Räumungsklage: Fristlose Kündigung wegen Drohungen bestätigt
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt die Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen nach fristloser Kündigung wegen einer Drohung des Mieters gegen ihren Geschäftsführer. Zentral war, ob die verbalen Drohungen ein wichtiges Kündigungsrecht begründen. Das Landgericht gab der Klage statt und erkannte die fristlose Kündigung als wirksam an, da die Fortsetzung unzumutbar war. Vorwürfe gegen die Klägerin rechtfertigen keine Gewaltandrohung.
Ausgang: Klage auf Räumung und Herausgabe in vollem Umfang stattgegeben; fristlose Kündigung wegen Drohungen wirksam
Abstrakte Rechtssätze
Der Eigentümer kann die Herausgabe einer von Mietern besetzten Sache nach § 985 BGB verlangen, wenn den Mietern kein Recht zum Besitz nach § 986 BGB zusteht.
Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund ist gerechtfertigt, wenn das Verhalten des Mieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar macht, insbesondere bei ernsthaften Drohungen gegen Geschäftsführer oder Personal.
Vorheriges Fehlverhalten des Vermieters (z. B. Abwerbung von Mitarbeitern oder Verbreitung von Gerüchten) rechtfertigt nicht eigenmächtig Gewaltdrohungen durch den Mieter; rechtliche Gegenmaßnahmen sind zu ergreifen.
Bei der Interessenabwägung ist dem Interesse des Vermieters an sofortiger Gefahrenabwehr und Schutz seiner Betriebsangehörigen Vorrang einzuräumen, insbesondere bei räumlicher Nähe und regelmäßigem Kontakt der Parteien.
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das von ihnen in Besitz gehaltene Mietobjekt Hüngert 9 in 41564 Kaarst, bestehend aus Büro, Lager und Freiflächen, und zwar die gemäß beigefügtem Lageplan mit den Ziffern 1, 2, 3, 4, 5 und 6 gekennzeichneten Flächen, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 25.000,00 € abzuwenden, wenn die Klägerin vor Beginn der Vollstreckung nicht Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Sicherheitsleistung kann auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer großen Bank oder Sparkasse mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland erbracht werden.
Tatbestand
Am 15.1.96 schlossen der Eigentümer X X als Mieter und X X als Mieter einen schriftlichen Mietvertrag über die Anmietung von Büro-, Lager und Freiflächen in dem in Kaarst, X gelegenen Objekt.
Das Mietverhältnis begann am 15.01.1996 und sollte bis zum 31.12.2006 dauern. Die monatliche Nettomiete betrug DM 6.000,00, als monatliche Bruttomiete wurde ein Betrag in Höhe von DM 6.900,00 vereinbart. Bis etwa Frühjahr 2003 nutzten die Beklagten die in der Anlage K 5 (Bl. 51 GA) mit den Ziffern 1 - 6 gekennzeichneten Räumlichkeiten/Flächen. Danach nutzten sie die in der Anlage K 1 (Bl. 6 GA) gekennzeichneten Räumlichkeiten/Flächen.
Mit dieser Veränderung der angemieteten Flächen ging eine Mietreduktion auf 3.000,00 DM zuzüglich 16 % Mehrwertsteuer, insgesamt also 3.480,00 DM, nunmehr 1.779,30 €, einher. Eine schriftliche Fixierung dieser Vertragsänderungen erfolgte nicht.
Am 23.04.2004 erschien kurz vor 18 Uhr der Beklagte zu 1) in den Räumlichkeiten der Klägerin. Dabei beschimpfte dieser einen der Geschäftsführer der Klägerin, Herrn X- X, auf das heftigste. Er äußerte, dass er Herrn X die Zähne ausschlagen und ihn totschlagen werde, wenn er, Herr X, nochmals ausstehende Mietzahlungen gegenüber seinen, des Beklagten zu 1), Mitarbeitern anmahne.
Tatsächlich stand die Zahlung der Monatsmiete für April 2004 noch aus; sie war noch nicht auf dem Konto der Klägerin eingegangen. Die Überweisung der Miete für April 2004 erfolgte erst einige Tage nach der verbalen Auseinandersetzung. Aufgrund dieser Drohung mit körperlicher Gewalt sprach die Klägerin gegenüber den Beklagten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund mit Schreiben vom 23.04.2004, welches den Beklagten am selben Tage zuging, aus und forderte diese weiter dazu auf, die von ihnen in Besitz gehaltenen Räumlichkeiten bis spätestens 30.04.2004 zu räumen und geräumt an die Klägerin im vertragsgemäßen Zustand herauszugeben.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.04.2004 widersprach der Beklagte zu 1) der fristlosen Kündigung und entschuldigte sich für seinen verbalen Fehltritt. Außerdem bot er den beiden Geschäftsführern der Klägerin eine persönliche Aussprache an, in der die wechselseitig bestehenden Probleme noch einmal erörtert werden könnten.
