Klage auf Anpassung des Erbbauzinses nach ergänzender Vertragsauslegung
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verlangen die Erhöhung des seit 1959 vereinbarten Erbbauzinses. Das LG Dortmund gab der Klage statt und leitete einen Anpassungsanspruch aus ergänzender Vertragsauslegung (§ 157 BGB) ab. Als Bezugsgrößen setzte das Gericht Lebenshaltungskosten- und Bruttoverdienstindizes gleichgewichtet an. Die Beklagte blieb mangels nachgewiesener Zustimmung zur Übertragung Schuldnerin.
Ausgang: Klage auf Erhöhung des Erbbauzinses wurde in vollem Umfang stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Anpassung eines Erbbauzinses kann sich aus ergänzender Vertragsauslegung nach § 157 BGB ergeben, wenn der Vertrag keine ausdrückliche Regelung enthält.
Zur Bestimmung des anzupassenden Erbbauzinses sind wirtschaftliche Maßstäbe wie Preisindizes (z. B. MAH, VPI) und die Entwicklung der Bruttoverdienste heranzuziehen; diese Kriterien können gleichgewichtet werden.
Übertragungen des Erbbaurechts und der damit verbundenen Leistungsverpflichtungen entbinden den ursprünglichen Schuldner nur, wenn die nach den relevanten Rechtsgrundsätzen erforderliche Zustimmung vorliegt; fehlt diese, bleibt der ursprüngliche Schuldner verpflichtet.
Zinsforderungen für rückständige Erbbauzinse sind in der geltend gemachten Höhe grundsätzlich durchsetzbar; das Zinseszinsverbot des § 289 BGB steht einer in der Entscheidung festgestellten Verzinsung nicht entgegen.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zur gesamten Hand ab dem 01.10.2011 bis zum Ende des Erbbaurechts am 01.02.2062 für das im Grundbuch von E B Blatt ##### eingetragene Erbbaurecht über den bisher gezahlten Erbbauzins in Höhe von vierteljährlich 2.926,02 € vierteljährlich im Voraus weitere 19.648,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 02. Januar, 02. April, 02. Juni und dem 02. Oktober eines jeden Jahres zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. Die Kosten der Nebenintervention trägt die Streithelferin selbst.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Kläger machen gegen die Beklagte Ansprüche auf Zahlung eines erhöhten Erbbauzinses geltend.
Mit notariellem Vertrag des Notars T, E, UR-Nr. ###-1959, vom 16.07.1959 räumte die I OHG der Beklagten, die damals unter L-Aktiengesellschaft firmierte, ein Erbbaurecht ein. Mit dem Erbbaurecht wurden die Grundstücke der I OHG Gemarkung U, Flur 1, Flurstücke 140, 350, 351, 359, 360, 348 mit einer Gesamtgröße von 19076 qm, verzeichnet im Grundbuch von E Blatt ####, belastet.
§ 4 des Erbbaurechtsvertrags lautet:
„Die Erbbauberechtigte zahlt an die Grundstückseigentümerin oder an ihren Rechtsnachfolger im Eigentum einen jährlichen Erbbauzins in Höhe von 1,20 DM pro Jahr und pro qm, also vorläufig von 23.520,00 DM (i. B.: Dreiundzwanzigtausendfünfhundertzwanzig Deutsche Mark).
Der Erbbauzins ist vierteljährlich im voraus zu entrichten.“
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Erbbaurechtsvertrag vom 16.07.1959, der in Ablichtung als Anlage 2 zur Klageschrift vom 04.11.2011 zur Akte gereicht wurde, Bezug genommen. Gesellschafter der I OHG waren X, X2, E2 und X3. Nach Aufgabe des Handelsgewerbes ist die Gesellschaft als GbR fortgesetzt worden. Zuletzt bestand die Gesellschaft nur noch aus den Gesellschaftern X und E2. Durch Vertrag vom 23.04.2002 wurde die Gesellschaft aufgelöst. Beide Gesellschafter setzten sich durch Teilung des Gesellschaftsvermögens in Natur auseinander. Frau X übernahm dabei die mit dem hier betroffenen Erbbaurecht belasteten Grundstücke. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den vor dem Notar H, E, UR-Nr. ###-2002, geschlossenen Vertrag vom 23.04.2002, der in Ablichtung als Anlage 11 zum Schriftsatz vom 15.02.2012 der Klägerseite zur Akte gereicht wurden, Bezug genommen. Nach dem Tod von Frau X ist diese von der anderen ehemaligen Gesellschafterin, Frau E2, beerbt worden. Die Kläger sind nun Erben in ungeteilter Erbengemeinschaft der am 03.09.2009 verstorbenen X.
