Immobilienfonds: Prospekthaftungs- und c.i.c.-Ansprüche wegen Verjährung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangt von der Initiatorin eines geschlossenen Immobilienfonds Schadensersatz wegen behaupteter Prospektfehler und begehrt Rückabwicklung seiner 1993 gezeichneten Kommanditbeteiligung. Das Landgericht weist die Klage ab, weil Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren Sinn bereits nach den kurzen, analog angewandten Verjährungsfristen verjährt sind. Etwaige Ansprüche aus culpa in contrahendo seien nach neuem Recht ebenfalls verjährt, da der Kläger spätestens 2004 aufgrund der Geschäftsberichte grob fahrlässig die erforderliche Kenntnis nicht erlangt habe. Deliktische Ansprüche seien zudem nicht ausreichend dargelegt.
Ausgang: Schadensersatzklage wegen behaupteter Prospektfehler und Aufklärungspflichtverletzung wegen Verjährung abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ansprüche aus gewohnheitsrechtlicher Prospekthaftung im engeren Sinn unterliegen einer kenntnisabhängigen kurzen Verjährung sowie einer kenntnisunabhängigen Höchstfrist, die mit dem Erwerb der Beteiligung zu laufen beginnt.
Die bloße Behauptung, ein Prospektverantwortlicher habe „persönliches Vertrauen“ in Anspruch genommen, genügt ohne substantiierten Tatsachenvortrag nicht zur Begründung einer Haftung aus Vertrauensinanspruchnahme.
Für vor dem 01.01.2002 entstandene, am 31.12.2001 noch nicht verjährte Ansprüche aus vorvertraglicher Pflichtverletzung gilt nach der Übergangsvorschrift die regelmäßige Verjährung; der Fristbeginn richtet sich nach Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis der anspruchsbegründenden Umstände.
Grobe Fahrlässigkeit im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB liegt vor, wenn sich dem Gläubiger aufgrund objektiver Umstände eine Anspruchsverfolgung aufdrängt und er zumutbare Aufklärungsmaßnahmen (insbesondere Einholung fachkundiger Beratung) unterlässt.
Deliktische Schadensersatzansprüche wegen sittenwidriger Schädigung oder Schutzgesetzverletzung erfordern einen hinreichend konkreten Tatsachenvortrag zu den anspruchsbegründenden Voraussetzungen.
Zitiert von (2)
2 zustimmend
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger erwarb am 26.08.1993 Anteile an der A (im Folgenden A). Die Fondsgesellschaft war im April 1993 aus der Umfirmierung der am 17.10.1989 gegründeten B hervorgegangen. Persönlich haftende Gesellschafter der KG waren C und Herr D. Gründungskommanditistinnen waren neben der Beklagten die E und die F.
Die Fondsgesellschaft errichtete in Magdeburg ein Büro- und Dienstleistungsgebäude. Die Beklagte fungierte insoweit als Initiatorin der Fondsgesellschaft und Herausgeberin des Emissionsprospektes. Sie war weiterhin zuständig für die Baubetreuung und die Geschäftsbesorgung. Darüber hinaus stellte sie Mietgarantien, Bürgschaften sowie weitere Garantien aus. Die für den Bau notwendigen Mittel sollten durch Anleger aufgebracht werden, die als Kommanditisten dem Fonds beitraten.
Der Kläger erwarb die Anteile an der A aufgrund eines Beratungsgespräches mit einem Mitarbeiter der Apotheker – und Ärztebank. Aus Anlass der Beratung wurde dem Kläger der Emissionsprospekt der KG übergeben.
Der Kläger erwarb die Anteile an der KG zum Nominalwert von 100.000,00 DM, was zuzüglich des Agios 53.685,65 € entspricht.
Ausweislich der zu den Akten gereichten Anlage K 9 hatte sich der Kläger bis zu diesem Zeitpunkt bereits an zahlreichen anderen geschlossenen Immobilienfonds beteiligt, unter anderem an den G. Bis zum Jahr 2004 beteiligte sich der Kläger an weiteren Immobilienfonds.
Der Kläger erhielt in der Zeit ab Zeichnung des Kommanditanteils Ausschüttungen und Steuergutschriften in Höhe von zumindest 17.573,10 €. Die Umstände im Einzelnen sind hierzu streitig.
