Gewerbemiete: Wertverbesserung nach Umbau unschlüssig; Betriebskostenabrechnung 2012 geschuldet
KI-Zusammenfassung
Die Mieterin verlangte nach Ende eines Gewerbemietverhältnisses einen Ausgleich für behauptete wertsteigernde Umbauten (230.000 EUR) sowie Betriebskostenabrechnungen 2010–2012. Das LG wies den Zahlungsanspruch ab, weil die behauptete Wertverbesserung zum Vertragsende nicht schlüssig anhand eines Wertvergleichs (vor/nach Umbau) dargelegt wurde. Abrechnungsansprüche für 2010/2011 seien durch einen Prozessvergleich erledigt. Die Vermieterin wurde jedoch zur Betriebskostenabrechnung 2012 verurteilt, da dieser Anspruch im Vergleich nicht tituliert und bei Vergleichsschluss noch nicht fällig war.
Ausgang: Klage nur auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung 2012 erfolgreich; Zahlungsanspruch sowie Abrechnungen 2010/2011 abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Schiedsgutachtenabrede zur Bestimmung eines Werts schließt den Rechtsweg zu staatlichen Gerichten nicht aus, solange keine Schiedsvereinbarung i.S.d. § 1029 ZPO vereinbart ist.
Ein Anspruch auf Ausgleich einer Wertverbesserung erfordert schlüssigen Vortrag zur Höhe, regelmäßig durch einen substantiierten Vergleich des Objektwerts zum maßgeblichen Stichtag vor und nach der Maßnahme; die bloße Angabe von Investitionskosten genügt nicht.
Bei Geltendmachung einer Wertsteigerung ist auf den vertraglich maßgeblichen Stichtag (Beendigung des Mietverhältnisses) abzustellen; Angaben zu früheren Zeitpunkten ersetzen die Darlegung zum Stichtag nicht.
Sind in einem Vergleich bestimmte Nebenkostenabrechnungen ausdrücklich als „noch abzurechnen“ bezeichnet, kann im Umkehrschluss anzunehmen sein, dass bereits fällige Abrechnungsansprüche für frühere Jahre von der Erledigungsklausel erfasst sind.
Außergerichtliche Rechtsanwaltskosten sind nur ersatzfähig, wenn dem Grunde nach ein Hauptanspruch besteht bzw. im Übrigen schlüssig dargelegt ist, dass und welche Kosten durch Verzug bezüglich des konkreten Anspruchs entstanden sind.
Zitiert von (1)
1 neutral
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin die Abrechnung über die Betriebskosten des Kalenderjahres 2012 für das Mietobjekt „H-Str., I, - ehemaliges T1 – zu erteilen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Für die Klägerin ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 1000 EUR vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin - Mieterin - nimmt die Beklagte – Vermieterin - nach Beendigung eines zwischen den Parteien ursprünglich bestehenden Mietverhältnisses auf Zahlung einer Ausgleichssumme für eine angeblich in Höhe von 230.000 € durch Umbau-/Anbaumaßnahmen seitens der Klägerin eingetretene Wertverbesserung des Mietobjekts sowie auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2010, 2011 und 2012 in Anspruch.
