Immobilienerwerb: Keine Bankhaftung wegen Vermittlerangaben und fehlender Aufklärung
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangte nach Erwerb einer Eigentumswohnung die Rückabwicklung der Finanzierung (Freistellung, Schadensersatz) wegen behaupteter Falschberatung durch den Vermittler und unterlassener Risikoaufklärung. Das Landgericht wies die Klage ab, weil der Kläger unrichtige, über bloße Anpreisungen hinausgehende Angaben des Vermittlers nicht beweisen konnte. Aufklärungspflichten der finanzierenden Bank über Anlagerisiken bestünden grundsätzlich nicht und besondere Umstände (z.B. Wissensvorsprung, Interessenkonflikt, Überschreiten der Kreditgeberrolle) lägen nicht vor. Zudem ergaben sich Tilgungs- und Ratenverlauf aus den Vertragsunterlagen und Risikohinweisen.
Ausgang: Schadensersatz- und Freistellungsansprüche aus Immobilienfinanzierung mangels Pflichtverletzung und Beweis der Falschberatung abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Werden im vorvertraglichen Bereich konkrete, für den Vertragsschluss bedeutsame Angaben gemacht, müssen sie richtig sein; unrichtige konkrete Angaben begründen eine Haftung aus culpa in contrahendo.
Der Darlehensgeber haftet für Aufklärungs- und Beratungspflichtenverletzungen eines von ihm zur Vertragsanbahnung eingesetzten Vermittlers, wenn er diesem die Vertragsverhandlungen bis zur Unterschriftsreife überlässt.
Die Beweislast für behauptete falsche, anspruchsbegründende Vermittlerangaben trifft den Anspruchsteller; bleiben solche Angaben unbewiesen, scheiden c.i.c.-Ansprüche aus.
Eine kreditgebende Bank ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über Risiken der beabsichtigten Verwendung des Darlehens als Kapitalanlage aufzuklären; Aufklärungspflichten entstehen nur bei besonderen Umständen wie Überschreiten der Kreditgeberrolle, konkretem Wissensvorsprung oder schwerwiegenden Interessenkonflikten.
Ergeben sich wesentliche Finanzierungsmodalitäten (insbesondere fehlende Tilgung in der Vorfinanzierungsphase und Anstieg der Spar-/Ratenleistungen) klar aus den Vertragsunterlagen, besteht regelmäßig kein zusätzlicher Aufklärungsbedarf der Bank hierüber.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger nach einem Streitwert von 206.584,96 DM.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom 09.12.0000 bot die T1 AG (im folgenden T1) dem Kläger die im Wohnungsgrundbuch von M eingetragene Eigentumswohnung Nr. 00 des Aufteilungsplans für einen Kaufpreis von 140.815,00 DM zum Kauf an. Dieses Angebot nahm der Kläger mit notariell beurkundeter Erklärung an.
Zur Finanzierung des Kaufpreises schloss er im Dezember 1994/Januar 1995 mit der L1 AG zwei Bausparverträge mit Bausparsummen von 84.000,00 DM und 85.000,00 DM und, insoweit handelte die L1 AG im Namen und für Rechnung der Beklagten, einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen in Höhe von 169.000,00 DM und einer Zinsfestschreibungszeit von fünf Jahren. In der von dem Kläger unterschriebenen Vertragsurkunde heißt es unter anderem wie folgt:
"Die monatliche Zinsrate beträgt 964,70 DM. Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen nicht getilgt.
Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis zur Zuteilung des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt. Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten Bau sparverträge erfolgen.
Die monatliche Sparrate beträgt:
4
| 1. | - 3. | Jahr | 127,50 | DM, |
| 4. | - 6. | Jahr | 178,50 | DM, |
| 7. | - 9. | Jahr | 246,50 | DM, |
ab dem 10. Jahr 314,50 DM.
Gesichert wurde das Darlehen durch Eintragung einer Grundschuld in Höhe von 169.000,00 DM zu Gunsten der L1 AG sowie durch die Guthaben aus den vorzufinanzierenden Bausparverträgen. Zudem musste der Kläger der Mieteinnahmegemeinschaft (im folgenden Mietpool) beitreten.
