Hauskauf: Arglistiges Verschweigen von Kellerfeuchte trotz Gewährleistungsausschluss
KI-Zusammenfassung
Nach dem Kauf eines Einfamilienhauses verlangte der Käufer von den Verkäufern Ersatz der Kosten zur Beseitigung von Feuchtigkeitsmängeln im Kellerbereich. Streitig war, ob ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss eingreift oder wegen arglistigen Verschweigens bekannter Feuchtigkeit entfällt. Das LG Dortmund sprach dem Käufer überwiegend Schadensersatz (als „Vorschuss“ ausgelegt) sowie Feststellung für Mehrkosten zu und verneinte eine Haftung u.a. für Kriechkeller/Bodenabdichtung, weil insoweit keine Kenntnis bzw. Zurechenbarkeit dargetan war. Eine Anrechnung „Wertverbesserung“ lehnte das Gericht ab, da nur der vertragsgemäße, feuchtigkeitsfreie Zustand hergestellt werde.
Ausgang: Klage überwiegend erfolgreich: Schadensersatz und Feststellung für bestimmte Abdichtungsmängel zugesprochen, im Übrigen abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein als „Vorschuss“ geltend gemachter Betrag für Mängelbeseitigung ist im Kaufrecht mangels § 637 Abs. 3 BGB entsprechend als Schadensersatzanspruch nach §§ 437 Nr. 3, 281 BGB auszulegen.
Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss greift nicht ein, wenn der Verkäufer dem Käufer bekannte, offenbarungspflichtige Feuchtigkeitserscheinungen verschweigt (arglistiges Verschweigen).
Auf Feuchtigkeitseintritte in Kellerwänden, die dem Verkäufer bekannt sind, muss der Verkäufer den Käufer vor Vertragsschluss aufklären; unterbleibt dies, haftet er auf Ersatz der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten.
Bei Feuchtigkeitsmängeln, die einen funktional zusammenhängenden Bereich betreffen, kann die erforderliche Sanierungsmaßnahme auf die gesamte Nutzungseinheit zu erstrecken sein, soweit nur so eine dauerhafte Mangelbeseitigung erreichbar ist.
Kosten der Abdichtung/Abdichtungserneuerung unterliegen regelmäßig keiner Vorteilsausgleichung, wenn sie lediglich der Herstellung des vom Käufer erwarteten vertragsgemäßen (mangelfreien) Zustands dienen.
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 13.960,15 € (i.W.: dreizehntausendneunhundert-sechzig 15/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank auf 10.508,15 € seit dem 13.01.2006 sowie auf weitere 3.452,00 € seit dem 06.12.2006 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, die den vorstehenden Betrag übersteigenden Mängelkosten zur Beseitigung folgender Mängel an dem Objekt W-Straße # in L zu tragen:
- Bodenabdichtung Küche, Flur und Vorratskeller;
- Außenabdichtung im Bereich des Heizungsraumes.
Die Beklagten werden weiter als Gesamtschuldner verurteilt, den Kläger in Höhe von 419,80 € von einer Gebührenforderung der Rechtsanwälte X in L freizustellen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 16 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 84 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages. Der Kläger darf die Vollstreckung durch die Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils für die Beklagten vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leisten.
Tatbestand
Mit notariellem Kaufvertrag vom 7. Dezember 2004 (Urkundenrolle Nr. 239/04 des Notars G in L) verkauften die Beklagten an den Kläger und seine Ehefrau, die Zeugin C, die Grundbesitzung W-Straße # in L. Der Kaufpreis betrug 200.000,00 €. Hinsichtlich der Sach- und Rechtsmängelgewährleistung heißt es in § 4 des notariellen Kaufvertrages u.a. wie folgt:
"Die Käufer übernehmen das Kaufobjekt in dem Zustand, in welchem es sich beim letzten Besichtigungstermin am 04.12.2004 befunden hat. Die Verkäufer haften somit für die Freiheit des Kaufobjektes von Sachmängeln, die in der Zeit zwischen dem vorgenannten Besichtigungstermin und dem Besitzübergang eintreten.
Der Notar wies die Vertragsparteien darauf hin, dass der vorstehende Haftungsausschluss nicht für Mängel gilt, die dem Verkäufer bekannt sind und über deren Vorhandensein sie die Käufer hätten aufklären müssen (...)."
Der Kläger verlangt nunmehr Vorschuss für Mängelbeseitigungskosten. Er behauptet, nach Besitzübergang hätten er und seine Ehefrau am mehreren Stellen Feuchtigkeit im Keller feststellen müssen.
Insbesondere im Bereich der unteren Außenecke des Vorratskellers trete Feuchtigkeit auf. Auch in der oberen Ecke des Heizungskellers sei es zu Feuchtigkeit gekommen.
Über die fraglichen Feuchtigkeitserscheinungen seien er und seine Ehefrau seitens der Beklagten arglistig getäuscht worden.
Bei einem Gespräch nach Übergabe des Objektes im Juli 2005 hätten die Beklagten zugegeben, von Feuchtigkeitserscheinungen in den fraglichen Bereichen gewusst zu haben. Hinsichtlich der Feuchtigkeit im unteren Bereich des Vorratskellers sei darauf hingewiesen worden, dass es im September 2002 einen einmaligen Vorfall gegeben hätte. Hinsichtlich der Feuchtigkeitserscheinung in der oberen Außenecke des Heizungskellers sei gesagt worden, dass da auch schon einmal wegen Feuchtigkeit nachgebessert worden sei.
Vor Vertragsschluss sei davon nicht die Rede gewesen.
Hinsichtlich des Kriechkellers seien keine Erklärungen abgegeben worden. Auch hier zeige sich aber mittlerweile Feuchtigkeit, ebenso in der Küche.
Unter Berufung auf Angebote der Firma E hat der Kläger zunächst 10.508,15 € bezahlt verlangt. Später im Verlaufe des Rechtsstreits ist dieser Betrag auf 13.960,15 € erhöht worden.
Er beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 13.960,15 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank auf 10.508,15 € seit dem 31.01.2006 sowie auf weitere 3.452,00 € seit Rechtshängigkeit der Klageerweiterung zu zahlen;
weiter festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, die den Vorschussbetrag zum Klageantrag zu 1.) übersteigenden Mängelbeseitigungskosten zu tragen;
weiter, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, ihn in Höhe von 419,80 € von einer Gebührenforderung der Rechtsanwälte X, L, freizustellen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie bestreiten eine arglistige Täuschung des Klägers und seiner Ehefrau.
Sie hätten lediglich Kenntnis von einem einzigen Feuchtigkeitseintritt gehabt. Bei einem heftigen Regenereignis im September 2002 sei es im unteren Bereich der Außenwand des Vorratskellers zu Feuchtigkeitseintritten gekommen. Dieser sei getrocknet worden. Auf diesen einmaligen Feuchtigkeitseintritt seien der Kläger und seine Ehefrau im Vorfeld des Kaufvertragsschlusses hingewiesen worden.
Der Heizlüfter sei neben der Wand stehen geblieben, er sei aber mangels feuchter Wand in der Folgezeit nicht mehr genutzt worden. Auch bei Besichtigung des Objektes durch den Kläger und seine Ehefrau habe der Heizlüfter noch an der fraglichen Stelle gestanden.
Es seien auch Arbeiten im Bereich des Trittsteins, welcher an der Außenwand zum Heizungskeller liege, durchgeführt worden. Die ausführende Firma habe in diesem Zusammenhang ihnen, den Beklagten, gegenüber aber nichts von Feuchtigkeit erwähnt. Auf Arbeiten im Bereich des Trittsteins sei anlässlich der Kaufvertragsverhandlungen nicht hingewiesen worden.
Eine Durchfeuchtung des Kriechkellers wird bestritten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Erklärungen zu Protokoll vom 12.07.2006 und 14.11.2007 verwiesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin C. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 12.07.2006 Bezug genommen.
Das Gericht hat zudem Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen N sowie durch ergänzende Anhörung des Sachverständigen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme insoweit wird auf das schriftliche Gutachten vom 21.03.2007 sowie das Protokoll vom 14.11.2007 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist überwiegend begründet.
Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 437 Nr. 3, 281 BGB zu.
Soweit der Kläger den Anspruch als Vorschussanspruch bezeichnet, ist darauf zu verwiesen, dass es im Kaufvertragsrecht keine dem § 637 Abs. 3 BGB entsprechende Vorschrift gibt. Dementsprechend ist der Anspruch auf Vorschuss als Anspruch auf Geltendmachung von Schadensersatz auszulegen.
Auf den Gewährleistungsausschluss in § 4 des Kaufvertrages, welcher in der Klausel liegt, dass der Kläger und die Zeugin C das Kaufobjekt in dem Zustand übernehmen, in welchem es sich beim letzten Besichtigungstermin am 04.12.2004 befunden hat, können sich die Beklagten nicht berufen, jedenfalls soweit die Abdichtung des Vorratskellers, der Küche und des Flurs sowie die Außenabdichtung des Heizungskellers betroffen ist.
Hinsichtlich der Ecke des Vorratskellers hat der Sachverständige festgestellt, dass die horizontale Abdichtung unzureichend ist. Lediglich über der ersten Lage des Mauerwerkes, welches auf der Bodenplatte aufsteht, ist eine horizontale Abdichtung vorhanden. Eine Abdichtung auf der Bodenplatte fehlt, so dass Feuchtigkeit durch die Bodenplatte hochsteigen kann und die Mauer im unteren Bereich durchfeuchtet.
Zwar hat der Sachverständige keine Probeöffnung vorgenommen, welche bis auf die Bodenplatte hinuntergeht. Er hat allerdings bei der Öffnung im Bereich des Mauerwerks festgestellt, dass die horizontale Abdichtung oberhalb der ersten Mauerwerksebene nicht senkrecht hinunter zur Bodenplatte geführt wird.
Insoweit kann mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen werden, dass hier ein konstruktiver Mangel vorliegt.
Davon, dass die Beklagten Kenntnis von der unzureichenden Konstruktion hatten, ist nicht auszugehen. Gleichwohl haben sie eingeräumt, dass es in dem fraglichen Bereich des Vorratskellers im September 2002 zu einem Feuchtigkeitseintritt gekommen ist. Auf bekannte Feuchtigkeit in Kellerwänden ist hinzuweisen. Es handelt sich hierbei um einen erheblichen Umstand, der seitens eines Verkäufers zu offenbaren ist.
Soweit die Beklagten dargetan haben, einen entsprechenden Hinweis im Zuge der Kaufvertragsverhandlungen vor Abschluss des Kaufvertrages erteilt zu haben, ist das Gericht nach Vernehmung der Zeugin C davon überzeugt, dass tatsächlich ein entsprechender Hinweis nicht erteilt worden ist.
Die Zeugin hat glaubhaft und nachvollziehbar bekundet, dass ein entsprechender Hinweis nicht erteilt worden ist. Sie hat insoweit ausgeführt, dass sie bei einem entsprechenden Hinweis weitere Nachforschungen bezüglich der Ursachen der Feuchtigkeit angestellt hätte. Dies ist aus Sicht des Gerichtes plausibel. Hinzu kommt, dass dann, wenn tatsächlich ein solcher Hinweis erteilt worden wäre, es nahegelegen hätte, dies in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Der notarielle Kaufvertrag weist darauf hin, dass bezüglich Mängeln, die den Verkäufern bekannt sind und über deren Vorhandensein sie die Käufer hätten aufklären müssen, der Haftungsausschluss nicht eingreift. Da der Kaufvertrag abstrakt auf aufzuklärende Mängel hinweist, hätte es nahe gelegen, dann, wenn tatsächlich über konkrete Mängel aufgeklärt worden wäre, dies auch an der fraglichen Stelle im Kaufvertrag zu vermerken.
Bedenken hinsichtlich der Glaubwürdigkeit der Zeugin bestehen im Ergebnis nicht. Allein der Umstand, dass sie die Ehefrau des Klägers ist und Vertragspartei des Kaufvertrages, rechtfertigt für sich gesehen nicht die Annahme, dass die Zeugin als unglaubwürdig anzusehen ist.
Dass möglicherweise ein Heizlüfter in dem Raum stand während der Besichtigung durch die Kläger, rechtfertigt nicht die Annahme, dass die Kläger etwaige Feuchtigkeit erkannt haben. Auch lässt dieser Umstand keine Rückschlüsse darauf zu, inwieweit seitens der Beklagten aufgeklärt worden ist oder nicht.
Ebenso ist davon auszugehen, dass den Beklagten auch der Feuchtigkeitseintritt in der oberen Außenecke des Heizungskellers und im Bereich des Kellerfensters bekannt war mit der Folge, dass mangels Aufklärung auch insoweit von einer arglistigen Täuschung auszugehen ist; auch hier greift der Gewährleistungsausschluss damit nicht ein.
Die Beklagten haben zwar in Abrede gestellt, von der entsprechenden Feuchtigkeit Kenntnis gehabt zu haben. Der Sachverständige hat insoweit ausgeführt, dass er nicht sagen könne, wann die Feuchtigkeitserscheinungen aufgetreten seien.
Diesbezüglich geht das Gericht nach Vernehmung der Zeugin C allerdings davon aus, dass entsprechend dem Vorbringen des Klägers die Beklagten bei dem Gespräch im Juli 2005 eingeräumt haben, dass früher schon einmal Feuchtigkeit in der fraglichen Ecke im Heizungskeller aufgetreten sei. Nachdem das Gericht davon überzeugt ist, dass die Zeugin hinsichtlich der Feuchtigkeit im Vorratskeller die Wahrheit gesagt hat, besteht kein Anlass, an den Ausführungen der Zeugin bezüglich der Feuchtigkeit im Heizungskeller zu zweifeln.
Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass der Vortrag des Klägers und die Bekundungen der Zeugin nicht von einer übermäßigen Belastungstendenz geprägt sind. So hat der Kläger erklärt, dass seinerzeit zum Kriechkeller, in Bezug auf den er jetzt auch Feuchtigkeit rügt, keine Erklärungen abgegeben worden sind. Auch die Zeugin hat insoweit zum Kriechkeller keine Bekundungen gemacht.
Da sich die Beklagten bezüglich der vorgenannten Feuchtigkeitserscheinungen nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen können, haften sie im Wege des Schadensersatzes für die notwendigen Mängelbeseitigungskosten.
Im Bereich des Vorratskellers ist nach den Ausführungen des Sachverständigen insoweit eine Abdichtung der Bodenplatte erforderlich. Dass möglicherweise zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes eine Abdichtung der Bodenplatte nach den seinerzeit anerkannten Regeln der Technik nicht notwendig war, ist in diesem Zusammenhang ohne Belang. Dies deshalb, weil der Käufer Feuchtigkeitsbildung in einem Vorratskeller nicht zu erwarten braucht. Insoweit ist darauf zu verweisen, dass die Kläger die Nutzung der Räumlichkeiten gegenüber der Nutzung durch die Beklagten nicht verändert haben.
Entscheidend ist hier allein der Umstand, dass tatsächlich Feuchtigkeit aufgetreten ist. Anders läge der Fall, wenn zwar die Bodenabdichtung als solche den heutigen Anforderungen nicht entsprechen würde, gleichwohl aber keine Feuchtigkeit eintreten würde. Um diesen Fall geht es hier indes nicht.
Die Mängelbeseitigungskosten sind auf die Küche und den Flur zu erstrecken. Die Räumlichkeiten Vorratskeller, Küche und Flur sind, weil sie im Ergebnis als Wohnräume anzusehen sind, als Einheit zu betrachten. Wenn an einer Stelle dieser Einheit Feuchtigkeit eintritt, ist die notwendige Mängelbeseitigungsmaßnahme auf die gesamte Einheit zu erstrecken.
Bezüglich Kriechkeller und Heizungskeller kann als Folge des Feuchtigkeitseintritts im Vorratskeller keine Abdichtung der Bodenplatte von innen verlangt werden. Im Hinblick auf die andersartige Nutzung handelt es sich um getrennt zu beurteilende Bereiche. Ihre Einbeziehung in einem Schadensersatzanspruch als Folge der Feuchtigkeit im Vorratskeller würde bei wertender Betrachtung dem Schutzzweck der hier in Frage stehenden Arglisthaftung widersprechen.
Hinsichtlich der vorhandenen Feuchtigkeit im Kriechkeller kommt eine eigenständige Arglisthaftung der Beklagten nicht in Betracht, da nicht ersichtlich und vorgetragen ist, dass die Beklagten um die Feuchtigkeit im Kriechkeller gewusst hätten und als Folge hiervon dem Kläger und seiner Ehefrau zur Aufklärung verpflichtet gewesen wären. Bezüglich des Heizungskellers ist es darüber hinaus schon nicht ersichtlich, dass es wegen unzureichender Bodenabdichtung zu einem Feuchtigkeitseintritt gekommen ist.
Wegen der unzureichenden Bodenabdichtung kommt damit nur ein Schadensersatzanspruch für Küche und Vorratskeller in Betracht. Die entsprechenden Kosten hat der Sachverständige mit 8.390,45 € brutto beziffert.
Bezüglich des Heizungskellers besteht Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der Mängelbeseitigungskosten im Hinblick auf die Außenabdichtung, deren Unzulänglichkeit nach den Ausführungen des Sachverständigen für den Feuchtigkeitseintritt in der Außenecke des Kellers verantwortlich ist. Diese Mängelbeseitigungskosten hat der Sachverständige mit 7.596,13 € brutto beziffert.
Soweit eine Abdichtung der Bodenplatte durchzuführen ist und eine ordnungsgemäße Außenabdichtung vorzunehmen ist, muss sich der Kläger keine Wertverbesserung im Wege der Vorteilsausgleichung entgegenhalten lassen. Dies deshalb, weil er aus seiner Sicht zusammen mit seiner Ehefrau ein Gebäude erworben hat, welches keine Feuchtigkeitsmängel aufweist. Insoweit handelt es sich lediglich um Kosten, die der Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes dienen, bei welchem das verkaufte Objekt dem Kaufpreis gerecht wird.
Die seitens des Sachverständigen bezifferten Mängelbeseitigungskosten übersteigen den bezifferten Antrag des Klägers. Insoweit hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 14.11.2007 klargestellt, dass er vorrangig den Anspruch wegen der Bodenabdichtung geltend macht und nachrangig den Anspruch wegen der Außenabdichtung im Bereich des Heizungskellers.
Da nicht auszuschließen ist, dass die tatsächlichen Mängelbeseitigungskosten höher liegen werden als zur Zeit angenommen, war im Hinblick auf die Mängelbeseitigungskosten für die Bodenabdichtung im Bereich Vorratskeller, Küche und Flur sowie im Hinblick auf die Außenabdichtung des Heizungskellers auch dem Feststellungsantrag stattzugeben.
Auf weitere Feuchtigkeitsbereiche war der Feststellungsantrag nicht zu erstrecken, da es insoweit an einer Einstandspflicht der Beklagten fehlt (siehe oben).
Ergänzend ist darauf zu verweisen, dass auch Feuchtigkeitsschäden im Hinblick auf Kondensatbildung nicht von dem Feststellungsantrag umfasst werden können. Insoweit lässt sich auch nach den Ausführungen des Sachverständigen im Termin vom 14.11.2007 nicht feststellen, dass die Kondensatbildung ihre Ursache in den Feuchtigkeitseintritten im Bereich des Vorratskellers und des Heizungskellers hat.
Vom Grundsatz her handelt es sich nach dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen hier ebenfalls um einen Umstand, der in der Konstruktion des Bauwerkes begründet liegt. Insoweit greift damit der Gewährleistungsausschluss ein. Für eine Arglisthaftung ist in diesem Zusammenhang nichts ersichtlich.
Weiter schulden die Beklagten im Wege des Schadensersatzes dem Kläger Freistellung von den Anwaltskosten, die durch die vorprozessuale Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe entstanden sind.
Insgesamt war damit, wie aus dem Tenor ersichtlich, zu erkennen. Im Rahmen der Kostenentscheidung war zu berücksichtigen, dass der Kläger einen umfassenden Feststellungsantrag gestellt hat, der nach den schriftsätzlichen Ausführungen und den Erklärungen im Termin vom 14.11.2007 auch die Kosten für eine Bodenabdichtung im Bereich des Heizungskellers und des Kriechkellers umfassen würde. Die entsprechenden Bodenabdichtungskosten hat der Sachverständige für den Bereich des Kriechkellers mit 3.000,00 € brutto bewertet und für den Bereich des Heizungskellers mit 1.500,00 € brutto. Auch wenn in Bezug darauf, dass die entsprechenden Positionen lediglich in dem Feststellungsantrag enthalten sind, so dass ein Streitwertansatz von lediglich 2/3 der fraglichen Kosten erfolgt, ist von einem Unterliegen des Klägers im Werte von 3.000,00 € auszugehen.
Hieraus ergibt sich, dass die Klage teilweise abzuweisen war und dem Kläger ein entsprechender Kostenanteil aufzuerlegen war.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.