Die Klägerin vertrieb in dem streitgegenständlichen Mietobjekt zuletzt Fahrzeuge der Marken Ferrari und Maserati. Mit Mietvertrag vom 30.12.1998, wegen dessen Einzelheiten auf Anl. 1 zur Klageschrift verwiesen wird, mietete die Fahrzeug-Werke M GmbH von den Herren H und S L das in der H-Str. (T1) in I belegene Gewerbeobjekt an. Mit am 15./18.11.2005 vereinbartem Nachtrag Nr. 1 zum Mietvertrag vom 30.12.1998 vereinbarten die Herren L mit der durch formwechselnde Umwandlung der Fahrzeug-Werke M GmbH entstandenen Fahrzeug-Werke M AG den Eintritt der Klägerin als neue Mieterin ab dem 1.1.2006 in den Mietvertrag. Die Fahrzeug-Werke M AG machte mit Nachtrag Nr. 2 vom 30.6.2009 von einem vermeintlich zu ihren Gunsten bestehenden Optionsrecht Gebrauch, wonach die Mietzeit nun vom 1.8.2009 bis zum 31.7.2014 laufen sollte. Wegen der Einzelheiten dieses Nachtrags wird auf Anl. 3 zur Klageschrift verwiesen. Mit Vereinbarung zum zweiten Nachtrag vom selben Tage (Anl. 4 zur Klageschrift) vereinbarte die Beklagte als Vermieterin mit der Fahrzeug-Werke M AG, dass eine Entscheidung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses zwischen der Beklagten und der Klägerin bis zum 31.7.2009 getroffen werde und der 2. Nachtrag als aufgehoben gelte, sollte sich gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses entschieden werden. Bei Abschluss des Nachtrags Nr. 1 vom 15./18.11.2004 waren die Herren L noch als Eigentümer des Mietobjekts eingetragen und damit Vermieter. Aufgrund Auflassungen vom 29.12.2006 und 20.3.2007 wurde die seinerzeit noch unter U GmbH & Co. KG firmierende Beklagte am 27.3.2007 als Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks eingetragen. Diese firmierte im Nachgang ausweislich des Handelsregisterauszuges (Anl. 6 zur Klageschrift) in L1 Immobiliengesellschaft mbh & Co. KG um.
Hinsichtlich der vermeintlichen Verlängerung des Mietverhältnisses bestand Uneinigkeit zwischen den Parteien, zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis enden würde. Dieserhalb nahm die Klägerin die Beklagte vor dem hiesigen Landgericht Az. 7 O 384 / 11 auf Feststellung dahin in Anspruch, dass das Mietverhältnis zum 31.3.2012 enden werde. Der Rechtsstreit endete unter dem 16. April 2013 mit Abschluss eines Vergleichs vor dem Oberlandesgericht Hamm - 7 U 75/12 -. Darin einigten sich die Parteien unter anderem auf folgende Regelung:
„1.
Die Klägerin zahlt an die Beklagte über die für den Zeitraum April 2012 bis einschließlich April 2013 zu Händen des Prozessbevollmächtigten der Beklagten geleisteten Zahlungen hinaus einrede-und aufrechnungsfrei weitere 97.690 EUR. Die vorbezeichneten, zu Händen des Prozessbevollmächtigten der Beklagten geleisteten Zahlungen werden nunmehr ohne Vorbehalt freigegeben. Die insgesamt gezahlten und noch zu zahlenden Beträge sind Bruttobeträge, und zwar der Grundmietpreis zuzüglich Mehrwertsteuer sowie die Nebenkostenvorauszahlungen zuzüglich Mehrwertsteuer.
2.
Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis mit Wirkung zum 30.4.2013 beendet ist. Mit vorstehendem Vergleich sind alle Mietzinsansprüche aus dem Mietverhältnis betreffend das Objekt I, H-Str. erledigt. Die Nebenkosten für 2012 und 2013 – bis zum 30.4.2013 – sind noch abzurechnen. Hierbei sind die gezahlten Vorauszahlungen insgesamt zu berücksichtigen.“
§ 9 Abs. 2 des ursprünglichen Mietvertrages lautete:
„ 2.) Alle Investitionen in das Gebäude, die der Mieter tätigt, werden, sofern sie wertverbessernd sind, nach Beendigung des Mietvertrages vom Vermieter ausgeglichen. Der maßgebliche Wert wird durch einen von der zuständigen Industrie-u. Handelskammer zu bestellenden öffentlich vereidigten Sachverständigen bindend bestimmt. (…)… Für bauliche Veränderungen bedarf es der Zustimmung des Vermieters, die nur aus zwingenden Gründen versagt werden kann.“
Gegenstand des Nachtrags Nr. 1 zum Mietvertrag vom 30.12.1998 war unter anderem eine Ergänzung des § 14 des Ursprungsmietvertrages. Dieser wurde unter anderem wie folgt ergänzt: „Der Vermieter gestattet dem Mieter bauliche Veränderungen am T2 vorzunehmen. Sämtliche hierfür anfallenden Kosten trägt der Mieter.“ Weiter wurde darin vereinbart, dass alle sonstigen Bestimmungen des Vertrages bleiben unverändert bleiben sollten.
