Hauskauf: Kein Rücktritt/Anfechtung trotz Feuchtigkeit und behauptetem Fluglärm
KI-Zusammenfassung
Die Käuferin verlangte nach Rücktritt und hilfsweiser Anfechtung wegen arglistiger Täuschung die Rückabwicklung eines Hauskaufs und berief sich u.a. auf Feuchtigkeitsschäden, Korrosion, kleinere Installationsmängel und Fluglärm. Das LG Düsseldorf wies die Klage ab, weil wegen wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschlusses Ansprüche nur bei Vorsatz/arglistigem Verschweigen in Betracht kamen, dieser aber nicht bewiesen war. Zudem unterschritten die Mängelbeseitigungskosten die Erheblichkeitsschwelle (hier ca. 10% des Kaufpreises), sodass weder ein Rücktritt noch eine Offenbarungspflicht nach § 123 BGB begründet sei. Die Drittwiderklage des Verkäufers auf Erstattung von Anwaltskosten wurde mangels schlüssiger Begründung als unzulässig abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Rückabwicklung des Hauskaufs abgewiesen; Drittwiderklage mangels schlüssiger Begründung unzulässig.
Abstrakte Rechtssätze
Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss beim Immobilienkauf beschränkt Mängelrechte auf Fälle vorsätzlichen Handelns bzw. arglistigen Verschweigens (§ 444 BGB).
Arglistiges Verschweigen setzt Kenntnis oder zumindest Für-möglich-Halten des Mangels sowie eine Aufklärungspflicht über die mangelbegründenden Tatsachen voraus; maßgeblich ist, welche Informationen der Käufer nach Treu und Glauben erwarten durfte und ob ein Informationsgefälle besteht.
Die Erheblichkeitsschwelle für Rücktritt (§ 323 Abs. 5 S. 2 BGB) und die Wesentlichkeitsschwelle für eine Aufklärungspflicht im Rahmen der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) dürfen wertungsmäßig nicht auseinanderfallen.
Bei dem Erwerb eines Jahrzehnte alten Gebäudes ist die Erheblichkeitsschwelle für Mängel regelmäßig höher anzusetzen als beim Kauf neuwertiger Sachen; Mängelbeseitigungskosten von weniger als etwa 10% des Kaufpreises können als unerheblich anzusehen sein.
Vorbringen zu angeblichen Zusicherungen im Zusammenhang mit Umgebungsimmissionen kann nach Schluss der mündlichen Verhandlung als verspätet zurückzuweisen sein, wenn es die Erledigung des Rechtsstreits verzögert (§ 296 Abs. 2 ZPO).
Tenor
Die Klage und die Widerklage werden abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin, mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten, welche dem Drittwiderbeklagten angefallen sind, diese werden dem Beklagten zu 1 (Drittwiderkläger) auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Beklagen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages
Der Beklagte zu 1 (Drittwiderkläger) darf die Zwangsvollstreckung des Drittwiderbeklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Drittwiderbeklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Beklagten waren Eigentümer eines in L gelegenen Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung. Ausweislich eines im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens eingeholten Gutachtens des Sachverständigen C handelt es sich um ein eineinhalb-geschossiges Einfamilienhaus, wobei nach den Planungsunterlagen in den siebziger Jahren der querstehende, mit einem Kellergeschoss versehene Anbau an ein älteres nicht unterkellertes Einfamilienhaus angebaut worden sein soll. Nach Angaben der Beklagten gegenüber dem Sachverständigen soll das Haus von diesen 1994 bezogen worden sein. Der Standort des Hauses liegt rund 20 km vom Düsseldorfer Flughafen entfernt.
Mit Kaufvertrag vom 6. April 2010 verkauften die Beklagten das Anwesen an die Klägerin und deren Ehemann (Drittwiderbeklagter) für 312.500,00 €. Im beurkundeten Kaufvertrag heißt es unter § 5
„1. der Kaufgegenstand wird übertragen in den tatsächlichen Zustand, in welchem er sich heute befindet und der dem Käufer aufgrund Besichtigung bekannt ist. Ansprüche und Rechte des Käufers wegen sichtbarer oder unsichtbarer Sachmängel und wegen bestimmten Größe des Grundbesitzes sind ausgeschlossen; dies gilt auch für Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, Verkäufer handelt vorsätzlich. Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind.“
Dem Verkauf war eine Besichtigung des Hauses vorausgegangen. Wegen des Exposees, welches der von den Beklagten eingeschaltete Makler verwendet hatte, wird auf Anlage K 12 verwiesen.
Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte leiteten gegen die Beklagten ein selbständiges Beweisverfahren ein, mit dem Ziel festzustellen, dass
- im Badezimmer der Einliegerwohnung am Heizkreisverteiler starke Korrosion vorliegt,
- im Kellergeschoss sowie im Flur- und Treppenhaus Feuchtigkeitserscheinungen auftreten,
- in der Einliegerwohnung Feuchtigkeitserscheinungen auftreten,
-im Obergeschoss der Duschschlauch undicht sei, wodurch Wasser hinter die Balkonverkleidung gelaufen sei,
- im Kinderzimmer I die Elektroinstallation fehlerhaft sei,
- das Anwesen in der Einflugschneise des Düsseldorfer Flughafens liege und die Flugzeuge nur wenige 100 m über das Haus hinwegflögen.
Später wurde das Verfahren auf Feuchtigkeit in der Garage erweitert.
Der Sachverständige hat Gutachten unter dem 26. Juni 2012 (Bl. 93 ff. der Beiakten und 13. Januar 2013 (Bl. 161 der Beiakte) erstellt. Hierbei stellte dieser Feuchtigkeitserscheinungen fest, welche er auf eine Fehlstelle in der Stahlzarge der Kelleraußentür, einer fehlenden Abdichtung und Dränage des Außenpodestes sowie eine fehlende Abdichtung der Kelleraußenwände (Aufkantung einer Abdichtung von ca. 15 cm) zurückführte. Den Kostenaufwand zur Beseitigung der Schäden einschließlich der erfolgten Trocknungsmaßnahmen bezifferte er auf 22.400 bis 27.300 EUR. Wegen des Ergänzungsgutachtens, welches sich u.a. mit der Erkennbarkeit befasst, und des Gutachtens I zu den Elektroinstallationen wird auf die Beiakten und den Anlagenordner KV (Gutachten I ) verwiesen. Zur Thematik „Fluglärm“ wurde kein Gutachten eingeholt.
Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte haben mit Schreiben vom 28 9. 2010 den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt. Hilfsweise erklärt die Klägerin die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung. In dem Antwortschreiben vom 10.10.2010 (K 3) äußerte der Beklagte, auf Feuchtigkeit im Keller sei hingewiesen worden.
Die Klägerin wiederholt und vertieft die in dem selbständigen Beweisverfahren aufgestellten Behauptungen. Als Ortsfremde sei ihr nicht bekannt gewesen, dass das Objekt in einer Flugschneise liege. Über die Aussagen des Sachverständigen hinaus sei festzustellen, dass die Feuchtigkeit nicht nur auf Niederschlagswasser sondern auf drückendes Grundwasser zurückzuführen sei. Das habe den Beklagten aufgrund ihres jahrelangen Wohnens in dem Objekt bekannt gewesen sein müssen.
Die Klägerin verlangt aus eigenem Recht sowie aus abgetretenem Recht ihres Ehemannes die Rückzahlung des Kaufpreises abzüglich gezogener Nutzungsvorteile, welche sie mit 36 × 750 EUR beziffert.
Sie beantragt,
1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag i. H. v. 312.500 EUR nebst Zinsen i. H. v. 4 % seit dem 30.7.2010 zu bezahlen, Zug um Zug gegen Räumung Grundstücks und Rückübereignung des Grundbesitzes, Flur XX, Flurstücke XXX, Grundbuch L1 Bl. 2576, B XX, XXXXX,02 ATS L und Zahlung eines Nutzungsentgeltes i. H. v. 27.000 EUR.
2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Klägerin gegenüber ihren Prozessbevollmächtigten von der Zahlung der außergerichtlichen entstandenen Rechtsanwaltskosten i. H. v. 3563,34 EUR nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz freizustellen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie tragen vor, die Korrosion des Heizkreisverteilers sei ihnen nicht bekannt gewesen. Überdies müsse mit Nichtwissen bestritten werden, dass dort überhaupt eine Korrosion vorliege. Die Feuchtigkeitserscheinungen im Gebäude seien ihnen nicht bekannt gewesen. Daraus, dass der Sachverständige solche festgestellt habe, folge nicht, dass den Beklagten die Feuchtigkeitserscheinungen auch bekannt gewesen seien. Sie nehmen Bezug auf die diesbezüglichen Ausführungen des Sachverständigen. Feuchtigkeitserscheinungen in der Garage würden bestritten jedenfalls hätten sie davon keine Kenntnis. Die Feuchtigkeitserscheinungen an der Kelleraußentüre seien ihnen bekannt gewesen, die Beklagten hätten die Klägerin und ihren Ehemann ausdrücklich darauf hingewiesen.
