristloser Kündigung vereinnahmten Vergütung zu. Ansprüche zu Mietminderungen und zum Treuhandkonto wurden abgewiesen; der Betriebskostenanspruch 2005/06 war verjährt. Ausschlussfristen des Verwaltervertrags griffen nicht ein.
Ausgang: Klage teilweise erfolgreich: Schadensersatz und Rückzahlung von Vergütung zugesprochen, im Übrigen (u.a. Mietminderungen, Treuhandkonto, teils verjährt) abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Hausverwalter verletzt seine Pflichten, wenn er bei der Betriebskostenumlage nach Personenzahl nicht vermietbare und tatsächlich nicht zur Vermietung stehende Einheiten wie bewohnte Einheiten in den Umlageschlüssel einbezieht.
Leerstände dürfen bei der Bildung eines Personenschlüssels nur dann berücksichtigt werden, wenn die Einheit grundsätzlich vermietbar ist und zur Vermietung zur Verfügung steht.
Ausschlussklauseln, die auf monatliche Abrechnungen oder eine Schlussrechnung nach Vertragsende bezogen sind, erfassen regelmäßig keine Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter jährlicher Betriebskostenabrechnungen oder fehlerhafter Durchführung eines Mieterhöhungsverlangens.
Für Schadensersatz wegen fehlerhafter Betriebskostenabrechnung entsteht der Anspruch spätestens mit dem Zeitpunkt, in dem Nachforderungen gegenüber Mietern wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist nicht mehr geltend gemacht werden können; ab dann kann grob fahrlässige Unkenntnis des Vermieters die Verjährung in Lauf setzen.
Eine fristlose Kündigung des Hausverwaltervertrags kann ohne Abmahnung gerechtfertigt sein, wenn der Verwalter treuwidrig und eigenmächtig Vergütung im Voraus vom Treuhandkonto abbucht und dadurch das Vertrauensverhältnis zerstört.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 13.367,42 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 11.062,63 EUR seit dem 20.05.2016 sowie aus 2.304,79 EUR seit dem 27.12.2016 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Beklagte wird weiter verurteilt, außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.029,35 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 20.05.2016 zu zahlen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagte 68 Prozent und der Kläger 32 Prozent zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Kläger darf die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Der Kläger macht gegenüber der Beklagten Schadensersatzansprüche aus einem gekündigten Hausverwaltervertrag im Zusammenhang mit erstellten Abrechnungen, mit gegenüber den Mietern eingeräumten Mietminderungen und einem Mieterhöhungsverlangen sowie die Rückzahlung von Verwalterhonorar geltend.
Mit Vertrag vom 28.09.1980 (Anlage K 1) wurde die Beklagte mit der Verwaltung des Grundstücks Düsseldorf, C-straße 12, durch die Großmutter des Klägers, Frau D, beauftragt.
Nach dem Tod der Großmutter trat die Mutter des Klägers, Frau E, in den Verwaltervertrag ein und beließ die Verwaltung bei der Beklagten (vgl. Anlage K 2 und K 3). Zudem erteilte sie im Juni 2006 der Beklagten eine Hausverwaltungsvollmacht (Anlage K 4).
Mit Abtretungserklärung vom 18.01.2016 (Anlage K 12) trat die Mutter des Klägers sämtliche ihr zustehenden Ansprüche gegen die Beklagte im Zusammenhang mit der Hausverwaltung durch die Beklagte an den Kläger ab. Der Kläger hat die Abtretung angenommen.
§ 2 Abs. 7 S. 3 des Verwaltervertrages (Anlage K 1) lautet wie folgt:
„Der Auftraggeber erhält für jeden Kalendermonat im Laufe des folgenden Monats eine Abrechnung (über EDV-Anlage) über Einnahmen und Ausgaben; Einwendungen gegen die monatlichen Abrechnungen müssen innerhalb von 14 Tagen nach Empfang erhoben werden. Nach Ablauf dieser Frist gilt die Abrechnung jeweils als anerkannt.“
§ 5 Abs. 3 und 4 des Verwaltervertrages lauten:
„Zum Ablauf des Vertrages hat die Gesellschaft eine Schlussrechnung zu erteilen. …
Die Abrechnung gilt als von beiden Teilen anerkannt, wenn nicht innerhalb eines Monats nach Erteilung der Schlussrechnung Einwände schriftlich erhoben werden.“
Betriebskostenabrechnungen:
Die Beklagte erstellte unter anderem die jährlichen Betriebskostenabrechnungen für die Mieter. Die Betriebskosten wurden nach der Personenzahl umgelegt. In dem Haus befinden sich acht vermietete Wohneinheiten, die ab dem Abrechnungszeitraum 2006/2007 von jeweils einer Person bewohnt wurden, sowie drei Mansardenzimmer mit Duschraum und Toilette, die nicht vermietet und wegen des fehlenden Rettungsweges auch nicht vermietbar waren. Im Jahr 2003 hatte die damalige Eigentümerin Frau D zwar Planungen zum Ausbau des Dachgeschosses bis hin zur Baugenehmigung betrieben, dann aber aus wirtschaftlichen Gründen von einem Ausbau abgesehen.
Die Beklagte berücksichtigte bei der Bestimmung des Personenschlüssels jeweils die drei Mansardenzimmer mit und legte ihren Abrechnungen ab der Abrechnungsperiode 2006/2007 jeweils eine Anzahl von 11 Personen zugrunde. Demzufolge wurden 3/11 der Betriebskosten (die nach dieser Abrechnung anteilsmäßig auf die drei Mansardenzimmer anfielen) nicht auf die Mieter umgelegt und schließlich von der Mutter des Klägers getragen. Im Einzelnen hat die Beklagte die Betriebskosten wie folgt abgerechnet:
Für den Abrechnungszeitraum 2013/2014 beliefen sich die Gesamtbetriebskosten (ohne Heizkosten, die nach Verbrauch umgelegt wurden) auf 9.921,30 EUR (Betriebskostenabrechnung 2013/2014, Anlage K 13), wovon 8/11, mithin 7.215,50 EUR, auf die Mieter umgelegt wurden. Die übrigen 3/11 in Höhe von 2.705,80 EUR verblieben bei der Mutter des Klägers.
