Realkreditfinanzierter Wohnungskauf: Keine Bankhaftung für Vermittlerangaben zum Anlageobjekt
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verlangten Schadensersatz und Freistellung aus einem Vorausdarlehen nebst Bausparverträgen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung und beriefen sich auf Falschangaben/Unterlassen von Hinweisen durch Vermittler. Das LG verneinte eine Haftung der Bank aus culpa in contrahendo, weil Angaben zu Miete, Steuern und Objektwert nicht dem Pflichtenkreis der kreditgebenden Bank zuzurechnen seien und falsche Angaben zum Kreditverhältnis nicht bewiesen wurden. Besondere Aufklärungspflichten der Bank über Anlagerisiken, Mietpoolrisiken oder Innenprovisionen bestünden nicht, da sie nicht über die Rolle als Kreditgeberin hinausging und kein Wissensvorsprung dargetan war. Ein Einwendungsdurchgriff nach § 9 VerbrKrG scheiterte zudem, weil es sich um einen durch Grundpfandrecht gesicherten Realkredit i.S.d. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG handelte; die Klage wurde abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Schadensersatz und Freistellung aus dem Darlehen wegen behaupteter Vermittleraufklärungspflichtverletzungen abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine kreditgebende Bank haftet aus culpa in contrahendo für unrichtige Angaben von Vermittlern nur, soweit diese Angaben ihrem Pflichtenkreis aus dem Kreditverhältnis zuzuordnen sind; Angaben zum Anlageobjekt (z.B. Miete, Steuerersparnis, Wertentwicklung) sind grundsätzlich nicht umfasst.
Für behauptete Falschangaben eines Vermittlers zum Inhalt und zu den Konditionen eines Darlehensvertrags trägt der Darlehensnehmer die Beweislast; ergeben sich die Konditionen klar aus den unterzeichneten Vertragsunterlagen, spricht dies gegen eine abweichende mündliche Zusage.
Eine Aufklärungspflicht der Bank über Risiken der finanzierten Vermögensanlage besteht grundsätzlich nicht und entsteht nur bei besonderen Umständen, etwa bei Überschreiten der Kreditgeberrolle, schwerwiegenden Interessenkonflikten oder einem konkreten Wissensvorsprung der Bank hinsichtlich spezieller Risiken.
Ein Einwendungsdurchgriff nach § 9 VerbrKrG ist bei einem zu banküblichen Bedingungen gewährten und durch Grundpfandrecht gesicherten Realkredit nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ausgeschlossen; der Beleihungswert ist hierfür nicht maßgeblich.
Eine Parteivernehmung nach § 448 ZPO setzt eine gewisse Wahrscheinlichkeit der zu beweisenden Tatsachen voraus; fehlt es daran nach Beweisaufnahme und Indizwürdigung, kommt sie nicht in Betracht.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger nach einem Streitwert von 165.725,06 DM.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 00.00.1996 kauften die Kläger, vertreten durch C1, von D1, vertreten durch E1 , die im Grundbuch von W, eingetragene Eigentumswohnung Nr. 00 des Aufteilungsplans zu einem Kaufpreis von 112.500,00 DM.
Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen die Kläger im Februar/März 1996 mit der G1 AG zwei Bausparverträge mit Bausparsummen von 66.000,00 DM und 67.000,00 DM und, insoweit handelte die G1 AG im Namen und für Rechnung der Beklagten, einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen in Höhe von 133.000,00 DM DM und einer Zinsfestschreibungszeit von fünf Jahren. In der von den Klägern un terschriebenen Vertragsurkunde heißt es unter anderem wie folgt:
"Die monatliche Zinsrate beträgt 809,08 DM. Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen nicht getilgt.
Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis zur Zuteilung des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt. Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten Bausparverträge erfolgen. ...
Die monatliche Sparrate beträgt:
| 1. | - 3. | Jahr | 100,50 | DM, |
| 4. | - 6. | Jahr | 140,70 | DM, |
| 7. | - 9. | Jahr | 194,30 | DM, |
ab dem 10. Jahr 247, 90 DM..