Sämtliche Verträge wurden durch den Zeugen E angebahnt. Er führte die Vertragsverhandlungen mit dem Kläger. Einen persönlichen Kontakt zwischen dem Kläger und der Beklagten bzw. der L1 gab es nicht. Der Inhalt der Vertragsverhandlungen ist streitig.
Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger Freistellung von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag, Schadensersatz sowie Feststellung der weiteren Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung. Er zahlte seit Januar 1995 an die Beklagte monatlich 964,70 DM und an den Mietpool monatlich
60,00 DM. Von dem Mietpool erhielten der Kläger monatlich 497,93 DM. Wegen der weiteren Einzelheiten der Schadensberechnung wird auf Bl. 21 d.A. verwiesen.
Der Kläger behauptet, der Zeuge E habe während der Vertragsverhandlungen folgendes erklärt: Kläger habe zwei Bausparverträge sieben Jahre ansparen müssen und dann kämen keine weiteren Belastungen auf ihn zu, weil die Belastung von der Miete getragen werde, wobei noch ein Gewinn übrig bleibe.
2. Die Mieteinnahmen seien garantiert und durch jährliche Mieterhöhungen verringere sich die persönliche Belastung.
3. über die vorgestellte Aufwandsberechnung hinaus seien keine weiteren Zahlungen zu leisten.
4. Die monatliche Belastung betrage 964,70 DM Zinsen und Tilgung sowie 78,00 DM Vermögenswirksame Leistungen.
5. Der Wert der Immobilie steige und sie könne nach einigen Jahren mit Gewinn weiterveräußert werden. Die Veräußerung der Immobilie sei problemlos möglich. Tatsächlich belaufe sich der Wiederverkaufswert auf höchstens 119.503,20 DM.
6. Es handele sich um ein Steuersparmodell mit enormer Steuerersparnis.
Verschwiegen habe der Vermittler,
7. dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge keine Tilgung erfolge,
8. dass Ausfallrisiken/ Nachzahlungspflichten des Mietpools infolge Unterdeckung oder Instandhaltungsaufwand bestünden,
9. dass die Bausparraten erheblich ansteigen würden,
10. dass die Zuteilung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nicht sicher sei,
11. die Art und das Ausmaß des Finanzierungsmodells und der streitigen versteckten Innenprovisionen.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen,
a) an den Kläger 17.584,96 DM nebst 4 %
Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
b) den Kläger von allen Verbindlichkeiten aus dem Darlehen mit der Beklagten zur (K01) freizustellen, das mit Wirkung zum 01.01.1999 von der Beklagten an die L1 abgetreten wurde,
c) das an die Beklagte zur Sicherheit abgetretene Bausparguthaben bei der L1 mit der (B01) an den Kläger zurück abzutreten,
Zug um Zug gegen kostenneutraler Abgabe sämtlicher Erklärungen, die zur Übertragung des im Wohnungsgrundbuch von M eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einem 3171/100.000 Miteigentumsanteil nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit der Nummer 00 bezeichneten Wohnung, mit sämtlichen im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen Be lastungen und Beschränkungen auf die Beklagte erforderlich sind,
2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche über den Monat Dezember 1998 hinausgehenden, noch künftig entstehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang stehen mit dem Kauf des im Wohnungsgrundbuch von M eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einem 3171/100.000 Miteigentumsanteil nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nummer 00 bezeichneten Wohnung.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, dem Kläger sei empfohlen worden, sich die Immobilie anzusehen. Die Risikohinweise Anlage B 3 seien besprochen worden und dem Kläger sei eine Kopie übergeben worden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen E und C. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 10. November 1999 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Anspruchsgrundlage ist allein ein Verschulden der Vertragsschluss (im folgenden c.i.c.). Eine Haftung nach den Grundsätzen der c.i.c. setzt zunächst eine Verletzung von Sorgfaltspflichten voraus. Dabei ist zu unterscheiden zwischen objektiv unrichtigen Angaben (unten a)) und unterlassenen Hinweisen (unten b)).
a)
Macht ein Vertragspartner oder eine Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient, .konkrete Angaben, die über allgemeine und reklamehafte Anpreisungen hinausgehen und die für den Vertragsschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, dann müssen diese Angaben richtig sein. Andernfalls verletzt er Sorgfalts- und Aufklärungspflichten (BGH NJW 1998, 302, NJW 1991, 2556). Für die Erklärungen des Vermittlers muss die Beklagte einstehen, denn sie hat ihm die gesamten Vertragsverhandlungen bis zur Unterschriftsreife überlassen (BGH NJW-RR 1997, 116).