Für den Abrechnungszeitraum 2012/2013 beliefen sich die Gesamtbetriebskosten (ohne Heizkosten) auf 9.645,67 EUR (Betriebskostenabrechnung 2012/2013, Anlage K 14), wovon 8/11 auf die Mieter umgelegt wurden. Die übrigen 3/11 in Höhe von 2.630,64 EUR verblieben bei der Mutter des Klägers.
Für den Abrechnungszeitraum 2011/2012 beliefen sich die Gesamtbetriebskosten (ohne Heizkosten) auf 9.645,67 EUR (Betriebskostenabrechnung 2011/2012, Anlage K 15), wovon 8/11 auf die Mieter umgelegt wurden. Die übrigen 3/11 in Höhe von 2.630,64 EUR verblieben bei der Mutter des Klägers.
Für den Abrechnungszeitraum 2010/2011 beliefen sich die Gesamtbetriebskosten (ohne Heizkosten) auf 9.522,16 EUR (Betriebskostenabrechnung 2010/2011, Anlage K 16), wovon 8/11 auf die Mieter umgelegt wurden. Die übrigen 3/11 in Höhe von 2.596,95 EUR verblieben bei der Mutter des Klägers.
Im Abrechnungszeitraum 2005/2006 wurde eine Wohnung von zwei Mietern bewohnt, so dass die Beklagte eine Anzahl von 12 Personen ihrer Abrechnung zugrunde gelegt hatte.
Für den Abrechnungszeitraum 2005/2006 beliefen sich die Gesamtbetriebskosten (ohne Heizkosten) auf 7.867,21 EUR (Betriebskostenabrechnung 2005/2006, Anlage K 17), wovon 9/12 auf die Mieter umgelegt wurden. Die übrigen 3/12 in Höhe von 1.966,80 EUR verblieben bei der Mutter des Klägers.
Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger Schadensersatz in Höhe der nicht umgelegten Betriebskosten der Abrechnungszeiträume 2013/2014, 2012/2013, 2011/2012, 2010/2011 und 2005/2006 in Höhe von insgesamt 12.530,83 EUR.
Mietminderungen:
In den Jahren 2009 bis 2011 wurde das Nachbarhaus (ehemalige Grundschule) in der C-straße 6-10 abgerissen und ein neues Mietshaus errichtet.
Aufgrund dieser Bautätigkeit bat die Mieterin F. im Juli 2010 mit Email vom 30.07.2010 (Anlage K 18), ihr mit einer angemessenen Mietminderung entgegenzukommen sowie um Rückzahlungen für die letzten zwei Quartale. Der ehemalige Mitarbeiter der Beklagten, Herr G., erklärte der Mutter des Klägers, dass die Mietminderungen aufgrund des Baulärms berechtigt seien und gegenüber dem bauenden Nachbarn, der Firma H. Erstattungsansprüche bestünden. Die Mutter des Klägers erhob gegen die Mietminderungen keine Einwände. Am 30.09.2010 vereinbarte die Beklagte mündlich mit der Mieterin F. eine rückwirkende Mietkürzung ab Oktober 2009 in Höhe von 20 Prozent der Kaltmiete = 60,00 EUR monatlich. Die Mietminderung erfolgte bis einschließlich April 2013 und umfasste 43 Monate, so dass sich die Mindereinnahmen der Mutter des Klägers für den gesamten Zeitraum auf 2.580,00 EUR (vgl. Aufstellung, Anlage K 20) beliefen.
Mit der Mieterin I. vereinbarte die Beklagte im ab dem 01.11.2010 laufenden Mietvertrag eine um 16,67 Prozent = 50,00 EUR monatlich gekürzte Miete während der Bauphase. Auch diese Mietminderung erfolgte bis einschließlich April 2013 und umfasste 30 Monate und eine Mietminderung von insgesamt 1.500,00 EUR (vgl. Aufstellung, Anlage K 20). Auch gegen diese Mietminderungen erhob die Mutter des Klägers aufgrund der Ausführungen des Mitarbeiters der Beklagten keine Einwände.
Mit Schreiben vom 12.05.2013 (Anlage K 26, B 3) machte die Beklagte gegenüber dem Nachbarn, der Firma H., einen Anspruch auf Erstattung der Mietmindereinnahmen geltend.
Nachdem die Mutter des Klägers mit Schreiben vom 18.01.und 08.02.2014 (Anlagen K 23 und 24) wegen der Rückforderung der Mietminderung nachgefragt hatte, erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 05.03.2014 (Anlage K 25), dass die Rückforderungen geltend gemacht, Erstattungen jedoch nicht eingegangen seien. Mit Email vom 22.06. und Schreiben vom 06.07.2014 (Anlage K 27) fragte die Mutter des Klägers erneut nach dem Sachstand betreffend die Erstattungsforderungen nach.
Mit Schreiben vom 16.07.2014 (Anlage K 28) machte die Beklagte die Erstattung der Mietminderung gegenüber dem Nachbarn erneut geltend. Hierauf reagierte die Firma H mit Schreiben vom 05.08.2014 (Anlage K 29) und erklärte, das Schreiben vom 12.05.2013 nie erhalten zu haben. Sie lehnte die geforderten Zahlungen ab, da die Mietminderungen nicht nachgewiesen seien, das Nachbarhaus bereits im Jahr 2011 fertig gestellt worden und ab dem 01.01.2012 in die Vermietung gegangen sei und Ansprüche, die das Jahr 2010 betreffen, bereits verjährt gewesen seien.
Mit Email vom 23.07. (Anlage K 30), 09.09. (Anlage K 32) und 28.09.2014 (Anlage K 33) bat der Kläger um Übersendung der vollständigen Korrespondenz mit der Firma H. Die Beklagte antwortete mit Email vom 09.10.2014 (Anlage K 34), dass es kein Feedback der Firma H gebe und man erneut nachgefragt habe. Die Beklagte schrieb am 09.10.2014 die Firma H an (Anlage K 35), die am 15.10.2014 (Anlage K 36) das Schreiben vom 05.08.2014 erneut übersandte.