Die im Fonds vorgesehene Ausschüttung von zunächst 5,25 % später ansteigend auf bis zu 11,50 % wurde nur im Jahr 1995 erreicht. In den Folgejahren wurden die Ausschüttungen verringert und schließlich ganz eingestellt. Der Kläger erhielt jährlich Rechenschaftsberichte über die wirtschaftliche Situation der Kommanditgesellschaft. Spätestens seit 2001 erkannte der Kläger aufgrund der Rechenschaftsberichte, dass die Fondsgesellschaft nicht die Ausschüttungen erreichen konnte, die in dem Prospekt versprochen worden waren. Bezüglich des Inhalts der Rechenschaftsberichte im Einzelnen wird auf die zu den Akten gereichten Anlagen Bezug genommen.
Der Kläger errechnet seinen Schadensersatzanspruch wie folgt:
Investiertes Kapital 53.685,65 €
Entgangene Anlagenzinsen 30.063,95 €
Abzüglich erhaltener Ausschüttungen 17.573,10 €
Ersatzanspruch 66.176,51 €
Der Kläger behauptet, die Beklagte habe als Gründungsgesellschafterin persönliches Vertrauen in Anspruch genommen. Er behauptet weiter, der von der Beklagten herausgegebene Prospekt habe zahlreiche Prospektfehler enthalten. Insbesondere sei über das Fondskonzept, die personellen Verflechtungen, die Kosten einschließlich der Finanzierungskosten und hinsichtlich der Einnahmen und voraussichtlichen Einnahmen falsch informiert worden.
Für die Darstellung der einzelnen Prospektfehler wird auf die Klageschrift Bezug genommen.
Der Kläger ist der Ansicht, er müsse sich etwaig erzielte Steuervorteile nicht anrechnen lassen. Denn er habe nämlich bei Kenntnis um die Prospektfehler das eingesetzte Kapital in eine ebenfalls steuerbegünstigte Anlage investiert.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 66.176,51 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
Zug um Zug gegen Abtretung der Rechte und Freistellung von den Pflichten aus der Beteiligung des Klägers an der A, im Nominalwert von 53.685,65 €.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hält den Prospekt schon nicht für fehlerhaft. Insbesondere werde über alle erforderlichen Fragen und Umstände aufgeklärt. Sämtliche Angaben seien auch inhaltlich zutreffend. Selbst wenn man aber von einzelnen Prospektmängeln ausgehe, fehle es an einem erforderlichen Verschulden, weil sie den Prospekt vor Vertragsbeginn von Fachleuten auf seine Richtigkeit hin habe überprüfen lassen.
Sie erhebt die Einrede der Verjährung und ist insoweit der Ansicht, etwaige Ansprüche des Klägers aus Prospekthaftung im engeren und weiteren Sinne seien verjährt, jedenfalls aber verwirkt. Weil der Kläger seit 2001 die Situation des Fonds erkannt habe, sei ihm an der Entstehung eines Schadens ein Mitverschulden vorzuwerfen. Jedenfalls müsse er sich etwaig gezogene Steuervorteile anrechnen lassen.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat keinen Erfolg.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Schadensersatzanspruch im Zusammenhang mit der im Jahr 1993 eingegangenen Beteiligung an dem im Klageantrag bezeichneten Immobilienfonds.
1.
Ansprüche aus einer Prospekthaftung im engeren Sinn sind verjährt und können vom Kläger nicht mehr geltend gemacht werden. Weil der Emissionsprospekt im Jahr 1993 herausgegeben wurde, sind § 8 f VerkProspG i.V.m. § 13 VerkProspG nicht anwendbar. Auf das Rechtsverhältnis ist vielmehr gemäß Art. 229 § 5 Satz 1 1. Alt. das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung anwendbar, so dass als Grundlage der Haftung die gewohnheitsrechtlich entwickelte Prospekthaftung im engeren Sinn in Betracht kam. Ein solcher Anspruch ist aber in seiner Durchsetzung dauerhaft aufgrund der von der Beklagten erhobenen Verjährungseinrede gehindert (§ 214 BGB).
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung wurden die Ansprüche aus der sogenannten Prospekthaftung im engeren Sinne in Anlehnung an die kurzen Verjährungsfristen der spezialgesetzlichen Prospekthaftung (§ 20 Abs.5 KAAGG a.F.) der kurzen Verjährung von sechs Monaten ab Kenntnis des Anlegers von der Fehlerhaftigkeit des Prospektes und einer kenntnisunabhängigen Verjährung von 3 Jahren unterworfen (BGHZ 83, 222; BGHZ 115, 213/224; BGH NJW 2001, 1203 f), wobei der Anspruch mit dem Erwerb der Beteiligung entsteht. Die Verjährung war damit am 27.08.1996 abgelaufen.
