Immobilienfinanzierung: Keine Aufklärungspflichten der Bank über Anlagerisiken
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte aus c.i.c. Freistellung vom Realkredit, Schadensersatz und Feststellung weiterer Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Rückübertragung einer Eigentumswohnung. Sie stützte sich auf behauptete Falschberatung des Vermittlers zu Miete, Steuerersparnis, Risikolosigkeit und Finanzierung. Das LG wies die Klage ab, weil der Bank Vermittleraussagen zum Anlageobjekt nicht zuzurechnen seien und die Finanzierungsmodalitäten aus den unterschriebenen Darlehensunterlagen zutreffend hervorgingen. Besondere Umstände, die ausnahmsweise bankseitige Aufklärungspflichten über Anlagerisiken begründen, lagen nicht vor; zudem greife § 9 VerbrKrG wegen Realkredits nicht ein.
Ausgang: Schadensersatz- und Freistellungsansprüche aus c.i.c. gegen die finanzierende Bank vollständig abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Der Kreditgeber haftet aus Verschulden bei Vertragsschluss für Angaben eines Vermittlers nur, soweit diese Angaben dem Pflichtenkreis des Kreditverhältnisses zuzuordnen sind.
Angaben eines Vermittlers zu Mieterträgen, Steuerersparnissen sowie Wert und Veräußerbarkeit des Anlageobjekts betreffen regelmäßig den Erwerb des Objekts und sind dem Kreditgeber ohne besondere Umstände nicht zuzurechnen.
Enthalten Darlehensvertrag und weitere vom Darlehensnehmer unterzeichnete Unterlagen zutreffende und hinreichend klare Angaben zu Zins-, Spar- und Tilgungsmodalitäten (einschließlich fehlender Tilgung bis zur Zuteilung), besteht grundsätzlich keine weitergehende Aufklärungspflicht des Kreditgebers hierzu.
Eine kreditgebende Bank ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über Risiken der beabsichtigten Vermögensanlage aufzuklären; Aufklärungspflichten entstehen nur bei besonderen Umständen wie projektbezogenem Hinausgehen über die Kreditgeberrolle, Interessenkonflikten, Schaffung besonderer Gefährdungen oder konkretem Wissensvorsprung über spezielle Risiken.
Ein Einwendungsdurchgriff nach § 9 Abs. 3 VerbrKrG ist bei einem zu banküblichen Bedingungen gewährten und grundpfandrechtlich gesicherten Realkredit gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ausgeschlossen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin nach einem Streitwert von 494.438,60 DM.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom 02.11.0000 boten die Klägerin und ihr Ehemann der H1 AG (im Folgenden H1) den·Kauf der im Wohnungsgrundbuch von B Bd. 000, Blatt 00000 eingetragenen Eigentumswohnung Nr. 0 und des Stellplatzes Nr. 00 des Aufteilungsplans zu einem Kaufpreis von 337.570,00 DM an. Dieses Angebot nahm
H1, vertreten durch C1 mit notariell beurkundeter Erklärung vom 14.Il.0000 an.
Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen die Klägerin und ihr Ehemann im Oktober/November 0000 mit der L1 AG zwei Bausparverträge mit Bausparsummen von 195.000,00 DM und 196.000,00 DM und, insoweit handelte die L1 AG im Namen und für Rechnung der Beklagten, einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen in Höhe von 391.000,00 DM und
einer Zinsfestschreibungszeit von fünf Jahren. In der von der Klägerin und- ihrem Ehemann unterschriebenen Vertragsurkunde heißt es unter anderem wie folgt:
"Die monatliche Zinsrate beträgt 2.851,04 DM.
Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis zur Zu teilung des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt. Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten Bausparverträge erfolgen.
Die monatliche Sparrate beträgt:
1. - 3. Jahr 294,00 DM,
4. - 6. Jahr 411,60 DM,
7. - 9. Jahr 568,40 DM,
ab dem 10. Jahr 725,20 DM.
Gesichert wurde das Darlehen durch Eintragung einer Grundschuld in Höhe von 391.000,00 DM zu Gunsten der L1 AG sowie durch die Guthaben aus den vorzufinanzierenden Bausparverträgen. Zudem mussten die Klägerin und ihr Ehemann der Mieteinnahmegemeinschaft (im Folgenden Mietpool) beitreten.
