Vollstreckungsabwehrklage: Nachbarerbbaurecht macht Erbbauzins-Titel aus Urkunde nichtig
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin wandte sich mit Vollstreckungsabwehrklage gegen eine angekündigte Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Unterwerfungserklärung zur Erbbauzinszahlung. Streitentscheidend war, ob dem Erbbauzinsanspruch ein wirksames Erbbaurecht zugrunde liegt und ob Einwendungen präkludiert sind. Das Landgericht erklärte die Vollstreckung für unzulässig, weil der Erbbaurechtsvertrag wegen Vereinbarung eines Nachbarerbbaurechts gegen § 1 Abs. 3 ErbbauRG nichtig sei. Eine Präklusion nach § 767 Abs. 2 ZPO greife bei Vollstreckung aus notariellen Urkunden wegen § 797 Abs. 4 ZPO nicht ein.
Ausgang: Die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde wurde wegen Nichtigkeit des (Nachbar-)Erbbaurechts für unzulässig erklärt.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Vollstreckungsabwehrklage (§ 767 i.V.m. § 795 ZPO) ist statthaft, wenn der Vollstreckungsschuldner materielle Einwendungen gegen den in einer notariellen Urkunde titulierten Anspruch geltend macht.
Vereinbaren die Parteien, dass sich das Erbbaurecht auf die Einbeziehung benachbarter Grundstücke erstrecken und ein Gebäude über die Grundstücksgrenze hinweg errichtet bzw. gehalten werden kann, liegt ein Nachbarerbbaurecht vor.
Ein Nachbarerbbaurecht verstößt gegen § 1 Abs. 3 ErbbauRG und führt zur Nichtigkeit der entsprechenden vertraglichen Grundlage; darauf gestützte Erbbauzinsansprüche können nicht wirksam tituliert vollstreckt werden.
Für grundbuchrelevante Bestellungs- und Inhaltsbestimmungen ist bei der Auslegung maßgeblich, welcher objektive Erklärungsinhalt der Urkunde für gegenwärtige und künftige Beteiligte erkennbar ist, nicht der nur subjektive Wille der ursprünglichen Vertragsschließenden.
Die Präklusion nach § 767 Abs. 2 ZPO gilt bei Vollstreckungsabwehrklagen gegen die Zwangsvollstreckung aus notariellen Urkunden nicht, da notarielle Urkunden keine materielle Rechtskraft entfalten (§ 797 Abs. 4 ZPO).
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Tenor
Die Zwangsvollstreckung gegen die Klägerin aus der notariellen Urkunde des Notars Dr. E. P. vom 00.00.0000 (UR-Nr. N01) mit zahlreichen Nachträgen) in der Fassung der zugunsten der Beklagten erteilten vollstreckbaren Ausfertigung des Notars Dr. B. in L. vom 00.00.0000, (Urkundennummer der vollstreckbaren Ausfertigung unbekannt) wird für unzulässig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits und der Streithilfe hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten sich über die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung, mit welcher die Beklagte droht.
Mit notariellem Vertrag vom 00.00.0000 (UR-Nr. N02) („Erbbaurechtsvertrag 1965“) und 00.00.0000 (UR.-Nr. N03) („Erbbaurechtsvertrag 1977“) des Notars W. J. II in O., sowie notariellem Vertrag vom 00.00.0000 des Notars Dr. E. P. in L., UR.-Nr. N04 („Erbbaurechtsvertrag 1978“), vereinbarten die in ungeteilter Erbengemeinschaft lebenden
Frau D. N.
Frau I. Y.
Herr Q. Y.
Frau F. Y.
Herr Q. H.
Frau S. U.
Frau C. A.
Herr M. T.
Frau G. K.
Herr E. Z.
Herr Franz Z.
(zusammen „Erbengemeinschaft R.“)
mit der V. AG in L., eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts L. unter HRB N05, die Bestellung von Erbbaurechten an den im Grundbuch des Amtsgerichts PU. von PU. Band N06 Blatt N07 (jetzt Blatt 2175) eingetragenen Grundstücken der Gemarkung PU. Flur N08, Flurstück N09, N10, N11 N12 N13, N14 und N15 zugunsten der V. AG für ursprünglich 52 Jahre mit Verlängerungsoption von weiteren 23 Jahren.
