Ergänzung des Gutachtens: Wertermittlung zum Ankaufsverlangen (27.05.2013)
KI-Zusammenfassung
Die Beklagten beantragten die Ergänzung des Sachverständigengutachtens für den Bewertungsstichtag des Ankaufsverlangens (27.05.2013). Streitgegenstand war, welcher Zeitpunkt für die Wertermittlung maßgeblich ist. Das Landgericht gab dem Antrag statt und stellte fest, dass sich der Bewertungszeitpunkt aus der Vertragsformulierung 'zu den dann ortsüblichen Preisen' auf das Ankaufsverlangen bezieht. Eine Bewertung erst zum künftigen Kaufvertragszeitpunkt ist nicht möglich; ein zwischenzeitlicher Wertzuwachs liegt im Risiko der Anspruchsberechtigten.
Ausgang: Antrag der Beklagten auf Ergänzung des Gutachtens zum Stichtag 27.05.2013 stattgegeben; weiterer Vorschuss vorerst nicht verlangt.
Abstrakte Rechtssätze
Bei vertraglicher Formulierung ‚zu den dann ortsüblichen Preisen‘ bestimmt das Ankaufsverlangen den maßgeblichen Bewertungsstichtag für die Kaufpreisermittlung.
Die Wertermittlung hat im Vorfeld des Kaufvertrags zu erfolgen; eine Bewertung auf einen zukünftigen Zeitpunkt des noch nicht geschlossenen Kaufvertrags ist nicht sachgerecht und nicht vorzunehmen.
Das Risiko einer Wertsteigerung zwischen Ankaufsverlangen und tatsächlichem Erwerb trägt derjenige, der durch die Ausübung des Ankaufsverlangens den Bewertungszeitpunkt festlegt.
Ein Sachverständigengutachten ist zu ergänzen, wenn der vertraglich maßgebliche Bewertungsstichtag feststeht und das bestehende Gutachten insoweit unvollständig ist.
Tenor
soll der Sachverständige X sein Gutachten erneut entsprechend dem Antrag der Beklagten zum Stichtag 27. Mai 2013 ergänzen.
Die von den Beklagten angenommene Rechtsauffassung, dass maßgeblicher Zeitpunkt der Wertermittlung der Zeitpunkt des Ankaufsverlangens sei, dürfte zutreffen. Dies ergibt sich aus der Formulierung des § 17 des Erbbaurechtsvertrags "zu den dann ortsüblichen Preisen" und den Folgesätzen "Wird ein Verlangen gemäß Satz 1 bis zum 31. Dezember 1962 gestellt, so beträgt der Mindestpreis 70 Deutsche Mark je Quadratmeter. Der Kaufpreis ist zinslos fällig ein halbes Jahr nachdem das Verlangen gestellt worden ist". Die Vereinbarung zielt folglich eindeutig auf das Ankaufsverlangen ab. Das erscheint auch sachgerecht, da die Wertermittlung bereits im Vorfeld des Kaufvertrages erfolgen muss und eine Wertermittlung auf den Zeitpunkt des Kaufvertrages, also in die Zukunft gerichtet, nicht möglich ist. Soweit die Klägerinnen sich auf den nicht vorhersehbar langen Zeitablauf zwischen Ankaufsverlangen und möglichem Kauf berufen, dürfte dieses Risiko in ihrer Sphäre liegen. Der Erbbaurechtsvertrag verhält sich nicht dazu. Durch den Zeitpunkt der Ausübung des Ankaufsverlangens legen die Klägerinnen den Zeitpunkt der Bewertung und damit den Kaufpreis selbst fest. Hätten die Beklagten hier dem Ankauf sofort zugestimmt, hätten die Klägerinnen auch keinen höheren Preis erzielt. Dass nunmehr mglw. eine Wertsteigerung eingetreten ist, darf nicht zu einem Gewinn auf ihrer Seite führen.
Von der Anforderung eines weiteren Vorschusses wird zunächst abgesehen, da noch Auslagenvorschüsse zur Verfügung stehen.
Düsseldorf, 06.01.2016 1. Zivilkammer