Anfang des Jahres 2006 ließ die Klägerin entsprechend der erteilten Zustimmung an dem von ihr gemieteten Objekt diverse Baumaßnahmen vornehmen, unter anderem den Abriss des bis dahin vorhandenen T2. Nach Abriss des T2 errichtete die Klägerin einen neuen Ausstellungspavillon und stellte eine Anbindung an den bereits vorhandenen Schauraum her. Wegen der weiteren im einzelnen behaupteten Maßnahmen wird auf die Auflistung Bl. 6 der Akten verwiesen. Im Herbst 2010 gab die Klägerin ihren Standort an dem streitgegenständlichen Objekt auf.
Im Hinblick auf die in § 9 Abs. 2 des Ursprungsmietvertrages enthaltene Regelung ersuchte die Klägerin die Industrie-und Handelskammer zu Dortmund um Benennung eines Sachverständigen zur Ermittlung der Wertsteigerung, die das Mietobjekt durch die Errichtung des neuen Ausstellungspavillons erfahren habe. Dem unter dem 19.3.2012 erteilten Gutachtervorschlag der IHK übermittelte die Klägerin der Beklagten mit Schreiben vom 20.3.2012 (Anl. 12 zur Klageschrift) mit der Bitte um Mitteilung, ob auch die Beklagte mit der Beauftragung dieses Sachverständigen einverstanden sei. Mit Schreiben vom 26.3.2012 (Anl. 13 zur Klageschrift) lehnte die Beklagte die Beauftragung des Gutachters unter Hinweis darauf, dass das Mietverhältnis aus ihrer Sicht erst zum 30.6.2015 ende ab und teilte des Weiteren mit, dass eine Begutachtung zum derzeitigen Zeitpunkt nicht angezeigt sei. Mit Schreiben vom 21.5.2013 forderte die Klägerin die Beklagte unter Beifügung der von dem Zeugen T erstellten Ertrags-und Sachwertermittlung sowie Verkehrswertermittlung unter Fristsetzung bis zum 10.6.2013 auf mitzuteilen, ob sie nunmehr die zuständige IHK mit der Benennung eines Gutachters zwecks Bewertung der Wertverbesserung anschreiben solle. Dies lehnte die Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 22.5.2013 ab (Anl. 18 zur Klageschrift). Auch eine weitere mit Schreiben vom 31.7.2013 zum 12.8.2013 gesetzte Frist verstrich fruchtlos. Vielmehr lehnte die Beklagte mit Schreiben vom 12.8.2013 (Anl. 20 zur Klageschrift) erneut den klägerischen Vorschlag zur Ermittlung einer behaupteten Wertsteigerung ab.
Hinsichtlich der zwischen den Parteien strittigen Betriebskosten forderte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 7.5.2013 unter Fristsetzung zum 10.6.2013 vergeblich auf, die Betriebskostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2010 und 2011 zu erteilen. Auch für das Jahr 2012 erteilte die Beklagte keine Betriebskostenabrechnung.
Die Klägerin berühmt sich unter Verweis auf § 9 Abs. 2 des Ursprungsmietvertrages eines Wertverbesserung Anspruchs im Hinblick auf die von ihr getätigten Investitionen, insbesondere im Hinblick auf den von ihr errichteten Ausstellungspavillon. Sie behauptet, der ursprünglich vorhandene T2 sei völlig unbrauchbar gewesen. Der Paternoster für die Fahrzeuge habe sich nicht mehr bedienen lassen.