Die Eintragungsbewilligung im Erbbaurechtsvertrag 1965 lautet wie folgt:
„Die Beteiligten sind darüber einig, dass das Erbbaurecht mit der Maßgabe bestellt wird, dass die Bestimmungen in Teil II § 1, § N25, § 3, § 6, § N08, § 9, § 10 Ziff. 1, § 11 Abs. 1, § 12, § 14 Ziff. 1 Abs. 1, und § N26 dieses Vertrages zum Inhalt des dinglichen Erbbaurechts gehören.“
Weiter vereinbarten die Erbengemeinschaft R. und die V. AG in Teil II § 6 des Erbbaurechtsvertrags 1965:
„Bebauung:
Kraft des Erbbaurechts hat der Erbbauberechtigte das Recht auf dem Erbbaugrundstück Gebäude zu errichten, die ihren Geschäftszwecken dienen sollen, und zwar nach ihren Plänen und auf ihre Kosten.
Das Ausmaß der Bebauung liegt im Ermessen der Erbbauberechtigten, die jedoch die baupolizeilichen Vorschriften zu beachten hat. Die Pläne und die Baubeschreibung sind den Eigentümern vor Beginn der Ausführung zur Kenntnis zuzuleiten.
Die Eigentümer stimmen einer möglichen Einbeziehung von Anliegergrundstücken zum Erbbaugrundbesitz grundsätzlich zu, sofern ihnen weder jetzt noch später dadurch Nachteile erwachsen. Insbesondere ist die Erbbauberechtigte nach Beendigung des Erbbaurechts auf Verlangen der Grundstückseigentümer verpflichtet, auf ihre (erbbauberechtigte) Kosten die Trennung der Gebäulichkeiten auf dem Erbbaugrundstück so herbeizuführen, dass ein selbständig nutzbares Gebäude auf dem Erbbaugrundstück entsteht.
Der Erbbauberechtigte ist berechtigt, die z.Zt. bestehenden Gebäulichkeiten unter Berücksichtigung der evtl. noch vorhandenen Mietrechte Dritter ganz oder teilweise zu einem von ihr zu bestimmenden Zeitpunkt auf ihre Kosten abzureißen. Das Erbbaurecht erstreckt sich auch auf die nicht bebauten bzw. nicht zu bebauenden Teile des Grundstücks.“
In Teil III § 4 des Erbbaurechtsvertrags 1965 vereinbarten die Parteien des Vertrags zudem Folgendes:
„Die Rechtsunwirksamkeit oder Undurchführbarkeit einer einzelnen Bestimmung dieses Vertrages und zwar gleichgültig, ob diese schon jetzt oder erst später eintritt, berührt die Gültigkeit der übrigen Vertragsbestimmungen nicht. Die Vertragsparteien verpflichten sich, etwa ungültige Bestimmungen durch wirtschaftlich und rechtlich gleichwertige in formell gültiger Weise zu ersetzen.“
Die Grundstücke waren bei Abschluss der Erbbaurechtsverträge bebaut. Die V. AG zahlte für die Übertragung der Gebäude auf den Erbbaugrundstücken eine Entschädigung in Höhe von N25.750.000,00 DM. Das Erbbaurecht wurde im Grundstücksgrundbuch und im Erbbaugrundbuch von PU. Blatt N16 am 00.00.0000 eingetragen.
