Klage auf Maklercourtage wegen fehlender Provisionsvereinbarung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin forderte Zahlung einer Maklercourtage nach Vermittlung einer Büroanmietung; die Beklagte verneinte eine Provisionspflicht. Das Landgericht hielt den Nachweis eines übereinstimmenden Willens auf provisionspflichtige Maklertätigkeit für nicht erbracht. Aufgrund von Zweifeln an einer eindeutigen Vereinbarung wurde die Klage abgewiesen. Die Kosten trägt die Klägerin.
Ausgang: Klage auf Zahlung von Maklercourtage als unbegründet abgewiesen; Klägerin konnte eine provisionspflichtige Vereinbarung nicht beweisen.
Abstrakte Rechtssätze
Für das Zustandekommen eines Maklervertrags im Sinne der §§ 652 ff. BGB ist erforderlich, dass die Parteien übereinstimmend davon ausgehen, dass die Maklertätigkeit gegen Provision erbracht wird.
Die Beweislast für den Abschluss eines Maklervertrags trägt der Makler; bei unaufgeklärten Zweifeln an einer Provisionsvereinbarung gehen diese zulasten des Maklers.
Ergibt sich aus der Kommunikation oder den Umständen, dass der Interessent deutlich erklärt, keine Provision zahlen zu wollen, schließt dies einen provisionspflichtigen Maklervertrag aus.
Einseitige Hinweise des Maklers auf eine mögliche Übernahme der Provision durch den Eigentümer begründen ohne eindeutige Vereinbarung keine durchgreifende Provisionspflicht gegenüber dem Auftraggeber.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zahlung ausstehender Maklercourtage.
Die Klägerin ist ein europaweit tätiges Immobilienunternehmen. Die Beklagte, ein Reiseunternehmen, beauftragte die Klägerin Mitte des Jahres 2005, der genaue Zeitpunkt der ersten Kontaktaufnahme ist zwischen den Parteien streitig, mit der Suche nach neuen Büroflächen. Zuständig für die Betreuung der Beklagten, für die sich der Zeuge XXX um die Suche kümmerte, war der bei der Klägerin tätige Zeuge XXX. Der Zeuge XXX vereinbarte sodann einen Besichtigungstermin für den 15.07.2005 und bestätigte den Termin mit Telefax vom 13.07.2005 (Anlage Bl. 5 GA). In diesem Fax wird darauf hingewiesen, dass bei erfolgreichem Abschluss eines Kauf- bzw. Mietvertrages eine Provision berechnet wird. Zudem wird auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin verwiesen. Mit Datum vom 18.07.2005 übersandte die Klägerin der Beklagten ein weiteres Fax im Nachgang zum durchgeführten Besichtigungstermin, in welchem sie die besichtigten Objekte noch einmal aufführte. Besichtigt wurde unter anderem ein Objekt XXX in Hamburg. Das Schreiben enthält wortgleich die bereits mit dem Fax vom 13.07.2005 erteilten Hinweise auf die Provisionspflicht und die AGB. Dem Passus folgt jedoch eine Ergänzung wie folgt: "Vereinbarungsgemäß werden wir uns bemühen, unseren Provisionsanspruch beim Eigentümer geltend zu machen."
In der Folgezeit schloss die Beklagte mit dem Eigentümer des vorstehenden Objektes einen Mietvertrag ab November 2005. Mit Rechnung vom 17.11.2005 stellte die Klägerin der Beklagten eine Provision in Höhe von 33.229,00 € in Rechnung, welche die Beklagte zurückwies.
Die Klägerin behauptet, von Anfang an auf die Provisionspflicht hingewiesen zu haben. So sei auch der Hinweis auf die AGB zu verstehen. Der Zusatz im Schreiben vom 18.07.2005 sei dahingehend zu verstehen, dass eine Provisionspflicht nur dann entfalle, wenn der Eigentümer die Provision übernehme. Anderenfalls sei die Provision von der Beklagten zu zahlen. Sie ist der Ansicht, die Beklagte sei ihr zur Zahlung der geltend gemachten Provision verpflichtet, da die Klägerin den Mietvertragsabschluss vermittelt habe. Soweit die Beklagte einwendet, einer etwaigen Provisionspflicht widersprochen zu haben, so habe sich dieser Widerspruch jedenfalls nur auf ein Objekt "XXX" bezogen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin 38.545,64 € zuzüglich Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.12.2005 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, der Zeuge XXX habe unmittelbar zu Beginn der Beauftragung der Klägerin darauf hingewiesen, dass eine Maklercourtage von ihr nicht gezahlt werde. Die Courtage solle in jedem Falle vom Vermieter gezahlt werden, anderenfalls werde die Beklagte ein Objekt nicht anmieten. Auch nach Erhalt des Schreibens vom 13.7.2005 habe der Zeuge XXX immer wieder darauf hingewiesen, dass die Beklagte keine Courtage zahlen werde. Dies ergebe sich zudem auch aus dem Schreiben vom 18.7.2005, insbesondere dem dortigen Zusatz.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen XXX und XXX. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 7.3.2007 (Blatt 57 GA) Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig aber unbegründet.
I.