Der T2 sei von der Beklagten auch lediglich geleast gewesen. Die Klägerin habe sich über obligatorisch bereit erklärt, neben dem Mietzins die sich auf mehrere 1000 EUR belaufen der Leasingrate zu tragen. Für die Beklagte sei der T2 völlig wertlos gewesen, weil sie selbst keine T3fahrzeuge verkaufe. Der T2 sei ausschließlich für das damalige Modell des T3 Zweisitzers T3 geeignet gewesen.
Die Klägerin behauptet, sie habe eine Vergrößerung der Schauraumfläche von 240 m² auf 390 m² herbeigeführt. Den Sach-und Ertragswert und Verkehrswert des von ihr errichteten Ausstellungspavillons beziffert sie unter Berufung auf die Aufstellungen zur Sach-und Ertragswertermittlung des Architekten T (Anl. 8 und 9 zur Klageschrift) mit 230.000 EUR.
Im Weiteren behauptet die Klägerin hierzu, die Errichtung des neuen Ausstellungspavillons, die Herstellung eines Durchgangs zum bauseits vorhandenen Schauraum, dessen Ausstattung mit hochwertigen Feinsteinzeugfliesen des Herstellers „Graniti Fiandre“, die Verlegung von Fliesen des Herstellers „Graniti Fiandre“ mit der Rutschfestigkeitsklasse R 11 im Werkstattbereich, die Montage der Paneele zur Aufnahme von Werbeelementen am Bestandsgebäude im oberen Bereich des vorgehängten Sonnenschutzes, die Neuerrichtung des Vordaches im Bereich des Eingangs zum Durchgang sowie die aus gestalterischen Gründen erfolgte Beplankung des neuen Vordaches und der seitlichen Abschlusswand mit Blechen habe zu einer Wertsteigerung in Höhe von mindestens 230.000 EUR geführt.
Auf gerichtlichen Hinweis trägt die Klägerin vor, der Wert des Mietobjekts T2 sei nach Abriss der T2 durch Errichtung des Ausstellungspavillons jedenfalls um 230.000 € gesteigert worden.
Der Anspruch sei auch nicht verjährt. Die Klage sei rechtzeitig erhoben worden. Darüber hinaus sei die Verjährung durch zwischenzeitliche Verhandlungen über den Anspruch gehemmt gewesen.
Ein Anspruch auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2010-2012 bestehe noch, da die Betriebskostenabrechnungen unstreitig bislang nicht erteilt worden seien. Der Anspruch sei auch nicht durch den Vergleich vom 16.4.2013 erledigt.
Letztlich begehrt die Klägerin Erstattung der ihr außergerichtlich für die Geltendmachung der streitgegenständlichen Ansprüche nach einem Streitwert von 233.731,84 EUR angeblich entstandenen und bereits gezahlten Anwaltskosten netto.
Die Klägerin beantragt,
1.
die Beklagte zu verurteilen, an sie 230.000 EUR nebst
Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen
Basiszinssatz seit dem 13.8.2013 zuzüglich
außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren von netto
3098 EUR zu zahlen.
2.
der Klägerin Abrechnung über die Betriebskosten der
Kalenderjahre 2010 und 2011für das Mietobjekt
„H-Str.“ in I
- hemaliges B1 T1 – zu erteilen.
Darüber hinaus beantragt die Klägerin zumindest konkludent,
die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin eine
Abrechnung über die Betriebskosten des
Kalenderjahres 2012 für das vorgenannte Mietobjekt
zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie bestreitet den geltend gemachten Wertverbesserungsanspruch dem Grund und der Höhe nach. Die Beklagte ist der Auffassung, ein Anspruch aus § 9 Abs. 2 des Mietvertrages scheitere bereits daran, dass das dort aufgeführte Gutachten nicht vorliege. Die Klägerin könne nicht unmittelbar auf Zahlung klagen.