Die Beklagte wandte sich mit Schreiben vom 05.11.2014 (Anlage K 37) erneut an die Firma H mit dem Hinweis das Schreiben vom 05.08.2014 nicht erhalten zu haben und übersandte Nachweise der Mietkürzungen.
Am 05.02.2015 stellte die Beklagte schließlich dem Kläger die Unterlagen zum Komplex Mietkürzungen zur Verfügung.
Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger Schadensersatz wegen der gewährten Mietminderungen gegenüber den Mietern F und I in Höhe von 4.080,00 EUR.
Mieterhöhung:
Im Juli 2013 verlangte die Beklagte von dem Mieter J erstmals eine Mieterhöhung zum 01.10.2013. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung jedoch nicht zu und zahlte die erhöhte Miete nicht. Erst auf Nachfrage der Mutter des Klägers mit Schreiben vom 18.01.2014 und 08.02.2014 (Anlage K 23 und K 24) teilte die Beklagte mit Schreiben vom 25.03.2014 (Anlage K 25) mit, dass der Mieter die Zustimmung nicht erteilt habe und eine Anweisung der Mutter des Klägers fehle, die Klage auf Mietpreiserhöhung durchzuführen. Daraufhin teilte die Mutter des Klägers der Beklagten mit, dass an der Mieterhöhung festgehalten werden solle. Die Frist für eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558b Abs. 2 BGB) war jedoch schon abgelaufen.
Mit Mieterhöhungsschreiben vom 16.07.2014 (Anlage K 41) verlangte die Beklagte von dem Mieter erneut eine höhere Miete. Diese Mieterhöhung litt an mehreren Mängeln, insbesondere überschritt sie die mittlerweile in Kraft getretene Kappungsgrenze von 15 Prozent nach § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzenverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen. Der Kläger machte die Beklagte mit Email vom 23.07.2014 (Anlage K 30) auf die Mängel des Mieterhöhungsverlangens aufmerksam.
Mit Hilfe des Klägers erstellte die Beklagte schließlich das dritte Mieterhöhungsschreiben vom 21.10.2014 (Anlagen K 43 und 44), welches sie an den Mieter J verschickte. Dieser akzeptierte die Mieterhöhung und zahlte ab dem 01.01.2015 die von 260,76 EUR auf 294,00 EUR erhöhte Miete.
Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger Schadensersatz wegen dieser aus seiner Sicht nicht ordnungsgemäß durchgeführter Mieterhöhung in Höhe von 498,60 EUR (15 Monate x 33,24 EUR).
Verwaltervergütung:
Nachdem der Kläger und seine Mutter im Oktober 2016 aus ihrer Sicht schwere Versäumnisse der Beklagten bei der Verwaltung des Objektes der Mutter des Klägers festgestellt hatten, wandte sich der Kläger mit Schreiben vom 02.11.2015 (Anlage K 5) an die Beklagte und machte Schadensersatzansprüche gegenüber der Beklagten in Höhe von 31.578,60 EUR geltend. Zugleich bot er an, die Angelegenheit gegen Zahlung von 20.000,00 EUR einvernehmlich zu regeln. Mit Schreiben der Beklagten vom 06.11.2015 (Anlage K 6), vom 23.11.2015 (Anlage K 6) und Email vom 16.12.2015 (Anlage K 9) erwiderte die Beklagte, dass sie sich der Sache annehmen und einen Vorschlag unterbreiten werde.
Nachdem der Kläger und seine Mutter in der Folgezeit keine Antwort in der Sache seitens der Beklagten erhalten hatten, kündigte die Mutter des Klägers mit Schreiben vom 18.01.2016 (Anlage K 48) den Hausverwaltungsvertrag außerordentlich zum 29.02.2016, widerrief mit Wirkung vom 29.02.2016 die Hausverwaltungsvollmacht vom 06.06.2006 und beauftragte zum 01.02.2016 einen anderen Hausverwalter mit der Verwaltung des Objektes.
Die Beklagte wies mit Schreiben vom 01.02.2016 (Anlage K 49) die außerordentliche Kündigung als unbegründet zurück und erklärte, dass sie das Vertragsverhältnis unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist zum 31.12.2016 als beendet ansehe.
Am 04.03.2016 überwies sie sich die gesamte Verwaltervergütung für die Monate März bis Dezember 2016 in Höhe von 2.743,80 EUR (vgl. Anlage K 50) auf ihr Konto. Nachdem die Mutter des Klägers die Einnahmen-Überschussrechnung für März 2016 erhalten hatte und damit Kenntnis von der Tatsache, dass die Beklagte sich die gesamte Verwaltervergütung bis zum Ende des Jahres überwiesen hatte, kündigte sie den Verwaltervertrag nochmals mit Schreiben vom 18.04.2016 (Anlage K 51) außerordentlich mit sofortiger Wirkung. Mit Schreiben vom 23.06.2016 (Anlage K 52) sprach die Mutter des Klägers die außerordentliche Kündigung wegen fortgesetzten treuwidrigen Verhaltens erneut aus.
Mit der vorliegenden Klage (vgl. Klageerweiterung vom 13.12.2016, Bl. 37 d. A.) begehrt der Kläger Rückzahlung der Verwaltervergütung in Höhe von 2.743,80 EUR für die Monate März bis Dezember 2016.
Der Kläger hat zunächst mit Klageschrift vom 26.04.2016 (Bl. 1 d. A.) beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 17.109,43 EUR zuzüglich Zinsen zu verurteilen. Mit Schriftsatz vom 13.12.2016 (Bl. 37 d. A.) hat er die Klage um 3.357,42 EUR erweitert, indem er Rückzahlung der Verwaltervergütung in Höhe oben genannter 2.743,80 EUR begehrt sowie eine weitere Zahlung in Höhe von 613,62 EUR von der Beklagten verlangt wegen fehlerhafter Abrechnung des Treuhandkontos. Mit Schriftsatz vom 14.06.2017 (Bl. 101 d. A.) hat er mit Blick auf die seitens der Beklagten mit Schriftsatz vom 16.02.2017 (Bl. 61 d. A.) und vom 01.06.2017 (Bl. 99 d. A.) eingereichten Einnahmen/Überschussrechnung 2016 sowie mit Blick auf die seitens der Beklagten erfolgte Zahlung in Höhe von 530,52 EUR den Rechtsstreit in Höhe von 530,52 EUR für erledigt erklärt. Die Beklagte hat sich in der mündlichen Verhandlung vom 17.07.2018 der Erledigungserklärung angeschlossen.