Der Kläger hat die von ihm behaupteten falschen Angaben nicht beweisen können. Der Zeuge E hat keine seiner Behauptungen bestätigt. Er hat zwar ausgesagt, dass er dem Kläger erklärt habe, dass davon auszugehen sei, das Immobilien im Wert steigen und nach einigen Jahren mit Gewinn weiterveräußert werden können. Dabei handelt es sich jedoch lediglich um eine reklamehafte Anpreisung. Konkrete Versprechungen zur Wertentwicklung hat er nicht gemacht. Die Beweislast dafür, dass der Vermittler falsche Angaben gemacht hat, obliegt dem Kläger (Palandt § 282, 11).
Unbeachtlich ist, welche Erklärungen die von der Firma M1 beauftragten Vermittler in ähnlich gelagerten Fällen abgegeben haben. Angesichts der Aussage des Zeugen E zum Inhalt der Vertragsverhandlungen und der nachstehend aufgeführten Urkunden und Indizien lassen sich daraus keine sicheren Schlüsse auf den konkreten Inhalt der Vertragsverhandlungen zwischen dem Kläger und dem Zeugen E ziehen. Da der Zeuge E die Behauptungen des Klägers nicht bestätigt hat, kommt es auch nicht auf die Beurteilung der Glaubhaftigkeit seiner Aussage an, so dass auch in diesem Zusammenhang unbeachtlich ist, welche Angaben die Vermittler in ähnlich gelagerten Fällen gemacht haben.
Gegen den Kläger sprechen die von ihm unterschriebenen Risikohinweise B 3, der Besuchsbericht B 4, die Mietpoolvereinbarung B 5, der Darlehensvertrag und der Zeitablauf zwischen der Zahlungsaufnahme im Januar 1995 und der erstmaligen Geltendmachung von Schadensersatz und Rückabwicklungsansprüchen im Dezember 1998. Die monatlichen Belastungen ergeben sich offensichtlich und ohne weiteres erkennbar -auch für einen geschäftsunerfahrenen Darlehensnehmer- aus dem Darlehensvertrag (Zinsrate 964,70 DM, Sparrate von 127,50 DM bis
314,50 DM) und dem Besuchsbericht (Aufwand vor Steuern 593,00 DM). Die Risiken der Vermietbarkeit, der Instandhaltungsrücklage, der Steuerersparnis und des Immobilienmarktes sind in den Risikohinweisen auch für einen Laien verständlich dargestellt.
Eine Parteivernehmung des Klägers nach § 448 ZPO kam nicht in Betracht. Voraussetzung dafür ist, dass für die zu beweisenden Tatsachen eine gewisse Wahrscheinlichkeit besteht. Dies ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und der Würdigung der vorstehenden Indizien nicht der Fall, sondern eher das Gegenteil.
Letztlich lässt sich angesichts der Risikohinweise B 3, des Besuchsberichts B 4, der Mietpoolvereinbarung B 5 und des Darlehensvertrages nicht feststellen, dass die behaupteten fehlerhaften Angaben des Zeugen E für den Immobilienkauf des Klägers ursächlich waren.
Wegen der Einzelheiten der Begründung wird insoweit auf Bl. 8-10 der Entscheidungsgründe des Urteils des OLG Hamm vom 22.03.1999, Az.: 31 U 169/98, Bezug genommen.
b)
Das Verschweigen von Tatsachen begründet dagegen nur eine Haftung, wenn der andere Teil -hier der Kläger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte redlicherweise Aufklärung erwarten durften (Palandt .§ 276, 78).
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist eine kreditgebende Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm beabsichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären (BGH NJW-RR 1992, 879, Hamm WM 1998, 1230, von Heymann in Assmann/Schütze Handbuch des Kapitalanlagerechts, § 6 Rdn. 122, 130 ff.). Der Kreditnehmer trägt das wirtschaftliche Risiko der Vermögensanlage und die Bank das Risiko für die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers.