§ 9 des Mietvertrages sei außerdem nicht einschlägig. § 9 des Mietvertrages betreffe Investitionen in das Gebäude. Vorliegend sei aber ein Gebäudeteil abgerissen und ein neuer Anbau errichtet worden. Darüber hinaus sei ein etwaiger Ausgleich gemäß § 9 Abs. 2 des Mietvertrages nach Beendigung des Mietvertrages vorzunehmen. Daraus folge, dass hier auf den 30. April 2013 abzustellen sei. Schon deshalb genügten die als Anl. 8 und 9 zur Akte gereichten tabellarischen Aufstellungen aus 2010 nicht zur Darstellung eines entsprechenden Wertverbesserungsanspruchs.
Die Beklagte bestreitet die behauptete Unbrauchbarkeit des T2. Es habe auch keine technischen Beanstandungen gegeben. Ein angeblicher Defekt am Paternoster sei jedenfalls reparabel gewesen. Der im Jahr 2000 errichtete T2 habe 393.961,04 € brutto gekostet.
Zur Höhe der Wertverbesserung könne die Klägerin nicht allein auf die von ihr für die Errichtung des neuen Ausstellungspavillons aufgewandten Kosten verweisen. Vielmehr sei ein Abgleich zwischen dem Wert des ursprünglichen Mietobjekts einschließlich des T2 und dem jetzigen Wert des Mietobjekts einschließlich des Ausstellungspavillons vorzunehmen. Ein höherer Mietzins sei durch die behaupteten Veränderungen nicht zu erzielen.
Die behauptete Rutschfestigkeit Klasse der Fliesen werden mit Nichtwissen bestritten. Zudem sei zu berücksichtigen, dass der gesamte Bereich auch zuvor gefliest gewesen sei. Ein Mehrwert liege hier nicht vor.
Im Übrigen ergebe sich aus der Ergänzung des § 14 des Mietvertrages, dass die Klägerin sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Umbau des T2 zu tragen habe.
Anderweitige Wertverbesserungen an den übrigen Gebäudeteilen, die einen Wertverbesserungsanspruch auslösen könnten, kämen nicht in Betracht. Die Klägerin habe sämtliche Hebebühnen und andere Gegenstände bei Auszug entfernt.
Im Übrigen erhebt die Beklagte die Einrede der Verjährung.
Ein Anspruch auf Abrechnung der Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 bestehe angesichts des am 16.4.2013 abgeschlossenen Vergleichs nicht.
Die geltend gemachten Anwaltskosten sei nicht erstattungsfähig. Es fehle an der Darlegung, wann eine Beauftragung erfolgt sei. So ergebe sich aus dem Klägervorbringen, dass die Beauftragung der Prozessbevollmächtigten dauerhaft, also noch vor einem behaupteten Verzug gegeben gewesen sei. Der Gebührenansatz sei übersetzt. Die Beklagte bestreitet zudem, dass die Klägerin die Kosten bereits gezahlt hat.
Wegen des weitergehenden Parteivorbringens wird auf den Akteninhalt, insbesondere den Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze verwiesen.
Die Akten Landgericht Dortmund 7O 384 / 11 waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist zulässig, jedoch nur zu einem geringen Teil begründet. Die Klägerin kann von der Beklagten die Erteilung der Betriebskostenabrechnung für 2012 verlangen. Dagegen besteht weder der geltend gemachte Zahlungsanspruch noch ein Anspruch auf Abrechnung für die Jahre 2010 und 2011.
1.
Ein Anspruch auf Ausgleich der angeblich eingetretenen Wertverbesserung des Mietobjekts besteht nicht.