Das Erbbaurecht übertrug die Beklagte zunächst auf die N AG. Im Anschluss übertrug diese das Erbbaurecht an die S GmbH, deren Rechtsnachfolgerin die Streithelferin ist. Mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 09.06.2011 forderten die Kläger die Streithelferin zur Zustimmung zur Erhöhung des Erbbauzinses auf einen Jahresbetrag in Höhe von 90.229,48 €, mithin vierteljährlich 22.527,37 €, auf. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den als Anlage B 1 in Ablichtung mit Klageerwiderung vom 07.02.2012 zur Akte gereichten Schriftsatz der klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 09.06.2011 Bezug genommen.
Mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 28.07.2011 forderten die Kläger sodann die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 17.08.2011 auf, ab dem 3. Quartal 2011 für die Zahlung des angepassten Erbbauzinses in Höhe von insgesamt 90.229,48 € jährlich Sorge zu tragen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den als Anlage 8 zur Klageschrift vom 04.11.2011 in Ablichtung zur Akte gereichten Schriftsatz der klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 28.07.2011 Bezug genommen.
Die Kläger sind der Ansicht, einen entsprechenden Anspruch auf Anpassung des vereinbarten Erbbauzinses zu haben und behaupten hierzu, die Preise seit Juli 1959 seien zum Stand April 2011 um 301,5 % gestiegen. Sie behaupten ferner, die Einkommen seien in dem Zeitraum bis zum 4. Quartal 2010 um 1.050,52 % gestiegen.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an sie zur gesamten Hand ab dem 01.10.2011 bis zum Ende des Erbbaurechts am 01.02.2062 für das im Grundbuch von E B Blatt ##### eingetragene Erbbaurecht über den bisher gezahlten Erbbauzins in Höhe von vierteljährlich 2.926,02 € vierteljährlich im Voraus weitere 19.648,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 02. Januar, 02. April, 02. Juni und dem 02. Oktober eines jeden Jahres zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, mit Vereinbarung vom 30.06.1975 das Erbbaurecht an die Firma N AG im Zuge einer Nachgründung durch Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage übertragen zu haben, was die Kläger mit Nichtwissen bestreiten. Die sich daraus ergebende Vertragsübernahme – so behauptet die Beklagte – sei der damaligen Eigentümerin mitgeteilt und von dieser akzeptiert worden. Die Beklagte behauptet ferner, die N AG habe das streitgegenständliche Erbbaurecht sodann mit Kaufvertrag vom 11.05.1979 an die S GmbH veräußert, was die Kläger ebenfalls mit Nichtwissen bestreiten.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Landgericht Dortmund wegen der wirksamen Gerichtsstandsvereinbarung des § 12 des Erbbaurechtsvertrags vom 16.07.1959 örtlich gemäß § 38 Abs. 1 ZPO zuständig. Die Klage auf wiederkehrende Leistung gemäß § 258 ZPO ist hier statthaft.
Die Klage ist auch begründet.