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das angerufene Gericht zuständig. Die örtliche Zuständigkeit ergibt sich aus § 38 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 8 der allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin. Die Wirksamkeit der Gerichtsstandsvereinbarung hängt zwar davon ab, dass die AGB wirksam einbezogen wurden. Dies wiederum setzt voraus, dass zwischen den Parteien ein Maklervertrag zustande kam. Die Frage ob ein Maklervertrag zwischen den Parteien vereinbart wurde, ist aber gleichsam im Rahmen der Begründetheit der Klage zu klären und daher doppelt relevant. Für die Zulässigkeit reicht es daher aus, dass schlüssig Tatsachen vorgetragen werden, nach welchem sich eine Zulässigkeit der Klage ergibt (BGHZ 133, 240, 243; 124, 241; vgl. auch Roth in Stein-Jonas, ZPO-Kommentar, 22. Aufl., § 1 Rn. 24 ff; Vollkommer in Zöller, ZPO-Kommentar, 25. Aufl., § 12 Rn. 15). Alles weitere ist im Rahmen der Begründetheit zu klären.
II.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von 38.545,64 €. Insbesondere folgt ein solcher Anspruch nicht aus dem Abschluss eines Maklervertrages im Sinne der §§ 652 ff BGB zwischen den Parteien. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zur vollen Überzeugung der Kammer fest, dass die Parteien übereinstimmend davon ausgingen, dass die Tätigkeit der Klägerin provisionspflichtig sein sollte.
Die Beweislast für den Abschluss eines Maklervertrages trägt nach allgemeinen Grundsätzen der Makler (BGH NJW 1981, 279, 280; Baumgärtel-Laumen, § 653 Rn. 1 und § 652 Rn. 1; Münchener Kommentar-Roth, BGB, 3. Aufl., § 652 Rdn. 85; Palandt-Sprau, § 652 Rn. 55; Soergel-Lorentz, BGB, 12. Aufl., § 652 Rdn. 109). Erst wenn der Abschluss des Maklervertrages feststeht, hat der Maklerkunde, sofern die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen Vergütung zu erwarten war, die Unentgeltlichkeit zu beweisen (BGH NJW 1981, 1444).
Sache des Maklers ist es, klare Verhältnisse zu schaffen; jede Unklarheit über einen Vertragsschluss geht zu seinen Lasten (BGH NJW-RR 1996, 114; Palandt-Sprau, § 652 Rn. 3; Soergel-Lorentz § 652 Rdn. 7 f. m. w. N.). Der Abschluss eines Maklervertrages ist dann anzunehmen, wenn der Interessent in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens Maklerdienste entgegennimmt (BGH NJW 2002, 817 und 1945; Palandt-Sprau § 652 Rn. 4 jew. m. w. N.). Der Abschluss eines Maklervertrages ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Interessent zu erkennen gibt, dass er keine Provision zahlen will (BGHZ 95, 393, 396; NJW 1981, 279, 280; NJW-RR 1986, 1496, 1497; NJW-RR 1996, 114 und 1496; NJW 2002, 817 und 1945). Der Beweis des Gegenteils, insbesondere die Widerlegung des Einwandes der Beklagten, sie habe darauf hingewiesen, dass sie keine Provision zahlen werde, ist Sache der für das Zustandekommen eines Maklervertrages beweispflichtigen Klägerin (vgl. BGH NJW 1981, 279, 280; abw. OLG Hamburg AIZ A 110 Bl. 85 = IBR 2000, 342).
Die Vereinbarung einer Provisionspflicht lässt sich zunächst nicht aus den eingereichten Unterlagen herleiten. Denn im Faxschreiben der Klägerin vom 18.07.2005 weist die Klägerin selbst darauf hin, dass eine gesonderte Vereinbarung getroffen wurde, nach welcher gegebenenfalls die Provision dem Eigentümer in Rechnung gestellt werden sollte. Der genaue Inhalt dieser Vereinbarung bleibt jedoch im Unklaren. Nach den vorstehenden Grundsätzen gehen diese Zweifel zulasten der Klägerin, so dass sich der Abschluss eines Maklervertrages aus den eingereichten Faxschreiben nicht herleiten lässt.
Darüber hinaus ergibt sich die Provisionspflicht auch nicht aus der Aussage des Zeugen XXX. Zwar hat dieser ausgesagt, dass nur provisionsfreie Objekte angeboten worden wären, wenn die Beklagte mitgeteilt hätte, dass sie keine Provision zahlen wolle. Diese Aussage steht jedoch im Widerspruch zum Schreiben vom 18.07.2005, aus welchem hervorgeht, dass unter Umständen eine Provision nicht gezahlt werden sollte. Gleichwohl sind in diesem Schreiben provisionspflichtige Objekte angegeben. Vor dem Hintergrund des Zusatzes im Faxschreiben vom 18.07.2005 ist ebenfalls nicht nachvollziehbar, dass nach seinen Angaben bis zur Besichtigung explizite Gespräche über eine Provisionspflicht nicht stattgefunden haben sollen. Der Zeuge XXX hat demgegenüber ausgesagt, dass er bei der Auftragserteilung an die Klägerin darauf hingewiesen habe, dass die Maklercourtage vom Vermieter zu zahlen sei. Dies habe er auf Wunsch der Geschäftsleitung der Beklagten klargestellt. Nach den Aussagen der Zeugen bestehen daher zumindest erhebliche Zweifel, dass eine Provisionspflicht vereinbart worden ist. Diese Zweifel gehen zulasten der beweisbelasteten Partei, hier also der Klägerin.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
Streitwert: 38.545,64 EURO