Gesichert wurde das Darlehen durch Eintragung einer Grundschuld in Höhe von 133.000,00 DM zu Gunsten der G1 AG sowie durch die Guthaben aus den vorzufinanzierenden Bausparverträgen. Zudem mussten die Kläger der Mieteinnahmegemeinschaft (im Folgenden Mietpool) beitreten.
Sämtliche Verträge wurden durch die Zeugen M1 und M2 angebahnt. Sie führten die Vertragsverhandlungen mit den Klägern. Einen· persönlichen Kontakt zwischen den Klägern und der Beklagten bzw. der G1 gab es nicht. Der Inhalt der Vertragsverhandlungen ist streitig.
Mit der vorliegenden Klage begehren die Kläger Frei stellung von den Verpflichtungen aus dem Darlehensver trag, Schadensersatz sowie Feststellung der weiteren Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung. Sie zahlten seit Mai 1996 an die Beklagte monatlich 809,08 DM. und an den Mietpool monatlich 60,00 DM. Von dem Mietpool erhielten sie von Mai 1996 bis April 1998 monatlich 373,50 DM und seit Mai. 1998 . monatlich 225,50 DM. Wegen der weiteren Einzelheiten der Schadensberechnung wird auf Bl. 21 und 46 d.A. verwiesen.
Die Kläger behaupten, die Zeugen M1 und M2 hätten während der Vertragsverhandlungen folgendes erklärt:
1. Die Kläger hätten zwei Bausparverträge sieben Jahre ansparen müssen und dann kämen keine weiteren Belastungen auf sie zu, weil die Belastung von der Miete getragen werde, wobei noch ein Gewinn übrig bleiben.
2. Die Mieteinnahmen von 10,00 DM je m2 seien garantiert, so lange sie Eigentümer der Wohnung seien.
Am 10.05.1996 schlossen die Kläger und D1 unstreitig einen schriftlichen "Mietgarantievertrag" (Einzelheiten Bl 97 - 99 d.A.). Danach garantierte D1 den Klägern eine Nettomiete in Höhe von 450,00 DM monatlich für eine Laufzeit von 4 Jahren, beginnend mit dem 1. des der vollständigen Kaufpreiszahlung folgenden Monats. D1 geriet Anfang 1997 in Vermögensverfall und stellte seine Zahlungen ein.
Die Kläger behaupten, der Mietpool habe nicht funk tionieren können, weil im Januar 1995 25 % der
Wohnungen leer· gestanden hätten.
3.Über die vorgestellte Aufwandsberechnung hinaus seien keine weiteren Zahlungen zu leisten.
4. Die monatliche Belastung betrage 809,08 DM Zinsen und Tilgung sowie 100,50 DM Vermögenswirksame Leistungen.
5. Der Wert der Immobilie steige und sie könne nach· einigen Jahren mit Gewinn weiterveräußert werden. Die Wohnung sei vollständig renoviert. Die Veräußerung der Immobilie sei problemlos möglich. Tatsächlich be laufe sich der Wiederverkaufswert auf höchstens 89.640,00 DM.
6. Es handele sich um ein Steuersparmodell. Von dem Fi nanzamt würden sie ihre Aufwendungen für die Wohnung vollständig zurückerhalten, unabhängig davon, ob sie Steuern bezahlen oder nicht.
Die Wohnung werde keine Belastung für sie werden.·Die Belastung betrag 121,51 DM nach Abzug der Steuerver günstigung.
Verschwiegen hätten die Vermittler,
7. dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge keine Tilgung erfolge,
8. dass Ausfallrisiken/ Nachzahlungspflichten des Miet pools infolge Unterdeckung oder Instandhaltungsauf wand bestünden,
9. dass die Bausparraten erheblich ansteigen würden,
10. dass die Zuteilung nach Ablauf der Zinsbindungs frist nicht sicher sei,
11. die Art und das Ausmaß des Finanzierungsmodells und der streitigen versteckten Innenprovisionen.