Deshalb ist auch der von der Beklagten kalkulierte Beleihungswert ohne Bedeutung. Nur unter besonderen Umständen können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten der Bank ergeben. Das kann etwa der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allge meinen wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat (BGH NJW-RR 1992, 879). Diese speziellen Voraussetzungen für eine Aufklärungspflicht liegen entgegen der Ansicht des Klägers nicht vor.
Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Wert der Eigentumswohnung, die Höhe der Beleihung und die Zahlung von "Innenprovisionen". Bei steuersparenden Bauherren- oder Erwerbermodellen hat sich der Anleger selbst -ggf. unter Hinzuziehung eines Fachberaters darüber zu unterrichten, ob die aufzuwendenden Gesamtkosten in angemessenem Verhältnis zum Wert der zu er werbenden Immobilie stehen (BGH NJW-RR 1992, 879, WM 1997, 1426). Etwas anderes kann allenfalls dann gelten, wenn die Bank weiß, dass dem Objekt Mängel anhaften, die der Anleger nicht kennt (von Heymann, Rdn. 157 ff.). Davon kann hier keine Rede sein. Schwerwiegende Baumängel und/oder einen unerwartet geringen Mietertrag. behauptet der Kläger nicht.
Die Modalitäten der Finanzierung ergaben sich ausdrücklich aus dem Darlehensvertrag. Darin heißt es unter anderem, dass während der Vorfinanzierungszeit das Darlehen nicht getilgt wird und dass die monatliche Rate ansteigt. Daraus ergibt sich auch für einen geschäfts unerfahrenen Kreditnehmer, dass das Vorausdarlehen bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens nicht getilgt wird und die Zuteilungszeit länger als fünf Jahre dauert.
Eine weitergehende Aufklärung (worüber?) war unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt notwendig.
Über ihre Rolle als Kreditgeberin ist die Beklagte nicht hinausgegangen. Dies ist nur dann anzunehmen, wenn die Bank nach außen erkennbar Funktionen des Verkäufers übernimmt, indem sie etwa die Käufer wirbt, sich aktiv in die Veräußerung einschaltet oder ihr die gesamte Ausgestaltung des Dreiecksverhältnisses zuzurechnen ist und gleichsam als Partei des finanzierenden Geschäfts erscheint und so einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand schafft (BGH NJW-RR 1992, 879, NJW 1988, 1583, von Heymann Rdn. 150 ff.). Dies war vorliegend nicht der Fall. Allein mit der Übernahme der Zwischen finanzierung der Verkäufe aller Wohnungen der T1 und der Unternehmenstöchter der M1 GmbH ist sie nicht über die bankübliche Finanzierung hinausgegangen. Nach außen ist sie nicht in Erscheinung getreten.
Konkrete Tatsachen, aus denen sich eine Interessenkollision der Beklagten (vgl. dazu von Heymann
Rdn. 166) oder eine besondere Gefährdung der Kreditnehmer (vgl. dazu von Heymann Rdn. 155) ergeben könnte, sind weder dargelegt noch ersichtlich.
Eine Verpflichtung, die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers zu erforschen und bei dem Vertragsabschluss zu berücksichtigen, trifft den Darlehensgeber grundsätzlich nicht gegenüber dem Darlehensnehmer (BGH NJW-RR 1988, 1512). Allein die Beklagte trägt nämlich das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers.
Dahinstehen kann die Anwendbarkeit von § 9 VerbrKrG, denn die Verkäuferin hat keine Aufklärungspflichten verletzt. Sie haftet weder nach den Grundsätzen der c.i.c. noch nach Gewährleistungsrecht. Sie war nicht verpflichtet, den Kläger über eventuell versteckte Innenprovisionen und/oder den Wert der Immobilie aufzuklären. Es ist allein Sache des Käufers, sich anhand der wertbildenden Merkmale über den Wert der Kaufsache zu informieren. über wertbildende Merkmale (Höhe der Miete, Bauzustand) ist der Kläger in keiner Weise getäuscht worden. Innenprovisionen haben auf den Verkehrswert einer Eigentumswohnung keinen Einfluss.
Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.