C.i.c.-Haftung der Bank bei Immobilienfondsfinanzierung: keine Aufklärungspflichten ohne Sonderumstände
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangte von der finanzierenden Bank Freistellung aus einem Vorausdarlehen sowie Schadensersatz wegen behaupteter Falschberatung durch einen Vermittler beim Erwerb einer Eigentumswohnung mit Mietpool. Streitpunkt war, ob der Bank Vermittleraussagen zuzurechnen sind und ob sie über Risiken des Anlageobjekts und der Finanzierung hätte aufklären müssen. Das LG Dortmund verneinte eine Pflichtverletzung: Angaben zum Objekt lägen grundsätzlich außerhalb des Pflichtenkreises der Bank; zudem seien behauptete finanzierungsbezogene Falschangaben nicht bewiesen. Besondere Umstände für bankseitige Aufklärungspflichten oder ein Einwendungsdurchgriff nach § 9 VerbrKrG lagen nicht vor, da ein grundpfandrechtlich gesicherter Realkredit i.S.d. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG gegeben war.
Ausgang: Klage auf Freistellung und Schadensersatz aus Darlehensfinanzierung mangels Pflichtverletzung der Bank abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine kreditgebende Bank haftet aus culpa in contrahendo für Angaben eines Vermittlers nur, soweit diese Angaben ihren Pflichtenkreis als Kreditgeber betreffen und ihr nach § 278 BGB zurechenbar sind.
Aufklärungspflichten einer Bank über Risiken des finanzierten Anlageobjekts bestehen grundsätzlich nicht; sie entstehen nur bei besonderen Umständen, etwa bei Überschreitung der Rolle als Kreditgeberin, konkretem Wissensvorsprung, Interessenkonflikten oder Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestands.
Behauptete Falschangaben des Vermittlers, die eine Haftung begründen sollen, sind vom Darlehensnehmer zu beweisen; verbleibende Zweifel gehen zu seinen Lasten.
Ergeben sich wesentliche Finanzierungsmodalitäten (z.B. fehlende Tilgung in der Vorfinanzierungsphase und ansteigende Raten) eindeutig aus dem Darlehensvertrag, besteht regelmäßig keine darüber hinausgehende Hinweispflicht der Bank hierzu.
Ein Einwendungsdurchgriff nach § 9 VerbrKrG ist bei einem zu banküblichen Bedingungen gewährten und durch Grundpfandrechte gesicherten Realkredit gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ausgeschlossen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger nach einem Streitwert von 131.124,00 DM.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom 00.00.1994 bot der Kläger der G1 GmbH (im Folgenden G1) den Kauf eines 1/4 Miteigentumsanteils an der im Grundbuch von B Bl. 0000 eingetragenen noch zu errichtenden Eigentumswohnung Nr. 00 des Aufteilungsplans einschließlich Stellplatz Nr. 00 des Aufteilungsplanes zu einem Kaufpreis von 79.570,00 DM zum Kauf an. Dieses Angebot nahmen die G1, vertreten durch T1, mit notariell beurkundeter Erklärung vom 00.00.1994 an.
Zur Finanzierung des Kaufpreises schloss er im November/ Dezember 1994 mit der L1 AG zwei Bausparverträge mit Bausparsummen von jeweils 47.000,00 DM und, insoweit handelte die L1 AG im Namen und für Rechnung der Beklagten, einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen in Höhe von 94.000,00 DM und einer Zinsfestschreibungszeit von fünf Jahren. In der von dem Kläger unterschriebenen Vertragsurkunde heißt es unter anderem wie folgt:
"Die monatliche Zinsrate beträgt 575,75 DM. Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen nicht getilgt.
Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis zur Zuteilung des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt. Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten Bausparverträge erfolgen.
Die monatliche Sparrate beträgt:
1. – 3. Jahr 70,50 DM,
4. – 6. Jahr 98,70 DM,
7. – 9. Jahr 136,30 DM,
ab dem 10. Jahr 173,90 DM.
Gesichert wurde das Darlehen durch Eintragung einer Grundschuld in Höhe von 94.000,00 DM zu Gunsten der L1 AG sowie durch die Guthaben aus den vorzufinanzierenden Bausparverträgen. Zudem musste der Kläger der Mieteinnahmegemeinschaft (im Folgenden Mietpool) beitreten.
Sämtliche Verträge wurden durch den Zeugen M angebahnt. Er führte die Vertragsverhandlungen mit dem Kläger. Einen persönlichen Kontakt zwischen dem Kläger und der Beklagten bzw. der L1 gab es nicht. Der Inhalt der Vertragsverhandlungen ist streitig.
Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger Freistellung von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag, Schadensersatz sowie Feststellung der weiteren Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung. Er zahlte seit Januar 1995 an die Beklagte monatlich 575,75 DM und seit 1996 an den Mietpool jährlich 502,03 DM. Von dem Mietpool erhielt der Kläger monatlich 250,36 DM. Wegen der weiteren Einzelheiten der Schadensberechnung wird auf Bl. 21 d.A. verwiesen.
Der Kläger behauptet, der Zeuge M habe während der Vertragsverhandlungen folgendes erklärt:
1 . Der Kläger habe zwei Bausparverträge sieben Jahre ansparen müssen. Nach fünf Jahren kämen keine Belastungen mehr auf ihn zu, weil die Belastung von der Miete getragen werde.
2. Die Mieteinnahmen seien garantiert. Durch jährliche Mieterhöhungen verringere sich die persönliche Belastung.
3. Über die vorgestellte Aufwandsberechnung hinaus seien keine weiteren Zahlungen zu leisten.
4. Die monatliche Belastung betrage maximal 100,00 DM.
5. Der Wert der Immobilie steige und sie könne nach fünf Jahren mit Gewinn weiterveräußert werden. Die Veräußerung der Immobilie sei problemlos möglich. Der Zeuge M werde den Verkauf kostenfrei übernehmen. Tatsächlich belaufe sich
der Wiederverkaufswert auf höchstens 60.086,00 DM.
6. Es handele sich um ein Steuersparmodell mit ernormen Steuerervorteilen.
Verschwiegen habe der Vermittler,
7. dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge keine Tilgung erfolge,
8. dass Ausfallrisiken/ Nachzahlungspflichten des Mietpools infolge Unterdeckung oder Instandhaltungsaufwand bestünden,
9. dass die Bausparraten erheblich ansteigen würden,
10. dass die Zuteilung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nicht sicher sei,
11. die Art und das Ausmaß des Finanzierungsmodells und der streitigen versteckten Innenprovisionen.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen,
a) an den Kläger 17.124,00 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
b) den Kläger von allen Verbindlichkeiten aus dem Darlehen mit der Beklagten zur (K01) freizustellen, das mit Wirkung zum 01.01.1999 von der Beklagten an die L1 abgetreten wurde,
c) das an die Beklagte zur Sicherheit abgetretene Bausparguthaben bei der L1 mit den (B01) an den Kläger zurück abzutreten, Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher Erklärungen, die zur Übertragung des im Wohnungsgrundbuch von B Bl. 0000 eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einem 18,065/100.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, eingetragen im Grundbuch von B, H-Straße, verbunden mit dem Sondereigentum an der· Eigentumswohnung Nr. 00 und· des 1/110 Miteigentumsanteils an dem im Grundbuch von B Bl. 0000 des im Grundbuch von B , H-Straße genannten Tiefgaragengrundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an dem PKWStellplatz Nr. 00 mit sämtlichen im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen Belastungen und Beschränkungen auf die Beklagte erforderlich sind,
2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche über den Monat Dezember 1998 hinausgehenden, noch künftig entstehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang stehen mit dem Kauf des aus dem Klageantrag zu 1) ersichtlichen Wohnungseigentums.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, dem Kläger sei empfohlen worden, sich die Immobilie anzusehen. Die Risikohinweise Anlage B 3 seien besprochen worden und dem Kläger eine Fotokopie übergeben worden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen M und P. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 27.01. und 01.03.2000 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Anspruchsgrundlage ist allein ein Verschulden bei Vertragsschluss (im Folgenden c.i.c.). Eine Haftung nach den Grundsätzen der c.i.c. setzt zunächst eine Verletzung von Sorgfaltspflichten voraus. Dabei ist zu unterscheiden zwischen objektiv unrichtigen Angaben (unten a) und unterlassenen Hinweisen (unten b).