Die Kläger beantragen,
1. die Beklagte zu verurteilen,
a) an die Kläger 12.699,06 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
b) die Kläger von allen Verbindlichkeiten aus dem Darlehen mit der Beklagten zur (K01) freizustellen, das mit Wirkung zum 01.01 1999 von der Beklagten an die G1 abgetreten wurde,
c) das an die Beklagte zur Sicherheit abgetretene Bausparguthaben bei der G1 mit der (B01) an die Kläger zurück abzutreten,
Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämt licher Erklärungen, die zur übertragung des
· im Wohnungsgrundbuch von E1, eingetragenen Wohnungseigentums im Haus K-Straße Nr.00, E1, Wohnung Nr. 00 mit sämtlichen im Grundbuch eingetragenen und nicht eingeragenen Belastungen und Beschränkungen auf die Beklagte erforderlich sind
2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern sämtliche über den Monat Dezember 1998 hinausgehenden, noch künftig ent stehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang stehen mit dem Kauf der streitgegenständlichen Immobilie.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, den Klägern sein empfohlen worden, sich die Immobilie anzusehen. Die Risikohinweise Anlage B 3 seien besprochen worden und den Klägern eine Fotokopie übergeben worden. Die Details der Finanzierung seien so besprochen worden, wie in der Anlage B 4 dargestellt.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen M3, und M1, sowie durch Einholung einer schriftlichen Zeugenaussage des Zeugen M2. Wegen des Einzelheiten der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 2.1.12.1999 und 29.02.2000 sowie das Schreiben des Zeugen M2 vom 30.05.2000 (Bl. 243 d.A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Anspruchsgrundlage ist allein ein Verschulden bei Vertragsschluss (im Folgenden c.i.c.)_. Eine Haftung nach
den Grundsätzen der c.i.c. setzt zunächst eine Ver letzung von Sorgfaltspflichten voraus. Dabei ist zu unterscheiden zwischen objektiv unrichtigen Angaben (unten a) und unterlassenen Hinweisen (unten b).
a)
Macht ein Vertragspartner oder eine Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient, konkrete Angaben, die über allgemeine und reklamehafte Anpreisungen hinausgehen und die für den Vertragsschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, dann müssen diese Angaben richtig sein. Andernfalls verletzt er Sorgfalts- und Aufklärungspflichten (BGH NJW 1998, 302, NJW 1 91, 2556). Für die Erklärungen der Vermittler muss die Beklagte nach § 278 BGB aber nur einstehen, wenn die Falschangaben zu ihrem Pflichtenkreis gehören (von Heymann in NJW 1999, 1578 ff. (1584), OLG Köln WM 1999, 1817, OLG Stuttgart WM 1999, 844, OLG Zweibrücken WM 1999, 2022). Aus der von ihr übernommenen Rolle als Kreditgeber ergeben sich für die Beklagte nur Pflichten aus dem Kreditverhältnis, nicht jedoch hinsichtlich des Anlageobjekts, sofern nicht die unter b) genannten Voraussetzungen vorliegen, was vorliegend nicht der Fall ist. Dahinstehen können daher die behaupteten Falschangaben zur Höhe und Garan tie der Mieteinnahmen, zur Steuerersparnis und zum Wert und Zustand der Immobilie. Die entsprechenden Erklärun gen zielen auf den Abschluss des Wohnungskaufvertrages. Sie werden nicht vom Willen und Pflichtenkreis der Beklagten erfasst und können ihr deshalb nicht zugerechnet werden (BGH WM 1992, 602, von Heymann a.a.O., OLG Köln, Stuttgart, Zweibrücken jeweils a.a.O.).
Dass der Vermittler M1 konkrete Falschangaben, die zum Pflichtenkreis der Beklagten, mithin zum Kreditver hältnis, gehören, gemacht hat, haben die Kläger nicht beweisen können. Die Modalitäten der Finanzierung ergeben sich ausdrücklich aus dem Darlehensvertrag und dem Besuchsbericht Anlage B 4. Beide Urkunden haben die Kläger unterschrieben. Die darin enthaltenen Angaben zur Vorfinanzierungssumme, zu den Bausparsummen, zur Zinsfestschreibungszeit, zum Zinssatz, zur Zinsrate und zu den Sparraten, einschließlich Anstieg derselben, sind zutreffend. Zudem heißt es im Darlehensvertrag,
dass während der Vorfinanzierungszeit das Darle hen nicht getilgt wird und die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung der Vorausdarlehenssumme ent spricht, weil bis zur Zuteilung des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt. Daraus ergibt sich auch für ei nen geschäftsunerfahrenen Kreditnehmer, dass das Vor ausdarlehen bis zur Zuteilung der Bausparverträge nicht getilgt wird. Eine weitergehende Aufklärung (worüber?) war- unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt geschuldet. Dass der Vermittler M1 Angaben zum Kreditverhältnis gemacht hat, die von den Angaben im Darlehensvertrag und in dem Besuchsbericht Anlage B 4 abweichen, hat keiner der Zeugen ausgesagt. Das Gegenteil ist der Fall.