Sämtliche Verträge wurden durch den Zeugen D1 angebahnt. Er führte die Vertragsverhandlungen mit der Klägerin und ihrem Ehemann. Einen persönlichen Kontakt zwischen der Klägerin und ihrem Ehemann einer seits und der Beklagten bzw. der L1 andererseits gab es nicht. Der Inhalt der Vertragsver handlungen ist streitig.
Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin Freistellung von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag, Schadensersatz sowie Feststellung der weiteren Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung. Sie und ihr Ehemann zahlten seit Dezember 1995 an die Beklagte monatlich 2.851,04 DM und seit April 1999 an den Mietpool monatlich 126,24 DM. Von dem Mietpool erhielten sie monatlich 989,00 DM und seit April 1999 738,03 DM. Wegen der weiteren Einzelheiten der- Schadensberechnung wird auf Bl. 21 d.A. verwiesen. Am 18.10.1999 trat der Ehemann der Klägerin seine Rückabwicklungsansprüche an die Klägerin ab.
Die Klägerin behauptet, der Zeuge D1 habe während der Vertragsverhandlungen folgendes erklärt:
1. Die Klägerin und ihr Ehemann hätten zwei Bausparverträge ansparen müssen. Nach 10 Jahren wären die Zahlungsverpflichtungen der Klägerin und ihres Ehemannes erledigt, weil sich die garantierten. Mietsteigerungen in der Finanzierung positiv auswirken würden.
2. Die Mieteinnahmen von monatlich mindestens 989,00 DM seien garantiert.
3. Der Erwerb der Wohnung lasse sich mit einem geringen Eigenanteil realisieren.
4. Der Erwerb der Eigentumswohnung sei daher völlig risikolos.
5. Der Wert der Immobilie, bei der es sich unstreitig um einen Neubau handelte, steige und sie könne nach einigen Jahren mit Gewinn weiterveräußert werden. Die Veräußerung der Immobilie sei problemlos möglich. Tatsächlich belaufe sich der Wiederverkaufswert auf höchstens 237.360,00 DM.
6. Es handele sich um ein Steuersparmodell. Die Klägerin und ihr Ehemann könnten 1 Jahr nach Vertragsschluss mit einer Steuerersparnis in Höhe von 10.000,00 DM rechnen.
Verschwiegen habe der Vermittler,
7. dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge keine Til gung erfolge,
8. dass Ausfallrisiken/ Nachzahlungspflichten des Miet pools infolge Unterdeckung oder Instandhaltungsauf wand bestünden,
9. dass die Bausparraten erheblich ansteigen würden,
10. dass die Zuteilung nach Ablauf der Zinsbindungs frist nicht sicher sei,
11. die Art und das Ausmaß des Finanzierungsmodells und der streitigen versteckten Innenprovisionen.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen,
a) an die Klägerin 83.438;60 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
b) die Klägerin von allen Verbindlichkeiten aus dem Darlehen mit der Beklagten zur (K-Nr.) freizustellen, das mit Wirkung zum 01.01.1999 von der Beklagten an die L1 abgetreten wurde,
c) das an die Beklagte zur Sicherheit abgetretene Bausparguthaben bei der L1 mit der (B01) an die Klägerin zurück abzutreten, Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämt licher Erklärungen, die zur übertragung des im Wohnungsgrundbuch von B, Blatt 00000 eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einem 63,03/10.000 Miteigentumsanteil nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr.0 bezeichneten Wohnung mit sämtlichen ·im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen Belastungen und Beschränkungen auf die Beklagte erforderlich sind,
2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche über den Monat Juli 1999 hinausgehenden, noch künftig ent stehenden Schäden zu ersetzen, die im Zu sammenhang stehen mit dem Kauf dem Kauf der Eigentumswohnung, eingetragen im Woh nungsgrundbuch von B, Blatt 00000, bestehend aus einem 63,03/10.000 Mit eigentumsanteil nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr.0 bezeichneten Wohnung.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, der Klägerin und ihrem Ehemann sei empfohlen worden, sich die Immobilie anzusehen. Die Risikohinweise ·Anlage B 3 seien besprochen worden und der Klägerin und- ihrem Ehemann eine Fotokopie übergeben worden. Ihnen sei erklärt worden, dass der Zinsaufwand 2.851,00 DM monatlich betrage und die Ansparleistung ansteige, so wie es in der Anlage B 4 dargestellt sei. Die Finanzierungsdauer sei mit 27 - 30 Jahren angegeben worden. Eine exaktere Vorhersage sei nicht möglich-.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Anspruchsgrundlage ist allein ein Verschulden bei Vertragsschluss (im Folgenden c.i.c.). Eine Haftung nach den Grundsätzen der c.i.c. setzt zunächst eine Ver letzung von Sorgfaltspflichten voraus. Dabei ist zu unterscheiden zwischen objektiv unrichtigen Angaben (unten a) und unterlassenen Hinweisen (unten b).