2.
Eine Prospekthaftung aufgrund persönlich in Anspruch genommenen Vertrauens oder Inanspruchnahme eigenen wirtschaftlichen Interesses kommt vorliegend nicht in Betracht. Soweit der Kläger behauptet, dass die Beklagte persönliches Vertrauen in Anspruch genommen habe, bleibt sein Vorbringen ohne Substanz und ist für die Entscheidung als unbeachtlich zu behandeln.
3.
Der Kläger kann letztlich auch keine Ansprüche auf Schadensersatz wegen Verletzung vorvertraglicher Nebenpflichten aus culpa in contrahendo stützen.
Dabei kann dahinstehen, ob der Prospekt fehlerhaft ist und die Beklagte als Gründungsgesellschafterin eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Kläger als beitretendem Kommanditisten traf.
Weiterhin kann dahinstehen, ob sich der Kläger auf einen etwaigen Ersatzanspruch bereits erhaltene Steuervorteile und Ausschüttungen anrechnen lassen muss und ob er diese angesichts der weiteren Beteiligungen im Bereich der Immobilienfonds ausreichend konkret im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast errechnet hat.
Auch diese Ansprüche sind jedenfalls verjährt und können aufgrund der Verjährungseinrede der Beklagten dauerhaft nicht mehr durchgesetzt werden.
Im Gegensatz zur Verjährung der unter Ziffer 1. und 2. genannten Tatbestände unterfiel der Anspruch wegen Verletzung der die Klägerin treffenden Aufklärungspflicht aus culpa in contrahendo der allgemeinen Verjährungsfrist von 30 Jahren. Eine Verjährung war – soweit man einen Anspruch dem Grunde nach unterstellt – am 31.12.2001 noch nicht abgelaufen. Nach Art.229 § 6 Abs.4 Satz 1 EGBGB, ist auf nicht verjährte Ansprüche die Regelverjährung des § 195 BGB n.F. anzuwenden, wobei nach § 199 Abs.1 Nr.1, 2 BGB für den Beginn der Verjährung die Kenntniserlangung des Gläubigers von den den Anspruch begründenden Umständen maßgeblich ist. Die grobe fahrlässig nicht erlangte Kenntnis steht dabei der positiven Kenntnis gleich.
Auch soweit man eine Verletzung einer vorvertraglichen Nebenpflicht im Rahmen einer mangelnden Aufklärung über einen fehlerhaften Prospekt bejaht, war die Verjährung im Zeitpunkt der Klageerhebung am 8.04.2008 bereits abgelaufen. Denn die Voraussetzung des § 199 Abs.1 Nr. 1, 2 BGB waren spätestens im Jahr 2004 eingetreten.
Der Kläger hatte spätestens im Jahr 2004 aufgrund der jährlich zugesandten Geschäftsberichte davon Kenntnis, dass die wirtschaftliche Entwicklung des Fonds nicht der im Prospekt angepriesenen entsprach, dass vielmehr der Erfolg des Fonds insgesamt in Frage gestellt war. Bereits seit 1998 wichen die an den Kläger vorgenommenen Barausschüttungen von den Angaben im Prospekt ab, verringerten sich vielmehr kontinuierlich und waren seit 2003 sogar vollständig ausgesetzt. Überdies wurde im Rechenschaftsbericht 1999 die Anleger darauf hingewiesen, dass die Mieterträge aus dem Vertragsverhältnis zur Mieterin H und zur Mieterin I im Jahr 2004 ausliefen und es ungewiss sei, ob diese Mieter von der Verlängerungsoption Gebrauch machen würden. Im Jahr 2002 wurde dann mitgeteilt, dass die Verlängerungsoption von der H nicht ausgeübt werde und dass infolgedessen nach Ablauf des 31.12.2004 die bisher erzielten Mieteinnahmen nicht weiter würden in der Höhe erzielt werden können. Schließlich wurde im Rechenschaftsbericht 2003 mitgeteilt, dass selbst bei nahtloser Anschlussvermietung nach Auslaufen der Generalmietverträge das Objekt nur zu 50 % vermietet sei. Wenn es im Jahr 2003 bei noch bestehenden Generalmietverträgen zu einer vollständigen Aussetzung von Gewinnausschüttungen kam, so war für jeden Anleger klar, dass