Zwangsvollstreckung wegen unwirksamer Unterwerfungserklärung in notarieller Urkunde für unzulässig erklärt
KI-Zusammenfassung
Der Kläger begehrt die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung der Beklagten aus einer notariellen Urkunde wegen unwirksamer persönlicher Unterwerfung. Das LG Düsseldorf gibt der Klage statt und erklärt die Übernahme der persönlichen Haftung und Unterwerfungserklärung für unwirksam. Die Klausel im Formularkaufvertrag sei überraschend und unangemessen, daher nicht verbindlich.
Ausgang: Klage auf Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung in das persönliche Vermögen des Klägers wurde stattgegeben; Unterwerfungserklärung unwirksam.
Abstrakte Rechtssätze
Mit der Vollstreckungsgegenklage kann gerügt werden, dass eine in einer notariellen Urkunde enthaltene persönliche Unterwerfungserklärung unwirksam ist und die daraus erfolgende Zwangsvollstreckung verhindert werden kann.
Eine in einem Formularkaufvertrag enthaltene Vollmachtsbewilligung, die den Bevollmächtigten gestattet, eine Grundschuld und eine unbeschränkte persönliche Haftungsübernahme samt Unterwerfung unter sofortige Zwangsvollstreckung zu begründen, ist überraschend und unangemessen und damit unwirksam.
Die Tatsache, dass ein Vertragswerk von einem Notar entworfen wurde, schließt eine AGB-Kontrolle nicht aus; maßgeblich ist, ob das Klauselwerk zugunsten des Verwenders gestaltet ist und die Vertragspartei unangemessen benachteiligt.
Eine Unterwerfungserklärung muss hinreichend deutlich erkennen lassen, dass sie als abstraktes Schuldanerkenntnis und zur Übernahme persönlicher Haftung dient; fehlt diese Klarheit, ist die Klausel potenziell unwirksam.
Zitiert von (1)
1 neutral
Tenor
Die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars Herbert Johann Geraats aus Münster, UR-Nr. 1/1995 vom 02.01.1995 wird für unzulässig erklärt, soweit sie in das persönliche Vermögen des Klägers erfolgt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich der Kostenentscheidung nur gegen Sicherheitsleistung.
Die Sicherheitsleistung beträgt 110 % des zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Der Kläger wendet sich gegen die Zwangsvollstreckung der beklagten Bank aus einer vollstreckbaren notriellen Urkunde, dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde :
Der Kläger, damals ein selbständiger Texter, und seiner Ehefrau wurden im Jahre 1994 von einem Immobilienvermittler geworben, ein Einfamilienhaus in einem Neubaugebiet von der XX GmbH in Münster zu erwerben. Diese errichtete dort eine Vielzahl von Gebäuden, die sie über Vermittler betrieb. In mindestens zwölf Fällen finanzierte die Beklagte ganz oder teilweise den Kaufpreis der Käufer. Wenigstens in einigen Fällen erhielt der Vermittler sodann von der Beklagten eine Provision, weil er die Kunden – so auch den Kläger und seine Ehefrau – der Beklagten zugeführt hatte.
Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen der Kläger und seine Ehefrau mit der Beklagten am 21.12.1994 in den Geschäftsräumen der Beklagten, in die die Eheleute zusammen mit dem Vermittler gefahren waren, mehrere Darlehensverträge über insgesamt 660.000,00 DM. In Ziffer 3 der Verträge heißt es, das Darlehen könne erst in Anspruch genommen werden, wenn die vereinbarten Sicherheiten gestellt seien, der Beklagten werde eine Grundschuld von 660.000,00 DM an dem Objekt Albersloher Weg 660 F in Münster von den Darlehensnehmern bestellt.
Am selben Tag hatten der Kläger und seine Ehefrau zuvor den notariellen Kaufvertrag unterzeichnet. In diesem erteilten die Vertragsparteien zwei Notargehilfinnen die Vollmacht zur "Bewilligung und Beantragung von Grundschulden und Hypotheken mit oder ohne persönliche und dingliche Unterwerfung unter die dort sofortige Zwangsvollstreckung, wobei der Verkäufer lediglich der dinglichen Haftung unterworfen werden darf."