a)
Macht ein Vertragspartner oder eine Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient, konkrete Angaben, die über allgemeine und reklamehafte Anpreisungen hinausgehen und die für den Vertragsschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, dann müssen diese Angaben richtig sein. Andernfalls verletzt er Sorgfalts- und Aufklärungspflichten (BGH NJW 1998, 302, NJW 1991, 2556). Für die Erklärungen der Vermittler muss die Beklagte nach § 278 BGB aber nur einstehen, wenn die Falschangaben zu ihrem Pflichtenkreis gehören (von Heymann in NJW 1999, 1578 ff. (1584), OLG Köl.n WM 1999, 1817, OLG Stuttgart WM 1999, 844, OLG Zweibrücken WM 1999, 2022). Aus der von ihr übernommenen Rolle als Kreditgeber ergeben sich für die Beklagte nur Pflichten aus dem Kreditverhältnis, nicht jedoch hinsichtlich des Anlageobjekts, sofern nicht die unter b) genannten Voraussetzungen vorliegen, was vorliegend nicht der Fall ist. Dahinstehen können daher die behaupteten Falschangaben zur Höhe und Garantie der Mieteinnahmen, zur Steuerersparnis und zum Wert und Zustand der Immobilie. Die entsprechenden Erklärungen zielen auf den Abschluss des Wohnungskaufvertrages. Sie werden nicht vom Willen und Pflichtenkreis der Beklagten erfasst und können ihr deshalb nicht zuge rechnet werden (BGH WM 1992, 602, von Heymann a.a.O., OLG Kötn, Stuttgart, Zweibrücken jeweils a.a.O.).
Der Kläger hat die von ihm behaupteten falschen Angaben, die zum Pflichtenkreis der Beklagten gehören, nicht beweisen können. Die Zeugen M und P haben. keine seiner Angaben bestätigt. Die Beweislast dafür, dass der Vermittler falsche Angaben gemacht hat, obliegt dem Kläger (Palandt § 282, 11).
Unbeachtlich ist, welche Erklärungen die von der Firma M1 beauftragten Vermittler und/oder der Zeuge M in ähnlich gelagerten Fällen abgegeben haben. Angesichts der Aussage der Zeugen M und P zum Inhalt der Vertragsverhandlungen und der nachstehend aufgeführten Urkunden und Indizien lassen sich daraus keine sicheren Schlüsse auf den konkreten Inhalt der Vertragsverhandlungen zwischen dem Kläger und dem Zeugen M ziehen.
Gegen die Behauptungen des Klägers sprechen die von ihm unterschriebenen Risikohinweise B 3, der Besuchsbericht B 4, die Mietpoolvereinbarung B 5, der Darlehensvertrag und der Zeitablauf zwischen der Zahlungsaufnahme im Januar 1995 und der erstmaligen Geltendmachung von Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüchen im März 1999. Die monatlichen Belastungen ergeben sich offensichtlich und ohne weiteres erkennbar -auch für einen geschäftsunerfahrenen Darlehensnehmer- aus dem Darlehensvertrag (Zinsrate 575,75 DM, Sparrate von 70,50 DM bis 173,.90 DM) und dem Besuchsbericht (Aufwand vor Steuern 330,00 DM).
Eine Parteivernehmung des Klägers nach § 448 ZPO kam nicht in Betracht. Voraussetzung dafür ist, dass für die zu beweisenden Tatsachen eine gewisse Wahrschein
lichkeit besteht. Dies ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und der Würdigung der vorstehenden Indizien nicht der Fall, sondern eher das Gegenteil. Auch die Anhörung des Klägers nach § 141 ZPO hat nicht ergeben, dass der Zeuge M objektiv unrichtige Angaben zu den Modalitäten der Finanzierung gemacht hat. Über die Finanzierung hat sich der Kläger vielmehr keine konkreten Gedanken gemacht.
Letztlich lässt sich angesichts der Risikohinweise B 3, des Besuchsberichts B 4, der Mietpoolvereinbarung B 5 und des Darlehensvertrages nicht feststellen, dass die behaupteten fehlerhaften Angaben des Zeugen M für den Immobilienkauf des Klägers ursächlich waren. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird insoweit auf Bl. 8-10 der Entscheidungsgründe des Urteils des OLG Hamm vom 22.03.1999, Az.: 31 U 169/98, Bezug genommen.
b)
Das Verschweigen von Tatsachen begründet dagegen nur eine Haftung, wenn der andere Teil -hier der Kläger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte redlicherweise Aufklärung erwarten durften (Palandt § 276, 78).
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist eine kreditgebende Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm beabsichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären (BGH NJW-RR 1992, 879, Hamm WM 1998, 1230, von Heymann in Assrnann/Schütze Handbuch des Kapitalanlagerechts, § 6 Rdn. 122, 130, ff.). Der Kreditnehmer trägt das wirtschaftliche Risiko der Vermögensanlage und die Bank das Risiko für die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers. Deshalb ist auch der von der Beklagten kalkulierte Beleihungswert ohne Bedeutung. Nur unter besonderen Umständen können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten der Bank ergeben. Das kann etwa der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat (BGH NJW-RR 1992, 879). Diese speziellen Voraussetzungen für eine Aufklärungspflicht liegen entgegen der Ansicht des Klägers nicht vor.
Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Wert der Eigentumswohnung, die Höhe der Beleihung und die Zahlung von "Innenprovisionen". Bei steuersparenden Bauherren- oder Erwerbermodellen hat sich der Anleger selbst -ggf. unter Hinzuziehung eines Fachberaters darüber zu unterrichten, ob die aufzuwendenden Gesamtkosten in angemessenem Verhältnis zum Wert der zu er werbenden Immobilie stehen (BGH NJW-RR 1992, 879, WM 1997, 1426). Etwas anderes kann allenfalls dann gelten, wenn die Bank weiß, dass dem Objekt Mängel anhaften, die der Anleger nicht kennt (von Heymann, Rdn. 157 ff.). Davon kann hier keine Rede sein. Schwerwiegende Baumängel und/oder einen unerwartet geringen Mietertrag behauptet der Kläger nicht.
Die Modalitäten der Finanzierung ergaben sich ausdrücklich aus dem Darlehensvertrag. Darin heißt es unter anderem, dass während der Vorfinanzierungszeit das Darlehen nicht getilgt wird und dass die monatliche Rate ansteigt. Daraus ergibt sich auch für einen geschäfts unerfahrenen Kreditnehmer, dass das Vorausdarlehen bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens nicht getilgt wird und die Zuteilungszeit länger als fünf Jahre dauert.
Eine weitergehende Aufklärung (worüber?) war unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt notwendig.
Über ihre Rolle als Kreditgeberin ist die Beklagte nicht hinausgegangen. Dies ist nur dann anzunehmen, wenn die Bank nach außen erkennbar Funktionen des Verkäufers übernimmt, indem sie etwa die Käufer wirbt, sich aktiv in die Veräußerung einschaltet oder ihr die gesamte Ausgestaltung des Dreiecksverhältnisses zuzurechnen ist und gleichsam als Partei des finanzierenden Geschäfts erscheint und so einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand schafft (BGH NJW-RR 1992, 879, NJW 1988, 1583, von Heymann Rdn. 150 ff.). Dies war vorliegend nicht der Fall. Allein mit der Übernahme der Zwischen finanzierung der Verkäufe aller Wohnungen der H1 und der Unternehmenstöchter der M1 GmbH ist sie nicht über die bankübliche Finanzierung hinausgegangen. Nach außen ist sie nicht in Erscheinung getreten.
Konkrete Tatsachen, aus denen sich eine Interessenkollision der Beklagten (vgl. dazu von Heymann Rdn. 166) oder eine besondere Gefährdung der Kreditnehmer (vgl. dazu von Heymann Rdn. 155) ergeben könnte, sind weder dargelegt noch ersichtlich.
Eine Verpflichtung, die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers zu erforschen und bei dem Vertragsabschluss zu berücksichtigen, trifft den Darlehensgeber grundsätziich nicht gegenüber dem Darlehensnehmer (BGH NJW-RR 1988, 1512). Allein die Beklagte trägt nämlich das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers.
Dahinstehen kann schließlich, ob der Kaufvertrag nach § 138 BGB sittenwidrig ist oder dem Kläger sonstige Einwendungen aus dem Kaufvertrag gegenüber der Verkäuferin zustehen. Ein Einwendungsdurchgriff nach§ 9 Abs. 3 VerbrKrG scheidet aus, weil diese Vorschrift nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf das Darlehensverhältnis der Parteien keine Anwendung findet. Bei dem dem Kläger von der Beklagten zur Verfügung gestellten Darlehen handelt es sich um einen zu im Hinblick auf Laufzeit und Verzinsung banküblichen Bedingungen gewährten und von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemachten sogenannten Realkredit, der von der Regelung des § 9 VerbrKrG ausgenommen ist. Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Beleihungswert. Die Einhaltung bestimmter Beleihungsgrenzen wird bei der Gewährung von Realkrediten im eigenen Interesse der Bank zwar üblich sein, gehört aber nicht zu den Wesensmerkmalen eines Realkredits im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (OLG Hamm WM 1998, 1230 ff. (1233)). Der vereinbarte Zinssatz in Höhe von 8,66 % übersteigt den von der Bundesbank veröffentlichten Durchschnittszinssatz
für Realkredite mit fünfjähriger Laufzeit nur unerheblich.
Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.