Mit dem Erbbaurechtsvertrag 1978 vereinbarten die Erbengemeinschaft R. mit der V. AG u.a. eine weitere Verlängerungsoption von weiteren 10 Jahren, auszuüben durch eingeschriebenen Brief ein Jahr vor Ablauf des verlängerten Erbbaurechts. Die Regelung zur Bebauung in Teil II § 6 des Erbbaurechtsvertrages 1965 ergänzten die Parteien des Vertrages in § N25 Abs. 1 Nr. N25 zudem wie folgt:
„Der Erbbauberechtigte ist berechtigt, im Rahmen der vorstehenden Bestimmungen nach freiem Belieben den Grundbesitz zu nutzen, die auf ihm errichteten Bauwerke und Anlagen zu nutzen und zu ändern, neue Bauwerke und Anlagen zu errichten sowie zu diesem Zweck auch vorhandene Bauwerke und Anlagen zu beseitigen.“
In § N25 Nr. 4 vereinbarten die Parteien des Vertrages:
„Im Übrigen bleibt der Erbbaurechtsvertrag vom 00.00.0000 i.V.m. der Urkunde vom 00.00.0000 – U.R. Nrn. N25 für 1965 und N26 für 1977 des Notars W. J. II in O. – seinen gesamten Inhalt nach bestehen, soweit in dieser Urkunde nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. Die Erbengemeinschaft R. und die V. AG bestätigen hiermit, dass sie sich über die Verpflichtung zur Bestellung des Erbbaurechts und über die dingliche Einigung über die Entstehung des Erbbaurechts mit dem vorbezeichneten Inhalt einig waren und sind. Die Beteiligten haben die näher bezeichneten Inhaltsänderungen des Erbbaurechts bewilligt und die Eintragung im Grundbuch und im Erbbaugrundbuch beantragt.“
Ende der 1970er Jahre wurde seitens der Erbbauberechtigten mit dem Abriss der Gebäude auf den Erbbaugrundstücken begonnen. 1983 wurde auf den Flurstücken N09, N10, N17 sowie weiteren, nicht im Eigentum der Erbengemeinschaft R. stehenden, Flurstücken mit dem Bau des Einkaufszentrums Drehscheibe begonnen. Mitte 1983 fand ein Gespräch zwischen den Vertretern der Erbengemeinschaft R. und den Vertretern der V. AG statt. Hier ging es insbesondere um eine Übertragung des Erbbaurechts von der V. AG auf deren Tochter, die PW. mbH & Co. KG, einer Gestattung der U-Bahn-Unterfahrung der Grundstücke der Erbengemeinschaft R. durch die Stadt PU., und hinsichtlich der Bebauung die Frage der Gebäudetrennung. Die V. AG nahm zu den aufgeworfenen Fragen mit Schreiben vom 00.00.0000 Stellung und führte zu der hier interessierenden Problematik aus:
„Anlässlich der Grundsteinlegung konnten Sie sich davon überzeugen, daß auf die in § 6 des Erbbaurechtsvertrages verankerte Trennungsverpflichtung bei der Realisierung des jetzt begonnenen Bauvorhabens aus praktischen Erwägungen keine Rücksicht genommen werden kann.“
Die Erbengemeinschaft R. beantwortete das Schreiben der V. AG ihrerseits unter dem 00.00.0000 und führte zu dem angesprochenen Aspekt der Trennungsverpflichtung aus:
„Die dortige Darstellung, „daß auf die in § 6 des Erbbaurechtsvertrages verankerte Trennungsverpflichtung … …… ……… keine Rücksicht genommen werden kann“, kann die notariatsvertragliche Vereinbarung doch auf keinen Fall aufheben. Falls die Gebäudeplanung eine solche Trennungsmöglichkeit nicht zuließe, hätte – so meinen wir – v o r h e r eine Änderungsvereinbarung getroffen und notariell festgelegt werden müssen. Einer einseitigen Erklärung, „darauf kann keine Rücksicht genommen werden“, müssen wir in aller Form widersprechen.“
Im Rahmen notarieller Verhandlung vor dem Notar Dr. E. P., UR-Nr. N18 erteilten die Erbengemeinschaft R. im Hinblick auf den Erbbaurechtsvertrag 1965 ihre Zustimmung zu der in der Urkunde des Notars Dr. E. P. in L. vom 00.00.0000 – UR-Nr. N19 durch die V. AG in L. vorgenommenen Veräußerung des Erbbaurechts an die PW. mbH & Co. KG in L. („Zustimmung 1985“).