Den Klägern steht der klageweise geltend gemachte Anspruch gegen die Beklagte auf Anpassung des Erbbauzinses zu. Zwar fehlt dem Erbbaurechtsvertrag vom 16.07.1959 eine ausdrückliche Regelung über die Anpassung des Erbbauzinses, jedoch folgt dieser Anpassungsanspruch aus einer ergänzenden Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB (vgl. Palandt-Bassenge, BGB, 72. Aufl. 2013, § 9 Erbbaurechtsgesetz Rdn. 10 m. w. N.). Der Anspruch besteht auch in der klägerseits geltend gemachten Höhe. Die Veränderung der Lebenshaltungskosten kann der Veränderung des Preisindexes für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Haushalts mit mittlerem Einkommen für das frühere Bundesgebiet (MAH) entnommen werden. Da dieser Index nicht durchgehend ermittelt wurde, ist ab Dezember 1999 bis April 2011 der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) zu berücksichtigen. Die Berechnung des MAH für den Zeitraum Juli 1959 bis Dezember 1999 ergibt einen Wert von 234 %. Die Berechnung des VPI für den Zeitraum Dezember 1999 bis April 2011 ergibt einen Wert von 20,2 %. Daraus lässt sich eine Gesamtveränderung in Höhe von 301,5 % entnehmen. Hinsichtlich der Entwicklung der Bruttoverdienste war für den Zeitpunkt August 1959 ein Wert von 8,8 Punkten und für das 2. Quartal 2011 ein Wert von 102,8 Punkten anzusetzen, so dass sich daraus ein Wert von 1.068,2 % ergibt. Diese beiden Kriterien sind gleich zu gewichten (vgl. BGH NJW 1980, 2241). Der maßgebliche Prozentsatz beträgt hier also nicht weniger, als von den Klägern mit 676,01 % geltend gemacht.
Die Kläger sind auch Inhaber dieser Forderung gegen die Beklagte. Entgegen der Rechtsansicht der Beklagten ist mit Vertrag vom 16.07.1959 nicht lediglich ein dinglicher Erbbauzins vereinbart worden. Die in einem Erbbaurechtsvertrag übernommenen Verpflichtungen des Erbbauberechtigten werden nicht unter Loslösung von der schuldrechtlichen Verpflichtung des Erbbauberechtigten im eigentlichen Sinne verdinglicht. Sie bleiben ihrem rechtlichen Charakter nach schuldrechtliche Verbindlichkeiten mit einer dinglichen Wirkung (vgl. Ingenstau-Hustedt, Erbbaurechtsgesetz, 9. Aufl. 2010, § 2, Rdn. 12 m. w. N.). In diesem schuldrechtlichen Vertrag sind die Kläger auch eingetreten. Nach Aufgabe des Handelsgewerbes der I OHG änderte diese unter Beibehaltung ihrer Identität lediglich die Gesellschaftsform. Durch Vertrag vom 23.04.2002 wurde die GbR sodann aufgelöst und das Gesellschaftsvermögen in Natur auseinandergesetzt. Eine Zustimmung dazu von anderer Seite war nicht erforderlich. Sodann ist Frau X im Wege der Erbfolge von Frau E2 beerbt worden, die wiederum von den Klägern beerbt wurde.
Der Anspruch besteht auch gegenüber der Beklagten. Hinsichtlich der Übernahme des Erbbaurechts durch die N AG trägt die Beklagte vor, dass – soweit es dort nachvollziehbar sei – der damaligen Eigentümerin die Vertragsübernahme mitgeteilt worden sei und diese von ihr akzeptiert worden sei, was sich aus dem Inhalt des Kaufvertrags vom 11.05.1979 ergebe. Dies haben die Kläger im Folgenden dahingehend bestritten, dass sie vorgetragen haben, dass sowohl der Vertrag vom 30.06.1975 als auch der Vertrag vom 11.05.1979 ihr unbekannt seien und sie den Sachvortrag zum Inhalt der Verträge mit Nichtwissen bestreiten. Diesem weiteren Vortrag ist die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nicht weiter entgegengetreten. Eine gemäß § 415 BGB erforderliche Zustimmung ist damit bei Übertragung des Erbbaurechts auf die Firma N AG nicht erfolgt, so dass das Erbbaurecht nicht dahingehend übertragen wurde, dass die Firma N AG anstelle der Beklagten Schuldnerin des Erbbauzinses geworden ist. Beklagte weiterhin gegenüber den Klägern Schuldnerin des Erbbauzinses ist. Auch die anschließende Veräußerung des Erbbaurechts an die S GmbH berührte den gegenüber der Beklagten bestehenden Anspruch auf Zahlung des Erbbauzinses schließlich nicht, da es bereits an der erforderlichen Zustimmung auf die Firma N A fehlte.
Der Zinsanspruch, dem hier nicht das Zinseszinsverbot gemäß § 289 BGB entgegen steht (vgl. BGH NJW-RR 1992, 551), besteht in geltend gemachter Höhe.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf bis zu 290.000,00 € festgesetzt.