Sie vertreten die Auffassung, der Standort des Gebäudes im Einzugsbereich des Flughafens stelle kein Mangel dar. Die Klägerin trage die Eigenverantwortung, die Umgebung auf Eignung zu untersuchen.
Der Beklagte zu 1 beantragt widerklagend,
Die Klägerin und die Drittwiderbeklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Beklagten zu 1 3563,34 EUR nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB ab Rechtshängigkeit der Widerklage zu zahlen.
Die Klägerin und der Drittwiderbeklagten beantragen,
die Drittwiderklage abzuweisen
Zur Begründung führt der Beklagte zu 1 aus, der Widerklageanspruch rechtfertige sich aus der ungerechtfertigten Inanspruchnahme der Beklagten zu 1 durch die Klägerin und den Drittwiderbeklagten. Die Forderung werde durch das Schreiben vom 13.5.2013 begründet.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet, die Drittwiderklage ist bereits unzulässig.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises, weder aus Kaufvertrag (§§ 433, 437 Abs.1 Nr.2, 440, 323, 326 Abs.5 BGB) noch aus ungerechtfertiger Bereicherung (§§ 812 Abs.1, 123, 142 BGB). Auch Schadensersatzansprüche (§§ 280 Abs.1, 311 Abs.2 Nr.1 BGB) sind nicht gegeben.
Die Parteien haben in der oben wiedergegebenen Vertragsklausel Ansprüche, welche an den Zustand der Kaufsache anknüpfen, wirksam auf dem Verkäufer bekannte Mängel bzw. vorsätzliches Handeln beschränkt (vgl. § 444 BGB). Das Gericht hat sich demgemäß mit Anspruchsgrundlagen, die keinen Vorsatz voraussetzen, nicht zu beschäftigen.
Arglistiges Verschweigen im Sinne des §§ 123 BGB bzw. 444, 442 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder zumindest für möglich hält. Das Verschweigen muss sich auf die Tatsachen beziehen, aus denen sich der Sachmangel ergibt. Voraussetzung ist eine Aufklärungs- bzw. Offenbarungspflicht. Art und Umfang der Aufklärungspflicht bestimmt sich danach, welche Informationen der Käufer aufgrund der Verkehrsanschauung nach Treu und Glauben erwarten durfte. Grundsätzlich ist es Sache des Käufers, seine Interessen selbst wahrzunehmen, weshalb keine allgemeine Pflicht besteht, alle Umstände zu offenbaren, die für die Entschließung des anderen Teils von Bedeutung sein können. Deshalb müssen ungünstige Eigenschaften des Vertragsgegenstandes grundsätzlich nicht ungefragt offen gelegt werden; zu prüfen ist, ob zulasten des Käufers ein Informationsgefälle besteht. Dies bestimmt sich nicht nach objektiven Gesichtspunkten. Abzustellen ist vielmehr auf den Aufklärungspflichtigen, weshalb Arglistig ausgeschlossen ist, wenn der Aufklärungspflichtige angenommen hat, der andere Teil sei informiert. Eine Aufklärungspflicht besteht vor allem dann, wenn es sich um besonders wichtige Umstände handelt, d. h. solche, die für die Kaufentscheidung offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind; diese sind ungefragt zu offenbaren. Demgemäß darf der Verkäufer wesentliche Mängel der Kaufsache nicht verschweigen (Palandt, 73. Auflage, § 442, Rn. 18, § 123 Rn. 5 ff. mit weiteren Nachweisen auf die umfangreiche Rechtsprechung). Die Darlegungs- und Beweislast liegt bei der Klägern; wenn wie - vorliegend der Fall – der Verkäufer die Erfüllung seiner Offenbarungspflicht behauptet- ist allerdings dieser darlegungs- und beweispflichtig (vgl. Palandt, BGB, 73. Aufl., § 123, RNr.30).