Ferner vereinbarten die Erbengemeinschaft R. und die V. AG in Teil II, Vereinbarung, § N25 der Zustimmung 1985 u.a.:
„(N25) Die Beteiligten sind darüber einig, dass die gesamtschuldnerische Haftung der V. Aktiengesellschaft oder derer Rechtsnachfolger gemäß § 13 letzter Absatz des Erbbaurechtsvertrages vom 00. Januar 0000 - U.R. Nr. N25 für 1965 des Notars W. J. II in O. - für alle aus dem vorbezeichneten Erbbaurechtsvertrag vom 00. Januar 0000 in Verbindung mit der Urkunde des vorbenannten Notars vom 00.00.0000 - U.R. Nr. N26 für 1977 - und der Urkunde des amtierenden Notars vom 00. August 0000 - U.R. Nr. N20 für 1978 - zu erbringenden Leistungen, insbesondere für den Erbbauzins gemäß §§ 6 und 7 der Urkunde des amtierenden Notars vom 00. August 0000 - U.R. Nr. N20 für 1978 -,
a) nach der Übertragung des Erbbaurechts auf die PW. mbH & Co. KG und
b) auch nach jeder weiteren Übertragung oder irgendeines sonstigen Übergangs, z.B. auch in der Zwangsvollstreckung - auch wenn die Erbbauzinsreallast bei einer Zwangsversteigerung erlischt, des Erbbaurechts auf einen anderen Erbbauberechtigten gegenüber den jeweiligen Eigentümern der mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücke neben dem Erbbauberechtigten in vollem Umfang erhalten bleibt.
(3) Der an die Eigentümer mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücke zu zahlende Erbbauzins beträgt seit dem 00. Februar 0000 – neunzehnhundertvierundachtzig – jährlich 613.266,84 DM – sechshundertdreizehntausendzweihundertsechsundsechzig 84/100 Deutsche Mark – und ist in monatlichen gleichgroßen Teilbeträgen im Voraus zu zahlen.
(4) Die V. Aktiengesellschaft unterwirft sich wegen der Zahlung des vorgenannten Erbbauzinses in Höhe von jährlich 613.266,84 DM – sechshundertdreizehntausendzweihundert-sechsundsechzig 84/100 Deutsche Mark - gegenüber den eingangs unter Ziff. 1. und N25. sowie Ziff. 3. a) bis h) genannten Eigentümern der mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücke in Erbengemeinschaft mit Wirkung vom Tage der Umschreibung des Erbbaurechts auf die PW. mbH & Co. KG im Erbbaugrundbuch ab der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Den Gläubigern kann jederzeit ohne Nachweis der das Entstehen und die Fälligkeit der Forderung begründenden Tatsachen vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde erteilt werden.“
Die V. AG wurde in der Folgezeit in die V. Holding AG (Amtsgericht L. HRB N05) umfirmiert und diese wiederum aufgrund eines Verschmelzungsvertrages vom 00.00.0000 durch Aufnahme in die WJ. AG verschmolzen (Amtsgericht L. HRB N21). Die WJ. AG übertrug nach Maßgabe des Ausgliederungs-und Übernahmevertrags vom 00.00.0000 Teile ihres Vermögens als Gesamtheit im Wege der Umwandlung durch Ausgliederung auf die WJ. LV. & XU. XK. AG mit Sitz in Düsseldorf als übernehmenden Rechtsträger (Amtsgericht Düsseldorf HRB 39473). Die WJ. LV. & XU. XK. AG mit Geschäftsadresse VN.-Straße 1, N22 Düsseldorf wurde am 00.00.0000 umfirmiert in WJ. AG (Amtsgericht Düsseldorf HRB N23).
Erbbauberechtigte ist derzeit die Drehscheibe PU. GmbH & Co. KG. Der aktuelle Erbbauzins beträgt derzeit 47.934,96 €.
Die Drehscheibe PU. GmbH & Co. KG, zahlt seit dem 00.00.0000 keinen Erbbauzins mehr.
Am 00.00.0000 kündigte die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben an, die Zwangsvollstreckung gegen die Klägerin aus der vom Notar Dr. B. erteilte vollstreckbare Ausfertigung der Zustimmung 1985 zu betreiben. Die Beklagte hatte den Herrn Q. H., Mitglied der Erbengemeinschaft R., verstorben am 00.00.0000, zum 1/16-Anteil beerbt. Der Erblasser Q. H. hatte in seinem Testament Teilungsanordnungen getroffen, wonach die Beklagte zum 1/4-Anteil seinen Anteil an der Erbengemeinschaft R. erhalten sollte. Vollzogen wurde die Teilungsanordnung durch Teil-Erbauseinandersetzungsvertrag vor dem Notar Dr. CMIK. in BU. am 00.00.0000, UR-Nr. N24.