Der Kläger behauptet, die Beklagte habe den Betriebskostenabrechnungen seit zumindest der Abrechnung 2005/2006 eine falsche Personenzahl zugrunde gelegt, indem die drei Mansardenzimmer jeweils als Wohnung mit einer Person mit berücksichtigt worden seien. Der Kläger ist der Ansicht, die Ansprüche seien auch in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung 2005/2006 nicht verjährt. Die Mutter des Klägers habe als juristischer Laie keine Kenntnis von der fehlerhaften Abrechnung haben können.
Der Kläger behauptet, die Beklagte hätte die Mietminderungen mit den Mietern F und I nicht ohne entsprechende Nachweise und nicht für die Vergangenheit vereinbaren dürfen. Die Beklagte hätte die Mutter des Klägers über die Risiken einer möglichen Nichterstattbarkeit der Mietminderungen informieren müssen, anstatt ihr zu versichern, dass der Bauherr des Nachbargrundstücks diese zahle. Zudem hätte die Beklagte unverzüglich und nicht erst im Mai 2013 die Mietminderungen dem bauenden Nachbarn, der Firma H, anzeigen müssen. Die Beklagte habe zudem versäumt, der Firma H die vollständigen Unterlagen zur Prüfung der Mietminderungen zur Verfügung zu stellen. Schließlich habe die Beklagte die Mutter des Klägers durch Vorspiegelung eigener Aktivitäten von einer Geltendmachung der Ersatzansprüche gegenüber der Firma H abgehalten.
Die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages sei gerechtfertigt gewesen. Eine Fortsetzung des Verwaltervertragsverhältnisses bis zum 31.12.2016 sei der Mutter des Klägers im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung am 18.01.2016 nach den Vorkommnissen nicht mehr zumutbar gewesen.
Soweit der Kläger den Rechtsstreit betreffend die Abrechnung des Treuhandkontos in Höhe von 83,10 EUR nicht für erledigt erklärt hat, ist er der Ansicht, dass dieser Betrag weiterhin offen sei, weil die Beklagte mit der Vorlage der Einnahmen-Überschussrechnung 2016 nicht den Fehler behoben habe, dass der Anfangsbestand der Abrechnung für den Monat Februar 2016 nicht mit dem Endbestand der Abrechnung für den Monat Januar 2016 übereinstimme.
Der Kläger beantragt nunmehr,
1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 19.936,33 EUR zuzüglich Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz, jedoch nicht weniger als 5 Prozent, seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
2. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger die außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.100,51 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, jedoch nicht weniger als 5 Prozent, seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die Abrechnungen der Nebenkosten seien nicht fehlerhaft erfolgt. Die Beklagte habe von 11 Bewohnern ausgehen dürfen, denn sie habe die Abrechnungsstruktur von der Vorverwaltung übernommen und auch diese habe die drei Mansardenzimmer mit Duschraum und Toilette als Wohnungen bei ihrer Abrechnung berücksichtigt. Diese drei leer stehenden Wohnungen habe die Beklagte auch nicht anteilsmäßig den Mietern auferlegen können, vielmehr habe die Mutter des Klägers als Eigentümerin diese drei Anteile der Nebenkosten zu tragen. Die Eigentümerin habe niemals verlangt, diese drei Wohnungen still zu legen und aus den Abrechnungen herauszunehmen, obwohl sie wusste, dass die drei Wohnungen unbewohnbar waren. Die Beklagte ist darüber hinaus der Ansicht, Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnungen seien nach § 2 und § 5 des Verwaltervertrages ausgeschlossen, da die Abrechnungen nach Ablauf dieser Fristen als anerkannt gelten würden.
Die Beklagte behauptet, die durchgeführten Mietminderungen seien angemessen gewesen. Das Mieterhöhungsverlangen betreffend den Mieter J sei ordnungsgemäß durchgeführt worden. Der Mieter habe ab dem 01.12.2014 die erhöhte Miete gezahlt. Schließlich sei kein Schaden daraus entstanden, dass die Verwaltervergütung nicht monatlich, sondern im Voraus abgebucht worden sei. Die fristlose Kündigung vom 18.04.2018 sei ohne Abmahnung unwirksam.
Die Beklagte ist der Ansicht, Ansprüche betreffend die Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2011/2012 und früher seien verjährt. Auch die geltend gemachten Schadensersatzansprüche betreffend die Mietminderung für die Wohnung F und die Wohnung I seien verjährt.
Sie erhebt insoweit die Einrede der Verjährung.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.02.2017 (Bl. 69 d. A.) und vom 17.07.2018 (Bl. 133 d. A.) Bezug genommen (§ 313 Abs. 2 S. 2 ZPO).
Entscheidungsgründe
Die insgesamt zulässige Klage hat in der Sache teilweise Erfolg.
I.
Der Kläger hat gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 10.564,03 EUR aus abgetretenem Recht wegen der Erstellung fehlerhafter Betriebskostenabrechnungen, einen Anspruch auf Zahlung von 498,60 EUR wegen Fehlern bei der Durchsetzung des Mieterhöhungsverlangens gegenüber dem Mieter J. gemäß §§ 280, 675, 611, 398 BGB in Verbindung mit dem zwischen der Mutter des Klägers und der Beklagten bestehenden Hausverwaltervertrag vom 28.09.1980 (Anlage K 1) sowie einen Anspruch auf Rückzahlung der Verwaltervergütung für das Jahr 2016 in Höhe von 2.304,79 EUR gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Alt 1., 398 BGB.
Der entgeltliche Hausverwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag (OLG München, Urt. v. 20.09.1996, NJWE-MietR 1997, 63). Die Ansprüche der Mutter des Klägers aus dem mit der Beklagten bestehenden Hausverwaltervertrag hat die Mutter mit Abtretungserklärung vom 18.01.2016 (Anlage K 16), welche der Kläger angenommen hat, wirksam an den Kläger abgetreten (§ 398 BGB).