Wann die Wesentlichkeit im vorgenannten Sinne zu bejahen ist, ist eine Frage des Einzelfalles (vergleiche Palandt a. a. O. , § 123 Rn. 8). Nach Auffassung des Gerichts darf allerdings zwischen der Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten und der daneben bestehenden (vergleiche Palandt, a. a. O., § 437 Rn. 53) Möglichkeit, wegen arglistiger Täuschung anzufechten, kein Wertungswiderspruch in dem Sinne entstehen, dass zwar die Rücktrittsmöglichkeit nach § 323 Abs. 5 S. 2 BGB wegen Unerheblichkeit der Pflichtverletzung ausgeschlossen ist, die auf dieselbe Pflichtverletzung gestützte Anfechtung nach § 123 BGB aber Erfolg hat. Daraus ist die Schlussfolgerung herzuleiten, dass das, was der Gesetzgeber als „unerhebliche Pflichtverletzung“ bezeichnet, keine Verletzung einer Aufklärungspflicht im Sinne des § 123 Abs. 1 BGB darstellen kann, mit anderen Worten die Erheblichkeitsschwellen bei beiden Vorschriften gleich hoch sein müssen. Diese Schlussfolgerung wäre dann nicht überzeugend, wenn die Privilegierung aus § 323 Abs. 5 S. 2 BGB bei vorsätzlich begangenen unerheblichen Pflichtverletzungen nicht zur Anwendung käme; für eine derartige Interpretation gibt aber weder der Wortlaut dieser Bestimmung, noch die oben wiedergegebene Rechtsprechung zur Offenbarungspflicht im Rahmen des § 123 BGB etwas her.
Der Maßstab der Erheblichkeit ist im Einzelnen umstritten (Palandt, a. a. O., § 323, Rn. 32). Die Spanne reicht von 2-3 % (Oberlandesgericht Düsseldorf, NJW RR 2004, 1060) bis zu 15 % der Gegenleistung (Einzelheiten: Gröschler, NJW 2005, 1601 ff.). Nach der Auffassung des Gerichts wird für die Höhe der Erheblichkeitsschwelle die Erwartungshaltung des Käufers von Wichtigkeit sein. Während beim neuwertiger Sachen der Käufer regelmäßig davon ausgeht, dass die Kaufsache im wesentlichen in Ordnung ist, muss er beim Erwerb alter Sachen, insbesondere Jahrzehnte alter Gebäude stets mit Gebrauchsbeeinträchtigungen rechnen. Dementsprechend wird die Erheblichkeitsgrenze beim Erwerb alter Bauwerke höher anzusetzen zu sein als beim Kauf neuwertiger Sachen. Demgemäß hält das Gericht jedenfalls bei einer Konstellation wie der vorliegenden die von Palandt (a. a. O.) vertretene Erheblichkeitsgrenze von 10 % für angemessen.
Bezogen auf den vorliegenden Fall ergibt sich folgendes:
Der Rechtsstreit ist auch insoweit entscheidungsreif, als die Klägerin behauptet, auf die Feuchtigkeit im Keller nicht hingewiesen worden zu sein. Das Gericht hat keinen Beweis darüber zu erheben, ob die Beklagten diesen Mangel offenbart haben oder nicht. Nach den Feststellungen des Sachverständigen (Ziff.7.1 des Erstgutachtens) sind Mängelbeseitigungskosten in Höhe von max. 27.300 Euro zu veranschlagen, was weniger als 1/10 des Kaufpreises ausmacht. Damit ist nach
Auffassung des Gerichts die Erheblichkeitsschwelle im Sinne des § 323 Abs. 5 S. 2 BGB bzw. des § 123 BGB nicht überschritten, weshalb weder eine“ erhebliche Pflichtverletzung“ im Sinne des § 323 Abs. 5 S. 2 BGB, noch eine Offenbarungspflicht im Sinne des § 123 Abs. 1 BGB vorlag.
Für die Annahme, drückendes Grundwasser sei ursächlich, hat das Gutachten nichts ergeben (Ziffer 5.3. des Ergänzungsgutachtens).
Ausweislich des Gutachtens des Sachverständigen I vom 12. 4. 2012 sind für die Mängelbeseitigungskosten mit rund 140 EUR zu veranschlagen. Addiert man diesen Betrag dem oben erwähnten Betrag von 27.300 EUR hinzu, ist die Erheblichkeitsgrenze immer noch nicht erreicht.
Nach den von dem Sachverständigen getroffenen Feststellungen lässt sich Vorsatz (Arglist) nicht beweisen. Unter Z. 7 Punkt 7 des Ergänzungsgutachtens vom 13. Januar 2013 ist ausgeführt, dass Feuchtigkeitserscheinungen in der Garage auch auf Wasser zurückzuführen sein können, welches in Form von Regen und Schnee durch einen PKW in die Garage transportiert worden sein kann. Diese vom Sachverständige getroffenen Feststellungen hat die klägerische Partei nicht angegriffen insbesondere nicht geltend gemacht, dass sich durch eine ergänzende Begutachtung (einen weiteren weiteren Ortstermin) neue Tatsachen ergeben würden, die in Bezug auf die Beurteilung der Vorsatzfrage einem anderen Ergebnis führen würden.