Unter Berufung auf diese Vollmacht bestellte eine der bevollmächtigten Notargehilfinnen am 02.01.1999 im Namen der Eigentümerin, der XX GmbH eine Grundschuld in Höhe von 660.000,00 DM zuzüglich 15 % Zinsen jährlich vom Tag der Eintragung ab. Wegen des Grundschuldkapitals nebst Zinsen und sonstiger Nebenleistung unterwarf die Sicherungsgeberin der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in das belastete Pfandobjekt in der Weise, dass die sofortige Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig sein solle. Weiter heißt es unter Ziffer 3:
"Für die Zahlung eines Geldbetrages, dessen Höhe der bewilligten Grundschuld (Kapital, Zinsen und die sonstige Nebenleistung) entspricht, übernimmt Eheleute XX – mehrere Personen als Gesamtschuldner – die persönliche Haftung, aus der sie ohne vorherige Zwangsvollstreckung in das belastete Pfandobjekt in Anspruch genommen werden können. Sie unterwerfen sich wegen dieser persönlichen Haftung der Gläubigerin gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in das gesamte Vermögen. Die Gläubigerin kann die persönliche Haft unabhängig von der Eintragung der Grundschuld und ohne vorherige Zwangsvollstreckung in das belastete Objekt geltend machen."
Das Grundstück, welches der Kläger und seine damalige Ehefrau für 600.000,00 DM erworben hatten, wurde später für 205.000,00 EUR veräußert. Der Kaufpreis wurde zur Tilgung verwendet. Das Darlehen valutiert noch mit ca. 100.000,00 EUR. Der Vermittler M. erhielt von dem Kaufpreis von 600.000,00 DM 100.000,00 DM. Zusätzlich zu den 600.000,00 DM Kaufpreis finanzierten die Käufer auch noch ein an die Beklagte zu zahlendes Agio von 60.000,00 DM. Der Kläger erklärte außergerichtlich den Widerruf des Darlehensvertrages. Er hat auch den Widerruf der Sicherungszweckerklärung erklärt.
Der Kläger trägt vor:
Die persönliche Unterwerfungserklärung in der Grundschuldbestellungsurkunde sei von der Vollmacht nicht gedeckt gewesen. Jedenfalls sei die Vollmachtserklärung wegen Verstoßes gegen das AGB unwirksam gewesen.
Im Übrigen habe er seine Darlehensvertragserklärung und die Sicherungszweckerklärung wirksam widerrufen. Bei einem privaten Essen in seiner damaligen Ehewohnung habe der Vermittler ihm und seiner damaligen Ehefrau den Erwerb der Immobilie, voll finanziert durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten, angeboten. Er habe erklärt, er, der Kläger, und seine Ehefrau müssten sich schnell entscheiden, damit sie die Steuervorteile für 1994 noch mitnehmen könnten. Ein oder zwei Tage später seien dann bereits der Darlehensvertrag und der Kaufvertrag abgeschlossen worden.
Bei den Vorgesprächen habe der Vermittler wahrheitswidrig erklärt, die Finanzierungskosten würden voll durch die Mieteinnahmen und die Steuervorteile gedeckt, spätestens bei Eintritt in das Rentenalter sei alles zurückbezahlt und das Objekt sei voll werthaltig. Auch der Mitarbeiter der Beklagten Herr D. habe vor Unterzeichnung des Darlehensvertrages ihnen gegenüber erklärt, das Objekt sei voll werthaltig.
Unstreitig wäre bei der vereinbarten Tilgung von einem Prozent das Darlehen bei Erreichung des 65. Lebensjahres durch den Kläger nicht getilgt gewesen.
Der Kläger ist der Auffassung, die Beklagte schulde ihm aufgrund dieser vorsätzlichen falschen Angaben Schadensersatz. Sie habe sich auch das Verhalten des Vermittlers zurechnen zu lassen, da sie systematisch mit diesem zusammen gearbeitet habe.
Er behauptet weiter, die Beklagte habe zuvor mit dem Vermittler M. einen Vermittlungsvertrag abgeschlossen gehabt, aufgrund dessen dieser beauftragt gewesen sei, für sie Darlehenskunden zu vermitteln. Die Beklagte habe vor Beginn des Vertriebes durch den Vermittler M. diesem eine grundsätzliche Finanzierungszusage für die Finanzierung durch die Erwerber gegeben. Desweiteren habe der Vermittler einen Teil seiner Provision an den Mitarbeiter der Beklagten weitergeleitet. Deshalb stehe ihm ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte mindestens in Höhe des noch offenen Restbetrages zu.
Der Kläger beantragt,
die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars Herbert Johann Geraats aus Münster, UR-Nr. 1/1995 vom 02.01.1995 wird für unzulässig erklärt, soweit sie in das persönliche Vermögen des Klägers erfolgt.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie macht geltend:
Die persönliche Unterwerfungserklärung sei von der Vollmacht gedeckt gewesen. Bei den entsprechenden Formulierungen im Kaufvertrag habe es sich schon um nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen gehandelt, weil der Vertrag von einem Notar entworfen und damit die Bedingungen nicht von dem Verkäufer gestellt worden seien und im Übrigen ihr auch nicht zuzurechnen seien.