Die Klägerin ist der Ansicht, der titulierte Anspruch bestehe nicht, denn der Anspruch beruhe auf der gesamtschuldnerischen Mithaftung der Klägerin für Erbbauzinsansprüche gegen einen Dritten, den Erbbauberechtigten. Der fragliche Erbbauvertrag sei aber nichtig, da er ein Nachbarerbbaurecht vorsehe. Nachbarerbbaurechte seien nach der obergerichtlichen und höchstrichterlichen Rechtsprechung nichtig. In der Folge bestehe aus dem Nachbarerbbaurecht kein Anspruch auf Erbbauzins. Mithin sei die Zwangsvollstreckung unzulässig, denn die von § 767 Abs.N25 ZPO angeordnete Präklusion für alte Einwendungen gäbe es bei der Vollstreckung aus notariellen Urkunden nicht (§ 797 Abs. 4 ZPO). Die Nichtigkeit des Erbbaurechts ergebe sich aus § 6 des Erbbaurechtsvertrags 1965.
Die Klägerin beantragt wörtlich,
die Zwangsvollstreckung gegen die Klägerin aus der notariellen Urkunde des Notars Dr. E. P. vom 00.00.0000 (UR-Nr. N18) mit zahlreichen Nachträgen) in der Fassung der zugunsten der Beklagten erteilten vollstreckbaren Ausfertigung des Notars Dr. B. in L. vom 00.00.0000(Urkundennumrner der erteilten vollstreckbaren Ausfertigung unbekannt) einzustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die beklagte Partei ist der Ansicht, § 2039 BGB berechtige die Beklagte, die Zahlung des Erbbauzinses an die Erbengemeinschaft zu fordern. Ein Nachbarerbbaurecht sei nicht von den Parteien des Erbbaurechtsvertrags 1965 vereinbart worden.
Mit Schriftsatz vom 00.00.0000 hat die Klägerin der Drehscheibe PU. GmbH & Co. KG den Streit verkündet, auf welchen diese mit Schriftsatz vom 00.00.0000 dem Rechtsstreit beigetreten ist.
Im Übrigen wird auf die wechselseitigen Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Den Antrag der Klägerin legt das Gericht analog §§ 133, 157 BGB dahingehend aus, dass sie begehrt, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars Dr. E. P. vorn 00.00.0000 (t.IR .W N01 mit zahlreichen Nachträgen) in der Fassung der zugunsten der Beklagten erteilten vollstreckbaren Ausfertigung des Notars Dr. B. in L. vom 00.00.0000(Urkundennumrner der erteilten vollstreckbaren Ausfertigung unbekannt) als unzulässig zu erklären. Dies entspricht auch der Klagebegründung, in welcher die Klägerin ausdrücklich die Ansicht vertritt, die Zwangsvollstreckung sei unzulässig. Eine Einstellung der Zwangsvollstreckung wäre ferner nur zeitlich begrenzter Natur.
I.
1.
Die Klage ist zulässig. Sie ist als Vollstreckungsabwehrklage gem. § 767 i.V.m. § 795 ZPO statthaft. Dies ist dann der Fall, wenn der Vollstreckungsschuldner materielle Einwendungen gegen den titulierten Anspruch geltend macht. Dies entspricht vorliegend dem Begehren der Klägerin. Sie verlangt die Erklärung, dass die Zwangsvollstreckung unzulässig ist, da sie den Erbbaurechtsvertrag für nichtig hält.