1. Betriebskostenabrechnungen
Der Kläger hat gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Schadensersatz wegen der seitens der Beklagten erstellten Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2010/2011, 2011/2012, 2012/2013 und 2013/2014 in Höhe von 10.564,03 EUR aus §§ 280 Abs. 1 S. 1, 675, 611, 398 BGB.
Die Betriebskostenabrechnungen waren fehlerhaft, da die Beklagte den Abrechnungen einen falschen Personenschlüssel, nämlich 11 anstatt 8, zugrunde gelegt hat und bei der Berechnung des Personenschlüssels neben den tatsächlich vorhandenen 8 Wohneinheiten die drei leer stehenden Mansardenzimmer ebenfalls mit jeweils einer Person berücksichtigt hat. Die Beklagte durfte die drei leer stehenden Mansardenzimmer unter dem Dach nicht als Wohneinheiten bei der Berechnung der Nebenkosten berücksichtigen, da diese erkennbar nicht zur Vermietung standen. Sie hat damit ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt.
Soweit die Beklagte einwendet, sie habe diese leer stehenden Wohneinheiten berücksichtigen müssen, da die Eigentümerin, die Mutter des Klägers nie verlangt habe, diese still zu legen, greift dieser Einwand nicht durch. Zutreffend ist zwar, dass Wohneinheiten, die nicht vermietet sind (Leerstände), bei der Berechnung des Personenschlüssels grundsätzlich mit einer Person berücksichtigt werden dürfen, das gilt aber nicht, wenn die Wohneinheiten – wie vorliegend – überhaupt nicht vermietbar sind und überhaupt nicht zur Vermietung zur Verfügung stehen. Ausweislich ihres eigenen Vorbringens in der Klageerwiderung war der Beklagten auch bekannt, dass die Mansardenzimmer unter dem Dach wegen des Fehlens eines zweiten Rettungsweges nicht vermietbar waren und auch tatsächlich nicht zur Vermietung standen, nachdem Planungen zum Ausbau des Dachgeschosses im Jahr 2003 nicht durchgeführt worden waren. So sind auch in dem Energieausweis aus dem Jahr 2008 acht Wohneinheiten angegeben (Anlage K 45) und der Seitens der Beklagten gestellte Wohngebäudeversicherungsantrag vom 15.09.2004 (Anlage K 46) weist ebenfalls acht Wohneinheiten aus. Die Beklagte selbst hat auch nicht angegeben, dass sie hinsichtlich der drei Mansardenzimmer Bemühungen unternommen hätte, diese zu vermieten, was angesichts der fehlenden Vermietbarkeit aufgrund des fehelenden Rettungsweges auch nicht notwendig war. Eines Stillegungsverlangens der Eigentümerin bedurfte es insoweit nicht.
b. Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch ist nicht aufgrund der Ausschlussklauseln in § 2 Abs. 7 S. 3 und § 5 Abs. 4 des Verwaltervertrages ausgeschlossen.
Unabhängig von der Frage, ob § 2 Abs. 7 des Verwaltervertrages eine unwirksame Regelung in allgemeinen Geschäftsbedingung darstellt, bezieht sich die Regelung ausschließlich auf die monatlichen Einnahmen-Überschussrechnungen, nicht jedoch auf die seitens der Beklagten erstellten Nebenkostenabrechnungen.
§ 5 Abs. 4 des Verwaltervertrages betrifft ebenfalls nicht Schadensersatzansprüche des Verwalters wegen der jährlich zu erstellenden Nebenkostenabrechnungen, sondern bezieht sich auf die seitens des Hausverwalters zu erstellende Schlussrechnung nach Kündigung des Hausverwaltungsvertrages.
Damit ist der streitgegenständliche Schadensersatzanspruch wegen der fehlerhaft erstellten Nebenkostenabrechnungen nicht durch § 2 Abs. 7 S. 3 und § 5 Abs. 4 des Verwaltervertrages ausgeschlossen.
c. Die Ansprüche betreffend die Abrechnungszeiträume 2010/2011, 2011/2012, 2012/2013 und 2013/2014 sind nicht verjährt gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1 u. 2 BGB.
Die Verjährungsfrist beginnt nach § 199 Abs. 1 Nr. 1 u. 2 BGB mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Der Schadensersatzanspruch der Mutter des Klägers gegenüber der Beklagten betreffend die fehlerhaft erstellte Nebenkostenabrechnung 2010/2011 ist in dem Zeitpunkt entstanden, in dem die Mutter des Klägers Nachforderungen gegenüber den Mietern nicht mehr geltend machen konnte. Das war für den Abrechnungszeitraum 2010/2011 der 15.03.2012, denn Nebenkosten für den Abrechnungszeitraum 15.03.2010 bis 14.03.2011 hätte die Beklagte bis spätestens 14.03.2012 (§ 556 Abs. 2 S. 3 BGB) gegenüber den Mietern geltend machen müssen. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen.
Ab diesem Zeitpunkt hätte die Mutter des Klägers auch ohne grobe Fahrlässigkeit Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen erlangen müssen. Dass der Mutter des Klägers – wie von Klägerseite behauptet – die Betriebskostenabrechnungen nicht übermittelt worden sind, rechtfertigt keine andere Entscheidung, da ihr als Eigentümerin eine jederzeitige Einsichtsmöglichkeit in die Unterlagen zustand. Eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis ist nicht bereits deshalb zu verneinen, weil der Betreffende selbst juristischer Laie ist. Er muss vielmehr juristischen Rat in Anspruch nehmen (vgl. Lakkis, in: Juris-PK BGB, 7. Aufl., § 199 Rn 70 m. w. N.). Die Verjährungsfrist begann mithin mit Ende des Jahres 2012 zu laufen. Damit endete die regelmäßige Verjährungsfrist betreffend den Abrechnungszeitraum 2010/2011 mit Ende des Jahre 2015.