Macht ein Vertragspartner oder eine Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient, konkrete Angaben, die über allgemeine und re klamehafte Anpreisungen hinausgehen und die für den Vertragsschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, dann müssen diese Angaben richtig sein. Andernfalls verletzt er Sorgfalts- und Aufklärungspflichten (BGH NJW 1998, 302, NJW 1991, 2556). Für die Erklärungen der Vermittler muss die Beklagte nach § 278 BGB aber nur einstehen, wenn die Falschangaben zu ihrem Pflichtenkreis gehören (von 'Heymann in NJW 1999, 1578 ff. (1584), OLG Köln WM 1999, 1817, OLG Stuttgart WM 1999, · 844, OLG Zweibrücken WM 1999, 2022). Aus der von ihr übernommenen Rolle als Kreditgeber ergeben sich für die Beklagte nur Pflichten aus dem Kreditverhältnis, nicht jedoch hinsichtlich des Anlageobjekts, sofern nicht die unter b) genannten Voraussetzungen vorliegen, 
was vorliegend nicht der Fall ist. Dahinstehen können daher die behaupteten Falschangaben zur Höhe und Garantie der Mieteinnahmen, zur Steuerersparnis und zum Wert. und Zustand der Immobilie. Die entsprechenden Erklärun gen zielen auf den Abschluss des Wohnungskaufvertrages. Sie werden nicht vom Willen und Pflichtenkreis der Beklagten erfasst und können· ihr deshalb nicht zugerechnet werden (BGH WM 1992, 602, vori Heymann a.a.O., OLG Köln, Stuttgart, Zweibrücken jeweils a.a.O.).
Dass der Zeuge D1 konkrete Falschangaben, die zum Pflichtenkreis der Beklagten, mithin zum Kreditverhältnis, gehören, gemacht hat, hat die Klägerin nicht dargelegt. Die Modalitäten der Finanzierung ergeben sich ausdrücklich aus dem Darlehensvertrag und dem Besuchsbericht Anlage B 4. Beide Urkunden haben die Klägerin und ihr Ehemann unterschrieben. Die darin enthaltenen Angaben zur Vorfinanzierungssumme, zu den Bausparsummen, zur Zinsfestschreibungszeit, zum Zinssatz, zur Zinsrate und·zu den Sparraten einschließlich Anstieg derselben sind zutreffend. Zudem heißt es in dem Darle hensvertrag u.a., dass die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibungszeit der Vorausdarlehenssumme entspricht, da bis zur Zuteilung des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt. Daraus ergibt sich auch für einen geschäftsunerfahrenen Kreditnehmer, dass das Vorausdar lehen bis zur Zuteilung der·Bausparverträgen nicht ge tilgt wird. Eine weitergehende Aufklärung (worüber?) war unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt geschuldet. Dass der Vermittler D1 Angaben zum Kreditverhältnis gemacht hat, die von den Angaben im Darlehensvertrag und in dem Besuchsbericht Anlage B 1 abweichen, hat die Klägerin nicht dargelegt. Ihr obliegt die Darlegungs und Beweislast (Palandt, § 282, Rn. 11).
b)
Das Verschweigen von Tatsachen begründet dagegen nur eine Haftung, wenn der andere Teil -hier die Klägerin nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte redlicherweise Aufklärung erwarten durften (Palandt § 276, 78).
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist eine kre ditgebende Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm beabsich tigten Verwendung des Darlehens aufzuklären (BGH NJW-RR 1992, 879, Hamm WM 1998, 1230, von Heymann in Ass mann/Schütze Handbuch des Kapitalanlagerechts, § 6 Rdn. 122, 130 ff.). Der Kreditnehmer trägt das wirt schaftliche Risiko der Vermögensanlage und die Bank das Risiko für die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers.
Deshalb ist auch der von der Beklagten kalkulierte Beleihungswert ohne Bedeutung. Nur unter besonderen Umständen können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten der Bank ergeben. Das kann etwa der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzu tretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder·wenn sie in Bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehens nehmer hat (BGH NJW-RR 1992, 879'). Diese speziellen Voraussetzungen für eine Aufklärungspflicht liegen entgegen der Ansicht der Klägerin nicht vor.
Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Wert der Eigentumswohnung, die Höhe der Beleihung und die Zah lung von "Innenprovisionen". Bei steuersparenden Bau herren- oder Erwerbermodellen hat sich der Anleger selbst -ggf. unter Hinzuziehung eines Fachberaters darüber zu unterrichten, ob die aufzuwendenden Gesamt kosten. in angemessenem Verhältnis zum Wert der zu er werbenden Immobilie stehen (BGH NJW-RR 1992, 879, ·WM 19.9 7, 1426). Etwas Anderes kann allenfalls dann gelten, wenn die Bank weiß,· dass dem Objekt Mängel anhaften, die der Anleger nicht kennt (von Heymann, Rdn. 157 ff.). Davon kann hier keine Rede sein. Schwerwiegende Baumängel und/oder einen unerwartet geringen Mietertrag behaupten die Klägerin nicht.
Über ihre Rolle als Kreditgeberin ist die Beklagte nicht hinausgegangen. Dies ist nur dann anzunehmen, wenn die Bank nach außen erkennbar Funktionen des Ver käufers übernimmt, indem sie etwa die Käufer wirbt, sich aktiv in die Veräußerung einschaltet oder ihr die gesamte Ausgestaltung des Dreiecksverhältnisses zuzu rechnen ist und gleichsam als Partei des finanzierenden Geschäfts erscheint und so einen zusätzlichen Vertrau enstatbestand schafft (BGH NJW-RR 1992, 879, NJW 1988, 1583, von Heymann Rdn. 150 ff.). Dies war vorliegend nicht der Fall. Allein mit der Übernahme der Zwischenfinanzierung der Verkäufe aller Wohnungen der H1 und der Unternehmenstöchter der M1 GmbH ist sie nicht über die bankübliche Finanzierung hinaus gegangen. Nach außen ist sie nicht in Erscheinung getreten.
Konkrete Tatsachen, aus denen sich eine Interessen kollision der Beklagten (vgl. dazu von Heymann
Rdn. 166) oder eine besondere Gefährdung der Kredit nehmer (vgl. dazu von Heymann Rdn. 155) ergeben konnte, sind weder dargelegt noch ersichtlich.
Eine Verpflichtung, die Vermögensverhältnisse des Dar lehensnehmers zu erforschen und bei dem Vertragsab schluss zu berücksichtigen, trifft den Darlehensgeber grundsätzlich nicht gegenüber dem Darlehensnehmer (BGH NJW-RR 1988, 1512). Allein die Beklagte trägt nämlich das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers.
Dahinstehen kann schließlich, ob der Kaufvertrag nach § 138 BGB sittenwidrig ist oder der Klägerin sonstige Einwendungen aus dem Kaufvertrag gegenüber der Verkäu ferin zustehen. Ein Einwendungsdurchgriff nach § 9 Abs.
3 VerbrKrG scheidet aus, weil diese Vorschrift nach§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf das Darlehensverhältnis der Parteien keine Anwendung findet. Bei dem der Klägerin von der Beklagten zur Verfügung gestellten Darlehen handelt es sich um einen zu im Hinblick auf Laufzeit· und Verzinsung banküblichen Bedingungen gewährten und von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemachten sogenannten Realkredit, der von der Regelung des § 9 VerbrKrG ausgenommen ist. Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Beleihungswert. Die Einhaltung bestimmter Beleihungsgrenzen wird bei der Gewährung von Realkrediten im eigenen Interesse der Bank zwar üblich sein, gehört aber nicht zu den Wesensmerkmalen eines Realkredits im Sinne. des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG- (OLG Hamm WM 1998, 1230 ff. (1233)). Der vereinbarte Zinssatz in Höhe von 9,12 % übersteigt den von der Bundes bank veröffentlichten Durchschnittszinssatz für Realkredite mit fünfjähriger Laufzeit in Höhe von 7,01 % nur unerheblich, nämlich um 30 %. Unbeachtlich ist, dass der vereinbarte Zinssatz nicht innerhalb der von. der Bundesbank veröffentlichen Streubreite von 6,70 % bis 7,61 % liegt, denn dies ist kein geeignetes Kriterium zur Beurteilung der banküblichen Bedingungen. Ma߭ßgebend ist allein, ob der vereinbarte Zinssatz den Durchschnittszinssatz erheblich übersteigt. Dies ist bei 30 % noch nicht anzunehmen.
Die Klage war daher mit der Kostenfolge des§ 91 ZPO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf§ 709 ZPO.