Die Beweislast dafür, dass der Vermittler falsche Angaben gemacht hat, obliegt den Klägern (Palandt § 282,
11).
Unbeachtlich ist, welche Erklärungen die von der Firma H1 und H2 beauftragten Vermittler in ähnlich gelagerten Fällen abgegeben haben. Angesichts der Aussage des Zeugen M1 und der schriftlichen Angaben des Zeugen M2 sowie der nachstehend- aufgeführten Urkun den und Indizien lassen sich daraus keine sicheren Schlüsse auf den konkreten Inhalt der Vertragsverhandlungen zwischen den Klägern und dem Zeugen M1 ziehen.
Gegen die Kläger sprechen die von ihnen unterschrie benen Risikohinweise B· 3, der Besuchsbericht B 4, die Mietpoolvereinbarung B 5, der Darlehensvertrag und der Zeitablauf zwischen der Zahlungsaufnahme im Mai 1996 und der erstmaligen Geltendmachung von Schadensersatz und Rückabwicklungsansprüchen im Dezember 1998. Die mo- natlichen Belastungen ergeben sich offensichtlich und ohne weiteres erkennbar - auch für einen geschäftsunerfahrenen Darlehensnehmer - aus dem Darlehensvertrag (Zinsrate 809,08 DM, Sparrate von 100,50 DM bis
247,90 DM) und dem Besuchsbericht (Aufwand vor Steuern 439,00 DM).
Eine Parteivernehmung der Kläger nach § 448 ZPO kam nicht in Betracht. Voraussetzung dafür ist, dass für die zu beweisenden Tatsachen eine gewisse Wahrscheinlichkeit besteht. Dies ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und der Würdigung der vorstehenden Indizien nicht der Fall, sondern eher das Gegenteil.
Letztlich lässt sich angesichts der Risikohinweise B 3, des Besuchsberichts B 4, der Mietpoolvereinbarung B 5 und des Darlehensvertrages nicht feststellen, dass die behaupteten fehlerhaften Angaben des Zeugen M1 für den Immobilienkauf der Kläger ursächlich waren. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird insoweit auf Bl. 8-10 der Entscheidungsgründe des Urteils des OLG Hamm vom 22.03.1999, Az.: 31 U 000/00, Bezug genommen.
b)
Das Verschweigen von Tatsachen begründet dagegen nur eine Haftung, wenn der andere Teil - hier die Kläger - nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte redlicherweise Aufklärung erwarten durften (Palandt § 276, 78).
12
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist eine kre ditgebende Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm beabsich tigten Verwendung des Darlehens aufzuklären (BGH NJW RR 1992, 879, Hamm WM 1998, 1230, von Heymann in Assmann/Schütze Handbuch des Kapitalanlagerechts, § 6 Rdn. 122, 130 ff.). Der Kreditnehmer trägt das wirtschaftliche Risiko der Vermögensanlage und die Bank das Risiko für die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers.
Deshalb ist auch der von der Beklagten kalkulierte Beleihungswert ohne Bedeutung. Nur unter besonderen Umständen können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten der Bank ergeben. Das kann etwa der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kre ditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allge meinen wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kun den schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmner hat (BGH NJW-RR 1992, 879). Diese speziellen Voraussetzungen für eine Aufklärungspflicht liegen entgegen - der Ansicht der Kläger nicht vor.
Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Wert der Eigentumswohnung, die Höhe der Beleihung und die Zah lung von "Innenprovisionen". Bei steuersparenden Bau herren- oder Erwerbermodellen hat sich der Anleger selbst -ggf. unter Hinzuziehung eines Fachberaters darüber zu unterrichten, ob die aufzuwendenden Gesamt kosten in angemessenem Verhältnis zum Wert der zu er werbenden Immobilie stehen (BGH NJW-RR 1992, 879, WM 1997, 1426). Etwas Anderes kann allenfalls dann gelten, wenn die Bank weiß, dass dem Objekt Mängel anhaften, die der Anleger nicht kennt (von Heymann, Rdn. 157 ff.). Davon kann hier keine Rede sein. Schwerwiegende Baumängel und/oder einen unerwartet geringen Mietertrag behaupten die Kläger nicht.
Über ihre Rolle als Kreditgeberin ist die Beklagte nicht hinausgegangen. Dies ist nur dann anzunehmen, wenn die Bank nach außen erkennbar Funktionen des Ver käufers übernimmt, indem sie etwa die Käufer wirbt, sich aktiv in die Veräußerung einschaltet oder ihr die gesamte Ausgestaltung des Dreiecksverhältnisses zuzu rechnen ist und gleichsam als Partei des finanzierenden Geschäfts erscheint und so einen zusätzlichen Vertrau enstatbestand schafft (BGH NJW-RR 1992, 879, NJW 1988, 1583, von Heymann Rdn. 150 ff.). Dies war vorliegend nicht der Fall. Allein mit der Übernahme der Zwischenfinanzierung der Verkäufe aller Wohnungen der T1 und der Unternehmenstöchter der H1 und H2 GmbH ist sie nicht über die bankübliche Finaniierung hinaus gegangen. Nach außen ist sie nicht in Erscheinung getreten.
Konkrete Tatsachen, aus denen sich eine Interessen kollision der Beklagten (vgl. dazu von Heymann
Rdn. 166) oder eine besondere Gefährdung der Kreditnehmer (vgl. dazu von Heymann Rdn. 155) ergeben könnte, sind weder dargelegt noch ersichtlich.
Eine Verpflichtung, die Vermögensverhältnisse des Dar lehensnehmers zu erforschen und bei dem Vertragsabschluss zu berücksichtigen, trifft den Darlehensgeber grundsätzlich nicht gegenüber dem Darlehensnehmer (BGH NJW-RR 1988, 1512). Allein die Beklagte trägt nämlich das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers.
Dahinstehen kann schließlich, ob der Kaufvertrag nach § 138 BGB sittenwidrig ist oder den Klägern sonstige Einwendungen aus dem Kaufvertrag gegenüber der Verkäu ferin zustehen. Ein Einwendungsdurchgriff nach § 9 Abs.3 VerbrKrG scheidet aus, weil diese Vorschrift nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf das Darlehensverhältnis der Parteien keine Anwendung findet. Bei dem den Klägern von der Beklagten zur Verfügung gestellten Darlehen handelt es sich um einen zu im Hinblick auf Laufzeit und Verzinsung banküblichen Bedingungen gewährten und von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemachten sogenannten Realkredit, der von der Regelung des § 9 VerbrKrG ausgenommen ist. Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Beleihungswert. Die Einhaltung bestimmter Beleihungsgrenzen wird bei der Gewährung von Realkrediten im eigenen Interesse der Bank zwar üblich sein, gehört aber nicht zu den Wesensmerkmalen eines Realkredits im Sinne des§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (OLG Hamm WM 1998, 1230 ff. (1233)). Der vereinbarte Zinssatz in Höhe von 8,61 % übersteigt den von der Bundesbank veröffentlichten Durchschnittszinssatz für Realkredite mit fünfjähriger Laufzeit in Höhe von 6,65 % nur unerheblich, nämlich um 29 %. Unbeachtlich ist, dass der vereinbarte Zinssatz nicht innerhalb der von der Bundesbank veröffentlichten Streubreite liegt, denn dies ist kein geeignetes Kriterium zur Beurteilung der banküblichen Bedingungen. Maßgebend ist allein, ob der vereinbarte Zinssatz den Durchschnittszinssatz erheb lich übersteigt. Dies ist bei 29 % noch nicht anzunehmen.
Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.