In dem Zeitraum 02.11.2015 bis zum 29.01.2016 war die Verjährung jedoch wegen laufender Vergleichsverhandlungen der Parteien gehemmt (§ 203 BGB). Der Kläger hatte die Beklagte mit Schreiben vom 02.11.20154 (Anlage K 5) angeschrieben und ihr einen Vergleichsvorschlag betreffend die im Rahmen der Hausverwaltung unterlaufenen Fehler angeboten. Daraufhin entwickelte sich ein Schriftwechsel zwischen den Parteien über diesen Vergleichsvorschlag (vgl. Anlagen K 6 bis K 10), in dem der Prozessbevollmächtigte der Beklagten unter anderem versprach, das Angebot zu prüfen und einen Vorschlag zu unterbreiten. Am 29.01.2016 lehnte die Beklagte jegliche vergleichsweise Einigung ab. Die Verjährung ist damit erst drei Monate nach dem Ende der Hemmung eingetreten, somit am 29.04.2016. Die Klageschrift ist am 28.04.2016 bei Gericht eingegangen.
d. Die Ansprüche betreffend den Abrechnungszeitraum 2005/2006 sind hingegen verjährt gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1 u. 2 BGB.
Der Schadensersatzanspruch betreffend diesen Abrechnungszeitraum ist am 15.03.2007 entstanden. Nebenkosten für den Abrechnungszeitraum 15.03.2005 bis 14.03.2006 hätte die Beklagte bis spätestens 14.03.2007 (§ 556 Abs. 2 S. 3 BGB) gegenüber den Mietern geltend machen müssen.
Die Mutter des Klägers hätte ab diesem Zeitpunkt Kenntnis von dem Schadensersatzanspruch beziehungsweise den dem Anspruch zugrunde liegenden Tatsachen haben müssen. Ihre Unkenntnis beruhte auf grober Fahrlässigkeit (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB). Grob fahrlässig handelt der Gläubiger, wenn seine Unkenntnis darauf beruht, dass er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich groben Maße verletzt und auch ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt oder nicht beachtet hat, was jedem hätte einleuchten müssen. Ihm muss persönlich ein schwerer Obliegenheitsverstoß in den eigenen Angelegenheiten der Anspruchsverfolgung vorgeworden werden können (BGH, Urt. v. 10.11.2009, NJW-RR 2010, 681 Rz.13; Ellenberger, in: Palandt, 77. Aufl., § 199 Rn 39). Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben, denn die Mutter des Klägers hat nach dem eigenen Vorbringen von der Beklagten keinerlei Betriebskostenabrechnungen erhalten (mit Ausnahme für das Jahr 2013/2014). Sie hat auch nicht dargetan, dass sie diese nachgefragt hätte. Damit hat sie sich aber jeglicher Möglichkeit einer Überprüfung der Abrechnungen begeben. Das stellt einen schweren Obliegenheitsverstoß in eigenen Angelegenheiten der Rechtsverfolgung dar. Schließlich hätte der Mutter des Klägers, die im Rechtsverkehr als Vermieterin eines Mehrfamilienhauses auftritt, – auch als juristischem Laien –, unter Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt im Rahmen der Durchsicht der Betriebskostenabrechnungen auffallen müssen, dass die den Abrechnungen zugrunde gelegten Personenzahlen nicht mit der Anzahl der tatsächlichen Bewohner des Mietshauses übereinstimmen. Dass die Mutter des Klägers nämlich keinerlei Kenntnis der Vermietungssituation betreffend das Objekt gehabt habe, ist weder dargelegt, noch erkennbar.
2. Mieterhöhung
Der Kläger hat gegenüber der Beklagten des Weiteren einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 498,60 EUR wegen Verletzung der Pflichten aus dem Verwaltervertrag aufgrund des nicht ordnungsgemäß durchgeführten Mieterhöhungsverlangens betreffend das Mietverhältnis J. nach § 280 Abs. 1 S. 1, 675, 611, 398 BGB.
Die Beklagte hat es versäumt, bereits im Juli 2013 ein wirksames Mieterhöhungsverlangen auszusprechen beziehungsweise nach dem Widerspruch des Mieters die Mutter des Klägers hierauf hinzuweisen, und ihr die Möglichkeit der Durchführung einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558b Abs. 2 BGB) zu eröffnen. Hätte die Beklagte bereits im Juli 2013 das mit Mieterhöhungsschreiben vom 21.10.2014 wirksame Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen, hätte der Mieter J. ab Oktober 2013 die um 33,24 EUR erhöhte Miete zahlen müssen. Der Mutter des Klägers ist hierdurch ein Schaden in Höhe der fehlenden Miete für die Monate Oktober 2013 bis Dezember 2014 in Höhe von 498,60 EUR (15 x 33,24 EUR) entstanden.
Soweit die Beklagte einwendet, die Mieterhöhung sei tatsächlich zum 01.12.2014 erfolgt und der erhöhte Betrag sei auch ab diesem Zeitpunkt gezahlt worden, hat sie dies nicht näher dargelegt. Nach § 558b Abs. 1 BGB wird die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens geschuldet. Da das Mieterhöhungsschreiben vom 21.10.2014 , welches der Mieter J. letztlich akzeptierte, diesem erst im Oktober 2014 zuging, konnte die Miete erst zum 01.01.2015 erhöht werden.
Die Ausschlussklauseln des Verwaltervertrages (§ 2 Abs. 7 und § 5 Abs. 3 und 4) sind auf den vorliegenden Schadensersatzanspruch wegen des fehlerhaft erstellten Mieterhöhungsverlangens nicht anwendbar.
3. Verwaltervergütung
Der Kläger hat gegenüber der Beklagten des Weiteren einen Anspruch auf Rückzahlung der Verwaltervergütung in Höhe von 2.304,79 EUR (8 x 274,38 EUR Mai bis Dezember 2016 zuzüglich 109,75 EUR (12/30 April 2016)) aus §§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1, 398 BGB.
Nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB ist derjenige, der durch die Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ihm zur Herausgabe verpflichtet.