Allerdings macht die Beklagte zu Unrecht geltend, dass ein Zahlungsanspruch von vornherein an der Nichteinholung des vertraglich vorgesehenen Schiedsgutachtens scheitere. Etwas anderes gelte nur dann, wenn die Parteien eine Schiedsvereinbarung im Sinne des § 1029 ZPO getroffen hätten. Eine solche liegt vor, wenn die Parteien alle oder einzelne Streitigkeiten, die zwischen ihnen in Bezug auf ein bestimmtes Rechtsverhältnis vertraglicher oder nicht vertraglicher Art entstanden sind oder künftig entstehen, der Entscheidung durch ein Schiedsgericht unterwerfen, § 1029 I ZPO. Das Vorliegen einer Schiedsvereinbarung in diesem Sinne stünde bereits der Zulässigkeit der Klage entgegen (vgl. Zöller-Geimer, 29. Aufl., § 1029 ZPO Rn. 6). § 9 Abs. 2 des Mietvertrages enthält eine solche Vereinbarung indes nicht. Die dort getroffene Regelung stellt vielmehr eine Schiedsgutachtenvereinbarung dar. Von einer solchen ist auszugehen, wenn – wie auch hier – der Gutachter lediglich über das Vorliegen bzw. Fehlen behaupteter Tatsachen befinden soll (Zöller-Geimer, a.a.O. Rn. 3). Eine Schiedsgutachtenvereinbarung in diesem Sinne schließt nicht von vornherein den Rechtsweg zu den staatlichen Gerichten aus (Zöller-Geimer, a.a.O., Rn. 6). Letztlich bedarf diese Frage aber keiner abschließenden Entscheidung, da ein Zahlungsanspruch im Ergebnis jedenfalls nicht gegeben ist.
Dabei kann auch offen bleiben, ob sich aus den vertraglichen Regelungen dem Grunde nach ein Ausgleichsanspruch ergäbe. Die Klägerin hat nämlich trotz gerichtlichen Hinweises bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung den geltend gemachten Wertverbesserungsanspruch der Höhe nach nicht schlüssig dargetan.
Hierzu hätte es – worauf sowohl das Gericht als auch die Beklagte hingewiesen hat er – einer substantiierten vergleichenden Darlegung des fiktiven Wertes der Immobilie einschließlich des abgerissenen T2 zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses einerseits und des angeblichen Wertes zum Ende des Mietverhältnisses nach Abriss des T2 und Errichtung des neuen Anbaus andererseits sowie der weiteren behaupteten Verbesserungsmaßnahmen bedurft. Hierzu hat die Klägerin nicht ansatzweise substantiiert vorgetragen. Es fehlt vielmehr an schlüssigem, insbesondere widerspruchsfreien Vortrag der Klägerin hierzu. Diese hat pauschal unter Hinweis auf die ausschließlich auf den neu errichteten anbaubezogenen Aufstellungen des Zeugen T (Anl. 8 und 9 zur Klageschrift) eine Wertsteigerung i.H.v. 230.000 EUR behauptet. Im weiteren Verlauf des Rechtsstreits hat sie wiederum ohne nähere Darlegung der konkret durchgeführten Verbesserungen und ohne differenzierte Angaben zu den von ihr für die einzelnen behaupteten Maßnahmen aufgewandten Kosten behauptet, die Wertverbesserung an dem vorhandenen, nicht abgerissenen Altbestand und die Neuerrichtung des Ausstellungspavillons habe eine Wertverbesserung von mindestens 230.000 EUR herbeigeführt. In Reaktion auf den gerichtlichen Hinweis hat die Klägerin sodann pauschal behauptet, da der T2 wertlos und für die Beklagte nicht mehr von Interesse gewesen sei, habe das Mietobjekt verglichen mit seinem Wert einschließlich des T2 durch Abriss desselben und Errichtung des neuen Anbaus eine Wertsteigerung von 230.000 EUR erfahren. Dieses Vorbringen genügt zur schlüssigen Darlegung der behaupteten Wertverbesserung nicht. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Wertverbesserung sich mal aufgrund des Neubaus allein, mal unter Hinzunahme der am Altbestand vorgenommenen Umbauten ergeben soll. Darüber hinaus ist allgemein bekannt, dass Investitionen in ein Grundstück oder ein Gebäude nicht automatisch zu einer Wertsteigerung in Höhe der Investitionskosten führen. Vielmehr stellen getätigte Investitionen nur einen Aspekt einer im Rahmen einer Grundstücksbewertung anzustellenden Gesamtbetrachtung aller maßgeblichen Umstände wie etwa der Lage, der Verkehrsanbindung und Ähnliches dar. Insoweit ist auch der Verweis auf die Anlagen acht und neun zur Klageschrift nicht ausreichend, da der Zeuge T erkennbar nur die reinen Investitionskosten in Ansatz gebracht hat.