Zwischen ihr und dem Vermittler habe kein festes Vertragsverhältnis bestanden. Dieser habe in Einzelfällen nach der Zuführung von Kunden aufgrund von nach Abschluss des Vertrages getroffenen Einzelfallentscheidungen Provisionen erhalten. Irgendwelche Erklärungen des Vermittlers seien ihr nicht bekannt. Der niedrige Erlös beim Weiterverkauf sei darauf zurückzuführen, dass einerseits die Marktpreise rückläufig gewesen seien und andererseits der Kläger und seine Ehefrau das Haus hätten verwahrlosen lassen.
Selbst wenn der Vertrag in einer Haustürsituation zustande gekommen sei, schulde der Kläger Rückzahlungen der Darlehensvaluta, da der Darlehsnvertrag – unstreitig – erst nach Abschluss des Kaufvertrages abgeschlossen worden sei. Zu Provisionsteilungen zwischen dem Vermittler und ihrem Bankmitarbeiter sei es nicht gekommen.
Die Entscheidung, ein Haus aus steuerlichen Gründen zu kaufen, hätten der Kläger und seine Ehefrau schon vor dem Gespräch mit dem Vermittler M. aufgrund von Schilderungen von Freunden und Bekannten getroffen.
Der Kaufpreis sei nicht sittenwidrig überhöht gewesen.
Im Übrigen machen sie geltend, dass Schadensersatzansprüche ihr nicht entgegen gehalten werden können, weil – insoweit unstreitig – in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Darlehensvertrages ein Aufrechnungsverbot enthalten gewesen sei.
Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze und überreichten Urkunden Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
Mit der Vollstreckungsgegenklage kann der Kläger auch geltend machen, dass die persönliche Unterwerfungserklärung unwirksam sei (BGH NJW-RR 2004, S. 1718 ff).
Die Übernahme der persönlichen Haftung durch den Kläger und seine Ehefrau und die Unterwerfungserklärung waren unwirksam.
Dabei kann dahinstehen, ob das in der Haftungsübernahme in Höhe der Grundschuldforderung nebst Nebenforderung liegende Schuldanerkenntnis überhaupt von der im notariellen Kaufvertrag enthaltenen Vollmacht gedeckt war. Insofern könnten Zweifel bestehen, weil in § 13 des notariellen Kaufvertrages nicht davon die Rede ist, welche persönliche Schuld durch die Käufer gegenüber dem Grundschuldgläubiger überhaupt begründet werden sollte, wegen derer sich die Käufer der Zwangsvollstreckung unterwerfen sollten.
Die Vollmachtsbewilligung ist gemäß §§ 3, 9 ABGB a.F. als überraschend und unangemessen unwirksam.
Bei dem Klauselwerk des Kaufvertrages handelte es sich um einen Formularvertrag. Unstreitig wurde dasselbe Klauselwerk in einer Vielzahl von Verträgen von der Firma XX GmbH verwendet. Dabei ist es unerheblich, dass diese den Vertrag durch den Hausnotar hat entwerfen lassen (vgl. BGH Z 118, S. 239 ff). Das Klauselwerk ist hier im Interesse des Verkäufers entworfen worden. Das bedarf keiner weiteren Erörterung.
Die Klausel ist deshalb überraschend und unangemessen, weil den Vollmachtnehmern dadurch zulasten des letztendlich belasteten Erwerbers des Grundstückes die Möglichkeit eröffnet war, eine Grundschuld und eine persönliche Haftungsübernahme in unbegrenzter Höhe mit der Unterwerfung unter die persönliche Zwangsvollstreckung zugunsten der Beklagten hinzugeben. Zwar ist die Übernahme einer selbständigen, von der durch die Grundschuld zu sichernden Kreditverbindlichkeit gelösten persönlichen Haftung in Höhe eines Grundschuldbetrages in Verbindung mit der Unterwerfung unter diese dortige Zwangsvollstreckung auch wegen dieser Zahlungsverpflichtung in Kreditsicherungsverträgen mit Banken allgemein üblich und daher nicht ungewöhnlich. Dabei handelt es sich aber um Klauseln, bei denen in den entsprechenden Bedingungen die Höhe der Grundschuld und die zu übernehmende persönliche Haftung feststeht und vertraglich vereinbart ist. Das war vorliegend nicht der Fall. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bestand noch überhaupt keine Vereinbarung mit der Beklagten.
Ob die Klausel auch deswegen überraschend ist, weil die Käufer nicht daraus entnehmen konnten, dass sie der Abgabe eines abstrakten Schuldanerkenntnisses dienen sollte, durch welches sie die persönliche Haftung für die Zahlung eines Betrages in Höhe der Grundschuld übernahmen, kann deshalb dahinstehen. Es spricht vieles dafür, dass dies aus einer solchen Vollmachtserklärung klar hervorgehen muss.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
Streitwert: 100.000,00 EUR.
Tannert