Mit Schreiben vom 13.05.2004 erklärte die Klägerin vorsorglich zusätzlich noch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2004 (Bl. 8 GA).
Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin von den Beklagten als Gesamtschuldnern die Räumung des Mietobjektes.
Sie trägt im Wesentlichen vor:
Das Eigentum an dem Mietgrundstück sei mit Eintragung in das Grundbuch am 10.12.2003 an sie, die Klägerin, übergegangen, was die Beklagten im Laufe des Rechtsstreits nicht mehr bestritten haben.
Die verbale Entgleisung des Beklagten zu 1) stelle einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung dar. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei für sie nicht zumutbar.
Jedenfalls aber seien die Beklagten zur Räumung des Mietobjektes zum 31.12.2004 aufgrund ihrer, der Klägerin, ordentlichen Kündigung vom 13.05.2004 verpflichtet. Ein schriftlicher Mietvertrag zwischen den Parteien bestehe nicht. Infolge der späteren Änderung der Mietflächen und der Miethöhe stelle der schriftliche Mietvertrag vom 15.01.1996 keinen schriftlichen Mietvertrag zwischen den Parteien (mehr) da, so dass eine Schriftform für das Mietverhältnis im Sinne des § 550 BGB nicht bestehe.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, das von ihnen in Besitz gehaltene Mietobjekt X 9 in 41564 Kaarst, bestehend aus Büro, Lager und Freiflächen, und zwar die gemäß beigefügtem Lageplan (Anlage K 1) mit den Ziffern 1, 2, 3, 4, 5 und 6 gekennzeichneten Flächen, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben,
hilfsweise,
das vorgenannte Mietobjekt zum 31.12.2004 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie tragen im Wesentlichen vor:
Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liege nicht vor. Der Geschäftsführer X der Klägerin habe mehrfach versucht, Arbeiter der Beklagten abzuwerben. Auch habe er unzutreffende Insolvenzgerüchte über die Beklagten verbreitet und die falsche Behauptung erhoben, die Beklagten müssten kurzfristig ausziehen, obwohl der Mietvertrag noch eine Laufzeit bis zum 31.12.2006 habe. Aufgrund dieses Vorverhaltens der Klägerin und des Umstandes, dass die ausgesprochenen Drohungen sicherlich nicht ernst gemeint gewesen seien, könne unter Berücksichtigung der Tatsache, dass das Mietverhältnis bislang gut acht Jahre angedauert habe, nicht davon ausgegangen werden, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin unzumutbar geworden sei, so dass die fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt sei.
Im Hinblick auf den Hilfsantrag der Klägerin sei darauf hinzuweisen, dass gemäß § 2 Ziffer 3 des schriftlichen Mietvertrages vom 15.01.1996 eine Mietzeit bis zum 31.12.2006 vereinbart worden sei. Die von der Klägerin angesprochenen Änderungen des Mietverhältnisses hätten sich nicht auf die Laufzeit des Vertrages bezogen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Beklagten sind als Gesamtschuldner verpflichtet, das Mietobjekt X 9 in Kaarst an die Klägerin geräumt herauszugeben. Dass die Klägerin seit dem 10.12.2003 Eigentümerin des Mietgrundstückes ist und als solche in das Mietverhältnis mit den Beklagten eingetreten ist, steht zwischen den Parteien nicht (mehr) im Streit.
Die Beklagten sind verpflichtet, das Mietobjekt gemäß § 985 BGB an die Klägerin herauszugeben. Ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB steht den Beklagten nicht (mehr) zu.
Die Klägerin hat das Mietverhältnis mit den Beklagten durch ihr Schreiben vom 23.04.2004 (Bl. 7 GA) gegenüber den Beklagten wirksam gekündigt.
Die Klägerin war berechtigt, das Mietverhältnis gemäß §§ 578 Abs. 2, 569 Abs. 2 BGB außerordentlich fristlos zu kündigen.