Zudem ist das Landgericht Düsseldorf örtlich zuständig. Gem. §§ 797 Abs. 5, 802 ZPO ist das Landgericht im Falle der Zwangsvollstreckung aus vollstreckbaren Urkunden i.S.d. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO ausschließlich zuständig, bei dem der Schuldner seinen allgemeinen Gerichtsstand hat. Der allgemeine Gerichtsstand der Klägerin, die hier Schuldnerin aus der vollstreckbaren Urkunde ist, befindet sich gem. § 13 ZPO in Düsseldorf, ihrem Sitz. Die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts ergibt sich aus dem über 5.000,00 Euro liegenden Streitwert, §§ 23 Nr. 1, 71 GVG.
Die Klägerin hat ferner auch ein Rechtsschutzbedürfnis. Ein solches ist immer dann gegeben, wenn die Zwangsvollstreckung aus dem betreffenden Titel droht oder noch andauert. Hier hat die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 00.00.0000 die Zwangsvollstreckung gegen die Klägerin angekündigt.
N25.
Die Klage ist auch begründet. Dies ist bei der Vollstreckungsgegenklage gem. § 767 ZPO dann der Fall, wenn die Parteien sachbefugt sind (hierzu unter a), dem Kläger eine materielle Einwendung gegen den titulierten Anspruch zusteht (hierzu unter b) und diese – soweit die Präklusion greift – nicht gem. § 767 Abs. N25 ZPO ausgeschlossen ist (hierzu unter c). Diese Voraussetzungen liegen vor.
a)
Die Klägerin ist als Vollstreckungsschuldnerin und die Beklagte als Vollstreckungsgläubigerin aus der Zustimmung 1985 sachbefugt.
Ursprünglich waren die Erbengemeinschaft R. mit der V. AG den Erbbaurechtsvertrag 1965 mit mehreren Änderungsvereinbarungen in der Folge eingegangen. Die Klägerin wurde nach Umfirmierung der V. AG zur V. Holding AG, Verschmelzung dieser auf die WJ. AG, Ausgliederung auf die WJ. LV. & XU. XK. AG als übernehmenden Rechtsträger und Umfirmierung in WJ. AG Rechtsnachfolgerin der V. AG gem. §§ N25 Nr. 1, 3 Abs. 1 Nr. N25, 20 Abs. 1 Nr. 1, 123 Abs. Nr. 1, 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG, § 31 HGB. Durch die Rechtsnachfolge ist die Klägerin auch grundsätzlich aus der Zustimmung 1985 verpflichtet, gesamtschuldnerisch für die Entrichtung des Erbbauzinses zu haften.
Die Beklagte ist als Mitglied der Erbengemeinschaft nach Herrn Q. H., Mitglied der Erbengemeinschaft R., gem. § 2039 BGB berechtigt, eine Leistung an alle Erben fordern. Die Mitgliedschaft an der Erbengemeinschaft R. ist im Wege der Gesamtrechtsnachfolge nach § 1922 BGB auf die Erbengemeinschaft nach Herrn Q. H. übergegangen.
b)
Der Klägerin steht gegen den titulierten Anspruch eine durchgreifende materielle Einwendung zu. Der dem Anspruch auf Erbbauzins zugrunde liegende Erbbaurechtsvertrag 1965 in Verbindung mit den Erbbaurechtsverträgen 1977, und 1978 sowie der Zustimmung 1985 ist nichtig, weil die Parteien der Verträge in Teil II § 6 des Erbbaurechtsvertrags 1965 eine Nachbarerbbaurecht vereinbart haben, welches gegen § 1 Abs. 3 ErbbauRG verstößt. Ein Erbbaurecht, das dazu bestellt wird, ein Gebäude von dem Ausübungsbereich des Erbbaurechts über die Grenze des Erbbaurechts auf das demselben Berechtigten zustehende benachbarte Grundstück oder Erbbaurecht zu errichten bzw. es zu haben, bezeichnet man als Nachbarerbbaurecht (§ 39 Abs. 3 SachenRBerG). Ein solches haben die Parteien des Erbbaurechtsvertrags 1965 nach Auslegung des Gerichts gem. § 133, 154 BGB vereinbart. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:
Grundsätzlich haben die Parteien des Erbbauchrechtsvertrags 1965 die Einbeziehung von Nachbargrundstücken in Teil II § 6 Abs. 3 S. 1 Hs. 1 vereinbart und zugleich in Abs. 3 S. 1 Hs. N25 den Ausschluss von Nachteilen für die Erbengemeinschaft R. ausgeschlossen. Mit diesem Ausschluss von Nachteilen war jedoch nicht jeglicher Nachteil – trotz der offenen Formulierung – und somit auch die Nichtigkeit des Vertrages als Ganzes gemeint. Ein solcher Ausschluss wäre nämlich widersprüchlich und damit ad absurdum geführt, hätten die Parteien bereits bei Vertragsschluss als Nachteil damit auch die Nichtigkeit des Nachbarerbbaurechts gemeint. Dies würde nämlich das genaue Gegenteil des Abs. 3 S. 1 Hs. 1 bedeuten. Die Parteien haben indes in Abs. 3 S. N25 weitere Regelungen zu der Einbeziehung von Nachbargrundstücken getroffen. Für eine solche Auslegung spricht auch, dass die Parteien des Vertrags die Gefahr der Nichtigkeit von einzelnen Regelungen sehr wohl gesehen und hierfür auf der letzten Seite die Vereinbarung getroffen haben, sich in einem solchen Fall zu verpflichten, wirksame Regelungen zu treffen. Zudem kommt es bei grundbuchrelevanten Erklärungen gerade nicht auf den seinerzeitigen Willen der ursprünglichen Vertragsschließenden an, sondern darauf, was jeder gegenwärtige oder künftige Beteiligte aufgrund der Bestellungsurkunde als Geschäftsinhalt annehmen muss (BGH BeckRS 1959, 31204909; BGH NJW 1990, 112,114).
Dagegen spricht auch nicht der Umstand, dass die V. AG und die Erbengemeinschaft R. im Jahre 1983 über eine Trennungsverpflichtung ausgetauscht haben, denn die Parteien haben bereits mit Abs. N25 S. N25 des Erbbaurechtsvertrags 1965 eine Trennung der Gebäude auf den Erbbaugrundstücken nach Beendigung des Erbbaurechts auf Verlangen der Erbengemeinschaft R. herbeizuführen.
Die Vereinbarung eines Nachbarerbbaurechts ist gem. § 1 Abs. 3 ErbbauRG nichtig. Dem Wortlaut nach verbietet sich insbesondere die horizontale Teilung eines Gebäudes, also die Teilung entlang der Stockwerksgrenzen. Dieses Verbot erstreckt der BGH in seinem Urteil vom 22.06.1973 – V ZR 160/71 auch auf die vertikale Teilung, also die eigentumsrechtliche Aufspaltung eines Gebäudes in senkrechter Richtung, entlang der Grundstücksgrenzen, die das Gebäude überquert, wenn dies schon zur Zeit des Vertragsschlusses von den Vertragsparteien vereinbart wurde. Dem ist zu folgen. Die Gefahr einer Zerstörung wirtschaftlicher Einheiten besteht bei der vom Gesetz ausdrücklich untersagten vertikalen wie bei der horizontalen Teilung, wenn das Gebäude auf der Grundstücksgrenze nicht abtrennbar ist. Selbst wenn alle Grundstücke und Gebäude demselben Eigentümer oder Erbbauberechtigten zustehen, besteht durch isolierte Veräußerung, Belastung, Versteigerung, Heimfall oder Beendigung das Risiko eines Auseinanderfallens der Eigentümerstellung, dem § 1 Abs. 3 ErbbauRG vorbeugen will (BeckOK BGB/Maaß, 61. Ed. 1.N25.2022, ErbbauRG § 1 Rn. 22).
c)
Das Vorbringen der Klägerin ist nicht nach Maßgabe von § 767 Abs. N25 ZPO präkludiert. Diese Vorschrift ist gem. § 797 Abs. 4 ZPO im Fall von Vollstreckungsgegenklagen gegn notarielle Urkunden nicht anwendbar. Hintergrund ist, dass die Präklusion die materielle Rechtskraft von Titel schützen soll, und notarielle Urkunden i.S.d. § 795 Abs. 1 Nr. 5, 797 ZPO nicht rechtskräftig sind.
II.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 S. 1 und N25 ZPO.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.
Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.
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Verkündet am 09.06.2022Rode, Justizbeschäftigteals Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle