Klage auf Besitzverschaffung nach Kaufvertrag trotz Verknüpfung mit Werkvertrag
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Besitzverschaffung an Wohnung, Sondernutzungsfläche, Kellerraum und zwei Tiefgaragenstellplätzen aus einem notariellen Kaufvertrag. Das Landgericht gibt der Klage statt: Der Verkäufer ist nach § 433 Abs.1 BGB zur Besitzverschaffung verpflichtet. Vereinbarte Verknüpfungen mit einem Werkvertrag bzw. deren Zahlungsvoraussetzungen sind als AGB-unwirksam und können die Herausgabe nicht verhindern.
Ausgang: Klage auf Besitzverschaffung gegen den Verkäufer gemäß § 433 Abs.1 BGB in vollem Umfang stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Der Anspruch auf Besitzverschaffung folgt aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB und verpflichtet den Verkäufer, den Käufer in den Besitz der Kaufsache zu setzen.
Ein fehlender eigener Besitz des Verkäufers oder ein Umstand, dass Dritte die Sache innehaben, schließt den Anspruch auf Besitzverschaffung nicht aus.
Vorformulierte Vertragsklauseln, die die Übereignung oder Besitzübergabe von der Bezugsfertigkeit oder von Zahlungen an einen Werkunternehmer abhängig machen, können nach AGB-Recht unwirksam sein und sind unbeachtlich.
Ist eine vertragliche Verknüpfung zwischen Kauf- und Werkvertrag rechtsunwirksam, steht dem Verkäufer kein Leistungsverweigerungsrecht wegen der behaupteten Abhängigkeit von Zahlungen an den Werkunternehmer zu.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin den Besitz zu verschaffen, an
1. der im Erdgeschoss rechts des Gebäudes C-str. ##,
E, liegenden Wohnung, die in dem als Anlage K 1 beigefügten Lageplan rot umrandet dargestellt und deren einzelne Zimmer mit der Ziff. 1. bezeichnet sind,
2. der Sondernutzungsfläche, die in dem als Anlage K 2 beige-
fügten Lageplan orange umrandet dargestellt und mit der Ziff. 1. bezeichnet ist,
3. an dem Kellerraum, der in dem als Anlage K 2 beigefügten
Lageplan grün umrandet dargestellt und mit der Ziff. 21 bezeichnet ist,
4. an dem Kfz-Stellplatz in der Tiefgarage, der in dem als Anlage
K 2 beigefügten Lageplan gelb umrandet dargestellt und mit der Ziff. 36 bezeichnet ist,
5. an dem Tiefgaragenstellplatz, der in dem als Anlage K 2 beige-
fügten Lageplan violett umrandet dargestellt und mit der Ziff. 38 bezeichnet ist.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 200.000,00 € vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin schloss mit dem Beklagten einen notariell beurkundeten Kaufvertrag unter dem 24.06.2009 über die im Antrag näher bezeichneten Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, einem Kellerraum und zwei Pkw-Stellplätzen, die ebenfalls im Antrag näher bezeichnet sind. In § 3 Nr. 7 des unter dem 24.06.2009 beurkundeten Kaufvertrages heißt es unter anderem: „Tag der Besitzübergabe ist der Tag der Bezugsfertigkeit.“
In § 6 heißt es: „Der Mitbesitz und die Nutzungen, die Gefahr und die Lasten einschließlich aller Verpflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten gehen auf den Käufer über mit Wirkung vom Tage der Bezugsfertigkeit gem. dem heute abgeschlossenen Werkvertrag.“
Der in § 4 vereinbarte Kaufpreis von 25.000,00 € wurde von der Klägerin unstreitig bezahlt. Nachdem das Bauwerk im Wesentlichen errichtet war, verlangte die Klägerin von dem Beklagten die Auflassung und Zustimmung zu ihrer Eintragung der im Antrag näher aufgeführten Miteigentumsanteile. Der Beklagte verweigerte dies unter Bezugnahme auf die Regelungen des notariellen Kaufvertrages in § 7 und 9, wonach eine Übereignung erst vorzunehmen war, wenn auf den vom Käufer gleichzeitig mit dem Kaufvertrag abgeschlossenen Werkvertrag 98 % gezahlt worden seien. Wegen dieser Regelung und wegen der weiteren Regelungen in dem notariellen Kaufvertrag wird Bezug genommen auf die Ablichtung dieses Vertrages (Anlage K 3 zur Klageschrift im Anlagenhefter).
Durch das rechtskräftige Urteil des Landgerichts Dortmund vom 05.12.2011 wurde der Beklagte antragsgemäß zur Auflassung der im Antrag näher bezeichneten Miteigentumsanteile verurteilt, weil eine Verknüpfung zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Werkvertrag mit einem anderen Werkunternehmer als nichtig und damit unwirksam nach dem Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen anzusehen sei. Nachdem auch das Oberlandesgericht diese Auffassung vertrat, ließ der Beklagte das landgerichtliche Urteil durch Rücknahme der Berufung rechtskräftig werden und die Klägerin wurde in der Folgezeit als Eigentümerin eingetragen.
Wegen der Einzelheiten des landgerichtlichen Urteils und der Hinweise des Oberlandesgerichts wird auf die Ablichtungen der Unterlagen (Anlage K 4 und K 5 zur Klageschrift im Anlagenhefter) verwiesen. Der Aufforderung der Klägerin mit Schreiben vom 06.11.2012, ihr nunmehr auch den Besitz an den Miteigentumsanteilen zu übertragen, kam der Beklagte nicht nach.
Die Klägerin vertritt die Auffassung, dass ihre Ansprüche aus Besitzverschaffung sich aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB und aus § 985 BGB ergeben. Nach Zahlung des Kaufpreises bestehe kein Leistungsverweigerungsrecht mehr. Ansprüche aus dem Werkvertrag seien wegen der unzulässigen Verknüpfung nicht entgegenzuhalten.
Die Klägerin beantragt,
wie erkannt.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte bestreitet, dass die Bezugsfertigkeit gegeben sei. Er behauptet, dass er keinen Besitz an den im Antrag bezeichneten Objekten habe. Er bestreitet auch zur Besitzverschaffung in der Lage zu sein, da die Werkunternehmerin, die L Besitzerin der Objekte sei.
Demgegenüber verweist die Klägerin nochmals darauf, dass eine Verknüpfung des Kaufvertrages mit dem Werkvertrag unwirksam sei. Allein durch die Bebauung des ursprünglichen Grundstücks sei die Baufirma nicht Besitzerin geworden. Der Beklagte habe nicht einmal dargelegt, inwieweit die L den Besitz erhalten hätte. Schließlich behauptet die Klägerin, der Beklagte befinde sich auch im Besitz der Objekte.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten einen Anspruch auf Besitzverschaffung gemäß § 433 Abs. 1 S. 1 BGB auf der Grundlage des geschlossenen notariellen Kaufvertrages.
Nach der vorgenannten Vorschrift ist der Beklagte als Verkäufer verpflichtet, der Klägerin den Besitz zu verschaffen. Dieser Anspruch ergibt sich aus der vorgenannten Vorschrift.
Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass er sich nicht im Besitz der Kaufsache befindet. Dies steht einem Besitzverschaffungsanspruch nicht entgegen. Danach kann offen bleiben, ob die Werkunternehmerin überhaupt Besitz an dem auf dem Grundstück errichteten Objekten hat.
Nach der im Tatbestand zitierten rechtskräftigen Entscheidung des Landgerichts Dortmund, welche durch die Hinweise des Oberlandesgerichts bestätigt wird, kann der Beklagte gegenüber den Ansprüchen aus dem Kaufvertrag, was auch für den Besitzverschaffungsanspruch aus dem Kaufvertrag gilt, nicht einwenden, dass hier nach dem notariellen Kaufvertrag zunächst eine Bezugsfertigkeit der Teileigentume hergestellt werden muss, bzw. ein bestimmter Betrag an den Werkunternehmer gezahlt worden sein muss.
Unter Hinweis auf die vom Oberlandesgericht bestätigte Begründung des Landgerichts handelt es sich bei dem geschlossenen notariellen Vertrag um einen vorformulierten Vertrag auf den die Vorschriften der allgemeinen Geschäftsbedingungen Anwendung finden. Nach den Ausführungen des Oberlandesgerichts und des Landgerichts ist die Verknüpfung des Werkvertrages mit dem Kaufvertrag unwirksam, so dass auch die weiteren Regelungen, die eine Besitzverschaffung von der vorherigen Bezugsfertigkeit bzw. der vorherigen Bezahlung der Werkunternehmerin abhängig machen, aufgrund dieser Unwirksamkeit nicht greifen.
Nach allem ist der Beklagte schon aus dem Gesichtspunkt der Erfüllung des Kaufvertrages verpflichtet, der Klägerin den Besitz an den im Antrag bezeichneten Teileigentumen zu verschaffen, so dass der Klage uneingeschränkt zu entsprechen war.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.