Letztlich fehlt auch jeglicher substantiierter Sachvortrag der Klägerin zur angeblichen Wertverbesserung bezogen auf den maßgeblichen Stichtag 30.4.2013.
Nach alledem war die Klage hinsichtlich des geltend gemachten Zahlungsanspruchs mangels schlüssiger Darlegung zur Anspruchshöhe abzuweisen.
Vor diesem Hintergrund bedarf auch die Frage der Verjährung nicht der Entscheidung, wobei ergänzend anzumerken ist, dass die Klage vorliegend demnächst im Sinne des § 167 ZPO zugestellt worden sein dürfte, so dass die Zustellung auf den Zeitpunkt der Anhängigmachung zurückwirkt, mithin die Klage in unverjährter Zeit erhoben worden sein dürfte.
2.
Ein Anspruch auf Abrechnung der Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 besteht ebenfalls nicht. Das Gericht folgt der beklagtenseits vorgetragenen Auslegung, wonach mit Abschluss des Vergleichs am 16.4.2013 diese Ansprüche mit erledigt worden sind. Insoweit ist im Umkehrschluss dazu, dass im Vergleich ausdrücklich aufgeführt ist, dass die Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2012 und 2013 noch zu erstellen ist und in Ansehung der zuvor aufgenommenen Erledigungsklausel davon auszugehen, dass die zum Zeitpunkt des Vergleichsabschlusses bereits fälligen Ansprüche auf Abrechnung für die Jahre 2010 und 2011 miterledigt sein sollten.
3.
Demgegenüber steht der Klägerin der geltend gemachte Anspruch auf Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2012 zu. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage liegt vor. Die Klägerin macht insoweit zutreffend geltend, dass eine Titulierung ihres Abrechnungsanspruchs nicht bereits mit dem Vergleich vom 16.4.2013 erfolgt ist. Dem steht nämlich entgegen, dass der Abrechnungsanspruch für das Jahr 2012 zum Zeitpunkt des Vergleichsanspruchs grundsätzlich noch nicht fällig war und auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass die Parteien die Fälligkeit einvernehmlich vorverlegen wollten. Insoweit fehlt es an der Festlegung eines bestimmten Fälligkeitszeitpunktes. Zweifelhaft ist auch, ob der Beklagten die Erteilung der Abrechnung für das Jahr 2012 im April 2013 bereits möglich gewesen wäre, insbesondere ob ihr alle hierfür notwendigen Belege bereits zur Verfügung standen.
Dementsprechend war die Beklagte zur Erteilung der Abrechnung zu verurteilen, da sie trotz unstreitig zwischenzeitlich eingetretener Fälligkeit eine solche nicht erteilt hat.
II.
Mangels Zahlungsanspruchs in der Hauptsache stehen der Klägerin auch die geltend gemachten Verzugszinsen hieraus nicht zu. Ebenso wenig kann die Klägerin die geltend gemachten Anwaltskosten von der Beklagten verlangen. Soweit der Anspruch in der Hauptsache nicht besteht, stehen der Klägerin denknotwendig auch die hierfür geltend gemachten Anwaltskosten nicht zu. Soweit die Klägerin in der Hauptsache obsiegt, scheitert der Anspruch auf Erstattung an außergerichtlichen Anwaltskosten daran, dass die Klägerin nicht substantiiert dargelegt hat, dass und welche Kosten im Zusammenhang mit der bislang nicht erteilten Betriebskostenabrechnung für 2012 verzugsbedingt entstanden sein sollen.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 II Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ § 709 S. 1, 2 ZPO.