Insoweit fragt es sich, ob überhaupt ein Mangel im Sinne des § 437 BGB vorliegt, da der Käufer einer über 40 Jahre alten Immobilie regelmäßig mit altersbedingten Materialbeeinträchtigungen zu rechnen hat, weshalb Rost an einer wasserführenden Leitung der Annahme einer vertragsgemäßen Beschaffenheit nicht entgegensteht.
Das vorstehend Ausgeführte gilt entsprechend. Ein Duschschlauch ist, wie allgemein jedenfalls gerichtsbekannt, ein Verschleißteil, das nach wenigen Jahren auszutauschen ist. Mit Verschleißteilen, die in ihrem Gebrauch beeinträchtigt sind, musste die Klägerin aufgrund des Alters auch ohne Hinweis rechnen.
Auch der von der Klägerseite behauptete Fluglärm berechtigt nicht zum Rücktritt bzw. Anfechtung. Nach der von der Klägerseite zitierten Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln ist Fluglärm offenbarungspflichtig, wenn der Fluglärm erheblich ist und der Fluglärm für die Käufer im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen nicht erkennbar war. Beide Voraussetzungen liegen vorliegend nicht vor. Der Fluglärm ist nicht im Sinne der zitierten Entscheidung „erheblich“, weil die Kaufsache außerhalb der „Lärmkeule“ gemäß Anl. K9 liegt. Zwar ist es allgemein-, jedenfalls gerichtsbekannt, dass im Großraum Düsseldorf auch außerhalb der „Lärmkeule“ je nach Windrichtung/Planung der Anflüge bodennahe Luftbewegungen vorkommen. Dieser Umstand reicht jedoch nicht, eine Offenbarungspflicht im Sinne vorzitierter Rechtsprechung zu begründen. Wie oben ausgeführt, setzt eine Offenbarungspflicht ein dem Verkäufer erkennbares Informationsgefälle voraus. Zur Begründung des Informationsgefälles reicht es nicht aus, darauf hinzuweisen, die Klägerin sei nicht ortskundig. Jedem Deutschen mit Normalbildung ist bekannt, dass im Großraum Dortmund/Köln/Düsseldorf nicht nur eine hohe Bevölkerungsdichte, sondern eine damit korrespondierende hohe Anzahl von Flugbewegungen zu den vielen in diesem Ballungsraum gelegenen Flughäfen vorhanden ist. Demgemäß dürfte es schwer fallen, in diesem Raum ein Grundstück zu finden, dass nicht durch Flug- und/oder Straßenlärm beeinflusst ist.
Die Klägerin hat nach rechtlichem Hinweis (Bl. 80 der Akte) erstmals unter Beweisantritt vorgetragen, sie habe explizit nach Fluglärm gefragt, woraufhin die Maklerin erwidert habe, Fluglärm sei nicht zu befürchten. Es kann dahinstehen, ob diese Zusicherung rechtlich zu einem anderen Ergebnis führt. Dieser Vortrag ist jedenfalls nicht zu berücksichtigen, da dieser der Klägerin nicht nachgelassen war. Das Gericht hat zum Thema an „Lärmschutzaspekt“ lediglich die oben wiedergegebenen Ausführungen gemacht. Welche Erklärungen die Verkäuferseite während der Vertragsverhandlungen gemacht hat, war hingegen nicht Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Jedenfalls ist das neue Vorbringen als verspätet im Sinne des § 296 Abs. 2 ZPO anzusehen. Wäre der Beweisantritt rechtzeitig, d. h. in einer angemessenen Zeit vor der mündlichen Verhandlung erfolgt, hätte zum Termin die als Zeugin benannte Maklerin(Frau E1) geladen werden können. Für die Annahme, dass die Maklerin erst nach der mündlichen Verhandlung bekannt geworden ist, gibt der Sachverhalt nichts her, vgl. Bl. 51 d. A. Aus vorstehenden Gründen gibt es auch keinen Grund zur Wiedereröffnung der Verhandlung.
Die Drittwiderklage ist unzulässig. Die Bezugnahme auf einen Schriftsatz, welcher sich offensichtlich über eine Gebührenrechnung verhält, stellt keine schlüssige Klagebegründung im Sinne des §§ 253 Abs. 2 ZPO dar.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs.1, 92 Abs.2, 708 Nr.11, 711, 709 ZPO. Eine Beteiligung des Beklagten zu 1 an den außergerichtlichen Kosten der Klägerin und den Gerichtskosten ist nicht geboten, da die Drittwiderklage keinen Gebührensprung ausgelöst hat.
Streitwert:
Klage: 312.500 €,
Drittwiderklage: 3563,34 €.