Die Beklagte hat vorliegend von dem Kläger die Verwaltervergütung vom 19.04.2016 bis einschließlich Dezember 2016 erhalten, ohne dass hierfür ein Rechtsgrund bestand, da der Verwaltervertrag wirksam mit fristloser Kündigung vom 18.04.2016 (Anlage K 51) beendet worden ist.
a. Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages durch die Mutter des Klägers vom 18.04.2016 war wirksam und hat den Verwaltervertrag mit sofortiger Wirkung beendet (§ 626 Abs. 1 BGB).
Ein wichtiger Grund zur Kündigung des Verwaltervertrages liegt nach ständiger Rechtsprechung vor, wenn dem Eigentümer unter Beachtung aller Umstände nach Treue und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere wenn durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGH, Urt. v. 20.06.2002, NJW 2002, 3240). Zu einer derartigen, die außerordentliche Kündigung rechtfertigenden Zerstörung des Vertrauensverhältnisses ist es vorliegend gekommen. Die Beklagte hatte sich, nachdem die Mutter des Klägers die erste fristlose Kündigung vom 18.01.2016 ausgesprochen hatte, am 04.03.2016 eigenmächtig die gesamte Verwaltervergütung für die Monate März bis Dezember von dem Treuhandkonto im Voraus auf ihr eigenes Konto überwiesen, obwohl lediglich eine monatliche Zahlung der Vergütung geschuldet war. Damit hat sie das für eine Zusammenarbeit erforderliche Vertrauensverhältnis derart zerstört, dass der Mutter des Klägers eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten war. Die Beklagte war aufgrund des Verwaltervertrages mit einer Kontovollmacht betreffend das Vermieterkonto ausgestattet. Diese Eigenbegünstigung der Beklagten durch die vorgenommene unberechtigte Abbuchung zu ihren Gunsten, wog derart schwer, dass das Vertrauensverhältnis der Mutter der Klägerin so beschädigt war, dass ihr eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten war.
Vorliegend durfte die Mutter des Klägers den Verwaltervertrag auch ohne vorherige Abmahnung kündigen. Beruht der Kündigungsgrund – wie vorliegend – nämlich auf einer Störung im Vertrauensbereich, bedarf es einer vorherigen Abmahnung nur dann, wenn der Verwalter die Verbotswidrigkeit kennt, aber Grund zur Annahme haben durfte, der Eigentümer würde das Fehlverhalten nicht als wichtigen Kündigungsgrund werten (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 77. Aufl., § 626 Rn 18 m. w. N.). Angesichts der bereits im Vorfeld ausgesprochenen fristlosen Kündigung vom 18.01.2016 aufgrund der im Rahmen des Verwaltervertrages aufgefallenen nicht unerheblichen Fehler, die zu einem Schaden bei der Mutter des Klägers geführt hatten, musste die Beklagte davon ausgehen, dass das abredewidrige Abbuchen der Verwaltervergütung seitens der Mutter des Klägers als wichtiger Kündigungsgrund gewertet werden würde.
b. Demgegenüber war die am 18.01.2016 (Anlage K 48) ausgesprochene fristlose Kündigung mit Wirkung zum 29.02.2016 unwirksam nach § 626 Abs. 1 BGB. Es fehlte an einem wirksamen Grund.
Die Mutter des Klägers hat diese Kündigung mit der Begründung ausgesprochen, die Beklagte habe auf ihr Schreiben vom 02.11.2015 (Anlage K 5), mit dem sie Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte wegen fehlerhafter Betriebskostenabrechnungen, eingeräumten Mietminderungen und einer fehlerhaft durchgeführten Mieterhöhung geltend und gleichzeitig ein Angebot zur gütlichen Streitbeilegung gemacht habe, nicht reagiert. Die bloße nicht erfolgte Reaktion auf die geltend gemachten Schadensersatzansprüche und die nicht erfolgte gütliche Einigung rechtfertigen jedoch vorliegend nicht den Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung ohne vorherige Abmahnung. Die seitens der Beklagten begangenen Verfehlungen, die Gegenstand des Schreibens vom 02.11.2015 waren, betreffen allesamt Störung im Leistungsbereich. Bei Dauerschuldverhältnissen ist bei Störungen im Leistungsbereich unter Berücksichtigung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes in der Regel eine Abmahnung vor einer fristlosen Kündigung auszusprechen, es sei denn die Verletzungen sind derart erheblich, dass der Dienstleistende erkennen musste, dass sie das Dienstleistungsverhältnis gefährden (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 77. Aufl., § 626 Rn 18 m. w. N.). Das war vorliegend nicht der Fall. Es sind zwar Fehler im Rahmen der Durchführung der Hausverwaltung unterlaufen. Diese sind jedoch nicht als derart gravierend einzuordnen, dass sie geeignet wären, das Vertrauensverhältnis derart zu beschädigen, dass der Mutter des Klägers eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten gewesen wäre, zumal keine Anhaltspunkte dafür, dass sich die Fehler in der Zukunft wiederholen würden, gegeben waren.
Damit war das Verwalterverhältnis aufgrund der fristlosen Kündigung vom 18.04.2016 mit sofortiger Wirkung beendet worden. Die Beklagte hat lediglich bis zum 18.04.2018 einen Anspruch auf Zahlung der Verwaltervergütung, ab dem 19.04.2016 steht ihr keine Verwaltervergütung zu. Die für den Zeitraum ab dem 19.04.2018 bereits ausgezahlte Vergütung hat sie ohne Rechtsgrund erlangt.
Dem Kläger steht insoweit ab diesem Zeitpunkt ein Anspruch auf Rückzahlung der Verwaltervergütung in Höhe von 2.304,79 EUR (8 x 274,38 EUR Mai bis Dezember 2016 zuzüglich April 109,75 EUR (12/30)) zu.