sich die wirtschaftliche Entwicklung des Fonds anders darstellte als im Prospekt angegeben. Aufgrund dieser Umstände hätte der Kläger jedenfalls im Jahr 2004 anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen müssen mit der Folge, dass die behaupteten fehlerhaften Prospektangaben zu Tage getreten wären. Bei einer sich so aufdrängenden Sachlage ist von einer Handlungspflicht des Betroffenen auszugehen. Denn durch das Aufschieben einer Beratung kann der Beginn der Verjährungsfrist nicht hinausgezögert werden. Die sich aufdrängende Erkenntnismöglichkeit ist in diesem Fall einer positiven Kenntnis gleichzustellen (BGH VersR 1985, 367/368). Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Kläger alle einzelnen gerügten Prospektfehler bereits erkennen konnte oder sich diese aufdrängten. Maßgeblich ist, dass der Kläger aufgrund der bis zum Jahr 2004 vorliegenden Rechenschaftsberichte erkannte, dass der Fonds sich in einer Weise wirtschaftlich negativ entwickelte, dass sich aufdrängte, dass im Prospekt hierzu falsche bzw. unrichtige Angaben gemacht worden waren. Damit musste der Kläger fachkundige Beratung suchen, um die Fehlerhaftigkeit des Prospektes klären zu lassen. Indem der dies unterließ handelte er in einer Art und Weise fahrlässig, die die Voraussetzung des § 199 Abs.1 Nr.2 BGB erfüllt.
Bei Schadensersatzansprüchen ist grobe Fahrlässigkeit zu bejahen, wenn der Gläubiger in Kenntnis eines drohenden oder eingetretenen Schadens untätig bleibt, obwohl er sich in zumutbarer Weise Kenntnis über die zur Verfolgung notwendigen Tatsachen oder Rechtskenntnisse verschaffen kann.
So liegt der Fall hier.
Denn wenn nach dem Vorbringen des Klägers der Prospekt so offensichtliche und schwerwiegende Fehler und Falschinformationen aufwies, wäre dies bei der gebotenen Beratung unmittelbar aufgefallen.
Das Vorbringen des Klägers im Schriftsatz vom 04.05.2009 veranlasst nicht, die mündliche Verhandlung erneut zu eröffnen. Soweit der Kläger mit Blick auf die – verharmlosenden - Ausführungen in den Geschäftsberichten meint, diese enthielten nachvollziehbare Begründungen für die Reduzierung der Ausschüttungen bzw. die Aussetzung derselben, vermag die Kammer diesem Ansatz nicht zu folgen. Insbesondere ist der Hinweis auf die Mietgarantie der J insoweit kein Argument gegen die grob fahrlässige Unkenntnis. Denn wenn schon bei bestehender Mietgarantie, die im Übrigen 2004 auslief, die Ausschüttungen ab 2002 vollständig ausgesetzt wurden, belegt dies in eindeutiger Weise, dass das Fondskonzept fehlerhaft war. Um so mehr drängte sich für den Zeitraum ab 2004 auf, dass das Fondskonzept im Prospekt unrichtig dargestellt war. Weil der Kläger nach eigenen Angaben zahlreiche Fonds mit der Option der Steuerersparnis gezeichnet hatte, musste diese Erkenntnis für ihn umso klarer sein. Denn angesichts der bis zum Jahr 2004 gezeichneten weiteren Fonds war der Kläger in der Lage, etwaige Anpreisungen und beschönigende Darstellungen mit den tatsächlichen Gegebenheiten zu vergleichen. Jedenfalls aufgrund dieser konkreten besonderen Umstände verstieß der Kläger durch sein Abwarten bzw. Untätigbleiben im Hinblick auf eine Überprüfung des Prospektes damit in einer Weise gegen die Wahrnehmung eigener Interessen, dass es sich um eine grob fahrlässige Unkenntnis der anspruchsbegründenden Tatsachen handelte.
4.
Ansprüche aus § 826 BGB bzw. §§ 823 Abs.2 BGB in Verbindung mit der Verletzung von Schutzgesetzen sind nicht ausreichend dargelegt.
5.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht nach § 709 ZPO.
Streitwert: 66.176,51 Euro.