Durch seine - unstreitigen - verbalen Entgleisungen vom 23.04.2004 gegenüber dem Geschäftsführer X der Klägerin hat der Beklagte zu 1) - zugleich Geschäftsführer der Beklagten zu 2) - das Mietverhältnis mit der Klägerin in einer so schwerwiegenden Weise gestört, dass der Klägerin ein weiteres Festhalten an dem Mietverhältnis nicht mehr zumutbar ist. Unstreitig hat der Beklagte zu 1) den Geschäftsführer X der Klägerin auf das Heftigste beschimpft; er hat dabei sinngemäß geäußert, dass er Herrn X die Zähne ausschlagen und ihn totschlagen würde, wenn er, Herr X, nochmals ausstehende Mietzahlungen gegenüber seinen, des Beklagten zu 1), Mitarbeitern anmahne. Die Klägerin muss es nicht hinnehmen, dass ihr Geschäftsführer durch einen Mieter auf das Heftigste beschimpft und mit Körperverletzungen und gar - wenn auch nur aus Wut heraus - mit dem Tod bedroht wird. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die Klägerin als Vermieterin und die Beklagten als Mieter unstreitig in unmittelbarer Nachbarschaft gelegene Flächen nutzen und zum Teil bestimmte Flächen des Grundstücks gemeinsam nutzen. Mithin ist ein häufiges Aufeinandertreffen der Parteien und ihrer Geschäftsführer nicht zu vermeiden, weshalb die Klägerin zur Überzeugung des Gerichts zur fristlosen Kündigung berechtigt war.
Die Erklärungsversuche der Beklagten für das Verhalten des Beklagten zu 1) rechtfertigen nach Auffassung des Gerichts keine andere Beurteilung:
Selbst wenn der Geschäftsführer der Klägerin X in der Vergangenheit entsprechend dem Vortrag der Beklagten versucht haben sollte, Mitarbeiter der Beklagten abzuwerben, unzutreffende Insolvenzgerüchte über die Beklagten verbreitet hat und/oder die Behauptung erhoben hat, die Beklagten müssten kurzfristig räumen, obwohl nach Auffassung der Beklagten der Mietvertrag noch eine Laufzeit bis zum 31.12.2006 hat, war die Klägerin dennoch zur fristlosen Kündigung aufgrund des Verhaltens des Beklagten zu 1) vom 23.04.2004 berechtigt.
Auch wenn sich der Geschäftsführer der Klägerin vor dem 23.04.2004 in der von den Beklagten vorgetragenen Weise verhalten haben sollte, rechtfertigte dies nicht, dass der Beklagte zu 1) den Geschäftsführer der Klägerin in massiver Weise beschimpft, ihn mit Körperverletzung und gar dem Tod bedroht. Die Beklagten hätten sich gegen die - behaupteten - Verhaltensweisen der Klägerin (Abwerbungsversuche von Mitarbeitern, Verbreitung von Insolvenzgerüchten) rechtlich zur Wehr setzen können und müssen. Dies gab ihnen bzw. dem Beklagten zu 1) indessen nicht das Recht, nunmehr ihrerseits den Geschäftsführer der Klägerin zu beschimpfen und mit erheblicher körperlicher Gewalt zu bedrohen. Selbst wenn der Geschäftsführer der Klägerin diese Äußerungen gemacht hat, erfüllt dies dennoch den Tatbestand einer Nötigung im Sinne des § 240 StGB und kann sein, des Beklagten zu 1), Verhalten weder rechtfertigen noch entschuldigen. Vielmehr führt die vorzunehmende Abwägung zwischen den Interessen der Klägerin an einer sofortigen Räumung einerseits, und den Interessen der Beklagten an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses andererseits auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass das Mietverhältnis schon mehr als acht Jahre andauert, zu dem Ergebnis, dass den Interessen der Klägerin an einer sofortigen Beendigung der Vorrang gebührt mit der Folge, dass ein weiteres Festhalten an dem Mietverhältnis für die Klägerin nicht zumutbar war und ist, so dass die fristlose Kündigung vom 23.04.2004 wirksam war und zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat.
Zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung wegen des Schriftsatzes der Beklagten vom 21.10.2004 besteht keine Veranlassung; die dort von den Beklagten angesprochenen Umstände rechtfertigen nach Auffassung des Gerichts keine abweichende Beurteilung.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Streitwert: 21.351,60 €.