4. Mietminderungen
Dem Kläger steht ein Schadensersatzanspruch wegen der durchgeführten Mietminderungen betreffend die Mietverhältnisse F und I aus §§ 280 Abs. 1 S. 1, 675, 611, 398 BGB nicht zu. Es fehlt bereits an einer einen Schadensersatz auslösenden Verletzung von Pflichten aus dem Verwaltervertrag seitens der Beklagten.
a. Soweit der Kläger ausführt, die Beklagte hätte die Mietminderungen mit den Mietern nicht vereinbaren dürfen, sie seien nicht gerechtfertigt gewesen, greift dieser Einwand nicht durch, denn die Beklagte hat nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien die Mietminderungen jeweils im Einverständnis mit der Mutter des Klägers durchgeführt, die diesen nicht widersprochen hat. Insoweit kann der Kläger nunmehr auch nicht einwenden, die Beklagte hätte diese Mietminderungen nicht ohne entsprechende Nachweise und nicht für die Vergangenheit vereinbaren dürfe, denn hätte die Mutter des Klägers für ihre Entscheidung die nunmehr geforderten Nachweise damals für erforderlich gehalten, hätte sie vor ihrem Einverständnis zur Mietminderung derartige Belege selbst anfordern können.
b. Soweit der Kläger ausführt, die Beklagte hätte die Mutter des Klägers über die Risiken einer möglichen Nichterstattbarkeit der Mietminderungen informieren müssen, anstatt ihr zu versichern, dass der Bauherr des Nachbargrundstücks diese zahle, greift auch dieser Einwand nicht durch. Die Mutter der Klägerin durfte diese Aussage des Mitarbeiters der Beklagten nicht als einen verbindlichen juristischen Rat betreffend die Erfolgsaussichten der Geltendmachung eines Erstattungsanspruchs gegenüber dem Nachbarn verstehen. Das ginge über die Aufgaben eines Hausverwalters hinaus. Vielmehr konnte eine derartige Äußerung nach der Verkehrssitte nur als ein Hinweis auf die Möglichkeit der Geltendmachung von Erstattungsansprüchen gegenüber dem Nachbarn verstanden werden und die Mutter des Klägers hätte dies zum Anlass nehmen müssen, sich entsprechenden juristischen Rat einzuholen.
c. Soweit der Kläger seinen Schadensersatzanspruch darauf stützt, dass es die Beklagte unterlassen habe, die Mietminderungen rechtzeitig – das heißt unverzüglich und nicht erst im Mai 2013 – gegenüber dem Bauherrn des Nachbargrundstücks, der Firma H, anzuzeigen, greift auch dieser Einwand nicht durch. Es ist nicht erkennbar, dass bei früherer Anzeige gegenüber dem Nachbarn ein freiwilliger Ausgleich der Mietminderungen durch diesen erfolgt wäre. Gleiches gilt für den Vorwurf des Klägers die Beklagte habe der Firma H nicht die vollständigen Unterlagen zur Prüfung der Mietminderungen zur Verfügung gestellt. Insoweit ist seitens des Klägers bereits nicht hinreichend dargelegt, welche Unterlagen seitens der Beklagten nicht zur Verfügung gestellt worden seien, zumal seitens der Beklagten mit Schreiben vom 05.11.2014 (Anlage K 37) Unterlagen an die Firma H übersandt worden sind.
d. Soweit der Kläger schließlich ausführt, die Mutter des Klägers sei durch Vorspiegeln eigener Aktivitäten seitens der Beklagten von einer Geltendmachung von Ansprüchen gegenüber der Firma H abgehalten worden, lässt sich ein Vorspiegeln eigener Aktivitäten der Beklagten bereits dem Vortrag des Klägers nicht entnehmen. Die Beklagte hat den Kläger vielmehr ausweislich der im Sommer/Herbst 2014 geführten Korrespondenz über die einzelnen Schritte, welche sie in Bezug auf die Geltendmachung eines möglichen Erstattungsanspruchs gegenüber der Firma H veranlasst hat, informiert. Dass die Beklagte mit Schreiben vom 09.10.2014 (Anlage K 34) erklärt hat, dass es kein Feedback der Firma H gebe und das Schreiben vom 05.08.2014 (Anlage K 29) nicht erwähnt hat, rechtfertigt ebenfalls keine andere Entscheidung, denn dass die Beklagte dieses Schreiben der Firma H vom 05.08.2014 auch erhalten hat, ist nicht nachweisbar.
5. Anspruch aus der Abrechnung des Treuhandkontos
Einen Anspruch auf Schadensersatz wegen der Abrechnung des Treuhandkontos in Höhe von 83,10 EUR steht dem Kläger nach §§ 280 Abs. 1, 675, 611, 398 BGB nicht zu.
Die Beklagte hat mit der Vorlage der Einnahmen-Überschussrechnung für das Jahr 2016 (Bl. 61 und 99 d. A.) ordnungsgemäß abgerechnet. Einen Fehlbestand weist die Einnahmen-Überschussrechnung 2016 nicht aus. Die seitens des Klägers zitierten Monatsabrechnungen der Monate Januar und Februar 2016 sind damit überholt.
II.
Der Anspruch auf die Zinsen ergibt sich aus §§ 286, 288, 291 BGB.
Der Kläger hat darüber hinaus Anspruch auf Erstattung der vorprozessualen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.029,35 EUR. Der Anspruch besteht in Höhe einer 1,3 Geschäftsgebühr zuzüglich Auslagenpauschale aus einem Gegenstandswert von 13.367,42 EUR und berechnet sich wie folgt:
1,3 Geschäftsgebühr §§ 13, 14 RVG, Nr. 2300 VV RVG 845,00 EUR
Zwischensumme netto 865,00 EUR
Zzgl. 19% Umsatzsteuer 160,55 EUR
Gesamtbetrag 1.029,35 EUR
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Parteien haben die Kosten des Rechtsstreits im Verhältnis ihres Obsiegens und Unterliegens zu tragen. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 530,52 EUR übereinstimmend für erledigt erklärt haben, beruht die Kostenentscheidung auf § 91a Abs. 1 ZPO. Insoweit trifft die Kostentragungspflicht die Beklagte, da der Kläger nach Überweisung dieser Summe die Erledigung des Rechtsstreits erklärt hat.
Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht betreffend die Vollstreckung des Klägers auf § 709 S. 1 und 2 ZPO, betreffend die Vollstreckung der Beklagten auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird bis zum 14.12.2016 auf 17.109,43 EUR und danach auf 20.466,85 EUR festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Oberlandesgericht Düsseldorf, Cecilienallee 3, 40474 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.